ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 20 марта 2018 г. по делу N 305-КГ17-18472
Резолютивная часть определения объявлена 13.03.2018.
Полный текст определения изготовлен 20.03.2018.
Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации в составе:
председательствующего Грачевой И.Л.,
судей Киселевой О.В. и Поповой Г.Г.,
при участии представителя общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Радомир" Черната А.С. (доверенность от 12.09.2016), Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Московской области Переплетовой К.Ю. (доверенность от 12.05.2017),
рассмотрев в открытом судебном заседании дело N А41-55816/2016 по кассационной жалобе общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Радомир" (Москва) на постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 06.07.2017 (судьи Марченкова Н.В., Диаковская Н.В., Шевченко Е.Е.) и постановление Арбитражного суда Московского округа от 29.09.2017 (судьи Латыпова Р.Р., Дзюба Д.И., Кузнецов В.В.),
установила:
Общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Радомир" (далее - Управляющая компания) обратилось в Арбитражный суд Московской области с заявлением о признании незаконным решения Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Московской области (далее - Управление Росимущества), содержащегося в письме от 23.06.2016 N МФ/11-5026, об отказе в предоставлении в собственность заявителя земельного участка площадью 1050 кв. м с кадастровым номером 50:52:0010324:711 и обязании Управления Росимущества подготовить и направить заявителю проект договора купли-продажи указанного земельного участка.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью "Белинстрой" (далее - общество "Белинстрой"), федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Московской области.
Арбитражный суд Московской области решением от 17.05.2017 (судья Бирюков Р.Ш.) удовлетворил требования Управляющей компании.
Десятый арбитражный апелляционный суд постановлением от 06.07.2017, оставленным без изменения постановлением Арбитражного суда Московского округа от 29.09.2017, отменил решение от 17.05.2017 и отказал в удовлетворении заявления Управляющей компании.
Управляющая компания, ссылаясь на существенное нарушение судами апелляционной и кассационной инстанций норм материального и процессуального права, обратилась в Верховный Суд Российской Федерации с заявлением о пересмотре в кассационном порядке принятых по настоящему делу постановлений от 06.07.2017 и от 29.09.2017, в котором просит отменить указанные судебные акты и оставить в силе решение суда первой инстанции.
Определением от 24.01.2018 судьи Верховного Суда Российской Федерации Грачевой И.Л. жалоба Управляющей компании вместе с делом передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.
В судебном заседании представитель Управляющей компании поддержал доводы жалобы, а представитель Управления Росимущества просил оставить в силе обжалуемые судебные акты, считая их законными и обоснованными.
Другие лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, своих представителей в суд не направили, что в соответствии со статьей 291.10 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.
Основаниями для отмены или изменения судебных актов в порядке кассационного производства в Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации являются существенные нарушения норм материального права и (или) норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод, законных интересов в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, а также защита охраняемых законом публичных интересов (часть 1 статьи 291.11 АПК РФ).
Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Грачевой И.Л., выслушав объяснения представителей Управляющей компании и Управления Росимущества, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации пришла к выводу о том, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене.
Как следует из материалов дела, на основании и во исполнение инвестиционного контракта от 09.06.2003 N 255 по строительству жилого комплекса, состоящего из двух жилых домов и отдельно стоящего магазина с кафе, на территории города Жуковского Московской области, общество "Белинстрой" (заказчик-застройщик) на земельном участке с кадастровым номером 50:52:0010324:12, на который в 2007 году зарегистрировано ранее возникшее право федеральной собственности и который передан застройщику в аренду по договору от 19.03.2008, возвело два многоквартирных дома и здание магазина с кафе.
Здание магазина с кафе площадью 657,6 кв. м, расположенное по адресу: Московская область, г. Жуковский, ул. Амет-хан-Султана, д. 13, введено в эксплуатацию на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 30.07.2009 N RU5030400-58.
Во исполнение условий инвестиционного контракта здание магазина в 2009 году было передано в собственность общества с ограниченной ответственностью "СКМ Групп" (далее - общество "СКМ Групп"), которое проинвестировало его строительство. Право собственности общества "СКМ Групп" на здание зарегистрировано в установленном порядке 17.12.2009.
В дальнейшем общество "СКМ Групп" по договору купли-продажи от 05.06.2013 продало указанное здание Управляющей компании, право собственности которой зарегистрировано 03.07.2013.
Здание магазина расположено на земельном участке площадью 1050 кв. м с кадастровым номером 50:52:0010324:711, образованном в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 50:52:0010324:12, по адресу: Московская область, г. Жуковский, ул. Амет-хан-Султана, д. 13.
Управляющая компания 28.03.2016 обратилась в Управление Росимущества с заявлением о предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 50:52:0010324:711, ссылаясь на то, что на участке расположен принадлежащей ей объект недвижимости.
Управление Росимущества письмом от 23.06.2016 N МФ/11-5026 отказало в предоставлении в собственность Управляющей компании испрашиваемого земельного участка, указав на то, что сведения о земельном участке с кадастровым номером 50:52:0010324:711 в государственном кадастре недвижимости имеют временный характер и могут быть использованы только в целях, связанных с осуществлением соответствующей государственной регистрации прав на недвижимое имущество; испрашиваемый земельный участок находится в границах земельного участка с кадастровым номером 50:52:0010324:12, предоставленного в пользование третьему лицу - обществу "Белинстрой" по договору аренды от 19.03.2008 N 05/08.
Управляющая компания, считая, что отказ Управления Росимущества в предоставлении в собственность испрашиваемого земельного участка не соответствует закону и нарушает ее права и законные интересы, обратилась в арбитражный суд с настоящими требованиями.
Суд первой инстанции, исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ, представленные в материалы дела доказательства, в том числе заключение судебной землеустроительной экспертизы, руководствуясь статьями 198, 200, 201 АПК РФ, статьями 9, 11.4, 11.8, действовавшей до 01.03.2015 статьей 33, статьями 35, 37, 39.3, 39.14, 39.15, 39.17, 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), разъяснениями, приведенными в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", пришел к выводу о том, что у Управления Росимущества не имелось предусмотренных статьей 39.16 ЗК РФ оснований для отказа в предоставлении в собственность заявителя земельного участка с кадастровым номером 50:52:0010324:711, на котором расположен принадлежащий ему объект недвижимости.
Суд исходил из следующего: поскольку Управляющей компании принадлежит на праве собственности объект капитального строительства, расположенный на спорном земельном участке, в силу пункта 1 статьи 39.20 ЗК РФ заявитель имеет исключительное право на приобретение данного земельного участка в собственность; спорный земельный участок, образованный в результате раздела федерального земельного участка в целях формирования участка, занятого объектом недвижимости заявителя, в силу статьи 11.4 ЗК РФ также является федеральной собственностью, поставлен на кадастровый учет и согласно статье 37 ЗК РФ может являться предметом договора купли-продажи; в соответствии с пунктом 1 статьи 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, расположенное на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник; наличие на испрашиваемом земельном участке объекта недвижимости, построенного в соответствии с действующим градостроительным законодательством, не признанного в установленном порядке самовольной постройкой, принадлежащего заявителю на праве собственности, прекращает арендные отношения с иным лицом в отношении части земельного участка, находящегося в федеральной собственности, необходимого для эксплуатации объекта недвижимости; согласно заключению судебной землеустроительной экспертизы для использования и эксплуатации принадлежащего Управляющей компании здания площадью 657,6 кв. м необходим земельный участок площадью 1050 кв. м с кадастровым номером 50:52:0010324:711; данное экспертное заключение соответствует требованиям законодательства об экспертной деятельности и отвечает критериям относимости и допустимости доказательств.
Суд апелляционной инстанции, сославшись на пункт 2 статьи 39.16 ЗК РФ, на действовавший в спорный период пункт 9 статьи 4 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее - Закон о кадастре), посчитав, что суд первой инстанции неправильно применил нормы материального права, отменил решение от 17.05.2017 и отказал в удовлетворении требований Управляющей компании.
Апелляционный суд сделал следующие выводы.
Поскольку испрашиваемый земельный участок поставлен на временный кадастровый учет, в соответствии с действовавшим на момент возникновения спорных отношений пунктом 9 статьи 4 Закона о кадастре сведения, которые носят временный характер, до утраты ими в установленном законом порядке временного характера не являются кадастровыми сведениями и используются только в целях, связанных с осуществлением соответствующей государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также с выполнением кадастровых работ.
Пунктом 2 статьи 39.16 ЗК РФ предусмотрено, что уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов в том случае, если указанный в заявлении о предоставлении земельного участка земельный участок предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования, безвозмездного пользования, пожизненного наследуемого владения или аренды, за исключением случаев, если с заявлением о предоставлении земельного участка обратился обладатель данных прав или подано заявление о предоставлении земельного участка в соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.10 ЗК РФ.
Ввиду того, что спорный земельный участок находится в границах земельного участка с кадастровым номером 50:52:0010324:12, предоставленного в аренду обществу "Белинстрой" на срок до 18.03.2057, и доказательств прекращения этого договора не имеется, в соответствии с пунктом 2 статьи 39.16 ЗК РФ испрашиваемый участок не может быть предоставлен заявителю в собственность.
Суд округа поддержал выводы суда апелляционной инстанции.
Судебная коллегия считает, что суды апелляционной и кассационной инстанций при рассмотрении заявления Управляющей компании о признании незаконным отказа Управления Росимущества в предоставлении в собственность заявителя спорного земельного участка, неправильно применили нормы материального права и не учли следующего.
Нормами земельного законодательства, действовавшего на момент приобретения заявителем в собственность здания, и нормами действующего законодательства предусмотрен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ).
Собственники зданий, строений и сооружений, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут приобрести такие земельные участки в собственность или в аренду.
Порядок и особенности приобретения прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения и сооружения, до 01.03.2015 регулировались статьей 36 ЗК РФ, в настоящее время - статьей 39.20 ЗК РФ. Данными нормами закреплено исключительное право собственников указанных объектов недвижимости на приобретение публичного земельного участка, занятого объектом недвижимости, в собственность либо аренду в соответствии с процедурой, установленной этим же Кодексом.
Исключительность указанного права означает, что никто кроме собственника здания, строения, сооружения такого объекта не вправе приватизировать или приобрести в аренду земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования.
Порядок предоставления в собственность за плату земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов установлен статьей 39.17 ЗК РФ.
В соответствии с подпунктом 3 пункта 5 статьи 39.17 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без торгов при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 данного Кодекса.
Согласно пункту 2 статьи 39.16 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов в случае, если указанный в заявлении о предоставлении земельного участка земельный участок предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования, безвозмездного пользования, пожизненного наследуемого владения или аренды, за исключением случаев, если с заявлением о предоставлении земельного участка обратился обладатель данных прав.
В силу пункта 1 статьи 35 ЗК РФ и пункта 3 статьи 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования, на тех же условиях, что и продавец.
В пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13) разъяснено следующее: при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).
В случае если имевшееся у застройщика право аренды земельного участка перешло к лицу в связи с приобретением им в собственность вновь построенного нежилого здания, с момента государственной регистрации права собственности на здание на стороне арендатора возникает множественность лиц в арендных правоотношениях, существующих между застройщиком и собственником земельного участка, а указанный договор аренды продолжает действовать.
Здание магазина с кафе построено на земельном участке с кадастровым номером 50:52:0010324:12, предоставленном в аренду обществу "Белинстрой" для реализации функций заказчика-застройщика по инвестиционному контракту на строительство жилого комплекса, в том числе отдельно стоящего указанного нежилого здания магазина.
С момента ввода в эксплуатацию данного здания и государственной регистрации на него права собственности инвестора на стороне арендатора земельного участка с кадастровым номером 50:52:0010324:12 возникла множественность лиц в арендных правоотношениях, существующих между застройщиком и собственником участка. После государственной регистрации перехода к Управляющей компании права собственности на нежилое здание, расположенное на указанном земельном участке, покупатель стал стороной в договоре с множественностью лиц на стороне арендатора.
При таком положении неверен вывод судов апелляционной и кассационной инстанций о том, что заявителю не может быть предоставлен в собственность испрашиваемый земельный участок по основанию, предусмотренному пунктом 2 статьи 39.16 ЗК РФ.
В силу статьи 39.20 ЗК РФ Управляющая компания, как собственник отдельно стоящего здания и арендатор исходного земельного участка, вправе приобрести в собственность часть этого земельного участка, занятого зданием и необходимого для его эксплуатации, при отсутствии препятствий для раздела исходного участка. По заявлению Управляющей компании в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 50:52:0010324:12 был сформирован земельный участок площадью 1050 кв. м и поставлен на кадастровый учет под номером 50:52:0010324:711.
Заключением судебной землеустроительной экспертизы от 24.03.2017, проведение которой было назначено судом первой инстанции, подтверждено, что для эксплуатации здания магазина сформирован с соблюдением градостроительных правил и с учетом зоны застройки земельный участок площадью 1050 кв. м из части земельного участка с кадастровым номером 50:52:0010324:12.
Управление Росимущества не оспаривает ни правомерность формирования земельного участка с кадастровым номером 50:52:0010324:711, ни площадь, необходимую для эксплуатации здания магазина.
Согласно статье 5 Закона о кадастре, действовавшем на момент обращения Управляющей компании с заявлением о приобретении в собственность указанного участка и на дату оспариваемого отказа, каждый объект недвижимости, сведения о котором внесены в государственный кадастр недвижимости, имеет не повторяющийся во времени и на территории Российской Федерации государственный учетный номер (кадастровый номер); кадастровые номера присваиваются объектам недвижимости органом кадастрового учета.
В силу статьи пунктов 2 и 4 статьи 11.4 ЗК РФ при разделе земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, могут быть образованы один или несколько земельных участков; при этом земельный участок, раздел которого осуществлен, сохраняется в измененных границах; у собственника разделенного участка возникает право собственности на все образуемые в результате раздела земельные участка.
Таким образом, спорный земельный участок является федеральной собственностью, ему присвоен кадастровый номер, он не снят с кадастрового учета и, как правильно указал суд первой инстанции, в силу пункта 1 статьи 37 ЗК РФ данный участок может являться объектом купли-продажи.
Таким образом, оспариваемый отказ Управления Росимущества в реализации заявителем преимущественного права на приобретение в собственность спорного земельного участка по тем основаниям, которые указаны в письме от 23.06.2016 N МФ/11-5026, является незаконным.
В судебном заседании коллегии представитель Управления Росимущества пояснил, что помимо указанных в письме от 23.06.2016 N МФ/11-5026 иных оснований для отказа в выкупе спорного участка не имеется.
Суд первой инстанции, установив, что оспариваемый отказ противоречит требованиям земельного законодательства, нарушает права и законные интересы Управляющей компании, руководствуясь статьями 198, 201 АПК РФ, признал данный отказ незаконным и в качестве устранения нарушенных прав заявителя и ввиду отсутствия препятствий для приватизации спорного земельного участка правомерно обязал Управление Росимущества подготовить и направить заявителю проект договора купли-продажи данного земельного участка.
Принимая во внимание изложенное, Судебная коллегия считает, что постановление апелляционного суда от 06.07.2017 и постановление окружного суда от 29.09.2017 приняты с существенным нарушением норм материального права, поэтому на основании части 1 статьи 291.11 АПК РФ постановления апелляционного и окружного судов следует отменить, а решение суда первой инстанции от 17.05.2017 - оставить в силе.
Руководствуясь статьями 167, 176, 291.11 - 291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации
определила:
постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 06.07.2017 и постановление Арбитражного суда Московского округа от 29.09.2017 по делу N А41-55816/2016 отменить.
Оставить в силе решение Арбитражного суда Московской области от 17.05.2017 по тому же делу.
Определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке надзора в Верховный Суд Российской Федерации в трехмесячный срок.
Председательствующий
И.Л.ГРАЧЕВА
Судьи
О.В.КИСЕЛЕВА
Г.Г.ПОПОВА