ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 16 августа 2017 г. N 310-ЭС17-10235
Судья Верховного Суда Российской Федерации Чучунова Н.С., изучив кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Проксима" на постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 07.12.2016 и постановление Арбитражного суда Центрального округа от 24.04.2017 по делу N А84-2617/2015,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Проксима" (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд города Севастополя с исковым заявлением к Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (далее - Департамент), в котором с учетом заявления об изменении предмета иска просило суд внести изменения в Договор аренды земельного участка от 28.03.2008, изложив подпункт "г" пункта 9.2.2 в следующей редакции: "начать освоение земельного участка и завершить стройку согласно предусмотренному в пункте 5.2 целевому назначению - в срок до 31 декабря 2019 года" и изложив последний абзац пункта 4.2 Договора в следующей редакции: "Денежная оценка земельного участка для периода строительства принимается с момента подписания акта приема-передачи земельного участка до 31 декабря 2019 года". Также истец просил суд обязать ответчика заключить с ним соответствующее дополнительное соглашение к вышеуказанному Договору.
Решением Арбитражного суда города Севастополя от 25.05.2016 исковые требования удовлетворены.
Постановлением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 07.12.2016 решение от 25.05.2016 отменено, в удовлетворении иска отказано.
Постановлением Арбитражного суда Центрального округа от 24.04.2017 постановление от 07.12.2016 оставлено без изменения.
В кассационной жалобе, поданной в Верховный Суд Российской Федерации, Общество, ссылаясь на нарушение судами апелляционной инстанции и округа норм материального и процессуального права, несоответствие их выводов фактическим обстоятельствам дела, просит отменить постановления от 07.12.2016, от 24.04.2017 и оставить в силе решение суда первой инстанции от 25.05.2016.
По мнению заявителя жалобы, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что:
- причиной не подписания в период с 07.02.2014 пор настоящее время дополнительного соглашения к договору аренды на основании заключения Постоянной комиссии по вопросам градостроительства, регулирования земельных и водных отношений Севастопольского городского Совета от 07.02.2014. явилось то обстоятельство, что в указанный период Республика Крым и город Севастополь вошли в состав Российской Федерации на основании федерального Конституционного закона от 21.03.2014 N 6-ФКЗ;
- причинами невозможности использования Обществом земельного участка в целях строительства в период с 18.03.2014 по настоящее время явились существенное изменение градостроительного законодательства, издание распоряжения исполняющего обязанности Губернатора города Севастополя N 46 от 17.04.2014 "О запрете осуществления капитального строительства на территории города Севастополя", Постановления Правительства Севастополя N 145 от 15.07.2014 "О приостановлении строительных работ в период курортного сезона 2014 года", а также прямой запрет выдачи разрешений на строительство установленным распоряжением Правительства Севастополя N 551 от 26.12.2014.
В силу пункта 1 статьи 4 Гражданского кодекса Российской Федерации применение к спорным правоотношениям статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации допустимо только с 18.03.2014, поскольку отношения сторон до 18.03.2014 регулировались только законодательством Украины. Обстоятельствам же и отношениям сторон, имевшим место до 18.03.2014, правовая оценка на основании законодательства Украины дана в заключении уполномоченного на тот момент государственного органа - Постоянной комиссии Севастопольского городского Совета от 07.02.2014.
В связи с тем, что на основании Федерального конституционного закона от 21.03.2014 N 6-ФКЗ Республика Крым и город Севастополь вошли в состав Российской Федерации, дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 28.03.2008 на основании заключения указанной постоянной комиссии Севастопольского городского Совета от 07.02.2014 не было подписано сторонами по объективным причинам (изменение законодательного регулирования, реорганизация органа власти).
Сроки строительства на спорном земельном участке рекреационного комплекса, предусмотренные договором аренды, не были изменены в порядке, установленном этим договором, только в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора и которые не могли разумно предвидеть.
Суд апелляционной инстанции неправильно применил к спорным правоотношениям статью 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, которая регулирует отдельные случаи заключения договоров аренды земельного участка с собственниками объектов незавершенного строительства, у которых такие договоры аренды либо не заключены, либо срок которых истек. В данном случае договор аренды от 28.03.2008 заключен на срок 25 лет.
В нарушение статей 48, 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации суд кассационной инстанции необоснованно сослался на отсутствие в материалах дела архитектурно-планировочного задания, проектной документации, сведений об обращении общества в компетентные органы за выдачей разрешения на строительство как в период города Севастополя в составе Украины, так и после вступления города федерального значения Севастополь в состав Российской Федерации.
В городе Севастополе до настоящего времени не утверждены правила землепользования и застройки земель; нормативы градостроительного проектирования; генеральный план, а также действует установленный Распоряжением Правительства Севастополя N 551 от 26.12.2014 прямой запрет на выдачу разрешения на строительство в отношении участков, расположенных в районе улицы Летчиков и парка "Победы.
По указанным причинам Общество не имело и не имеет объективной возможности осуществить подготовку проектной документации в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, кроме того, изменена категория земель спорного земельного участка.
Согласно пункту 1 части 7 статьи 291.6 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по результатам изучения кассационной жалобы судья Верховного Суда Российской Федерации выносит определение об отказе в передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации, если изложенные в кассационной жалобе доводы не подтверждают существенных нарушений норм материального права и (или) норм процессуального права, повлиявших на исход дела, и не являются достаточным основанием для пересмотра судебных актов в кассационном порядке, а также если указанные доводы не находят подтверждения в материалах дела.
При изучении доводов кассационной жалобы и принятых по делу судебных актов оснований, по которым жалоба может быть передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации, не установлено.
Как установлено судами, 28.03.2008 между Севастопольским городским Советом (арендодателем) и обществом с ограниченной ответственностью "Проксима" (арендатор) заключен на срок 25 лет договор аренды земельного участка площадью 7,8203 га для строительства и обслуживания рекреационного комплекса, с отнесением этих земель к категории земель рекреационного назначения, который расположен по адресу: г. Севастополь, ул. Летчиков, 12.
Согласно подпункту "г" пункта 9.2.2. договора аренды, арендатор обязан начать освоение земельного участка и завершить застройку согласно предусмотренному в пункте 5.2 целевому назначению земельного участка - в течение двух лет с момента подписания акта приема-передачи земельного участка. Если в надлежащим образом утвержденной проектной документации предусматривается иной срок строительства, то по ходатайству арендатора в договор вносятся соответствующие изменения в части увеличения этого срока.
В силу подпункта "д" пункта 9.2.2. договора аренды, арендатор обязан строительство капитального объекта (рекреационного комплекса) производить только в соответствии с архитектурно-планировочным заданием, проектной документацией (с разработанными материалами ОВОС). Прошедшими государственную экспертизу установленном порядке, после получения разрешения в инспекции государственного архитектурно-строительного контроля.
В качестве приложения к договору аренды сторонами оформлен акт определения границ земельного участка в натуре, план земельного участка.
Управлением градостроительства и архитектуры Севастопольской городской государственной администрации 05.02.2010 выдано заключение N с-14/10 по проекту организации строительства объекта "Строительство и обслуживание рекреационного комплекса в районе парка Победы по ул. Летчиков, 12".
27.04.2010 стороны договора аренды подписали дополнительное соглашение о внесении изменений в договор аренды земельного участка в соответствие с которым, пункт 4.2. договора изложили в следующей редакции: "Величина годовой арендной платы за пользование земельным участком составила: а) на период строительства 621 143,83 грн, б) на последующий период - 3 105 719,25 грн. Денежная оценка земельного участка для периода строительства принимается во внимание не дольше, чем до 13.07.2013 от даты приема-передачи земельного участка. Денежная оценка для последующего периода принимается с момента ввода в эксплуатацию объекта строительства, но не позже 13.07.2013 от даты приема-передачи земельного участка". Подпункт "г" пункта 9.2.2. договора аренды изложен в следующей редакции: "начать освоение земельного участка и завершить застройку согласно предусмотренному в пункте 5.2. целевому назначению - в срок до 13.07.2013 от даты приема-передачи земельного участка.
09.08.2013 общество обратилось в инспекцию государственного архитектурно-строительного контроля города Севастополя с уведомлением о начале выполнения подготовительных работ.
29.11.2013 общество обратилось к председателю Севастопольского городского совета с ходатайством об изменении договора аренды в связи с существенными изменениями обстоятельств, установ срок освоения земельного участка и завершения его застройки - до 14.08.2015.
В материалы дела представлено заключение постоянной комиссии Севастопольского городского совета (выписка из протокола N 3 от 07.02.2014) о поддержании ходатайства ООО "Проксима" о продлении срока строительства на земельном участке по ул. Летчиков, 12.
05.11.2015 общество обратилось в департамент (вх. N 7917) с предложением изменить подпункт "г" пункта 9.2.2., изложив его в следующей редакции: "начать освоение земельного участка и завершить стройку согласно предусмотренному в пункте 5.2. целевому назначению - в срок до 31.10.2017"; последний абзац пункта 4.2. изложить в следующей редакции: "Денежная оценка земельного участка для периода строительства принимается до 31.10.2017". В письменном ответе от 25.11.2015 N 6691 на настоящее обращение общества департамент сообщил последнему о наличии у него задолженности по арендной плате и пени и направлении в его адрес соглашения о расторжении договора.
Обратившись в суд с настоящим иском, истец на основании статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации просит внести изменения в договор аренды, заключенный до принятия города федерального значения Севастополь в состав Российской Федерации, в условия о сроке начала освоения земельного участка и завершения строительства, продлить срок завершения строительства до 31.12.2019.
Суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования, указал на наличие оснований для внесения изменений в договор аренды земельного участка.
Суд апелляционной инстанции, исходя из фактических обстоятельств дела, руководствуясь положениями статей 12.1, 23 Федерального конституционного закона "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополь" N 6-ФКЗ от 21.03.2014, ст. 3 Закона города Севастополя от 25.07.2014 N 46-ЗС "Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории города Севастополя", статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, правомерно указал на отсутствие оснований о доказанности истцом одновременного наличия приведенных в законе условий для изменения договора аренды в связи с существенным изменением обстоятельств.
Судом апелляционной инстанции установлено, что земельный участок находится в пользовании общества с марта 2008 года. На сегодняшний день на земельном участке площадью более 7 гектар общество возвело некапитальное сооружение "Пост охраны", к строительству рекреационного комплекса общество не приступило. В материалах дела отсутствуют архитектурно-планировочное задание, проектная документация: рабочий проект с положительным заключением государственной экспертизы (подпункт "д" пункта 9.2.2 договора аренды).
Суд апелляционной инстанции, с выводами которого согласился суд округа, признал необоснованным довод заявителя о том, что общество предприняло все необходимые действия, направленные на получения разрешения на строительство, так как он не основан на представленных в материалы дела доказательствах, а сведений об обращении общества в компетентные органы за выдачей разрешения на строительство как в период нахождения города Севастополя в составе Украины, так и после вступления города федерального значения Севастополя в состав Российской Федерации в материалах дела не имеется.
Из представленных в материалы дела документов судом апелляционной инстанции установлено, что заключение по проекту организации строительства от 05.02.2010 (не является рабочим проектом) и экспертное заключение от 19.04.2010 были оценены арендодателем при заключении между сторонами спора дополнительного соглашения от 27.04.2010, в котором сроки окончания строительства были продлены с марта 2010 года до 13.07.2013; к указанному сроку общество обязалось завершить все подготовительные работы, подготовить рабочий проект, получить положительную государственную экспертизу рабочего проекта и построить рекреационный комплекс.
Проведенные обществом инженерно-геодезические и инженерно-геологические изыскания в 2012 году свидетельствуют об осуществлении арендатором подготовительных работ на стадии проектной документации.
Судами апелляционной и кассационной инстанций правомерно указано, что факт вхождения города федерального значения Севастополя в состав Российской Федерации с 18.03.2014 (спустя 8 месяцев после окончания сроков строительства, определенных договором) и принятия распорядительных актов Губернатором и Правительством города о запрете строительных работ, о приостановлении строительных работ, сам по себе не может быть признан существенным изменением обстоятельств, являющимся основанием для изменения настоящего договора аренды.
В силу статьи 21 Федерального закона от 30.11.1994 N 52-ФЗ (в ред. от 13.07.2015) "О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", ст. 3 Закона города Севастополя от 25.07.2014 N 46-ЗС "Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории города Севастополя" стороны настоящего договора обязаны привести его положения в соответствие с требованиями законодательства Российской Федерации в срок до 01.01.2017.
Судами апелляционной и кассационной инстанций также отмечено, что Общество как землепользователь вправе осуществлять мероприятия, предусмотренные земельным и градостроительным законодательством, направленные на получение разрешения на строительство рекреационного комплекса на спорном земельном участке.
Доводы заявителя жалобы не подтверждают существенных нарушений норм материального и (или) процессуального права, повлиявших на исход дела.
Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 291.1, 291.6 и 291.8 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судья Верховного Суда Российской Федерации
определил:
отказать в передаче кассационной жалобы общества с ограниченной ответственностью "Проксима" для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.
Судья
Верховного Суда Российской Федерации
Н.С.ЧУЧУНОВА