ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 13 июля 2017 г. N 87-КГ17-9
Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в составе
председательствующего Хаменкова В.Б.
судей Горчаковой Е.В. и Зинченко И.Н.
рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело по кассационной жалобе Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области на решение Нерехтского районного суда Костромской области от 12 мая 2016 года и апелляционное определение судебной коллегии по административным делам Костромского областного суда от 10 августа 2016 года, которыми удовлетворен административный иск Кротикова А.В. об оспаривании решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области.
Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Зинченко И.Н., Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации
установила:
Кротиков А.В. обратился в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности и права собственности на земельный участок с кадастровым номером < ... > из земель населенных пунктов с разрешенным использованием для индивидуального жилищного строительства, общей площадью 1 800 кв. м, расположенный по адресу: < ... > на основании договора купли-продажи от 20 октября 2015 года, заключенного между продавцом Д. и покупателем Кротиковым А.В.
По результатам рассмотрения указанного заявления должностным лицом Управления Росреестра по Костромской области 2 декабря 2015 года принято решение, которым Кротикову А.В. отказано в государственной регистрации перехода права и права собственности на земельный участок. Данное решение принято на основании абзаца десятого пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений, в связи с непредставлением документов, необходимых в соответствии с законом для государственной регистрации прав, а именно: не приложены правоустанавливающие документы на квартиру, расположенную на спорном земельном участке, документы о переходе права на квартиру к Кротикову А.В. либо надлежаще оформленные документы об отказе собственника здания от покупки земельного участка, нарушено исключительное право собственника объекта капитального строительства на выкуп земли в части, занятой домом и необходимой для его эксплуатации.
Не согласившись с таким решением Управления Росреестра по Костромской области, Кротиков А.В. обратился в суд с административным иском о признании этого решения незаконным, указывая в обоснование заявленных требований на то, что ссылки должностного лица на нарушение сделкой в отношении земельного участка норм статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации и статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации являются неправомерными. По мнению административного истца, двухквартирный жилой дом, расположенный по вышеназванному адресу, находится на балансе сельскохозяйственного производственного кооператива "Нива", построен в 1987 году, до предоставления продаваемого земельного участка, не располагается на данном земельном участке, имеет лишь адресную привязку, не входил и не входит в состав общей долевой собственности собственников многоквартирного дома.
Решением Нерехтского районного суда Костромской области от 12 мая 2016 года административный иск удовлетворен: оспариваемое решение Управления Росреестра по Костромской области признано незаконным и на Управление Росреестра по Костромской области возложена обязанность осуществить государственную регистрацию перехода права собственности и права собственности Кротикова А.В. на земельный участок с кадастровым номером < ... > в месячный срок со дня вступления решения суда в законную силу.
Удовлетворяя административный иск, суд первой инстанции исходил из того, что право собственности продавца земельного участка с кадастровым номером < ... > Д. зарегистрировано в установленном законом порядке, покупатель этого же земельного участка Кротиков А.В. предоставил для государственной регистрации сделки все необходимые документы, данные о притязаниях других лиц на земельный участок отсутствуют, в связи с чем, у ответчика не имелось оснований для истребования дополнительных документов.
Апелляционным определением судебной коллегии по административным делам Костромского областного суда от 10 августа 2016 года решение суда оставлено без изменения, апелляционная жалоба Управления Росреестра по Костромской области - без удовлетворения. Суд апелляционной инстанции с выводами суда первой инстанции согласился.
В кассационной жалобе Управление Росреестра по Костромской области просит судебные акты отменить и принять по административному делу новое решение об отказе в удовлетворении административного иска, поскольку, по мнению заявителя жалобы, на земельном участке расположен многоквартирный дом, состоящий на балансе сельскохозяйственного производственного кооператива "Нива"; продажа Д. земельного участка Кротикову А.В. нарушает исключительное право собственника объекта капитального строительства на выкуп земли в части, занятой домом и необходимой для его эксплуатации.
Определением судьи Верховного Суда Российской Федерации от 16 мая 2017 года кассационная жалоба с административным делом переданы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации.
Проверив материалы административного дела, обсудив доводы кассационной жалобы, Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации пришла к следующему выводу.
В соответствии со статьей 328 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных актов в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права или норм процессуального права, которые повлияли на исход административного дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.
Такие существенные нарушения норм материального и процессуального права при рассмотрении и разрешении настоящего административного дела допущены судами первой и апелляционной инстанций.
Разрешая дело, суды исходили из того, что право собственности продавца земельного участка с кадастровым номером < ... > Д. зарегистрировано в установленном законом порядке, покупатель этого же земельного участка Кротиков А.В. предоставил для государственной регистрации сделки все необходимые документы, данные о притязаниях других лиц на земельный участок отсутствуют, в связи с чем, у ответчика не имелось оснований для истребования дополнительных документов.
Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации с такой позицией судов не согласна.
В соответствии с пунктом 1 статьи 13 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений, при осуществлении государственной регистрации прав проводится правовая экспертиза документов, в том числе проверка законности сделки (за исключением нотариально удостоверенной сделки) и установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа в государственной регистрации прав или ее приостановления в соответствии с настоящим Федеральным законом.
Согласно подпункту 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из принципов земельного законодательства Российской Федерации является единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
В силу пункта 3 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.
Пунктом 1 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении. Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом.
В соответствии с пунктом 2 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.
В материалах дела имеются ответы администрации Волжского сельского поселения муниципального района город Нерехта и Нерехтский район Костромской области от 22 октября 2015 года и от 20 февраля 2016 года о том, что на земельном участке с кадастровым номером < ... > расположена квартира N < ... > в двухквартирном жилом доме, состоящем на балансе сельскохозяйственного производственного кооператива "Нива"; границы земельного участка в соответствии с требованиями земельного законодательства не установлены.
Данные письменные доказательства, исследованные судами, свидетельствуют о том, что при рассмотрении и разрешении настоящего дела могут быть затронуты законные интересы сельскохозяйственного производственного кооператива "Нива" на часть земельного участка, занятую домом (квартирой N 1) и необходимую для его эксплуатации, границы которого надлежащим образом не установлены (не определены); к участию в деле необходимо привлечь собственника (балансодержателя) многоквартирного жилого дома в лице сельскохозяйственного производственного кооператива "Нива". Об этом неоднократно заявлял в судах первой и апелляционной инстанций представитель ответчика. Ходатайство представителя ответчика о привлечении к участию в деле местной администрации и сельскохозяйственного производственного кооператива "Нива" судами фактически не рассмотрено и не разрешено.
Исходя из приведенных положений законодательства, сельскохозяйственный производственный кооператив "Нива" имеет преимущественное право покупки земельного участка с кадастровым номером < ... > . Продавец Д. был обязан известить сельскохозяйственный производственный кооператив "Нива" в письменной форме о намерении продать земельный участок, фактически обремененный правами сельскохозяйственного производственного кооператива "Нива", постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает его, а по истечении предусмотренного законом срока либо после получения письменного отказа от реализации преимущественного права покупки имел возможность продать участок любому лицу на заявленных условиях.
Пунктом 1 статьи 24 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений, закреплено, что при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу к заявлению о государственной регистрации прилагаются документы, подтверждающие, что продавец доли известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых продает ее.
К заявлению о государственной регистрации могут прилагаться документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли и оформленные в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, или нотариально заверенные. В этом случае государственная регистрация права на долю в общей собственности проводится независимо от срока, прошедшего с момента извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности.
В случае, если к заявлению о государственной регистрации не приложены документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли, государственный регистратор обязан приостановить государственную регистрацию до истечения месяца со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности, если на день подачи заявления о государственной регистрации такой срок не истек.
Управлением Росреестра по Костромской области 2 ноября 2015 года принято решение о приостановлении государственной регистрации перехода права собственности Кротикова А.В. на земельный участок с кадастровым номером < ... > до 2 декабря 2015 года. Д. и Кротикову А.В. предложено представить правоустанавливающие документы на квартиру, которая расположена в многоквартирном доме, находящемся на отчуждаемом земельном участке, документы о переходе права на квартиру к покупателю Кротикову А.В. либо документы, подтверждающие отказ собственника здания от покупки земельного участка. Поскольку по истечении установленного срока необходимые документы заявителями не представлены, то у регистрирующего органа отсутствовали правовые основания для государственной регистрации перехода права и права собственности на земельный участок.
С учетом изложенного решение Нерехтского районного суда Костромской области от 12 мая 2016 года и апелляционное определение судебной коллегии по административным делам Костромского областного суда от 10 августа 2016 года признать законными нельзя, в связи с чем, данные судебные акты подлежат отмене, а административное дело подлежит направлению на новое рассмотрение.
При новом рассмотрении дела суду необходимо привлечь к участию в деле собственника (балансодержателя) многоквартирного жилого дома в лице сельскохозяйственного производственного кооператива "Нива".
На основании изложенного, руководствуясь пунктом 2 части 1 статьи 329 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации
определила:
решение Нерехтского районного суда Костромской области от 12 мая 2016 года и апелляционное определение судебной коллегии по административным делам Костромского областного суда от 10 августа 2016 года отменить.
Административное дело по административному иску Кротикова А.В. об оспаривании решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области направить на новое рассмотрение в Нерехтский районный суд Костромской области в ином составе суда.