ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 27 июня 2017 г. N 304-ЭС17-7216
Судья Верховного Суда Российской Федерации Чучунова Н.С., изучив кассационную жалобу открытого акционерного общества "Кемеровский кондитерский комбинат" на постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 07.03.2017 по делу N А27-11187/2016 Арбитражного суда Кемеровской области
установил:
индивидуальный предприниматель Попов Андрей Тимофеевич (далее - предприниматель) обратился в Арбитражный суд Кемеровской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к открытому акционерному обществу "Кемеровский кондитерский комбинат" (далее - комбинат) об обязании заключить договор, взыскании 3 000 000 руб. штрафной неустойки и 427 120 руб. убытков.
Решением Арбитражного суда Кемеровской области от 19.09.2016, оставленным без изменения постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 20.12.2016, в удовлетворении иска отказано.
Постановлением Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 07.03.2017 решение суда первой инстанции от 19.09.2016 и постановление суда апелляционной инстанции от 20.12.2016 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Кемеровской области.
В кассационной жалобе, поданной в Верховный Суд Российской Федерации, заявитель просит отменить постановление суда округа и оставить в силе решение первой инстанции, ссылаясь на существенное нарушение норм материального и процессуального права.
В обоснование доводов жалобы заявитель указывает, что суд кассационной инстанции пришел к неверному выводу о том, что судами первой и апелляционной инстанции не давалась оценка доводам истца о передаче ему ответчиком помещений.
Однако, передача истцу нежилых помещений не была предусмотрена условиями заключенного между сторонами предварительного договора от 16.02.2016 N ПКП-01\02-2016. В материалы дела истцом доказательства передачи помещений представлены не были. С требованием передачи нежилых помещений истец к ответчику не обращался.
Согласно п. 2.1.8 договора от 16.02.2016 N ПКП-01\02-2016 передача объектов по основному договору осуществляется в течение 3 дней после полной уплаты цены основного договора.
Суд кассационной инстанции неверно указал на наличие между сторонами денежного обязательства, касающегося предмета договора, вследствие чего заключенный между сторонами предварительный договор следует рассматривать как договор купли-продажи будущей вещи.
Суд кассационной инстанции переоценил выводы судов первой и апелляционной инстанций, которые, исследовав фактические обстоятельств дела, пришли к обоснованному выводу о том, что заключенный между сторонами договор по своей правовой природе является предварительным договором купли-продажи.
Заключенный между сторонами договор от 16.02.2016 N ПКП-01\02-2016 нельзя рассматривать в качестве основного договора купли-продажи будущей вещи по следующим основаниям.
Согласно пункту 3.1 предварительного договора до момента заключения основного договора обеспечительный платеж не входит в цену основного договора, оставаясь способом обеспечения исполнения обязательств по заключению в будущем основного договора.
В пункте 5.7 предварительного договора стороны предусмотрели обязанность покупателя уплатить продавцу штраф в размере 3000 000 руб. в случае отказа от заключения основного договора.
Исходя из условий заключенного между сторонами предварительного договора от 16.02.2016 N ПКП-01\02-2016, а также с учетом положений пункта 1 статьи 381.1 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны, предусматривая обеспечительный платеж в размере 3000 000 руб., обеспечили исполнение обязанности по уплате штрафа в аналогичном размере, который предусмотрен в случае нарушения договора.
Таким образом, обеспечительный платеж, являясь способом обеспечения исполнения обязательства по уплате возможного штрафа, не связан с оплатой недвижимого имущества.
По условиям договора стоимость спорных объектов недвижимости составляет 25 093 300 руб., уплата предпринимателем 3000 000 руб. составляет 8% цены недвижимого имущества и не может свидетельствовать о внесении истцом существенной части цены.
Согласно пункту 1 части 7 статьи 291.6 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по результатам изучения кассационной жалобы судья Верховного Суда Российской Федерации выносит определение об отказе в передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации, если изложенные в кассационной жалобе доводы не подтверждают существенных нарушений норм материального права и (или) норм процессуального права, повлиявших на исход дела, и не являются достаточным основанием для пересмотра судебных актов в кассационном порядке, а также если указанные доводы не находят подтверждения в материалах дела.
При изучении доводов кассационной жалобы и принятых по делу судебных актов оснований, по которым жалоба может быть передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации, не установлено.
Как следует из обжалуемых актов, между комбинатом и предпринимателем заключен договор, поименованный сторонами как предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества от 16.02.2016 N ПКП-01/02-2016 (далее - договор), согласно которому стороны обязались в будущем заключить основной договор купли-продажи нежилого помещения, входящего в состав нежилого помещения (общей площадью 786 кв. м), расположенного на 2 этаже здания по адресу: город Кемерово, проспект Ленина, 35/2, помещение 7, кадастровый (или) условный номер 42:24:0101002:24139, в порядке и на условиях, предусмотренных настоящим договором (пункт 1.1 договора).
Пунктом 1.4 договора предусмотрено заключение основного договора в срок до 30.04.2016.
В соответствии с пунктом 2.1.8 договора передача объектов по основному договору осуществляется в течение трех дней после уплаты цены по основному договору.
Пунктом 5.8 договора установлена штрафная неустойка в размере 3 000 000 руб. за неисполнение продавцом условий договора.
Предприниматель во исполнение условий договора передал комбинату денежные средства в размере 3 000 000 руб., из которых 1 000 000 руб. передан 27.12.2014 по предварительному договору купли-продажи недвижимого имущества от 24.12.2014 N ПКП-02/1214-1, прекратившему действие 30.03.2015, 2 000 000 руб. внесены платежным поручением от 20.02.2016 N 31.
Комбинат во исполнение условий договора 31.03.2016 поставил на государственный кадастровый учет нежилые помещения, являющиеся предметом договора:
- с кадастровым номером 42:24:0101002:24716 (предыдущий номер 42:24:0101002:24139) площадью 454,4 кв. м (запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 09.04.2016 N 42-42/001-42/201/033/2016-48/1);
- с кадастровым номером 42:24:0101002:24718 (предыдущий номер 42:24:0101002:24139) площадью 79,5 кв. м (запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 09.04.2016 N 42-42/001-42/201/033/2016-50/1).
11.05.2016 истец направил комбинату предложение-уведомление о готовности к заключению основного договора купли-продажи, предложив до 19.05.2016 согласовать дату сделки и подачи документов на регистрацию перехода права собственности в установленном порядке, указав, что несогласование ответчиком даты заключения основного договора в указанный срок расценивает как уклонение от заключения основного договора.
Ссылаясь на уклонение комбината от заключения основного договора купли-продажи недвижимого имущества, предприниматель обратился в суд с настоящим иском.
Отказывая в иске, суд первой инстанции исходил из того, что обязательства из договора прекратились в соответствии с пунктом 6 статьи 429 ГК РФ в связи с истечением срока, в течение которого стороны обязались заключить основной договор.
Суд апелляционной инстанции поддержал выводы суда первой инстанции, согласился с оценкой предложения истца о заключении договора от 11.05.2016 в качестве новой оферты, содержащей иные существенные условия нового договора купли-продажи.
При этом суд апелляционной инстанции посчитал, что неверное указание судом первой инстанции площади нежилого помещения, являющегося предметом договора, не привело к принятию неправильного судебного акта.
Руководствуясь положениями статей 421, 425, 429, 432, 443 ГК РФ, учитывая, что в согласованный срок истец не направил ответчику предложение заключить основной договор, суды пришли к выводу о том, что обязательства ответчика прекратились, нарушение обязанностей и виновное бездействие ответчика отсутствует, оснований для взыскания неустойки и убытков не имеется.
Судом апелляционной инстанции отклонен довод предпринимателя о необходимости квалифицировать договор в качестве договора купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате, поскольку по условиям договора стоимость спорных объектов недвижимости составляет 25 093 300 руб. исходя из стоимости 47 000 руб. за 1 кв. м.
Уплата предпринимателем 3 000 000 руб., что по расчету суда апелляционной инстанции составляет 8% цены недвижимого имущества, не расценена как свидетельствующая о внесении истцом существенной части цены имущества.
Суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что указанная оплата не дает оснований квалифицировать подписанный истцом и ответчиком договор в качестве договора купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.
Отменяя судебные акты и направляя дело на новое рассмотрение суд округа обоснованно указал, что судами не дана оценка договору применительно к положениям Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" (далее - Постановление N 54).
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 8 Постановления N 54, согласно которому, если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.
Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 Кодекса, и с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 настоящего Постановления.
В соответствии с пунктом 5 Постановления N 54 при рассмотрении споров, связанных с неисполнением договора купли-продажи будущей недвижимой вещи, судам надлежит исходить из следующего.
Требование об исполнении обязательства по передаче имущества также может быть соединено с требованием о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).
Если продавец исполнил обязанность по передаче недвижимой вещи и ею владеет покупатель, но право собственности на объект зарегистрировано за продавцом, к отношениям сторон подлежит применению пункт 3 статьи 551 ГК РФ.
Как установлено судами и следует из условий заключенного сторонами договора и обстоятельств, связанных с его исполнением, данный договор устанавливал непосредственную обязанность комбината выделить объекты, указанные в приложениях N 1 и 2 к предварительному договору, из общей площади нежилого помещения, изготовить технические паспорта на каждый объект, поставить объекты на кадастровый учет, получить адреса на каждый объект, зарегистрировать право собственности на выделенные объекты; обязанность предпринимателя внести обеспечительный платеж в сумме 3 000 000 руб., то есть денежное обязательство покупателя.
Предприниматель передал комбинату во исполнение условий договора обеспечительный платеж в размере 3 000 000 руб.
Ответчик, как следует из пояснений истца, выделил помещения и обеспечил их кадастровый учет и регистрацию своего права собственности, фактически передал истцу помещения и право распоряжения ими, а истец сдал их в аренду. Ответчиком 06.05.2016 было предложено истцу заключить договор на коммунальное обслуживание до момента заключения основного договора на иных условиях.
Истец также ссылался на неверное определение судом предмета договора, учитывая общую площадь объекта 786 кв. м, из которого подлежали выделению нежилые помещения площадью 540,6 кв. м, в связи с чем считает, что судом первой инстанции сделан неверный вывод о направлении истцом ответчику новой оферты на иных условиях, отличных от условий договора.
Судами не дана оценка обстоятельствам, связанным с исполнением сторонами условий договора, не установлено, какие именно различия в существенных условиях договора купли-продажи фактически содержались в редакциях договора, предложенных сторонами друг другу.
При новом рассмотрении дела суд округа указал на необходимость с учетом определенных договором обязанностей сторон, установления всех фактических обстоятельств дела, имеющих значение для дела, правильно квалифицировать сложившиеся между сторонами правоотношения; исходя из существа защищаемого истцом интереса, определить возможность квалификации требования истца как требования о государственной регистрации перехода права собственности на основании пункта 3 статьи 551 ГК РФ, что является самостоятельным способом защиты нарушенного права.
Обжалуемое постановление принято в пределах полномочий, установленных для суда кассационной инстанции статьями 286 - 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Доводы заявителя жалобы не подтверждают существенных нарушений норм материального и (или) процессуального права, повлиявших на исход дела.
Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 291.1, 291.6 и 291.8 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судья Верховного Суда Российской Федерации
определил:
Отказать в передаче кассационной жалобы открытого акционерного общества "Кемеровский кондитерский комбинат" для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.
Судья
Верховного Суда Российской Федерации
Н.С.ЧУЧУНОВА