ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 19 июля 2017 г. N 304-ЭС17-8453
Судья Верховного Суда Российской Федерации Чучунова Н.С., изучив кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Лента" на решение Арбитражного суда Алтайского края от 02.09.2016 и постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 28.03.2017 по делу N А03-4772/2015,
установил:
Главное управление имущественных отношений Алтайского края (далее - Главалтайимущество, главное управление, истец) обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Лента" (далее - ООО "Лента", общество, ответчик) о признании недействительным в силу ничтожности договора купли-продажи от 18.02.2013 N 20/1 земельного участка с кадастровым номером 22:63:030429:2 площадью 12,8399 га, расположенного по адресу: г. Барнаул, ул. Власихинская, 67, заключенного между сторонами; о применении последствий недействительности ничтожной сделки: обязать ООО "Лента" возвратить Главалтайимущество земельный участок с кадастровым номером 22:63:030429:40 по ул. Власихинская, 65а, площадью 7,9943 га, в десятидневный срок с момента вступления решения суда в законную силу свободным от движимого и недвижимого имущества; взыскать с ООО "Лента" 2 297 633,93 руб. в счет возмещения стоимости земельного участка с кадастровым номером 22:63:030429:39 по ул. Лазурная, 71а, площадью 0,1900 га; главному управлению вернуть обществу 28 829 364,4 руб., полученных в виде выкупной стоимости земельного участка с кадастровым номером 22:63:030429:40 по ул. Власихинская, 67а, площадью 7,9943 га, как части земельного участка с кадастровым номером 22:63:030429:2, площадью 128 399 кв. м.
Решением Арбитражного суда Алтайского края от 02.09.2016 исковое заявление Главалтайимущество удовлетворено. Договор купли-продажи от 18.02.2013 N 20/1 земельного участка с кадастровым номером 22:63:030429:2, площадью 12,8399 га, расположенного по адресу: г. Барнаул, ул. Власихинская, 67, заключенный между главным управлением и обществом, признан недействительным в силу ничтожности. Применены последствия недействительности ничтожной сделки: на ООО "Лента" возложена обязанность возвратить главному управлению земельный участок с кадастровым номером 22:63:030429:40 по ул. Власихинская, 65а, площадью 7,9943 га в десятидневный срок с момента вступления решения суда в законную силу свободным от движимого и недвижимого имущества; с ООО "Лента" взыскано 1 993 814,40 руб. в счет возмещения стоимости земельного участка с кадастровым номером 22:63:030429:39 по ул. Лазурная, 71 а, площадью 0,1900 га; на Главалтайимущество возложена обязанность вернуть ООО "Лента" 28 829 364,40 руб., полученных в виде выкупной стоимости земельного участка с кадастровым номером 22:63:030429:40 по ул. Власихинская, 67а, площадью 7,9943 га как части земельного участка, с кадастровым номером 22:63:030429:2, площадью 128 399 кв. м. С ООО "Лента" в пользу главного управления взыскано 30 000 руб. судебных расходов. С ООО "Лента" в пользу индивидуального предпринимателя Седакова Александра Юрьевича (далее - ИП Седаков А.Ю., предприниматель) взыскано 20 000 руб. судебных расходов. С общества в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в размере 6 000 руб.
Постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 09.12.2016 решение от 02.09.2016 отменено. По делу принят новый судебный акт. В иске отказано. С главного управления в пользу общества взыскано 3 000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе.
Постановлением Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 28.03.2017 постановление от 09.12.2016 отменено, решение от 02.09.2016 оставлено в силе.
В кассационной жалобе, поданной в Верховный Суд Российской Федерации, ООО "Лента", ссылаясь на нарушение судами первой инстанции и округа норм материального и процессуального права, просит отменить решение от 02.09.2016, постановление от 28.03.2017 и оставить в силе постановление суда апелляционной инстанции от 09.12.2016.
В обоснование доводов в жалобы заявитель указал, что продажа спорного земельного участка, который ране был предоставлен по договору аренды, на основании распоряжения Главного управления от 15.02.2013 N 234 свидетельствует о наличии волеизъявления самого истца на отчуждение в собственность ответчика земельного участка.
Границы фактического землепользования были определены ранее в договоре аренды. Минимальный размер участка не установлен, что нашло отражение в градостроительном плане земельного участка, утвержденного постановлением администрации г. Барнаула от 14.11.2011 N 3527.
На момент принятия распоряжения о предоставлении земельного участка в собственность Главное управление располагало всеми сведениями, необходимыми для принятия решения о площади испрашиваемого участка. Кроме того, Главное управление не было лишено права им истребовать необходимые сведения из других органов государственной власти и местного самоуправления.
Заявитель считает неправомерным квалифицировать спорную сделку по приобретению земельного участка как ничтожную по мотиву превышения ее размеров, необходимых для обслуживания строения.
В силу статьи 180 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительность сделки в части не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.
Исходя из указанной нормы истец вправе ставить вопрос о признании указанной сделки недействительной в отношении части земельного участка, не занятого объектом недвижимости и необходимой для использовании я такового.
В пункте 100 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что признавая сделку недействительной в части, суд в решении приводит мотивы, исходя из которых им был сделан вывод о том, что сделка была совершена сторонами и без включения ее недействительной части (статья 180 ГК РФ); при этом в силу пунктов 1 и 4 статьи 421 ГК РФ признание судом недействительной части сделки не должно привести к тому, что сторонам будет навязан договор, который они не намеревались заключить; в связи с этим при решении вопроса о признании недействительной части сделки или сделки в целом суду следует вынести указанный а вопрос на обсуждение сторон (статья 56 ГПК РФ, статья 65 АПК РФ).
Суд признал сделку недействительной полностью, а последствия недействительности применил в отношении земельного участка, не занятого объектом недвижимости ООО "Лента", что по мнению заявителя создает неопределенность в отношении титульного владельца земельного участка с кадастровым номером 22:63:030429:38 площадью 4,6363 га.
Согласно пункту 1 части 7 статьи 291.6 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по результатам изучения кассационной жалобы судья Верховного Суда Российской Федерации выносит определение об отказе в передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации, если изложенные в кассационной жалобе доводы не подтверждают существенных нарушений норм материального права и (или) норм процессуального права, повлиявших на исход дела, и не являются достаточным основанием для пересмотра судебных актов в кассационном порядке, а также если указанные доводы не находят подтверждения в материалах дела.
При изучении доводов кассационной жалобы и принятых по делу судебных актов оснований, по которым жалоба может быть передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации, не установлено.
Как установлено судами, по договору от 12.10.2007, в редакции дополнительного соглашения от 25.08.2008, земельный участок с кадастровым номером 22:63:030429:2 общей площадью 12,8399 га, расположенный по адресу: г. Барнаул, ул. Власихинская, 67, был передан в аренду ООО "Алтайснабресурс" для строительства торгово-развлекательного центра.
По соглашению от 10.08.2011 права и обязанности по договору аренды земельного участка от ООО "Алтайснабресурс" перешли к ООО "Лента".
14.11.2011 было принято постановление администрации города Барнаула N 3527 "Об утверждении градостроительного плана земельного участка для размещения торгово-развлекательного центра по ул. Власихинская, 67а".
За ответчиком 06.08.2012 зарегистрировано право собственности на здание торгового комплекса с котельной общей площадью 11 968 кв. м, по адресу: г. Барнаул, ул. Власихинская, 67.
Главное управление и ООО "Лента" 18.02.2013 подписали соглашение о расторжении договора аренды земельного участка.
На основании распоряжения Главалтайимущество от 15.02.2013 N 234 стороны 18.02.2013 заключили договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 22:63:030429:2 общей площадью 12,8399 га, расположенный по адресу: г. Барнаул, ул. Власихинская, 67, для эксплуатации здания торгового комплекса с котельной.
В договоре указано, что на участке расположено здание торгового комплекса с котельной литер АА1 общей площадью 11 968 кв. м, принадлежащее покупателю на праве собственности, право зарегистрировано 06.08.2012.
После приобретения земельного участка с кадастровым номером 22:63:030429:2 площадью 12,8399 га ответчиком данный участок был разделен на 3 самостоятельных участка: земельный участок с кадастровым номером 22:63:030429:38 площадью 4,6363 га, по ул. Власихинская, 67; земельный участок с кадастровым номером 22:63:030429:39 площадью 0,1900 га, по ул. Лазурная, 71а; земельный участок с кадастровым номером 22:63:030429:40 площадью 7,9943 га, по ул. Власихинская, 65а.
По договору купли-продажи от 28.11.2013 ООО "Лента" продало обществу с ограниченной ответственностью "Жилищная инициатива" (далее - ООО "Жилищная инициатива") земельный участок с кадастровым номером 22:63:030429:39 площадью 0,1900 га, по ул. Лазурная, 71а.
В деле имеются выписки из ЕГРП, содержащие следующие сведения:
- записи о зарегистрированных правах на участок с кадастровым номером 22:63:030429:2 отсутствуют (участок после раздела был исключен из реестра);
- на участок с кадастровым номером 22:63:030429:38 - для строительства торгово-развлекательного центра, 08.11.2013 зарегистрировано право собственности ООО "Лента";
- на участок с кадастровым номером 22:63:030429:39 - объекты бытового обслуживания и сооружения инженерной инфраструктуры, 16.12.2013 зарегистрировано право собственности ООО "Жилищная инициатива";
- на участок с кадастровым номером 22:63:030429:40 - для строительства торгово-развлекательного центра, 08.11.2013 зарегистрировано право собственности ООО "Лента".
Полагая, что при заключении договора купли-продажи земельного участка от 18.02.2013 были нарушены положения статей 33, 36, 37 ЗК РФ, Главалтайимущество обратилось в арбитражный суд с иском по настоящему делу.
Суд первой инстанции, руководствуясь пунктом 1 статьи 36, пунктом 2 статьи 35, пунктом 3 статьи 33 Земельного кодекса Российской Федерации, статьями 168, 1103, пунктами 1, 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и установив, что ответчик приобрел в собственность земельный участок площадью 12,8399 га, что значительно превышает площадь участка, который был необходим для размещения и эксплуатации принадлежащего ответчику здания, признал договор купли-продажи недействительным в силу ничтожности.
Принимая во внимание, что в настоящее время применить последствия недействительности договора в виде возврата продавцу всего исходного участка с кадастровым номером 22:63:030429:2 не представляется возможным, так как данный участок был разделен, при этом на участке с кадастровым номером 22:63:030429:38 площадью 4,6363 га, по ул. Власихинская, 67, располагается принадлежащее ответчику здание торгового комплекса, а участок с кадастровым номером 22:63:030429:39 площадью 0,1900 га, по ул. Лазурная, 71а, принадлежит на праве собственности ООО "Жилищная инициатива", на участке расположены объекты бытового обслуживания и сооружения инженерной инфраструктуры, лишь часть исходного земельного участка в виде участка с кадастровым номером 22:63:030429:40 площадью 7,9943 га, по ул. Власихинская, 65а, остается свободной от построек, суд указал, что возврату продавцу подлежит участок с кадастровым номером 22:63:030429:40; в порядке применения последствий недействительности сделки взыскал с ответчика 1 993 814,4 руб. в счет возмещения стоимости земельного участка с кадастровым номером 22:63:030429:39, с истца в пользу ответчика взыскал 28 829 364,40 руб., полученных в виде выкупной стоимости земельного участка с кадастровым номером 22:63:030429:40.
Суд апелляционной инстанции, отменяя решение суда первой инстанции и отказывая в иске, руководствовался пунктом 2 статьи 35, пунктом 1 статьи 11.9, статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации и исходил из того, что правилами землепользования и застройки городского округа - города Барнаула Алтайского края, утвержденными решением Барнаульской городской думы от 03.06.2011 N 537, минимальный размер земельного участка не установлен, здание торгового комплекса с котельной литер АА1 площадью 11 968 кв. м по адресу: г. Барнаул, ул. Власихинская, 67, принадлежит на праве собственности ООО "Лента"; площадь земельного участка с кадастровым номером 22:63:030429:2 общей площадью 12,8399 га была сформирована при его образовании именно для строительства торгово-развлекательного центра и в дальнейшем на основании постановления администрации города Барнаула от 14.11.2011 N 3527 был утвержден градостроительный план вышеназванного земельного участка для размещения торгово-развлекательного центра по указанному адресу и ответчику по договору аренды земельного участка был предоставлен этот же земельный участок с кадастровым номером 22:63:030429:2 общей площадью 12,8399 га.
Суд округа, отменяя постановление суда апелляционной инстанции и оставляя в силе решение суда первой инстанции, правомерно исходил из совокупного толкования норм пункта 2 статьи 35, пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которым собственник объектов недвижимости имеет исключительное право на приобретение земельного участка, занятого объектом недвижимости и необходимого для его использования, площадь которого определяется в соответствии с правилами пункта 3 статьи 33 этого Кодекса.
Из положений пункта 3 статьи 33 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что предельные размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.
Вывод апелляционного суда о том, что положения статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации не содержат нормы, устанавливающей предельный размер земельных участков, передаваемых в собственность, что позволяет не подтверждать соответствие выкупаемого земельного участка площади, необходимой для использования введенного в эксплуатацию объекта недвижимости, суд округа признал ошибочным, указав также, что исключительное право собственника объекта недвижимости распространяется только на земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования, прошедший государственный кадастровый учет. Для целей реализации этого права собственник объекта недвижимости обеспечивает за свой счет выполнение в установленном порядке кадастровых работ, при проведении которых путем составления межевого дела формируется земельный участок площадью не менее предельных минимальных размеров и не более предельных максимальных размеров, установленных для конкретных видов деятельности, или площадью, определенной в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией. При определении конкретной площади земельного участка в указанных пределах и при формировании границ участка подлежат соблюдению требования пункта 7 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации.
В предусмотренном законом порядке на момент заключения договора купли-продажи не был сформирован земельный участок, занятый объектами недвижимости ответчика и необходимый для их эксплуатации, площадь его не определена, в связи с чем суд первой инстанции и суд округа правомерно признали договор купли-продажи земельного участка недействительной (ничтожной) сделкой как противоречащей пунктам 1 и 7 статьи 36, пункту 2 статьи 35, пункту 3 статьи 33, пункту 1 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации.
Учитывая, что земельный участок, занятый принадлежащими ответчику объектами недвижимости и необходимый для их использования, впоследствии сформирован и поставлен на государственный кадастровый учет, площадь данного земельного участка обоснована, что подтверждено в суде первой инстанции по результатам проведенных экспертиз, суд первой инстанции правомерно удовлетворил требования истца, применив последствия недействительности сделки в части.
Доводы заявителя жалобы не подтверждают существенных нарушений норм материального и (или) процессуального права, повлиявших на исход дела.
Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 291.1, 291.6 и 291.8 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судья Верховного Суда Российской Федерации
определил:
отказать в передаче кассационной жалобы общества с ограниченной ответственностью "Лента" для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.
Судья
Верховного Суда Российской Федерации
Н.С.ЧУЧУНОВА