ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 20 апреля 2017 г. N 306-ЭС17-737
Судья Верховного Суда Российской Федерации Борисова Е.Е., изучив кассационную жалобу администрации городского округа Самара на решение Арбитражного суда Самарской области от 24.06.2016 по делу N А55-4072/2016, постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.09.2016 и постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 30.11.2016 по тому же делу
по иску общества с ограниченной ответственность "Долина" (г. Самара) к администрации городского округа Самара (г. Самара), департаменту управления имуществом городского округа Самара (г. Самара), при участии третьего лица - департамента финансов и экономического развития администрации городского округа Самара (г. Самара) о признании недействительным пункта 2.1 договора купли-продажи и взыскании излишне уплаченной выкупной стоимости земельного участка,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Долина" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Самарской области с исковым заявлением к муниципальному образованию городской округ Самара в лице администрации городского округа Самара (далее - администрация) и департаменту управления имуществом городского округа Самара (далее - департамент) о признании недействительным пункта 2.1 договора купли-продажи от 21.08.2014, заключенного обществом и департаментом в части установления стоимости выкупаемого земельного участка площадью 44 213 кв. м, расположенного по адресу: г. Самара, Куйбышевский район, кольцо Южной обводной дороги, в размере 74 368 704 рублей (в части стоимости земельного участка, превышающей 23 631 296 рублей 40 копеек), а также о взыскании в пользу общества с муниципального образования городской округ Самара в лице администрации за счет казны городского округа Самара излишне уплаченной выкупной стоимости земельного участка в размере 18 592 251 рубля 99 копеек и процентов по договору купли-продажи от 21.08.2014 в размере 1 872 07 рублей 88 копеек.
Решением Арбитражного суда Самарской области от 24.06.2016, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.09.2016 и постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 30.11.2016, исковые требования удовлетворены.
В кассационной жалобе администрация ставит вопрос о ее передаче для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации для отмены обжалуемых судебных постановлений.
Заявитель жалобы указывает на нарушение судами закона при применении положений Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ), при приобретении земельного участка по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" совместно с выкупом объекта недвижимости.
В силу части 1 статьи 291.11 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения Судебной коллегией Верховного Суда Российской Федерации судебных актов в порядке кассационного производства являются существенные нарушения норм материального права и (или) норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод, законных интересов в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, а также защита охраняемых законом публичных интересов.
При рассмотрении дела суды установили, что вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Самарской области от 10.12.2013 по делу N А55-21868/2013 признано незаконным бездействие департамента, выразившееся в непринятии решения об отчуждении в порядке реализации преимущественного права арендуемых обществом нежилых зданий (литеры А, Б, Б1, В, Г, г, г, Л, М, Р), расположенных по адресу: г. Самара, Куйбышевский район, кольцо Южной обводной дороги, а также занимаемого ими земельного участка площадью 44 231 кв. м. Суд обязал департамент устранить допущенные нарушения прав и законных интересов общества путем принятия решения об условиях приватизации указанных нежилых зданий, а также занимаемого ими земельного участка и направления заявителю проекта договора купли-продажи.
Во исполнение решения Арбитражного суда Самарской области от 10.12.2013 по делу N А55-21868/2013 общество обратилось в департамент с заявлением о принятии решения об условиях приватизации данных нежилых зданий, а также занимаемого ими земельного участка площадью 44 231 кв. м.
На основании приказа департамента от 18.06.2014 N 2265 стороны заключили договор купли-продажи арендуемого объекта нежилого фонда, являющегося муниципальной собственностью городского округа Самара от 21.08.2014, по условиям которого продавец обязался передать в собственность покупателя, а покупатель обязался принять и оплатить объекты нежилого фонда: нежилые здания (литеры А, Б. Б1, В, Г, г, г, Л, М, Р) общей площадью 733,8 кв. м, расположенные по адресу: Самарская область, г. Самара, Куйбышевский район, Кольцо Южной обводной дороги и земельный участок площадью 44 231 кв. м, на котором они расположены.
В соответствии с пунктом 2.1 договора купли-продажи от 21.08.2014 цена объектов определена на основании отчетов об оценке рыночной стоимости от 23.12.2013, выполненных обществом с ограниченной ответственностью "Институт независимой оценки", в том числе цена земельного участка установлена в размере 98 млн. рублей.
Суды, удовлетворяя иск и отклоняя доводы ответчиков о том, что выкупная стоимость земельного участка определена в соответствии с действующим законодательством, указали следующее.
Согласно разъяснениям, приведенным в абзаце 5 части 4 пункта 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", действие указанного закона не распространяется на отношения по выкупу земельных участков, что не исключает приобретения субъектами малого или среднего предпринимательства земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в порядке, установленном земельным законодательством и законодательством о приватизации.
В соответствии с пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс), в редакции, действовавшей до 01.03.2015, граждане и юридические лица, имеющие в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с данным Кодексом.
Таким образом, субъект малого или среднего предпринимательства, приобретая в собственность объект недвижимости на основании положений Закона N 159-ФЗ, имеет в силу положений статьи 36 Земельного кодекса также исключительное право на выкуп земельного участка, необходимого для эксплуатации такого объекта.
Необходимость приобретения объектов недвижимости одновременно с земельными участками, на которых эти объекты находятся, субъектами, обладающими преимущественным правом на приватизацию арендуемого имущества в соответствии с положениями Закона N 159-ФЗ, по рыночной стоимости, ставит указанных лиц в неравное положение с лицами, которые ранее приобрели объекты недвижимости в соответствии с законодательством о приватизации и обладают правом на выкуп земельных участков, необходимых для использования этих объектов, в порядке, предусмотренном статьей 36 Земельного кодекса.
Документы, необходимые для принятия решения по заявлению общества от 26.05.2014, представлены в уполномоченный орган до 01.01.2015.
По состоянию на 26.05.2014 кадастровая стоимость спорного земельного участка в соответствии с постановлением Правительства Самарской области от 13.11.2013 N 610 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области" составляла 78 770 988 рублей.
Размер выкупной стоимости земельного участка на момент заключения договора купли-продажи в части цены земельного участка должен быть определен в соответствии с подпунктом 3 пункта 1 решения Городской Думы городского округа Самара от 10.04.2014 N 413 в размере тридцати процентов от кадастровой стоимости земельного участка, что составляет 23 631 296 рублей 40 копеек, поэтому установление в договоре выкупной цены сверх указанной суммы противоречит пункту 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) и пункту 1.1 статьи 36 Земельного кодекса.
В силу статей 168 и 180 Гражданского кодекса спорный договор в части цены земельного участка суды признали недействительной сделкой.
В результате определения цены земельного участка, превышающей нормативно установленный размер, на стороне продавца, по их мнению, образовалось неосновательное обогащение, что служит основанием для его взыскания с муниципального образования.
В то же время согласно абзацу 1 статьи 3 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Департамент, руководствуясь названным Законом, включил в договор купли-продажи условие, в соответствии с которым выкупная стоимость земельного участка определена на основании отчета о его рыночной стоимости.
Действительно, согласно разъяснениям, приведенным в абзаце 5 части 4 пункта 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", действие указанного закона не распространяется на отношения по выкупу земельных участков, что не исключает приобретения субъектами малого или среднего предпринимательства земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в порядке, установленном земельным законодательством и законодательством о приватизации.
Пункт 3 статьи 1 Закона N 159-ФЗ предусматривает, что отношения, связанные с участием субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества и не урегулированные названным Законом, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Закон о приватизации).
В соответствии со статьей 3 Закона о приватизации данный закон регулирует отношения, возникающие при приватизации государственного и муниципального имущества, и связанные с ними отношения по управлению государственным и муниципальным имуществом. Его действие распространяется также на отношения, возникающие в связи с отчуждением земельных участков, на которых расположены объекты недвижимости, в том числе имущественные комплексы.
При этом статьей 12 Закона о приватизации предусмотрено, что начальная цена подлежащего приватизации государственного или муниципального имущества устанавливается в случаях, предусмотренных названным Законом, в соответствии с законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.
В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 03.04.2012 N 14556/11 сформулирована правовая позиция, согласно которой в случае одновременного приобретения на основании положений Закона N 159-ФЗ здания и земельного участка, выкупная цена как здания, так и земельного участка должна определяться исходя из их рыночной стоимости.
Администрация, полагает, что поскольку на момент заключения договора покупатель не является собственником зданий, основания для определения выкупной стоимости земельного участка в процентах от его кадастровой стоимости и применения к спорным правоотношениям норм статьи 36 Земельного кодекса и решения Городской Думы городского округа Самара от 10.04.2014 N 413 отсутствовали.
Кроме того, заявитель указывает, что в соответствии с пунктом 2 статьи 424 Гражданского кодекса изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.
Как считает заявитель, у истца в соответствии с положениями статей 445 - 446 Гражданского кодекса имелось право на изменение цены в рамках урегулирования преддоговорного спора путем составления протокола разногласий и передачи спора при не достижении между ними согласия относительно выкупной цены в суд, что им реализовано не было.
Более того, пунктом 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 92 от 30.05.2005 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" предусмотрено, что оспаривание достоверности определенной независимым оценщиком величины рыночной стоимости отчуждаемого объекта муниципальной собственности возможно только до момента заключения договора.
Приведенные доводы о нарушении норм материального права заслуживают внимания, в связи с чем, кассационную жалобу администрации с делом следует передать для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.
Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 291.6 и 291.9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судья Верховного Суда Российской Федерации
определил:
кассационную жалобу администрации городского округа Самара с делом передать для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.
Назначить рассмотрение кассационной жалобы в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации на 01 июня на 11 часов 00 минут в помещении суда по адресу: г. Москва, улица Поварская, дом 15, зал N 3048 (подъезд 5).
Судья Верховного Суда
Российской Федерации
Е.Е.БОРИСОВА