ПЕНСИОННЫЙ ФОНД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПИСЬМО
от 1 октября 2001 г. N ВП-09-25/7938
О СУЩЕСТВЕННЫХ УСЛОВИЯХ ДОГОВОРОВ
ДОЛЕВОГО УЧАСТИЯ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ
В связи с анализом поступающих из региональных отделений проектов договоров долевого участия в строительстве (анализ показал, что в представленных договорах отсутствовал предмет договора простого товарищества, содержались элементы договора строительного подряда, внесен в условия договоров раздел "Цена договора") Исполнительная дирекция разъясняет следующее.
Договор долевого участия в строительстве следует квалифицировать как договор простого товарищества (глава 55 Гражданского кодекса Российской Федерации). По договору простого товарищества (договору о совместной деятельности) двое или несколько лиц обязуются соединить свои вклады и совместно действовать без образования юридического лица для извлечения прибыли или достижения иной не противоречащей закону цели. Из данного легального определения договора простого товарищества следует, что квалифицирующими для данного типа договора будут являться следующие признаки:
совместная деятельность сторон по договору;
соединение сторонами по договору своих вкладов;
наличие у сторон по договору общей цели.
В целях осуществления совместной деятельности стороны по договору долевого участия вносят и объединяют свои вклады.
Условие договора долевого участия в строительстве о вкладах сторон является существенным условием данного договора. Поэтому при проработке проекта договора отделениям следует обращать особое внимание на необходимость денежной оценки вкладов, внесенных сторонами по договору простого товарищества, в связи с чем в условиях договора следует четко прописывать размер внесенных вкладов в денежном выражении и соответственно размеру внесенных вкладов следует определить доли сторон по договору простого товарищества в возводимом строительном объекте. Обращаем внимание на то, что в случае непроработки условий договора о размерах и денежной оценке вкладов сторон по договору простого товарищества и возникновения между ними спорного правоотношения спор между сторонами по договору простого товарищества будет разрешаться с учетом пункта 2 ст. 1042 Гражданского кодекса Российской Федерации исходя из принципа, что вклады товарищей предполагаются равными по стоимости, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из фактических обстоятельств, причем бремя доказывания увеличения реального размера вклада будет возложено на истца.
По договору долевого участия в строительстве взять на себя обязанность объединить вклады могут несколько лиц (товарищей), причем возможен вариант, когда новое лицо (товарищ) входит в договор уже в процессе строительства объекта. В данном случае при вхождении регионального отделения Пенсионного фонда Российской Федерации третьим лицом (товарищем) в такой договор следует при проработке условий договора оценить вклад, который внесен в строительство объекта каждым из товарищей до заключения договора с региональным отделением Пенсионного фонда Российской Федерации.
Условиями договора следует определить также и порядок внесения вклада сторонами по договору долевого участия.
В ряде договоров долевого участия в строительстве, представленных на правовую экспертизу, стороны устанавливают раздел "Цена договора" и определяют "цену договора". В связи с этим разъясняем, что в условиях договора долевого участия в строительстве не может быть обозначена "цена договора", так как ни одна из сторон по договору долевого участия в строительстве не покупает у другого участника товары, работы или услуги, это противоречило бы сути договора данного типа.
Анализ представленных договоров долевого участия в строительстве показал, что сторонами устанавливается налог на добавленную стоимость на суммы внесенных вкладов, в связи с чем сообщаем, что в соответствии с главой 21 Налогового кодекса Российской Федерации и Приказом МНС России от 20.12.2000 N БГ-3-03/447 суммы вкладов в договоры простого товарищества не облагаются налогом на добавленную стоимость.
Из легального определения договора простого товарищества, установленного ст. 1041 Гражданского кодекса Российской Федерации, следует, что существенным условием договоров данного типа является наличие у сторон по договору общей цели. Наличие общей цели означает на практике, что ни одна из сторон не покупает у другой стороны товары, работы или услуги (в силу чего требования одной из сторон по договору к другой стороне о взыскании с нее стоимости выполненных работ, оказанных услуг, внесенных в качестве вклада, не подлежат удовлетворению), и ни одна из сторон не может извлекать прибыль и обогащаться за счет другой стороны. Общность цели у сторон по договору долевого участия в строительстве должна быть четко обозначена и сформулирована в предмете договора (объединение вкладов в целях совместного возведения конкретного объекта).
Обращаем внимание на необходимость установления условиями договора долей каждого из товарищей и порядка выдела долей в натуре после сдачи объекта в эксплуатацию (в соответствии с пунктом 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.98 N 8 к недвижимому имуществу относятся только такие не завершенные строительством объекты, которые не являются объектом иных обязательственных прав). Актуальность данного вопроса обусловлена тем, что норма пункта 1 ст. 1043 Гражданского кодекса Российской Федерации об общей долевой собственности товарищей является диспозитивной и будет применяться в случае возникновения спорного правоотношения, если из условий договора и существа обязательств не вытекает иного. При отсутствии четко прописанных в договоре условий о разделе объекта (выделе доли в натуре) раздел конкретного объекта (выдел долей в натуре) будет происходить в соответствии со статьей 252 Гражданского кодекса Российской Федерации в зависимости от величины внесенного товарищами вклада. Пропорционально величине фактически внесенного вклада будут определяться доли сторон и в случае расторжения сторонами договора долевого участия.
В соответствии со статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами в соответствующей форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
При отсутствии в договоре, обозначенном как договор долевого участия в строительстве, перечисленных выше существенных условий в случае возникновения спорного правоотношения между сторонами по договору суд при квалификации договора будет руководствоваться нормами статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, то есть толкование договора будет основываться на буквальном значении содержащихся в нем слов и выражений.
Условиями договора следует предусмотреть также порядок ведения товарищами общих дел, порядок покрытия расходов и убытков, обязательства и ответственность товарищей по общим обязательствам, условия об охране возведенного объекта, прекращение договора долевого участия (ст. 1044 - 1050 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Исполнительный директор
В.А.ПРОХОРОВ