ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 30 июля 2018 г. N 305-ЭС18-10079
Судья Верховного Суда Российской Федерации Чучунова Н.С., изучив кассационную жалобу закрытого акционерного общества "СТРОЙПРОМ" на решение Арбитражного суда города Москвы от 07.08.2017, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 15.11.2017 и постановление Арбитражного суда Московского округа от 30.03.2018 по делу N А40-208087/2016
установил:
Комитет имущественных и земельных отношений Администрации городского округа Подольск (далее - истец, Комитет) обратился в Арбитражный суд города Москвы к закрытому акционерному обществу "Стройпром" (далее - ответчик, ЗАО "Стройпром") с иском, с учетом принятых судом уточнений заявленных требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о взыскании задолженности в размере 5 662 391,19 руб. и неустойки в размере 447 997,32 руб.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 07.08.2017, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 15.11.2017 и постановлением Арбитражного суда Московского округа от 30.03.2018, заявленные требования удовлетворены частично: с ЗАО "Стройпром" в пользу Комитета взыскана задолженность в размере 2 594 267,81 руб. и пени в размере 236 296,76 руб.; в удовлетворении остальной части требований отказано.
В кассационной жалобе, поданной в Верховный Суд Российской Федерации, заявитель просит отменить состоявшиеся по делу судебные акты, отказав в удовлетворении требований в полном объеме, ссылаясь на существенное нарушение норм материального и процессуального права.
В обоснование доводов жалобы заявитель указывает, что судами не применены положения статей 328, 611, 614, 620 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Судами не принято во внимание, что земельный участок в надлежащем состоянии не передавался ответчику; земельный участок в разные периоды времени невозможно было использовать в целях многоэтажного жилищного строительства.
В силу пункта 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанностью арендодателя является передача земельного участка арендатору в соответствии с условиями договора и назначением участка - в данном случае для многоэтажного жилищного строительства.
Согласно статьи 328, пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанностью арендатора по оплате аренды является встречным и обусловлено исполнением арендодателем вышеуказанных обстоятельств.
При этом невозможность использовании я объекта аренды по причинам, не зависящим от арендатора в силу указанных норм, а также статьи 620 Гражданского кодекса Российской Федерации является основанием для невнесения арендной платы, расторжения договора и взыскании убытков.
Вывод суда первой инстанции об использовании земельного участка ошибочен и основан только на том, что ответчик оформил ГПЗУ и получил разрешение на строительство. При этом никаких работ на участке не велось и не могло вестись, поскольку:
1) арендодатель длительное время подписывал договор аренды и подписал его только в процессе судебного разбирательства.
2) изначально земельный участок находился в двух зонах застройки, что исключало возможность получения ГПЗУ;
3) в период оформления ответчиком разрешения на строительство МУП "Подольская теплосеть" аннулировало ранее выданные технические условия, и несмотря на обращение ЗАО "Стройпром", новые не выдало.
Согласно части 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство объектов капитального строительства осуществляется на основании разрешения на строительство. Как следует из положений части 7 статьи 51 ГрК РФ, разрешение на строительство выдается только при наличии ГПЗУ.
Осуществить строительство без технических условий невозможно в силу статей 44, 51, 55 ГрК РФ.
Указанная позиция подтверждена постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 23.10.2017 по делу N А40-249134\16, оставленным без изменения постановлением Арбитражного суда Московского округа от 16.01.2018, а также постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 30.01.2018 по делу N А40-96944\17.
В нарушение части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судами не приняты во внимание установленные по делу N А40-219434\15 обстоятельства, имеющие преюдициальное значение для настоящего спора, а именно наличие недостатков, исключающих возможность использования земельного участка по целевому назначению, отсутствие фактического использования ответчиком земельного участка.
Согласно пункту 1 части 7 статьи 291.6 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по результатам изучения кассационной жалобы судья Верховного Суда Российской Федерации выносит определение об отказе в передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации, если изложенные в кассационной жалобе доводы не подтверждают существенных нарушений норм материального права и (или) норм процессуального права, повлиявших на исход дела, и не являются достаточным основанием для пересмотра судебных актов в кассационном порядке, а также если указанные доводы не находят подтверждения в материалах дела.
При изучении доводов кассационной жалобы и принятых по делу судебных актов оснований, по которым жалоба может быть передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации, не установлено.
Как следует из обжалуемых актов, между Комитетом имущественных и земельных отношений Администрации городского округа Подольск (арендодатель) и ЗАО "Стройпром" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 08.04.2015 N 6, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок, находящийся в неразграниченной государственной собственности, общей площадью 3 220 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, с кадастровым номером 50:55:0000000:67494 в границах, указанных в кадастровом паспорте, прилагаемом к договору (приложение N 1) и являющимся его неотъемлемой частью, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за границами земельного участка в 4 м на север, почтовый адрес ориентира: Московская область, г. Подольск, ул. Плещеевская, д. 46, для использования в целях многоэтажного жилищного строительства.
Размер арендной платы за участок установлен протоколом от 28.07.2014 о результатах аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 50:55:0000000:67494 площадью 3 220 кв. м и составляет 25 126 400 руб. в год (пункт 3.1 договора). Сумма ежеквартальной арендной платы составляет 6 281 600 руб.
Дополнительным соглашением от 12.02.2016 к договору внесены изменения в пункты 3.1 и 3.2 договора: размер ежегодной платы за арендованный земельный участок с 01.01.2016 составляет 28 525 700,40 руб.; сумма ежеквартальной арендной платы составляет 7 131 425,10 руб.
Ссылаясь на то, что за 2 квартал 2016 года арендатором в нарушение договорных обязательств не произведена оплата арендных платежей, задолженность по оплате составила 5 662 391,19 руб., истец направил ответчику претензию от 01.09.2016 с требованием оплаты арендных платежей, которая оставлена ответчиком без удовлетворения.
Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.
Исследовав и оценив представленные доказательства по правилам статей 65, 69, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, руководствуясь положениями статей 309, 310, 330, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 3, 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, учитывая установленные по другому делу А40-219434/15 обстоятельства, суды первой и апелляционной инстанций признали обоснованность исковых требований, исключив из расчета задолженности период с 01.04.2016 по 10.05.2016, в течение которого возможность использования спорного земельного участка в предусмотренных договором целях была исключена, в связи с чем взыскание арендной платы при отсутствии факта пользования объектом аренды по объективным причинам, не зависящим от арендатора, противоречит нормам статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Вступившим в законную силу судебным решением по делу N А40-219434/15 установлено, что спорный земельный участок был передан ЗАО "Стройпром" в состоянии, исключающем возможность его использования в предусмотренных договором целях (строительство многоэтажного жилого дома), вплоть до выдачи ГПЗУ, выдача которого состоялась 10.05.2016, при этом факт добросовестного исполнения обязательств со стороны арендатора подтвержден незамедлительным обращением за выдачей ГПЗУ (02.02.2016) после получения ПЗЗ (29.01.2016); в связи с этим, суды признали неправомерным взыскание Комитетом задолженности по арендной плате и неустойки по договору аренды от 08.04.2015 N 6 за период с 3 квартала 2014 года по 1 квартал 2016 года.
В рассматриваемом случае периодом для взыскания арендной платы и неустойки является 2 квартал 2016 года (апрель - июнь 2016 года).
Учитывая установленные обстоятельства по ранее рассмотренному делу N А40-219434/15, а также принимая во внимание, что факт принятия спорного земельного участка и использования его полезных свойств подтверждено получением ГПЗУ и выдачей разрешения на строительство, суды произвели перерасчет арендных платежей по согласованной сторонами договора ставке оплаты, и установили, что подлежащая взысканию с ответчика задолженность перед истцом за период с 11.05.2016 по 30.06.2016 составляет 2 594 267,81 руб., неустойка за просрочку внесения арендной платы (пункт 5.2 договора) за период с 16.06.2016 по 31.10.2016-236 296,76 руб. О применении статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации не заявлялось.
Доводы заявителя жалобы не подтверждают существенных нарушений норм материального и (или) процессуального права, повлиявших на исход дела.
Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 291.1, 291.6 и 291.8 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судья Верховного Суда Российской Федерации
определил:
Отказать в передаче кассационной жалобы закрытого акционерного общества "СТРОЙПРОМ" для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.
Судья
Верховного Суда Российской Федерации
Н.С.ЧУЧУНОВА