ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 6 декабря 2019 г. N 35-КА19-8
Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в составе
председательствующего Зинченко И.Н.,
судей Корчашкиной Т.Е. и Горчаковой Е.В.
рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело по кассационной жалобе Березенко Сергея Александровича на решение Кашинского городского суда Тверской области от 6 февраля 2019 года, которым отказано в удовлетворении его административного иска об оспаривании отказа в государственной регистрации права на объект недвижимости, и апелляционное определение судебной коллегии по административным делам Тверского областного суда от 27 марта 2019 года об оставлении решения суда без изменения.
Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Корчашкиной Т.Е., объяснения Березенко С.А., поддержавшего доводы кассационной жалобы, а также возражения против удовлетворения кассационной жалобы представителя Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области Горской Е.В., Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации
установила:
3 декабря 2018 года Кашинским межмуниципальным отделом Управления Росреестра по Тверской области Березенко С.А. уведомлен об отказе в государственной регистрации права собственности на объект недвижимости - склад сельскохозяйственной продукции на основании запрета на строительство объектов недвижимого имущества на землях сельскохозяйственного назначения (пашня).
Не согласившись с таким решением, Березенко С.А. обратился в Кашинский городской суд Тверской области с административным исковым заявлением о признании указанного уведомления об отказе в государственной регистрации права собственности незаконным и возложении обязанности осуществить государственную регистрацию права собственности.
В обоснование своих требований заявитель ссылался на то, что ему на праве собственности принадлежит земельный участок категории земель сельскохозяйственного назначения с разрешенным использованием "для передачи в аренду и распоряжения иным способом". Предыдущим правообладателем данного земельного участка обществом с ограниченной ответственностью "Судниково" был возведен на этом участке склад сельскохозяйственной продукции, переданный ему в собственность учредителями при ликвидации. Склад введен в эксплуатацию и постановлен на государственный кадастровый учет. В 2018 году он обратился с заявлением о государственной регистрации права собственности на указанный объект недвижимости, приложив все необходимые документы. В регистрации было отказано оспариваемым уведомлением. Однако, установленный в отношении принадлежащего ему земельного участка вид разрешенного использования "для передачи в аренду и распоряжения иным способом" позволяет строительство объектов сельскохозяйственного назначения, в связи с чем просил признать указанный отказ незаконным. Решением Кашинского городского суда Тверской области от 6 февраля 2019 года, оставленным без изменения апелляционным определением суда от 27 марта 2019 года, в удовлетворении административного иска отказано.
Определением судьи Тверского областного суда от 31 мая 2019 года в передаче кассационной жалобы Березенко С.А. для рассмотрения в судебном заседании суда кассационной инстанции отказано.
В кассационной жалобе Березенко С.А. просит решение суда первой инстанции и апелляционное определение отменить.
Определением судьи Верховного Суда Российской Федерации от 31 октября 2019 года кассационная жалоба с административным делом переданы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации. Проверив материалы административного дела, обсудив доводы кассационной жалобы, Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации пришла к следующему выводу.
Основаниями для отмены или изменения судебных актов в кассационном порядке, в силу статьи 328 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, являются существенные нарушения норм материального права или норм процессуального права, которые повлияли на исход административного дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.
Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации пришла к выводу о том, что при рассмотрении настоящего административного дела судами первой и апелляционной инстанций были допущены такого рода существенные нарушения норм материального и процессуального права, и они выразились в следующем.
Как следует из оспариваемого уведомления, государственная регистрация права собственности Березенко С.А. на склад сельскохозяйственной продукции приостановлена на основании пункта 7 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", а затем в регистрации права собственности отказано в связи с непредставлением дополнительных документов, поскольку форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации. Регистрирующий орган указал на установленный законодательством запрет на строительство объектов недвижимого имущества, в том числе склада сельскохозяйственной продукции, на землях сельскохозяйственных угодий. В подтверждение отнесения расположенного под складом земельного участка к сельскохозяйственным угодьям с видом пашня приведена ссылка на данные межмуниципального отдела по Кашинскому, Кесовогорскому районам Управления Росреестра по Тверской области, полученные в результате проведения землеустройства по Кашинскому району на основании проекта перераспределения земель 1992 года бывшего колхоза "Победа", в дальнейшем - акционерного общества "Большая Медведица", изготовленного Тверским предприятием ЦентрНИИгипрозем, а также Правила землепользования и застройки Булатовского сельского поселения, утвержденные решением Совета депутатов Булатовского сельского поселения от 20 декабря 2014 года N 20, согласно которым расположенный под складом земельный участок находится в территориальной зоне 7СХЗ-1, являющейся зоной сельскохозяйственных угодий.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции, с которым согласился суд апелляционной инстанции, исходил из того, что апелляционным определением Тверского областного суда от 16 января 2019 года уведомление о приостановлении регистрации права собственности Березенко С.А. признано законным, соответственно Березенко С.А. обязан был выполнить требования в сроки, указанные в уведомлении. Дополнительные документы Березенко С.А. представлены не были, соответственно, уведомление об отказе в регистрации, вынесенное на основании статьи 27 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости", является законным.
Однако с таким выводом судебных инстанций Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации согласиться не может по следующим основаниям.
Так, судом установлено и из материалов административного дела следует, что Березенко С.А. является собственником земельного участка с кадастровым номером 69:12:0000024:831, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для передачи в аренду и распоряжения иным способом, площадью 101 000 кв. м, расположенного по адресу: Тверская область, Кашинский район, Булатовское сельское поселение, деревня Судниково, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 21 мая 2015 года, кадастровым паспортом по состоянию на 14 сентября 2016 года.
Предыдущим правообладателем земельного участка было общество с ограниченной ответственностью "Судниково", которое в 2011 году возвело на данной земле склад сельскохозяйственной продукции общей площадью 258,9 кв. м, что подтверждается техническим паспортом, составленным ГУП "Тверское областное бюро технической инвентаризации".
5 мая 2015 года главой администрации Кашинского района выдано разрешение на ввод объекта (склада) в эксплуатацию N RU 69512000-964.
Решением внеочередного собрания учредителей ликвидируемого общества с ограниченной ответственностью "Судниково" от 1 октября 2015 года склад был передан в собственность Березенко С.А.
30 ноября 2016 года филиалом ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Тверской области склад поставлен на кадастровый учет с присвоением кадастрового номера 69:12:0000024:857.
На сайте "Публичная кадастровая карта" (электронном справочном ресурсе, созданном на основе картографических карт России и сведений государственного кадастра), кадастровые сведения о земельном участке воспроизведены с указанием на разрешенный вид его использования - "для размещения объектов сельскохозяйственного назначения и сельскохозяйственных угодий".
Постановлением судьи Верховного Суда Российской Федерации от 12 апреля 2018 года по жалобе Березенко С.А. отменены вынесенные в отношении него постановление главного государственного инспектора в Калязинском, Кашинском, Кесовогорском районах по использованию и охране земель, начальника Кашинского межмуниципального отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области от 12 июля 2017 года N 11-31/58, решение судьи Кашинского городского суда Тверской области от 8 августа 2017 года, решение судьи Тверского областного суда от 27 сентября 2017 года, постановление заместителя председателя Тверского областного суда от 21 декабря 2017 года о привлечении его к административной ответственности, предусмотренной частью 1 статьи 8.8 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях.
В данном постановлении указано, что согласно землеустроительному делу KN 69:12:000024 2006 года по установлению в натуре границ земельного участка, выделяемого в счет 52 земельных долей в праве общей долевой собственности из земель сельскохозяйственного назначения акционерного общества "Большая медведица" (ранее - колхоз "Победа") вблизи деревень Башвино, Лапшино, Лужки, Судниково, Вантеево Булатовского сельского поселения Кашинского района Тверской области, общая площадь земельного участка составила 567,55 га, из них пашни 390,36 га, сенокос 35,2 га, цель предоставления земельного участка - "для передачи в аренду и распоряжения иным способом". Указанный вид разрешенного использования, установленный до дня утверждения в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации классификатора видов разрешенного использования земельных участков (24 декабря 2014 года), признается действительным вне зависимости от его соответствия данному классификатору.
Согласно Конституции Российской Федерации земля и другие природные ресурсы используются и охраняются в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории; они могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности (статья 9); владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляются их собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц; условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона (части 2 и 3 статьи 36).
Согласно пункту 2 статьи 8 Земельного кодекса Российской Федерации категория земель указывается в актах федеральных органов исполнительной власти, актах органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации и актах органов местного самоуправления о предоставлении земельных участков, договорах, предметом которых являются земельные участки, государственном кадастре недвижимости, документах о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, иных документах в случаях, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.
Разрешенное использование земельного участка представляет собой установление конкретной цели (целей) использования участка земли и определение объема прав и обязанностей лица, которому принадлежит земельный участок.
В соответствии со статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации одной из обязанностей собственников земельных участков является использование земельных участков в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.
Согласно статье 77 Земельного кодекса Российской Федерации землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей (пункт 1). В составе земель сельскохозяйственного назначения выделяются сельскохозяйственные угодья, земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесными насаждениями, предназначенными для обеспечения защиты земель от негативного воздействия, водными объектами, а также зданиями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции (пункт 2).
Земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться для ведения сельскохозяйственного производства, создания защитных лесных насаждений, научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей, а также для целей аквакультуры (рыбоводства): крестьянскими (фермерскими) хозяйствами для осуществления их деятельности, гражданами, ведущими личные подсобные хозяйства, садоводство, животноводство, огородничество; хозяйственными товариществами и обществами, производственными кооперативами, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, иными коммерческими организациями; некоммерческими организациями, в том числе потребительскими кооперативами, религиозными организациями; казачьими обществами; опытно-производственными, учебными, учебно-опытными и учебно-производственными подразделениями научных организаций, образовательных организаций, осуществляющих подготовку кадров в области сельского хозяйства, и общеобразовательных организаций; общинами коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации для сохранения и развития их традиционных образа жизни, хозяйственной деятельности и промыслов (пункт 1 статьи 78 Земельного кодекса Российской Федерации).
Оборот земель сельскохозяйственного назначения основывается на принципе сохранения целевого использования земельных участков, что закреплено подпунктом 1 пункта 3 статьи 1 Федерального закона от 24 июля 2002 года N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".
Статья 79 Земельного кодекса Российской Федерации определяет особенности использования сельскохозяйственных угодий и устанавливает, что сельскохозяйственные угодья - пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и другими), - в составе земель сельскохозяйственного назначения имеют приоритет в использовании и подлежат особой охране (пункт 1).
Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором видов разрешенного использования земельных участков, утвержденным приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 1 сентября 2014 года N 540.
Согласно классификатору содержание вида разрешенного использования земельного участка "сельскохозяйственное использование" включает в себя растениеводство, выращивание зерновых и иных сельскохозяйственных культур, овощеводство, выращивание тонизирующих, лекарственных, цветочных культур, садоводство, выращивание льна и конопли, животноводство, скотоводство, звероводство, птицеводство, свиноводство, пчеловодство, рыбоводство, научное обеспечение сельского хозяйства, хранение и переработку сельскохозяйственной продукции, ведение личного подсобного хозяйства на полевых участках, питомники, обеспечение сельскохозяйственного производства, сенокошение, выпас сельскохозяйственных животных, в том числе размещение зданий и сооружений, используемых для хранения и переработки сельскохозяйственной продукции.
Как установлено судом и следует из материалов дела, вид разрешенного использования расположенного под складом земельного участка - "передача в аренду и распоряжение иным способом" был установлен Росземкадастром при его образовании (путем выделения из земельного участка 69:12:000024:0179) в 2007 году.
Такой вид разрешенного использования земельного участка как "для передачи в аренду и распоряжения иным способом" классификатор не предусматривает.
Вместе с тем в соответствии с частью 11 статьи 34 Федерального закона от 23 июня 2014 года N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" разрешенное использование земельных участков, установленное до дня утверждения в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации классификатора видов разрешенного использования земельных участков (24 декабря 2014 года), признается действительным вне зависимости от его соответствия указанному классификатору.
Следовательно, установленный до дня утверждения классификатора и существующий в настоящее время вид разрешенного использования земельного участка "для передачи в аренду и распоряжения иным способом" позволял ранее строительство и эксплуатацию на данном земельном участке объектов, используемых для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции, в частности складов.
Фактическое использование Березенко С.А. склада для хранения сельскохозяйственной продукции подтверждено осмотром в рамках проведенной 30 августа 2016 года на основании распоряжения исполняющего обязанности заместителя руководителя Управления Росреестра по Тверской области от 25 июля 2016 года проверки, по результатам которой установлено, что на земельном участке расположены два строения размером 14,3 м на 16,4 м и 12,0 м на 20,5 м, обшитые металлическими листами, одно из которых наполнено рулонным сеном, возле другого строения находилась сельскохозяйственная техника.
В то же время, Правилами землепользования и застройки Булатовского сельского поселения, принятыми 20 декабря 2014 года, то есть после возведения склада в 2011 году, расположенный под ним земельный участок отнесен к территориальной зоне 7СХЗ-1, являющейся зоной сельскохозяйственных угодий.
Частью 10 статьи 40 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" установлено, что государственная регистрация прав на созданные здание или сооружение осуществляются на основании разрешения на ввод соответствующего объекта недвижимости в эксплуатацию и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимости.
Порядок осуществления строительства на землях сельскохозяйственного назначения законом прямо не урегулирован. Исходя из положений частей 2 и 4 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка.
Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, разрешенному использованию земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), проекту планировки территории в случае выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию линейного объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка, а также ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации (часть 1 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации).
Правоустанавливающие документы на расположенный под складом земельный участок, в том числе свидетельство о государственной регистрации права и кадастровый паспорт, не содержат указаний на особый режим использования земли, кроме охранного режима объектов электросетевого хозяйства, либо наличие каких-либо запретов на строительство.
Документы, послужившие основанием к осуществлению кадастрового учета склада, не оспорены и не признаны в установленном законом порядке недействительными.
Поскольку разрешение на ввод склада сельскохозяйственной продукции в эксплуатацию выдано администрацией Кашинского района, наделенной соответствующими правами на выдачу такого документа, с учетом отсутствия в правоустанавливающих документах сведений об ограничении или запрете строительства на земельном участке, принимая во внимание, что склад самовольной постройкой в установленном законом порядке не признан, должностное лицо регистрирующего органа не было вправе давать оценку действиям администрации района по выдаче разрешения на строительство.
В данном случае регистрирующий орган должен был доказать несоответствие закону представленных административным истцом для государственной регистрации правоустанавливающих документов.
Отказ в государственной регистрации права собственности препятствует Березенко С.А. в осуществлении в соответствии с положениями пункта 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации права по владению, пользованию и распоряжению имуществом на принадлежащем ему земельном участке.
При таких обстоятельствах Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации пришла к выводу о том, что судами первой и апелляционной инстанции допущены существенные нарушения норм материального и процессуального права, которые повлияли на исход административного дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов административного истца, в связи с чем, обжалуемые судебные акты подлежат отмене с направлением административного дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции в ином составе судей.
При новом рассмотрении административного дела суду следует проверить законность оспариваемого решения с учетом приведенного выше толкования норм материального права и разрешить данный спор в соответствии с установленными по делу обстоятельствами и требованиями действующего законодательства.
На основании изложенного, руководствуясь положениями статьи 177, части 1 статьи 329 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации
определила:
решение Кашинского городского суда Тверской области от 6 февраля 2019 года и апелляционное определение судебной коллегии по административным делам Тверского областного суда от 27 марта 2019 года отменить, дело направить на новое рассмотрение в Кашинский городской суд Тверской области в ином составе судей.