1. Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
2. Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.
Комментарий к ст. 290 ГК РФ
1. Формулировка п. 1 ст. 290 некорректна в той же степени, что и формулировка ст. 289 ГК (см. коммент.). В действительности п. 1 ст. 290 отражает не реальное положение дел, а лишь указывает на возможную принадлежность общего имущества в многоквартирном доме собственникам отдельных квартир, которая может воплотиться в действительность при наличии определенных обстоятельств.
Иными словами, лишь с созданием кондоминиума норма об общей собственности собственников квартир в многоквартирном доме, закрепленная п. 1 ст. 290, утрачивает свой декларативный смысл и наполняется реальным содержанием. У собственников квартир появляется ясность относительно того, о каком именно общем имуществе идет речь, каков состав этого имущества и каким образом определяется их доля в праве собственности на это имущество.
До создания кондоминиума все имущество жилого дома, предназначенное для обслуживания общих нужд собственников и нанимателей отдельных квартир, продолжает оставаться в собственности государства или муниципального образования.
2. Согласно п. 1 ст. 290 к общей собственности собственников квартир в многоквартирном доме отнесены: а) общие помещения дома; б) несущие конструкции дома; в) механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование дома, предназначенное для обслуживания более одной квартиры. Указанный исчерпывающий перечень элементов общего имущества жилого дома является неполным и неточным.
Согласно СНиП от 2 августа 2001 г. элементы жилого дома достаточно четко подразделяются на четыре группы: 1) помещения; 2) конструкции; 3) пространства; 4) оборудование. При этом помещениями (жилыми и нежилыми) считаются внутренние части здания, отделенные друг от друга капитальными стенами или перегородками и предназначенные для самостоятельного использования. К общим помещениям, в частности, относятся лестнично-лифтовой узел, лифтовой холл, световой карман. К конструкциям (несущим и ненесущим) относятся фундамент, стены, перекрытия, перегородки, крыша, световой фонарь, ограждения и т.д. Пространствами являются тамбур, чердак и шахта для проветривания. Наконец, оборудованием признаются водопроводные и канализационные трубы, электропроводка, телефонный кабель и т.п.
Таким образом, к общему имуществу жилого дома, помимо названных в п. 1 ст. 290 элементов, относятся также пространства - тамбуры, чердаки и шахты, а также все конструкции (а не только несущие). Данный вывод, нашедший подтверждение в п. 1 ст. 36 ЖК, имеет непосредственное практическое значение при решении вопросов, связанных с использованием пространств в жилом доме, например устройством мансард в чердачных пространствах.
Помимо этого, при сопоставлении формулировки п. 1 ст. 290 с формулировкой п. 1 ст. 36 ЖК обнаруживается, что к общему имуществу дома ГК не относит "земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке". Объясняется это, видимо, тем, что для включения данного земельного участка в состав кондоминиума необходимо его формирование, описание, определение границ и т.п., на что косвенно указывает п. 1 ст. 36 ЖК, отсылающий к земельному и градостроительному законодательству.
Данное обстоятельство служит дополнительным аргументом в пользу того, что никакой кондоминиум не возникает автоматически, а появляется в качестве особого объекта права в установленном законом порядке.
3. Пункт 2 комментируемой статьи закрепляет правило, согласно которому доля в праве собственности на общее имущество жилого дома не может отчуждаться отдельно от права собственности на квартиру. Данный запрет является существенным изъятием из правил об общей собственности (гл. 16 ГК), которые в целом приложимы к общему имуществу жилого дома (разумеется, при условии его оформления в качестве кондоминиума). Его существование оправдано, поскольку общее имущество жилого дома имеет строго целевое назначение.
Из п. 2 ст. 290 вытекает, что доля в праве общей собственности на общее имущество жилого дома следует судьбе права собственности на квартиру (как, впрочем, и судьбе права собственности на нежилое помещение в доме).
В литературе и судебной практике данное положение иногда объясняется тем, что общее имущество в доме является принадлежностью главных вещей - жилых и нежилых помещений - и потому всегда разделяет их судьбу (ст. 135 ГК).
Данное объяснение поверхностно и иначе, как недоразумением, признано быть не может. Жилой дом представляет собой единый имущественный комплекс, состоящий из множества элементов, которые и физически, и функционально взаимосвязаны друг с другом. Отдельные помещения, как жилые, так и нежилые, не могут существовать без того общего имущества, которое предназначено для их обслуживания, а порой и самого существования. Это означает, что они не отвечают основному признаку главной вещи - возможности использоваться по назначению самостоятельно, без своей принадлежности. Кроме того, правило ст. 135 ГК является диспозитивным, в то время как положение п. 2 ст. 290 носит строго императивный характер.
Таким образом, отдельные помещения в жилом доме и общее имущество дома не соотносятся между собой в качестве главной вещи и принадлежности, а образуют вместе единую сложную вещь (ст. 134 ГК).
Судебная практика по статье 290 ГК РФ
Исследовав, оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные доказательства, руководствуясь статьями 249, 289, 290, 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 36, 40 Жилищного кодекса Российской Федерации и учтя разъяснения, изложенные в пункте 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания", суд оценив условия заключенного договора N 50/1 и установив, что названный договор заключен на обслуживание помещения, принадлежащего Предпринимателю на праве собственности, а также на обслуживание общего имущества здания, принадлежащего всем его собственникам, то есть поддержание его в надлежащем состоянии, пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований, так как Предпринимателем не получено согласие всех собственников здания на переоборудование помещения.
Определение Верховного Суда РФ от 17.01.2017 N 301-ЭС16-18763 по делу N А17-4219/2015
Принимая оспариваемые ответчиком судебные акты, суды руководствовались положениями статьи 209, пункта 1 статьи 247 Гражданского кодекса Российской Федерации, нормами права, регулирующими сходные отношения, в частности статьями 249, 289 и 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, частью 1 статьи 36, статьями 44 - 48 Жилищного кодекса Российской Федерации, а также разъяснениями, изложенными в пункте 37 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 6, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 8 от 01.07.1996 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", пункте 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания".
Определение Верховного Суда РФ от 20.01.2017 N 305-ЭС16-20055 по делу N А40-142132/2015
Оценив в порядке главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные доказательства, суды первой и апелляционной инстанций, руководствуясь положениями статей 218, 289, 290, 304 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, исходили из того, что из документов БТИ, пояснений лиц, участвующих в деле, следует, что спорное помещение изначально являлось холлом подъезда N 12, предназначенным для выхода жителей на территорию двора многоквартирного дома. При этом суд установил отсутствие законных оснований у ООО НИНА" на помещение л2 площадью 4,8 кв. м. Как указал суд, имеющимися в деле документами подтверждено отнесение указанного помещения к общему имуществу собственников многоквартирного дома.
Определение Верховного Суда РФ от 30.01.2017 N 302-ЭС16-17675 по делу N А58-1083/2014
Суды, исходя из оценки представленных в материалы дела доказательств по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, руководствуясь статьями 210, 249, 290, 1102, 1105, 1109 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 36, 39, 155, 158 Жилищного кодекса Российской Федерации, установив факт оказания услуг по техническому обслуживанию общего имущества административного здания, в котором находятся принадлежащие кооперативу нежилые помещения, в отсутствие договора в спорный период, проверив расчет задолженности, обоснованно пришли к правильному выводу о наличии в данном случае оснований для удовлетворения требования истца о взыскании с ответчика 393 129 рублей 75 копеек неосновательного обогащения.
Определение Верховного Суда РФ от 09.01.2017 N 303-ЭС16-17770 по делу N А51-24204/2015
Заявитель полагает, что судами при вынесении обжалуемых актов были нарушен положения статей 210, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) и статей 36, 158, 162 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - Жилищный кодекс).
В соответствии с частью 1 статьи 291.1, частью 7 статьи 291.6 и статьей 291.11 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), кассационная жалоба подлежит передаче для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации, если изложенные в ней доводы подтверждают наличие существенных нарушений норм материального права и (или) норм процессуального права, повлиявших на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Определение Верховного Суда РФ от 06.02.2017 N 310-ЭС15-12415 по делу N А48-3443/2013
Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в их совокупности по правилам статьи 71 АПК РФ, в том числе техническую документацию спорного нежилого помещения, выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, руководствуясь статьей 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, разъяснениями, приведенными в пунктах 1, 2, 3, 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания", приняв во внимание обстоятельства, установленные при рассмотрении дела N А48-4114/2010, пришли к выводу о том, что часть спорного помещения площадью 1362,9 кв. м является общим имуществом (местами общего пользования) всех собственников помещений в названном нежилом здании, а следовательно, находится в их общей долевой собственности, при этом доля истца, определенная пропорционально площади принадлежащих ему помещений, составляет 13/1000 в праве общей долевой собственности.
Определение Верховного Суда РФ от 06.02.2017 N 302-ЭС16-20575 по делу N А33-25609/2015
Разрешая заявленные требования, суды руководствовались положениями статей 210, 249, пункта 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 36, части 8 статьи 156, пунктов 1, 4 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации, пунктами 16, 33 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, и исходили из того, что ответчик как собственник нежилого помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы по содержанию общего имущества дома. Проверив правильность произведенного истцом расчета, установив отсутствие доказательств ее внесения, суды удовлетворили исковые требования полностью.
Определение Верховного Суда РФ от 08.02.2017 N 307-ЭС16-19871 по делу N А56-64410/2015
Оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статей 65 и 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд признал факт несения обществом "ИжевскИнвест" 2013-2014 годах расходов на содержание общего имущества упомянутого здания в сумме 6 888 481 руб. 06 коп., и, руководствуясь пунктом 1 статьи 6, статьями 210, 249, 289, 290, 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации, постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания", пунктом 41 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", пришел к выводу о возникновении у общества "Красноборское" неосновательного обогащения за счет общества "ИжевскИнвест" в размере сбереженных денежных средств, рассчитанного исходя из суммы понесенных истцом расходов на содержание общего имущества дома пропорционально площади принадлежащих ответчику помещений в здании.
Определение Верховного Суда РФ от 06.02.2017 N 306-ЭС16-19765 по делу N А12-3539/2013
В обоснование доводов жалобы заявитель указывает, что судами при вынесении обжалуемых актов не применена статья 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, неправильно применены положения статей 208, 218, 244, 290, 302 Гражданского кодекса Российской Федерации,, статьи 135, 138 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Определение Верховного Суда РФ от 09.02.2017 N 308-ЭС16-20037 по делу N А15-4336/2015
Оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, руководствуясь статьями 210, 249, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 36, 39, 153, 154, 158 Жилищного кодекса Российской Федерации, Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации 13.08.2006 N 491, суды пришли к выводу об обязанности общества в силу закона нести расходы по содержанию общего имущества в многоквартирном доме с момента передачи ему по акту квартир.
Определение Верховного Суда РФ от 17.02.2017 N 309-ЭС16-18982 по делу N А50-17843/2015
Исследовав и оценив доказательства по делу в соответствии со статьей 71 АПК РФ, суды установили, что в спорный период ответчик являлся собственником нежилых помещений; приборы отопления в занимаемых ответчиком подвальных помещениях отсутствуют, элементы теплоснабжения жилого дома заизолированы, и, руководствуясь статьями 44, 153, 154, 155, 156, 158, 161 Жилищного кодекса Российской Федерации, статьей 210, пунктом 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришли к выводу о недоказанности ООО "ИРТЭМ" фактов оказания и несения затрат по оказанию услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома (дератизация, услуги по содержанию внутридомового газового оборудования; вывоз ТБО; сбор и утилизация ртутных ламп) и отказали в иске.