ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 11 августа 2023 г. N 305-ЭС23-10105
Судья Верховного Суда Российской Федерации Попова Г.Г., изучив кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Фаворит Альянс" (г. Москва) на постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 28.12.2022 и постановление Арбитражного суда Московского округа от 23.03.2023 по делу N А40-135793/2021,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Фаворит Альянс" (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд города Москвы к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - Департамент) с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о признании недействительным условия, включенного в пункт 4.1 раздела 4 договора долгосрочной аренды земельного участка от 31.10.2002 N М-06-019104, в редакции дополнительных соглашений от 31.07.2013, от 06.11.2015 и от 15.09.2017 следующего содержания: "В соответствии с постановлением Правительства Москвы от 11.09.2007 N 793-ПП в случае нарушения срока исполнения обязательств по проектированию и строительству объекта арендная плата увеличивается в два раза за каждые шесть месяцев с даты истечения срока проектирования и строительства объекта до даты фактического завершения проектирования и строительства объекта в установленном порядке"; о применении последствий недействительности сделки путем взыскания с Департамента в пользу Общества 10 928 184 рублей 63 копеек неосновательного обогащения в виде излишне уплаченной арендной платы по указанному договору за период с 01.01.2021 по 07.06.2021.
Арбитражный суд города Москвы решением от 06.07.2022 иск удовлетворил.
Девятый арбитражный апелляционный суд постановлением от 28.12.2022, решение от 06.07.2022 отменил, в удовлетворении иска отказал.
Арбитражный суд Московского округа постановлением от 23.03.2023 оставил без изменения постановление от 28.12.2022.
Общество, ссылаясь на существенные нарушения судами апелляционной и кассационной инстанций норм материального права, обратилось в Верховный Суд Российской Федерации с заявлением о пересмотре в кассационном порядке указанных судебных актов.
Дело истребовано из Арбитражного суда города Москвы.
Согласно пунктам 1 и 2 части 7 статьи 291.6 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) для рассмотрения заявления по результатам изучения кассационной жалобы судья Верховного Суда Российской Федерации выносит определение либо об отказе в передаче жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации, либо о передаче кассационной жалобы вместе с делом для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации.
Основаниями для отмены или изменения судебных актов в порядке кассационного производства в Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации являются существенные нарушения норм материального и (или) норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод, законных интересов в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, а также защита охраняемых законом публичных интересов (часть 1 статьи 291.11 АПК РФ).
Изучив материалы дела и приведенные в жалобе доводы, судья Верховного Суда Российской Федерации считает, что имеются основания для передачи кассационной жалобы Общества вместе с делом для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.
Как установлено судами и следует из материалов дела, Департамент (арендодатель) и Общество (арендатор) 31.10.2002 заключили договор N М-06-019104 долгосрочной аренды земельного участка, действующий в редакции дополнительных соглашений к нему.
В соответствии с пунктом 1.1 договора предметом аренды является земельный участок с кадастровым номером 77:06:0012000:505 общей площадью 9315 кв. метров, имеющий адресный ориентир: г. Москва, ул. Южнобутовская, напротив вл. 9, предоставленный для проектирования, строительства и последующей эксплуатации многофункционального комплекса.
Договор аренды заключен на 14 лет 11 месяцев 28 дней (пункт 2.1 договора).
На указанном земельном участке расположен объект незавершенного строительства нежилого назначения с кадастровым номером 77:06:0012004:4414 общей площадью застройки 7277 кв. метров, степенью готовности 47%, право собственности на который было зарегистрировано за Обществом 21.02.2006 в установленном законом порядке в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН).
В соответствии с положениями статей 610 и 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс, ГК РФ) после истечения срока действия договор аренды от 31.10.2002 был возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок с 29.10.2017.
Общество решением Арбитражного суда города Москвы от 12.02.2020 по делу N А40-84530/2019 признано несостоятельным (банкротом) и в отношении него открыто конкурсное производство.
Указанный объект незавершенного строительства 18.03.2021 был реализован Обществом в рамках дела о банкротстве на открытых торгах. С новым собственником - Ованесовым Арамом Шаваршовичем (далее - Ованесов А.Ш.) - 23.03.2021 заключен договор купли-продажи объекта, переход права собственности зарегистрирован в ЕГРН 08.06.2021.
Удовлетворяя иск, суд первой инстанции исходил из следующего.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс, ЗК РФ), разъяснениями пункта 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", суд признал, что у Общества обязательство по внесению арендной платы за пользование земельным участком прекратилось с 08.06.2021.
На основании постановления Правительства Москвы от 11.09.2007 N 793-ПП "О дополнительных мерах по сокращению сроков строительства в городе Москве" (далее - постановление N 793-ПП) 31.07.2013 стороны заключили дополнительное соглашение к договору, которым дополнили пункт 4.1 договора абзацем следующего содержания: "В соответствии с постановлением Правительства Москвы от 11.09.2007 N 793-ПП в случае нарушения срока исполнения обязательств по проектированию и строительству объекта арендная плата увеличивается в два раза за каждые шесть месяцев с даты истечения срока проектирования и строительства объекта до даты фактического завершения проектирования и строительства объекта в установленном порядке".
Таким образом, пункт 4.1 договора в редакции дополнительных соглашений от 31.07.2013, от 06.11.2015 и от 15.09.2017, сформулирован следующим образом: "Арендатору осуществить в срок до 31.12.2018 строительство и ввод в эксплуатацию многофункционального комплекса по адресу: г. Москва, ул. Южнобутовская, напротив вл. 9 со следующими технико-экономическими показателями: общая площадь объекта - 37000 кв. метров, в том числе: наземная - 30196 кв. метров, количество машиномест - 250 м/м; предельное количество этажей - 6+10 + технический + подземный/верхняя отметка - 51.87 м) в соответствии с градостроительным планом земельного участка N RU77-220000-007245, утвержденным приказом Москомархитектуры от 14.11.2012 N 2131. В случае увеличения технико-экономических показателей объекта и/или изменения его функционального назначения Арендатор обязан произвести доплату за право заключения договора аренды земельного участка в сроки и на условиях, указанных в уведомлении Арендодателя.
В соответствии с постановлением Правительства Москвы от 11.09.2007 N 793-ПП в случае нарушения срока исполнения обязательств по проектированию и строительству объекта арендная плата увеличивается в два раза за каждые шесть месяцев с даты истечения срока проектирования и строительства объекта до даты фактического завершения проектирования и строительства объекта в установленном порядке".
Постановлением Правительства Москвы от 05.11.2019 N 1439-ПП "О признании утратившим силу постановления Правительства Москвы от 11.09.2007 N 793-ПП" (далее - постановление N 1439-ПП) постановление N 793-ПП признано утратившим силу.
В силу положений пункта 2 статьи 422, пункта 1 статьи 424 ГК РФ, пункта 3 статьи 65 ЗК РФ в редакции, действовавшей до 01.03.2015, и статьи 39.7 ЗК РФ в действующей редакции, за находящиеся в публичной собственности земельные участки, переданные в аренду без проведения торгов по договорам, заключенным после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, взимается арендная плата, которая определяется в порядке, установленном соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации (включая земельные участки, право собственности на которые не разграничено) и органами местного самоуправления, и относится к категории регулируемых цен.
Произвольное установление ставок арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в государственной собственности, является недопустимым, а само по себе использование земельного участка для завершения строительства расположенных на нем объектов незавершенного строительства, не может рассматриваться как основание для повышения арендной платы за такой земельный участок.
Согласно разъяснениям, содержащимся в абзаце 2 пункта 74 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.
На основании изложенного суд первой инстанции пришел к выводу, что абзац 2 пункта 4.1 спорного договора аренды является ничтожным в силу статьи 168 ГК РФ, поскольку противоречит существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, а постановление N 793-ПП, на основании которого в договор аренды земельного участка включен спорный абзац, не подлежит применению в соответствии с абзацем 13 статьи 12 ГК РФ и статьи 1 АПК РФ.
Руководствуясь положениями статьи 167, пункта 1 статьи 1103 ГК РФ, проверив представленные в материалы дела расчеты, суд удовлетворил иск в полном объеме.
Суд апелляционной инстанции не согласился с выводами суда первой инстанции, и отменив решение, в удовлетворении иска отказал по следующим мотивам.
Согласно пункту 1 статьи 424, положениям статей 606, 614 Гражданского кодекса, разъяснениям, содержащимся в пунктах 16, 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", к спорному договору подлежит применению регулируемая арендная плата, поэтому истец вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом.
В силу подпункта 2 пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса порядок определения размера арендной платы за пользование спорным земельным участком, а также порядок, условия и сроки ее внесения подлежат публичному регулированию и устанавливаются органами государственной власти города Москвы.
Спорный договор аренды по условиям п. 2.1 раздела 2 был заключен 31.10.2002 сроком до 28.10.2017. На дату заключения договора по пункту 4.1 арендатор обязался разработать проект и осуществить строительство ресторанного комплекса в течение 2-х лет со дня присвоения договору учетного номера. В случае нарушения данного условия в приведенном пункте предусмотрено применение повышающих коэффициентов к ставкам арендной платы в соответствии с Приложением 5 к распоряжению мэра Москвы от 25.09.1998 N 980-РМ.
Договор 02.01.2003 в установленном законом порядке прошел государственную регистрацию в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (в настоящее время - ЕГРН), распоряжение мэра Москвы от 25.09.1998 N 980-РМ утратило силу с 11.09.2012 в связи с изданием распоряжения мэра Москвы от 11.09.2012 N 744-РМ "О признании утратившими силу правовых актов Правительства Москвы".
Поскольку 28.10.2017 срок договора аренды истек, на основании положений статей 610, 621 ГК РФ с 29.10.2017 договор был возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок.
С 05.11.2019 постановление N 793-ПП утратило силу, в связи с принятием постановления N 1439-ПП.
В соответствии с пунктом 2 статьи 422 ГК РФ закон, принятый после заключения договора и устанавливающий иные правила, чем те, которые действовали при заключении договора, распространяет свое действие на отношения сторон по такому договору лишь в случае, когда в законе это прямо установлено.
При этом, суд первой инстанции не учел, что 29.10.2017 договор аренды, имеющий статус возобновленного на неопределенный срок, действовал на тех условиях, какие были в него включены по состоянию на указанную дату, в том числе на условиях дополнительного соглашения от 31.07.2013, вне зависимости от иных обстоятельств, в том числе и от признания в дальнейшем утратившим силу постановления N 793-ПП.
По мнению апелляционного суда при таких обстоятельствах у суда первой инстанции не имелось правовых оснований для признания спорного договорного условия недействительным (ничтожным). Договор аренды и дополнительные соглашения к нему, в том числе соглашение от 31.07.2013 подписаны Обществом без каких-либо разногласий, по обоюдной воле сторон, поэтому исполнение договора обязательно в принятой редакции.
Суд округа согласился с выводами суда апелляционной инстанции.
В кассационной жалобе, поданной в Верховный Суд Российской Федерации, Общество, ссылаясь на нарушение судами апелляционной и кассационной инстанций норм материального права, просит пересмотреть в кассационном порядке указанные судебные акты, отменить их и оставить в силе решение суда первой инстанции.
В обоснование кассационной жалобы заявитель в числе прочих приводит следующие доводы.
Общество указывает, что арендная плата по договору аренды земельного участка относится к категории регулируемых цен и подлежит определению в соответствии с нормативными правовыми актами города Москвы исходя из кадастровой стоимости арендуемого земельного участка, поэтому в связи с принятием постановления N 1439-ПП постановление N 793-ПП утратило силу с 05.11.2019, следовательно с указанной даты спорное условие договора аренды в правоотношениях сторон не применяется, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса. Таким образом суды апелляционной и кассационной инстанций необоснованно применили пункт 2 статьи 422 Гражданского кодекса, не подлежащий применению к спорным правоотношениям.
Приведенные в жалобе доводы о существенном нарушении судом норм материального права, которые повлияли на исход настоящего дела, заслуживают внимания, в связи с чем жалобу с делом следует передать для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.
Учитывая изложенное и руководствуясь статьей 184, пунктом 2 части 7 статьи 291.6, статьей 291.9 АПК РФ, судья Верховного Суда Российской Федерации
определил:
жалобу общества с ограниченной ответственностью "Фаворит Альянс" передать для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.
Назначить рассмотрение кассационной жалобы в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации на 19 сентября 2023 на 11 ч. 30 мин. в помещении суда по адресу: Москва, Поварская улица, дом 15, зал N 3048 (подъезд 5).
Судья Верховного Суда
Российской Федерации
Г.Г.ПОПОВА