1. Собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением.
2. Жилые помещения предназначены для проживания граждан.
Гражданин - собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи.
Жилые помещения могут сдаваться их собственниками для проживания на основании договора.
3. Размещение в жилых домах промышленных производств не допускается.
Размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое. Перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством.
- Статья 287. Прекращение прав на земельный участок, принадлежащих лицам, не являющимся его собственниками
- Статья 289. Квартира как объект права собственности
Комментарий к ст. 288 ГК РФ
1. Комментируемая глава появилась в ГК в условиях действия устаревшего жилищного законодательства и была призвана восполнить собой образовавшийся вакуум в правовом регулировании тех реальных отношений, которые складывались в жилищной сфере в связи с появлением собственности на квартиры в многоквартирных домах. Хотя закрепленные главой правила трудно признать удачными и до конца продуманными, они сыграли свою положительную роль в становлении нового для российского правопорядка субинститута собственности на жилые помещения.
В настоящее время в связи с вступлением в силу нового ЖК, который содержит специальный раздел "Право собственности и другие вещные права на жилые помещения", надобность в существовании гл. 18 ГК фактически отпала. Нормы разд. II ЖК не только перекрыли собой правила гл. 18 ГК, но и расширили число вещных прав на жилые помещения, а также детальнее и более корректно урегулировали возникающие здесь отношения.
2. В комментируемой статье, как и во всей гл. 18 ГК, под жилыми помещениями понимаются жилые дома, квартиры и комнаты, предназначенные и пригодные для постоянного проживания граждан и зарегистрированные в этом качестве в установленном законом порядке. В силу этого действие гл. 18 ГК не распространяется на дачи, садовые домики, гостиницы и другие помещения, хотя бы и пригодные для постоянного проживания, но предназначенные для иного целевого использования.
3. Пункт 1 комментируемой статьи подчеркивает, что собственник владеет, пользуется и распоряжается жилым помещением строго в соответствии с его назначением.
Назначение жилого помещения раскрывается в п. 2 ст. 288: жилое помещение предназначено для проживания граждан. При этом неважно, будет ли проживать в жилом помещении сам собственник с членами своей семьи или помещение будет им сдаваться для проживания других граждан.
Действующее законодательство не ограничивает количество жилых помещений, которые могут находиться в собственности отдельных субъектов гражданского права. В силу этого граждане, в частности, могут использовать для проживания не одно, а несколько жилых помещений; жилое помещение может какое-то время вообще не использоваться для проживания; допускается приобретение жилых помещений лишь с целью сдачи их в пользование другим лицам и т.п. При этом важно лишь, чтобы не менялось целевое назначение жилых помещений.
Закрепление принципа о строго целевом характере использования жилых помещений представляет собой ограничение права собственности на жилое помещение, которое установлено в целях охраны прав и законных интересов других граждан (абз. 2 п. 2 ст. 1 ГК).
4. Пункт 3 ст. 288 прямо запрещает размещать в жилых домах промышленные производства. Данная норма дублирует аналогичное положение ст. 17 ЖК и, строго говоря, относится к правилам жилищного законодательства.
Смысл данного запрета сводится к тому, что если соответствующее здание согласно правоустанавливающим документам является жилым домом, в нем вообще исключается устройство и размещение каких бы то ни было промышленных производств. Под последними понимаются любые виды деятельности, связанные с использованием станков, механизмов, приборов и иного специального оборудования, использование которых вредно воздействует на внешнюю среду, создает угрозу здоровью или причиняет беспокойство проживающим в жилом доме.
Вместе с тем данный запрет не действует, если здание или строение, в котором расположено жилое помещение, не является жилым домом. При определенных условиях такое жилое помещение может быть признано непригодным для проживания в порядке, установленном жилищным законодательством.
5. Из п. 3 комментируемой статьи следует, что размещение в жилых домах предприятий, учреждений и организаций, которые не занимаются промышленным производством, законом не запрещено, несмотря на то что это также может причинять вред и беспокойство проживающим в доме. В данном случае интересы отдельных частных лиц - собственников отдельных жилых помещений и других проживающих - ущемляются в публичных или общественных целях.
Баланс частных и публичных интересов учитывается либо изначально при утверждении проектов строительства, либо в последующем при переводе жилых помещений в нежилые, что является необходимой предпосылкой использования помещений в иных, помимо проживания, целях. Пункт 3 ст. 288 указывает, что такой перевод осуществляется в порядке, определяемым жилищным законодательством.
Согласно ст. 22 ЖК перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом требований ЖК и законодательства о градостроительной деятельности. В частности, невозможен перевод жилого помещения в нежилое, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению; если переводимое помещение является частью жилого помещения и т.д.
6. Норму п. 3 ст. 288 не следует, однако, толковать слишком буквально, а именно как устанавливающую безусловное требование перевода жилого помещения в нежилое, если оно начинает использоваться не только для проживания. Например, жилищное законодательство традиционно учитывает, что лица некоторых профессий (в частности, творческие работники и ученые) работают на дому, и даже закрепляет за ними право на дополнительную площадь; совмещение жилых и хозяйственных построек в едином домовладении - обычное явление для сельской местности; трудовое законодательство выделяет категорию работников-надомников и т.п. В настоящее время об этом прямо сказано в п. 2 ст. 17 ЖК.
Судебная практика по статье 288 ГК РФ
Кроме того, в помещении, расположенном по юридическому адресу, указанному в ЕГРЮЛ, являющемся жилым, проводились общие собрания и заседания Совета регионального отделения, что противоречит пункту 3 статьи 288 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу которого размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений допускается только после перевода такого помещения в нежилое.
Определение Верховного Суда РФ от 01.02.2019 N 310-КГ18-25313 по делу N А35-9930/2017
Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, руководствуясь статьями 198, 200, 201 АПК РФ, статьей 288 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 15 и 16 Жилищного кодекса Российской Федерации, статьями 3, 8, 14 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", установив, что в спорном здании, расположены исключительно нежилые помещения, которые в установленном порядке были переведены из жилых помещений в нежилые, пришли к выводу об отсутствии у Управления Росреестра оснований для отказа в государственном учете изменения назначения данного здания, поскольку Комитет с заявлением о внесении изменений в государственный реестр недвижимости в части назначения указанного объекта недвижимости представил все необходимые документы.
Определение Конституционного Суда РФ от 27.06.2017 N 1366-О
СТАТЬИ 252, ПУНКТАМИ 1 И 2 СТАТЬИ 288 ГРАЖДАНСКОГО КОДЕКСА
РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Конституционный Суд Российской Федерации в составе Председателя В.Д. Зорькина, судей К.В. Арановского, А.И. Бойцова, Н.С. Бондаря, Г.А. Гаджиева, Ю.М. Данилова, Л.М. Жарковой, С.М. Казанцева, С.Д. Князева, А.Н. Кокотова, Л.О. Красавчиковой, С.П. Маврина, Н.В. Мельникова, Ю.Д. Рудкина, О.С. Хохряковой, В.Г. Ярославцева,
Определение Верховного Суда РФ от 30.10.2017 N 306-КГ17-16280 по делу N А65-19198/2016
По результатам рассмотрения заявления общества инспекцией вынесено оспариваемое решение об отказе в государственной регистрации на основании пункта "х" части 1 статьи 23 Федерального закона от 08.08.2001 N 129-ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей", поскольку заявителем не соблюден установленный законодательством Российской Федерации порядок проведения процедуры реорганизации со ссылкой на требования, предусмотренные статьей 13.1 Закона о госрегистрации, статьей 10, пунктом 1 статьи 60, пунктом 2 статьи 58, статьей 288, пунктом 2 статьи 671 Гражданского кодекса Российской Федерации, частями 2, 3 и 4 статьи 17 Жилищного кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 08.02.1998 N 14-ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью".
Определение Конституционного Суда РФ от 30.01.2020 N 118-О
Пункт 1 статьи 209 и пункт 1 статьи 288 ГК Российской Федерации, а также части 1 и 2 статьи 30 Жилищного кодекса Российской Федерации, конкретизирующие гарантии, предусмотренные статьей 35 (части 1 и 2) Конституции Российской Федерации (Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 16 июля 2013 года N 1189-О), а также часть 3 статьи 31 Жилищного кодекса Российской Федерации, направленная на обеспечение баланса прав и законных интересов собственников жилых помещений и членов их семей (Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 24 марта 2015 года N 626-О), сами по себе не могут расцениваться как нарушающие перечисленные в жалобе конституционные права заявителя.
Определение Верховного Суда РФ от 09.04.2020 N 309-ЭС20-3367 по делу N А60-58812/2018
Исследовав и оценив в совокупности и взаимной связи представленные в дело доказательства по правилам главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, руководствуясь положениями статей 12, 288, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, изложенными в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания", суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о наличии правовых оснований для частичного удовлетворения иска, признав доказанным факт принадлежности спорных помещений к общему имуществу здания с учетом их функционального назначения, связанного с обеспечением эксплуатации более одного помещения в здании.
Определение Верховного Суда РФ от 06.05.2020 N 307-ЭС20-5028 по делу N А26-6595/2019
Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимосвязи, руководствуясь положениями статей 11, 333.9, 333.12 Налогового кодекса Российской Федерации, статьи 9 Водного кодекса Российской Федерации, статьи 288 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 15, 19 Жилищного кодекса Российской Федерации, статей 10.1, 11 Закона Российской Федерации от 21.02.1992 N 2395-1 "О недрах", статьи 2 Закона Российской Федерации от 25.06.1993 N 5242-1 "О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации", статьи 5 Закона Российской Федерации от 21.07.1993 N 5473-1 "Об учреждениях и органах, исполняющих уголовные наказания в виде лишения свободы", учитывая правовую позицию Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенную в постановлении Президиума от 11.09.2012 N 5580/12, суды первой и апелляционной инстанций признали оспоренное решение налогового органа законным и обоснованным, с чем согласился суд округа.
Определение Верховного Суда РФ от 13.01.2020 N 310-ЭС19-25252 по делу N А84-3052/2018
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды первой и кассационной инстанций, руководствуясь положениями статей 288, 671 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 17 Жилищного кодекса Российской Федерации, статей 12, 14 Федерального закона от 04.05.2011 N 99-ФЗ "О лицензировании отдельных видов деятельности", Положением о лицензировании медицинской деятельности (за исключением указанной деятельности, осуществляемой медицинскими организациями и другими организациями, входящими в частную систему здравоохранения, на территории инновационного центра "Сколково"), утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 16.04.2012 N 291, установив, что указанное в договоре аренды от 25.12.2017 помещение является жилым, не переведено в нежилое по правилам, установленным Жилищным кодексом Российской Федерации, и не может быть использовано для целей осуществления медицинской деятельности., исходили из наличия у департамента правовых оснований для отказа в выдачи лицензии на осуществление медицинской деятельности ввиду отсутствия у предпринимателя необходимых помещений для осуществления медицинской деятельности.