1. Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
2. Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.
Комментарий к ст. 290 ГК РФ
1. Формулировка п. 1 ст. 290 некорректна в той же степени, что и формулировка ст. 289 ГК (см. коммент.). В действительности п. 1 ст. 290 отражает не реальное положение дел, а лишь указывает на возможную принадлежность общего имущества в многоквартирном доме собственникам отдельных квартир, которая может воплотиться в действительность при наличии определенных обстоятельств.
Иными словами, лишь с созданием кондоминиума норма об общей собственности собственников квартир в многоквартирном доме, закрепленная п. 1 ст. 290, утрачивает свой декларативный смысл и наполняется реальным содержанием. У собственников квартир появляется ясность относительно того, о каком именно общем имуществе идет речь, каков состав этого имущества и каким образом определяется их доля в праве собственности на это имущество.
До создания кондоминиума все имущество жилого дома, предназначенное для обслуживания общих нужд собственников и нанимателей отдельных квартир, продолжает оставаться в собственности государства или муниципального образования.
2. Согласно п. 1 ст. 290 к общей собственности собственников квартир в многоквартирном доме отнесены: а) общие помещения дома; б) несущие конструкции дома; в) механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование дома, предназначенное для обслуживания более одной квартиры. Указанный исчерпывающий перечень элементов общего имущества жилого дома является неполным и неточным.
Согласно СНиП от 2 августа 2001 г. элементы жилого дома достаточно четко подразделяются на четыре группы: 1) помещения; 2) конструкции; 3) пространства; 4) оборудование. При этом помещениями (жилыми и нежилыми) считаются внутренние части здания, отделенные друг от друга капитальными стенами или перегородками и предназначенные для самостоятельного использования. К общим помещениям, в частности, относятся лестнично-лифтовой узел, лифтовой холл, световой карман. К конструкциям (несущим и ненесущим) относятся фундамент, стены, перекрытия, перегородки, крыша, световой фонарь, ограждения и т.д. Пространствами являются тамбур, чердак и шахта для проветривания. Наконец, оборудованием признаются водопроводные и канализационные трубы, электропроводка, телефонный кабель и т.п.
Таким образом, к общему имуществу жилого дома, помимо названных в п. 1 ст. 290 элементов, относятся также пространства - тамбуры, чердаки и шахты, а также все конструкции (а не только несущие). Данный вывод, нашедший подтверждение в п. 1 ст. 36 ЖК, имеет непосредственное практическое значение при решении вопросов, связанных с использованием пространств в жилом доме, например устройством мансард в чердачных пространствах.
Помимо этого, при сопоставлении формулировки п. 1 ст. 290 с формулировкой п. 1 ст. 36 ЖК обнаруживается, что к общему имуществу дома ГК не относит "земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке". Объясняется это, видимо, тем, что для включения данного земельного участка в состав кондоминиума необходимо его формирование, описание, определение границ и т.п., на что косвенно указывает п. 1 ст. 36 ЖК, отсылающий к земельному и градостроительному законодательству.
Данное обстоятельство служит дополнительным аргументом в пользу того, что никакой кондоминиум не возникает автоматически, а появляется в качестве особого объекта права в установленном законом порядке.
3. Пункт 2 комментируемой статьи закрепляет правило, согласно которому доля в праве собственности на общее имущество жилого дома не может отчуждаться отдельно от права собственности на квартиру. Данный запрет является существенным изъятием из правил об общей собственности (гл. 16 ГК), которые в целом приложимы к общему имуществу жилого дома (разумеется, при условии его оформления в качестве кондоминиума). Его существование оправдано, поскольку общее имущество жилого дома имеет строго целевое назначение.
Из п. 2 ст. 290 вытекает, что доля в праве общей собственности на общее имущество жилого дома следует судьбе права собственности на квартиру (как, впрочем, и судьбе права собственности на нежилое помещение в доме).
В литературе и судебной практике данное положение иногда объясняется тем, что общее имущество в доме является принадлежностью главных вещей - жилых и нежилых помещений - и потому всегда разделяет их судьбу (ст. 135 ГК).
Данное объяснение поверхностно и иначе, как недоразумением, признано быть не может. Жилой дом представляет собой единый имущественный комплекс, состоящий из множества элементов, которые и физически, и функционально взаимосвязаны друг с другом. Отдельные помещения, как жилые, так и нежилые, не могут существовать без того общего имущества, которое предназначено для их обслуживания, а порой и самого существования. Это означает, что они не отвечают основному признаку главной вещи - возможности использоваться по назначению самостоятельно, без своей принадлежности. Кроме того, правило ст. 135 ГК является диспозитивным, в то время как положение п. 2 ст. 290 носит строго императивный характер.
Таким образом, отдельные помещения в жилом доме и общее имущество дома не соотносятся между собой в качестве главной вещи и принадлежности, а образуют вместе единую сложную вещь (ст. 134 ГК).
Судебная практика по статье 290 ГК РФ
Руководствуясь статьями 210, 249, 290, 330 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), исходя из обязанности администрации как собственника нежилого помещения в силу закона нести расходы на содержание и ремонт общего имущества МКД соразмерно площади принадлежащего ей нежилого помещения, суды пришли к выводу о доказанности истцом наличия задолженности в заявленном размере и правомерности начисления неустойки (пени) за неисполнение обязанности по оплате услуг, удовлетворив иск.
Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 02.04.2019 N 4-КГ19-2
Отношения собственников помещений в многоквартирном доме по поводу общего имущества дома, к которому относятся, в частности, несущие стены, урегулированы статьей 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, а отношения собственников помещений в нежилом здании прямо законом не урегулированы.
Определение Верховного Суда РФ от 20.05.2019 N 307-ЭС19-6504 по делу N А42-5142/2017
Отказывая в иске, суды руководствовались статьями 210, 249, 290, 309, 310, 544, 548 Гражданского кодекса Российской Федерации, Жилищным кодексом Российской Федерации, Федеральным законом от 27.07.2010 N 190-ФЗ "О теплоснабжении", Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 06.05.2011 N 354 и, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пришли к выводу о недоказанности иска.
Определение Конституционного Суда РФ от 25.04.2019 N 944-О
КОНСТИТУЦИОННЫХ ПРАВ СТАТЬЕЙ 290 ГРАЖДАНСКОГО КОДЕКСА
РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ И ЧАСТЬЮ 1 СТАТЬИ 36 ЖИЛИЩНОГО
КОДЕКСА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Конституционный Суд Российской Федерации в составе Председателя В.Д. Зорькина, судей К.В. Арановского, А.И. Бойцова, Н.С. Бондаря, Г.А. Гаджиева, Ю.М. Данилова, Л.М. Жарковой, С.М. Казанцева, С.Д. Князева, А.Н. Кокотова, Л.О. Красавчиковой, С.П. Маврина, Н.В. Мельникова, Ю.Д. Рудкина, О.С. Хохряковой, В.Г. Ярославцева,
Определение Конституционного Суда РФ от 29.05.2019 N 1307-О
Статьи 289 и 290 ГК Российской Федерации и часть 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, регулирующие имущественные отношения собственников помещений в многоквартирном доме и призванные обеспечить баланс прав и законных интересов всех собственников помещений в здании (Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 29 мая 2018 года N 1209-О), сами по себе не могут расцениваться как нарушающие в обозначенном в жалобе аспекте конституционные права несовершеннолетнего сына заявителя, равно как и статья 135 ГК Российской Федерации, направленная на определение правового режима принадлежности (определения Конституционного Суда Российской Федерации от 24 сентября 2013 года N 1341-О и от 23 ноября 2017 года N 2559-О).
Определение Верховного Суда РФ от 10.07.2019 N 306-ЭС19-9792 по делу N А72-17697/2018
Принимая оспариваемые заявителем судебные акты, суды руководствовались положениями статей 65, 71 АПК РФ, статей 210, 249, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 36, 39, 153, 154, 155, 156, 158, 161, 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, и исходили из доказанности истцом факта наличия у ответчика задолженности в заявленном размере.
Определение Конституционного Суда РФ от 18.07.2019 N 1970-О
пункта 1 статьи 290 ГК Российской Федерации, в соответствии с которым собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры;
Определение Конституционного Суда РФ от 18.07.2019 N 2101-О
Конституционный Суд Российской Федерации указывал, что пункт 2 статьи 290 ГК Российской Федерации и статья 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, регулирующие имущественные отношения собственников помещений в многоквартирном доме, призваны обеспечить баланс прав и законных интересов всех собственников помещений в здании (определения от 25 января 2018 года N 86-О, от 29 мая 2018 года N 1209-О и др.), равно как и часть 2 статьи 37 и часть 1 статьи 38 Жилищного кодекса Российской Федерации (Определение от 23 декабря 2014 года N 3002-О).
Определение Верховного Суда РФ от 18.10.2019 N 306-ЭС19-18278 по делу N А65-5390/2018
Руководствуясь статьями 160, 182, 210, 249, 290, 330, 421, 779, 781 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 39, 156, 158 Жилищного кодекса Российской Федерации, Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, отклонив заявление ответчика о фальсификации доказательств, суды удовлетворили иск.
Определение Верховного Суда РФ от 24.10.2019 N 305-ЭС19-18885 по делу N А40-234752/2018
Исследовав, оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные доказательства, руководствуясь статьями 210, 249, 289, 290, 307, 309, 310, 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации, суды удовлетворили заявленные требования, придя к выводу, что ответчик как собственник помещения обязан нести расходы по содержанию общего имущества.
Определение Верховного Суда РФ от 25.10.2019 N 309-ЭС19-18774 по делу N А60-49722/2018
Принимая обжалуемые судебные акты, суды первой и апелляционной инстанций, руководствуясь положениями статей 209, 210, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, установив, что полезная площадь бизнес-центра "Клевер Парк" составляет 36182,99 кв. м, площадь нежилых помещений, находящихся в собственности ответчика - 2199,2 кв. м, из чего доля участия ответчика в плате за коммунальные услуги на общедомовые нужды бизнес-центра "Клевер Парк" составляет 6,08%.