ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 26 марта 2018 г. N 306-ЭС18-1365
Судья Верховного Суда Российской Федерации Чучунова Н.С., изучив кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Донина Алексея Сергеевича на решение Арбитражного суда Саратовской области от 10.04.2017, постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.06.2017 и постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 16.11.2017 по делу N А57-33143/2016
установил:
индивидуальный предприниматель Донин Алексей Сергеевич (далее - ИП Донин А.С., предприниматель) обратился в Арбитражный суд Саратовской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) к администрации муниципального образования "Город Саратов" (далее - администрация), Комитету по финансам администрации муниципального образования "Город Саратов" о применении последствий недействительности ничтожного условия о расчете арендной платы по договору аренды земельного участка от 25.12.2015 N Ар-15-684/ф-5, обязав администрацию произвести перерасчет арендной платы за период с 25.12.2015 до 01.01.2017 за земельный участок, государственная собственность на который не разграничена, площадью 2814 кв. м, с кадастровым номером 64:48:050394:738, из земель населенных пунктов, расположенный по адресу: г. Саратов, Октябрьский район, ул. им. Чернышевского Н.Г. д. 80, с разрешенным использованием: для размещения многоэтажной жилой застройки, исходя из ставки арендной платы 0,2% кадастровой стоимости арендуемого земельного участка; взыскать с муниципального образования "город Саратов" в лице Комитета по финансам администрации муниципального образования "город Саратов" за счет средств казны муниципального образования "город Саратов" в пользу ИП Донина А.С. 273 761,41 руб.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, в порядке статьи 51 АПК РФ, привлечен Комитет по управлению имуществом города Саратова.
Решением Арбитражного суда Саратовской области от 10.04.2017, оставленным без изменения постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.06.2017 и постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 16.11.2017, в удовлетворении исковых требований отказано в полном объеме.
В кассационной жалобе, поданной в Верховный Суд Российской Федерации, заявитель просит отменить состоявшиеся по делу судебные акты, ссылаясь на существенное нарушение норм материального и процессуального права.
В обоснование доводов жалобы заявитель указывает, что согласно п. 3.1 договора размер арендной платы за участок определен в приложении N 1 к договору от 25.12.2015 N Ар-15-684\ф-5, в соответствии с приведенным в нем расчетом арендной платы земельного участка, годовой размер арендной платы составляет 304179 руб. 33 коп., исходя из ставки арендной платы 2% кадастровой стоимости арендуемого земельного участка.
Однако, в соответствии с постановлением Правительства Саратовской области от 27.11.2007 N 412-П (с изменениями на 23.04.2015) ставки арендной платы за земельные участки в Саратовской области определены исходя из кадастровой стоимости и в соответствии с их видами разрешенного использования. Так, в соответствии с абз.6 п. 1 Постановления коэффициент в процентах от кадастровой стоимости по видам разрешенного использования земель за земельные участки, предназначенные для размещения многоэтажных жилых домов, определяется исходя из 0,2% кадастровой стоимости арендуемых земельных участков.
Орган местного самоуправления иной коэффициент на дату заключения договора аренды(2015 год) не устанавливал, следовательно размер арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, определяется в порядке, установленном пунктом 1 постановления Правительства Саратовской области от 27.11.2007 N 412-П.
Поскольку размер арендной платы поставлен в зависимость от вида разрешенного использования, а предметом договора является земельный участок с видом разрешенного использования "для размещения многоэтажной жилой застройки", приведенный в приложении N 1 к договору аренды расчет размера арендной платы, исходя из ставки 2% вместо 0,2% кадастровой стоимости арендуемого земельного участка, не основан на законе, является ничтожным.
В основу вывода о том, что земельный участок до введения в эксплуатацию соответствующего объекта недвижимого имущества не мог и не должен был отнесен к виду разрешенного использования: для размещения домов многоэтажной жилой застройки, судом положен Типовой перечень видов разрешенного использования, содержащийся в Технических рекомендациях по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденных Приказом Федерального агентства кадастра объектов недвижимости от 29.06.2007 N П\0152.
Однако, Приказом Росреестра от 03.07.2012 N П\276 Приказ Федерального агентства кадастра объектов недвижимости от 29.06.2007 N П\0152 признан утратившим силу с 03.07.2012.
Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 01.09.2014 N 540 утвержден классификатор видов разрешенного использования земельных участков. В Классификаторе при определении виды разрешенного использования не указываются отдельно виды"строительство объекта" или "эксплуатация объекта", а содержится общая формулировка" размещение объекта определенного значения, что свидетельствует о том, что вид разрешенного использования не заключается в строительстве объекта или его эксплуатации, в определяется назначением того объекта, который должен быть размещен или уже размещен на земельном участке.
Согласно пункту 1 части 7 статьи 291.6 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по результатам изучения кассационной жалобы судья Верховного Суда Российской Федерации выносит определение об отказе в передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации, если изложенные в кассационной жалобе доводы не подтверждают существенных нарушений норм материального права и (или) норм процессуального права, повлиявших на исход дела, и не являются достаточным основанием для пересмотра судебных актов в кассационном порядке, а также если указанные доводы не находят подтверждения в материалах дела.
При изучении доводов кассационной жалобы и принятых по делу судебных актов оснований, по которым жалоба может быть передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации, не установлено.
Как следует из обжалуемых актов, между администрацией и ИП Дониным А.С. заключен договор аренды земельного участка от 25.12.2015 N Ар-15-684/ф-5 с кадастровым номером 64:48:050394:738, площадью 2814 кв. м, из земель населенных пунктов, расположенный по адресу: г. Саратов, Октябрьский район, ул. им. Чернышевского Н.Г. д. 80 с разрешенным видом использования - для размещения многоэтажной жилой застройки: многоквартирных домов (от 9 наземных этажей и выше) в том числе со встроенными и (или) встроено-пристроенными нежилыми помещениями.
Согласно пункту 2.1 договора земельный участок предоставлен на 49 лет, срок действия договора установлен до 03.09.2062.
Договор зарегистрирован в установленном законом порядке Управлением Федеральной регистрационной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области 15.02.2016 регистрационный номер N 64-64/001-64/001/103/2016-480/1.
В соответствии с приложением N 1 к договору аренды от 25.12.2015 N Ар-15-684/ф-5 размер годовой арендной платы определяется исходя из 2% кадастровой стоимости арендуемого земельного участка, и составляет в год 304 179,33 руб.
Истец полагая, что арендная плата подлежит исчислению в льготном порядке, в размере 0,2% от кадастровой стоимости, то есть в сумме 30 417,93 руб., поэтому разница между фактически уплаченной им арендной платой (304 179,34 руб.) и арендной платой, подлежащей уплате в соответствии с 0,2% от кадастровой стоимости (30 417,93 руб.), составляет 273 761,41 руб., обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Отказывая в удовлетворении требований, суды правомерно исходили из следующего.
В соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
Порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации (пункт 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации").
Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы, новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 ГК РФ.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.
В силу подпункта 2 пункта 3 статьи 39.7 ЗК РФ (в редакции, действующей с 01.03.2015) если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.
Соответствующие условия арендной платы в отношении земель, государственная собственность на которые не разграничена, пунктом 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" отнесены к компетенции органов государственной власти субъектов Российской Федерации.
Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации (пункт 4 статьи 22 ЗК РФ).
Во исполнение требований статей 22 и 65 ЗК РФ Правительством Российской Федерации принято Постановление от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" (действующее с 04.08.2009, далее - постановление от 16.07.2009 N 582).
Судами установлено, что земельный участок площадью 2814 кв. м с кадастровым номером 64:48:050394:738, расположенный по адресу: г. Саратов, ул. им. Чернышевского Н.Г. д. 80, относится к землям, государственная собственность на которые не разграничена.
Таким образом, порядок определения размера арендной платы за пользование спорным земельным участком, а также порядок, условия и сроки ее внесения устанавливаются органами государственной власти Саратовской области.
Постановлением Правительства Саратовской области от 27.11.2007 N 412-П "Об установлении размера арендной платы за земельные участки и сроков ее внесения" размер арендной платы на год за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Саратовской области, а также за земельные участки государственная собственность на которые не разграничена, составлял 2% кадастровой стоимости арендуемых земельных участков.
Согласно Типовому перечню видов разрешенного использования, содержащемуся в Технических рекомендациях по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденных приказом Федерального агентства кадастра объектов недвижимости от 29.06.2007 N П/0152, спорный земельный участок до введения объекта в эксплуатацию не может быть отнесен к виду разрешенного использования, предусмотренному пунктом 1.2.1 как "земельные участки, предназначенные для размещения домов многоэтажной жилой застройки".
Функциональным использованием земельного участка из земель населенных пунктов площадью 2814 кв. м, с кадастровым номером 64:48:050394:738 расположенного по адресу: г. Саратов, ул. им. Чернышевского Н.Г. д. 80 является размещение многоэтажной жилой постройки, следовательно, до момента введения объекта "многоэтажный жилой дом" в эксплуатацию применение коэффициента 0,2% "для размещения многоэтажных жилых домов" не может быть признано правомерным.
Доказательств того, что на момент рассмотрения настоящего дела по существу ответчиком разработана документация по планировке территории, подтверждающая подготовку начала строительства жилых домов, а также, что строительство таких домов начато либо получено разрешение на строительство, отсутствуют.
Учитывая изложенное, суды при расчете размера арендной платы применили коэффициент в размере 2% кадастровой стоимости арендуемого земельного участка.
Доводы заявителя жалобы о том, что Классификатор видов разрешенного использования земельных участков не содержит указание отдельно на виды "строительство объекта" или "эксплуатация объекта", а содержит общую формулировку "размещение объекта" определенного назначения, следовательно, не содержит уточнений относительно того, имеются ли в виду земельные участки уже с введенными в эксплуатацию объектами или земельные участки независимо от степени готовности объектов недвижимости, расположенных на данных земельных участках, суды отклонили, указав следующее.
Классификатор видов разрешенного использования земельных участков утвержден приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 N 540 и вступил в силу с 24.12.2014.
Пунктом 2.6 Классификатора предусмотрен вид разрешенного использования - многоэтажная жилая застройка (высотная застройка), предусматривающая размещение жилых домов, предназначенных для разделения на квартиры, каждая из которых пригодна для постоянного проживания (жилые дома высотой девять и выше этажей, включая подземные, разделенных на двадцать и более квартир); благоустройство и озеленение придомовых территорий.
Поскольку после 01.03.2015 вид разрешенного использования земельного участка должен соответствовать утвержденному приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 N 540 Классификатору видов разрешенного использования земельных участков, соответствующая запись в сведениях кадастра о виде разрешенного использования спорного земельного участка с кадастровым номером не может быть произвольной и должна соответствовать виду разрешенного использования, предусмотренного Классификатором.
Однако из приведенных норм права, а также из Классификатора не следует запрет, препятствующий уполномоченному органу власти субъекта Российской Федерации дифференцировать арендную плату за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Саратовской области, предоставляемые в аренду без торгов, в зависимости от объектов, расположенных на территории земельного участка, передаваемого в аренду.
Коэффициент, установленный абзацем 6 пункта 1 (0,2%) постановления Правительства Саратовской области от 27.11.2007 N 412-П "Об установлении размера арендной платы за земельные участки и сроков ее внесения", является специальной нормой, подлежащей применению в сравнении с общей нормой, установленной абзацем 16 этого же пункта (2%), только при условии возведения и размещения многоэтажных жилых домов.
Доводы заявителя жалобы не подтверждают существенных нарушений норм материального и (или) процессуального права, повлиявших на исход дела.
Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 291.1, 291.6 и 291.8 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судья Верховного Суда Российской Федерации
определил:
Отказать в передаче кассационной жалобы индивидуального предпринимателя Донина Алексея Сергеевича для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.
Судья
Верховного Суда Российской Федерации
Н.С.ЧУЧУНОВА