ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 6 ноября 2019 г. N 308-КГ18-16552(2-5)
Судья Верховного Суда Российской Федерации Букина И.А., изучив с материалами истребованного дела кассационные жалобы Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области (далее - Управление Росреестра), Бондаревой В.Б., Бондаревой Е.Б., Семиной О.А., Ефимовой Н.П., Строгановой Н.А., Ковалевой Л.Ю., Николаевой Е.Ю., Дробязко А.А., Масычева С.И., Ткаченко В.П., Демакова С.В., Попова Э.В., Морозова О.Н., Рыбальченко С.Г., Козина Г.Ш., Сергеевой И.Г. на решение Арбитражного суда Ростовской области от 28.11.2018 и постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 21.06.2019 по делу N А53-16038/2017,
по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Инвестрадиострой" к Управлению Росреестра о признании незаконным бездействия, выраженного в непогашении записей об ипотеках и записей о сделках (договорах долевого участия в строительстве) при государственной регистрации перехода
права собственности на объект незавершенного строительства общей площадью 24 810,9 кв. м, степень готовности: 20%, кадастровый номер: 61:44:0012246:184 (далее - объект незавершенного строительства);
права аренды земельного участка общей площадью 6 049 кв. м, кадастровый номер: 61:44:012246:10 (далее - земельный участок), расположенных по адресу: г. Ростов-на-Дону, проспект Михаила Нагибина, 38,
установил:
при новом рассмотрении спора решением суда первой инстанции от 28.11.2018 заявленные требования удовлетворены.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд постановлением от 16.04.2019 решение суда первой инстанции от 28.11.2018 отменил, в удовлетворении заявленных требований отказал.
Постановлением суда округа от 21.06.2019 постановление суда апелляционной инстанции от 16.04.2019 отменено, решение суда первой инстанции от 28.11.2018 оставлено в силе.
В кассационных жалобах, поданных в Верховный Суд Российской Федерации, заявители просят обжалуемое постановление отменить.
По смыслу части 1 статьи 291.1, части 7 статьи 291.6, статьи 291.11 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подлежит передаче для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации, если изложенные в ней доводы подтверждают наличие существенных нарушений норм материального права и (или) норм процессуального права, повлиявших на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
По результатам изучения материалов дела и доводов кассационных жалоб суд приходит к выводу о наличии оснований для их передачи вместе с делом для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.
Как следует из материалов дела и установлено судами, 18.03.2003 между ОАО "СевкавНИПИагропром" (исполнителем) и ГУ МВД по Ростовской области (заказчиком) заключен договор подряда, по условиям которого исполнитель обязался совершить действия по проектированию и строительству 240-квартирного жилого дома, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, пр. М. Нагибина, 38.
ОАО "СевкавНИПИагропром" заключило с ООО "СИГ" договор на капитальное строительство и сдачу в эксплуатацию жилого дома от 19.09.2003 N 17/2-09-С. По условиям названного договора общество "СИГ" обязалось за счет собственных средств осуществить строительство объекта, ввести его в эксплуатацию в срок до 01.07.2006. Кроме того, данное общество получило право привлекать денежные средства на строительство объекта от третьих лиц. Реализуя названные полномочия, общество "СИГ" впоследствии заключило с физическими лицами договоры на участие в долевом строительстве жилого дома.
В связи с нарушением сроков строительства, ввода объекта в эксплуатацию и невозможностью ОАО "СевкавНИПИагропром" исполнять свои обязательства, письмом от 18.09.2003 ГУ МВД уведомило подрядчика о расторжении договора.
14.03.2006 общество "СК "Гарант Строй" направило в адрес ГУ МВД письмо, в котором указало на готовность принять на себя обязательства общества "СИГ" и перезаключить новые договоры с дольщиками на тех же условиях.
04.04.2006 между обществом "СК "Гарант Строй" и ГУ МВД заключен договор подряда на капитальное строительство и сдачу в эксплуатацию 240-квартирного жилого дома по названному адресу, после чего общество "СИГ" направило в адрес дольщиков письма с предложением перезаключить договор с новым лицом - обществом "СК "Гарант Строй".
14.12.2007 между обществом "СК "Гарант Строй" (инвестором) и ГУ МВД заключен инвестиционный договор долевого участия в строительстве спорного дома, по условиям которого ГУ МВД обязалось предоставить инвестору земельный участок по указанному адресу, а инвестор - построить жилой дом. Кроме того, инвестору предоставлено право на заключение договоров долевого участия в строительстве с третьими лицами.
В приложении N 1 к инвестиционному договору составлен перечень участников строительства (ранее вступивших в отношения с обществом "СИГ"), обязательства по которым на себя взяло общество "СК "Гарант Строй". В этих целях стороны (общество "СК "Гарант Строй" и ГУ МВД) 14.12.2007 заключили также агентский договор N 17/05-А-12 по переоформлению договоров долевого участия в строительстве.
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 24.08.2015 по делу N А53-11325/2011 общество "СК "Гарант-Строй" признано несостоятельным (банкротом), открыта процедура конкурсного производства.
В рамках дела о банкротстве определением Арбитражного суда Ростовской области от 24.11.2014 за обществом "СК "Гарант-Строй" признано наличие права аренды спорного земельного участка с кадастровым номером 61:44:012246:10, суд обязал ГУ МВД по Ростовской области и Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Ростовской области в течение одного месяца с момента вынесения определения осуществить действия по заключению договора перенайма земельного участка с обществом "СК "Гарант-Строй".
11.12.2015 состоялось собрание кредиторов общества "СК "Гарант-Строй", по результатам которого принято решение о реализации спорного объекта незавершенного строительства и права аренды на земельный участок, утверждено Предложение о порядке, сроках и об условиях реализации имущества должника (с учетом последующих изменений от 16.02.2016). Имущество выставлено на торги с обременением в виде требования к покупателю принять на себя обязанность общества "СК "Гарант-Строй" предоставить жилые помещения и/или денежные средства участникам строительства согласно реестру требований кредиторов (в том числе о передаче жилых помещений).
08.04.2016 проведены открытые торги (N ОКОФЦ-20086) по продаже спорного имущества, обремененного обязательствами должника по предоставлению жилых помещений и денежных средств участникам строительства.
По итогам проведенных торгов победителем признано общество "Инвестрадиострой", с которым должник заключил договор от 06.05.2016 купли-продажи прав и обязанностей застройщика по не завершенному строительством объекту. Право собственности на объект незавершенного строительства зарегистрировано за покупателем.
Во исполнение договора между участниками строительства, обществом "СК "Гарант Строй" и обществом "Инвестрадиострой" заключено соглашение о переводе долга, согласно которому последнее обязалось исполнить перед участниками долевого строительства обязательство должника о возврате денежных средств.
При переходе права собственности на объект незавершенного строительства и права аренды на земельный участок к покупателю записи об ипотеке и о договорах участия в долевом строительстве не погашены, в связи с чем общество "Инвестрадиострой" 02.02.2017 обратилось в Управление Росреестра с заявлением о погашении соответствующих записей об обременении объектов. В письме от 27.02.2017 N 14-1151 Управление указало, что погашение регистрационных записей возможно только при наличии оснований, предусмотренных действующим законодательством.
Полагая, что бездействие Управления Росреестра, выразившееся в непогашении при государственной регистрации перехода права собственности на объект незавершенного строительства записей об ипотеке и о договорах участия в долевом строительстве, является незаконным, общество "Инвестрадиострой" обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.
Разрешая спор при новом рассмотрении, суд первой инстанции сослался на положения статей 18.1, 110, 111, 126, 131, 142 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также на правовую позицию, изложенную в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 26.05.2016 N 308-ЭС16-1368, исходил из того, что при реализации имущества на торгах в рамках дела о банкротстве организации происходит прекращение прав третьих лиц на данное имущество и покупатель получает вещь свободной от каких-либо правопритязаний. Учитывая изложенное, суд пришел к выводу, что после продажи спорного объекта залог прекратился, в связи с чем у Управления Росреестра в данном случае не имеется оснований для неснятия спорных обременений при регистрации перехода права собственности.
Отменяя решение суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции указал, что право собственности общества "Инвестрадиострой" на объект незавершенного строительства было зарегистрировано 25.05.2016, право аренды на земельный участок - 08.07.2016. В расписках в получении документов на государственную регистрацию, полученных после названных дат, имеются отметки о получении обществом документов, содержащих записи о сохранении обременения в виде ипотеки в силу закона. Аналогичное указание имеется в свидетельстве от 25.05.2016 о государственной регистрации права собственности общества "Инвестрадиострой". Таким образом, суд пришел к выводу, что летом 2016 году обществу уже было известно о том, что Управление Росреестра не предприняло мер по снятию обременения. Поскольку заявление по настоящему делу направлено в суд почтой 02.06.2017, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что предусмотренный частью 4 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации трехмесячный срок, установленный для обращения с рассматриваемым заявлением, пропущен обществом, в силу чего оно не подлежит удовлетворению.
Суд округа отменил постановление суда апелляционной инстанции, придя к выводу как о наличии оснований для удовлетворения требований по существу, так и о том, что общество "Инвестрадиострой" обратилось с заявлением в пределах трехмесячного срока. Как указал суд округа, общество 02.02.2017 обращалось в Управление Росреестра с заявлением о погашении записей об обременении. Управление направило ответ от 27.02.2017 N 14-1151, указав, что погашение регистрационных записей возможно только при наличии оснований, предусмотренных действующим законодательством, данный ответ получен обществом 04.03.2017. Заявление по настоящему делу направлено в суд 02.06.2017, следовательно, срок не пропущен. При таких условиях суд округа оставил в силе решение суда первой инстанции об удовлетворении заявления.
Выражая несогласие с обжалуемыми судебными актами, Управление Росреестра, а также группа граждан приводят следующие доводы.
Они настаивают на том, что суд апелляционной инстанции правильно исчислил срок на обращение с заявленными требованиями в суд - с июля 2016 года, именно с этого момента общество достоверно обладало сведениями, что при регистрации перехода права собственности на объект незавершенного строительства и права аренды земельного участка в отношении спорного имущества были сохранены имевшиеся ранее обременения.
Заявители также указывают, что после погашения в ЕГРН записей о договорах участия в долевом строительстве новый застройщик вправе не исполнять свои обязательства перед дольщиками - как включенными в реестр требований кредиторов "СК "Гарант-Строй", так и невключенными; в отсутствие государственной регистрации договоры долевого участия в строительстве не имеют правового эффекта для нового собственника. При этом общество "Инвестрадиострой" отказывается заключать новые договоры с названными лицами.
Заявители обращают внимание, что по условиям проведенных торгов, а также заключенного по их результатам договора купли-продажи имущество отчуждалось с обременением, покупатель принял на себя обязательства осуществить исполнение в пользу дольщиков, в связи с чем у Управления Росреестра отсутствовали основания для снятия обременений.
Приведенные заявителями в кассационных жалобах доводы заслуживают внимания, в связи с чем, данные жалобы с делом следует передать для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 184, пунктом 2 части 7 статьи 291.6 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
определил:
кассационные жалобы Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области (далее - Управление Росреестра), Бондаревой В.Б., Бондаревой Е.Б., Семиной О.А., Ефимовой Н.П., Строгановой Н.А., Ковалевой Л.Ю., Николаевой Е.Ю., Дробязко А.А., Масычева С.И., Ткаченко В.П., Демакова С.В., Попова Э.В., Морозова О.Н., Рыбальченко С.Г., Козина Г.Ш., Сергеевой И.Г. с делом передать для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.
Назначить рассмотрение кассационных жалоб в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации на 28.11.2019 на 14 часов 00 минут (время московское) в помещении суда по адресу: г. Москва, улица Поварская, дом 15, зал N 3048 (подъезд 5).
Судья Верховного Суда
Российской Федерации
И.А.БУКИНА