ПЕНСИОННЫЙ ФОНД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПИСЬМО
от 18 февраля 2002 г. N ВП-09-27/1538
О ДОГОВОРАХ АРЕНДЫ ЗДАНИЙ И НЕЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ
В связи с поступающими запросами региональных отделений и управлений ПФР по заключению договоров аренды зданий и нежилых помещений Исполнительная дирекция разъясняет следующее.
При заключении договоров аренды зданий, нежилых помещений следует иметь в виду, что здания, сооружения, нежилые помещения (как часть зданий) могут быть объектами арендных отношений только после принятия их в эксплуатацию, их государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21.07.97 N 122-ФЗ, а также при условии наличия технического паспорта на здание, выданного органами технической инвентаризации и подтверждающего, что объект прошел техническую инвентаризацию.
При заключении договоров аренды зданий, нежилых помещений, гаражей следует проверять все правоустанавливающие документы на объект аренды (технический паспорт здания, свидетельство о праве собственности на здание, свидетельство о праве собственности на землю, поземельную книгу). Если арендуется здание или часть здания (как нежилое помещение) со служебными постройками (гаражами, сараями), то следует обратить внимание на то, что основное здание и служебные постройки могут быть как одним объектом государственной регистрации права и на них имеется один технический паспорт и одно свидетельство, так и разными объектами государственной регистрации права. При этом их обязательно следует включать в предмет договора.
В предмете договора аренды зданий, нежилых помещений надлежит четко формулировать условие об объектах арендных отношений, указывать их индивидуально-определенные признаки, адрес арендуемых объектов.
Исполнительная дирекция обращает внимание региональных отделений на то, что объект незавершенного строительства не может быть объектом арендных отношений.
При заключении договоров аренды зданий и нежилых помещений следует установить, произойдет ли передача объектов аренды арендатору не обремененными правами третьих лиц на данные объекты. Анализ судебной практики показывает, что такие ситуации возможны. При разрешении их арбитражные суды исходят из того, что арендатор, которому по договору аренды недвижимое имущество сдано внаем с обременениями, исключающими возможность целевого использования объекта аренды, вправе истребовать данное имущество в судебном порядке только с арендодателя в соответствии со статьей 398 Гражданского кодекса Российской Федерации и потребовать возмещения арендодателем убытков, причиненных задержкой исполнения обязательства по передаче объекта аренды арендатору. Как второй вариант защиты интересов арендатора возможно заявление требования о расторжении договора аренды и возмещения понесенных убытков вследствие его неисполнения. Виндикационный иск арендатора к третьему лицу, во владении и пользовании которого находится сданное в аренду имущество, не подлежит удовлетворению, так как арендатор не может воспользоваться правом на использование вещно-правовых способов защиты от действий третьих лиц.
Исполнительная дирекция обращает внимание на то, что арендодатель, не исполнивший в установленный условиями договора срок обязательство по передаче арендатору здания, нежилого помещения, вправе требовать уплаты арендной платы только с момента фактической передачи арендатору указанного имущества, а не с момента заключения договора.
При заключении договоров аренды зданий, нежилых помещений следует иметь в виду, что одновременно с передачей арендатору объекта аренды арендатору передаются и права на ту часть земельного участка, которая данной недвижимостью занята (ст. 652 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Наиболее часто проблемы возникают по вопросам арендной платы.
Исполнительная дирекция напоминает, что в соответствии со статьей 654 Гражданского кодекса Российской Федерации согласование сторонами размера арендной платы является существенным условием договора аренды зданий, нежилых помещений. Установленная договором арендная плата за здание, нежилое помещение включает в себя также плату за пользование земельным участком, на котором расположен объект аренды.
При заключении договоров аренды имеют место случаи нечеткой формулировки условий об арендной плате. Например, договором аренды здания было предусмотрено обязательство арендатора оплачивать все коммунальные услуги. Исковое заявление арендодателя о признании договора аренды недействительной сделкой и выселении арендатора из здания было арбитражным судом удовлетворено, так как суд посчитал, что возложение на арендатора условиями договора расходов по оплате коммунальных услуг и иных платежей и оплата данных услуг не является формой арендной платы, так как арендодатель по данному договору не получает встречного удовлетворения.
Между сторонами возникают споры об изменении размера арендной платы за здания, нежилые помещения. Пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что изменение величины арендной платы возможно по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором. При этом законодатель установил ограничение на изменение величины арендной платы - не чаще одного раза в год. На практике имели место случаи, когда арендодатель в одностороннем порядке увеличивал арендную плату в течение года в несколько раз (с 80 до 360 рублей за 1 кв. м). При защите своих интересов в случае неоднократного повышения арендной платы в течение одного года арендатор вправе апеллировать к пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса, если условиями договора не предусмотрено повышение арендной платы чаще одного раза в год.
Исполнительная дирекция обращает внимание на то, что иногда условиями договора аренды здания, нежилого помещения предусматривается, что ставки арендной платы индексируются в связи с ростом уровня инфляции. Анализ судебной практики показывает, что арбитражные суды при возникновении спора между сторонами исходят из того, что арендная плата в данном случае установлена не в твердой сумме, а является определяемой, подлежащей исчислению в соответствии с ростом инфляции к каждому сроку платежа. Изменение фактического размера арендной платы в зависимости от роста темпов инфляции арбитражные суды не рассматривают как изменение арендной платы и не применяют при разрешении спора ограничение на ее рост, установленное пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Такую же позицию занимают арбитражные суды и в тех случаях, когда ставка арендной платы определена условиями договора в сумме, эквивалентной сумме какой-либо иностранной валюты, или выражена в условных единицах.
Обращаем внимание на то, что право взимания арендной платы у арендодателя возникает только с момента фактической передачи зданий, нежилых помещений арендатору (пункт 2 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Спорные правоотношения между арендатором и арендодателем возникают и по вопросам проведения и оплаты капитального ремонта объектов аренды. В соответствии со статьей 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду здания, нежилого помещения, приведенная норма является диспозитивной, действующей в том случае, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Как правило, при заключении долгосрочных договоров аренды обязанность по капитальному ремонту возлагается на арендатора. Если же условиями договора не определено, что арендатор за свой счет произведет капитальный ремонт арендуемого здания, нежилого помещения, то производить его обязан в силу пункта 1 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель. В случае нарушения им данной обязанности арендатор вправе по своему выбору:
произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость капитального ремонта или зачесть ее в стоимость арендной платы;
потребовать соразмерного уменьшения арендной платы;
потребовать расторжения договора и возмещения арендодателем понесенных арендатором убытков.
В практике заключения договоров аренды имели место случаи, когда в акте приема-передачи зданий, нежилых помещений отмечалось аварийное состояние систем водоснабжения, центрального отопления арендованного объекта. Такие указания не могут считаться возложением на арендатора обязательств по капитальному ремонту аварийных систем и возложением на него бремени расходов по устранению последствий аварий.
Обращаем внимание на необходимость проработки условий договоров с учетом положений параграфов 1 и 4 главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Исполнительный директор
В.А.ПРОХОРОВ