МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ФЕДЕРАЛЬНОЕ АГЕНТСТВО ПО ОБРАЗОВАНИЮ
ПИСЬМО
от 12 февраля 2008 г. N 16-55-53ин/16-02-12
ПО ВОПРОСУ СОГЛАСОВАНИЯ РОСОБРАЗОВАНИЕМ ЭКСПЕРТНОЙ ОЦЕНКИ
ПОСЛЕДСТВИЙ ДОГОВОРА АРЕНДЫ ДЛЯ ОБЕСПЕЧЕНИЯ ОБРАЗОВАНИЯ,
ВОСПИТАНИЯ, РАЗВИТИЯ, СОЦИАЛЬНОЙ ЗАЩИТЫ И СОЦИАЛЬНОГО
ОБСЛУЖИВАНИЯ ДЕТЕЙ
В связи с большим количеством вопросов, поступающих в Рособразование, о порядке передачи в аренду федерального недвижимого имущества, закрепленного на праве оперативного управления за федеральными образовательными учреждениями, подведомственными Рособразованию, сообщаем.
В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 30.06.98 N 685 "О мерах по обеспечению поступления в федеральный бюджет доходов от использования федерального имущества" (с учетом изменений, внесенных Постановлением Правительства РФ от 23.03.2006 N 156) заключение договора аренды объектов недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности, должно осуществляться на конкурсной основе с определением в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности стартового размера арендной платы, исчисляемого на основании отчета об оценке объекта, в порядке, установленном Минэкономразвития России. До настоящего времени указанный порядок Минэкономразвития России не разработан.
Минэкономразвития России письмом от 23.10.2006 N 15605-КА/Д08 разъяснило, что до утверждения Минэкономразвития России порядка заключения договоров аренды объектов недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности, следует руководствоваться распоряжением Мингосимущества России от 28.07.98 N 774-р "Об утверждении Положения о проведении торгов на право заключения договоров аренды объектов недвижимости, находящихся в федеральной собственности" в части, не противоречащей действующим федеральным законам и нормативным правовым актам Президента РФ и Правительства РФ.
Вместе с тем в соответствии с пунктом 4 статьи 13 Федерального закона от 24.07.98 N 124-ФЗ "Об основных гарантиях прав ребенка в Российской Федерации" заключению договора аренды должна предшествовать экспертная оценка последствий такого договора (далее - экспертная оценка) для обеспечения образования, воспитания, развития, социальной защиты и социального обслуживания детей.
Приказом Рособразования от 04.07.2006 N 612 был утвержден образец экспертной оценки, а также перечень документов, необходимых для ее рассмотрения и согласования.
Учитывая трудности, возникающие при предоставлении на согласование указанных документов, сообщаем.
1. Цель аренды, указанная в экспертной оценке, должна быть сопоставима с назначением помещения, определенного документами БТИ. Например, если в аренду передается помещение, предназначенное согласно документам БТИ для кухни, моечной, столовой, то целью аренды может быть только организация общественного питания.
2. Графа "Срок договора аренды" в экспертной оценке обязательна к заполнению. Началом срока должна быть указана конкретная дата. При указании начала срока действия договора следует учитывать, что период рассмотрения и согласования экспертной оценки составляет (с учетом времени почтовой пересылки) не менее двух месяцев. В связи с тем, что объявление конкурса на право заключения договора аренды возможно только после согласования экспертной оценки, рекомендуется экспертную оценку представлять за 3 месяца до планируемого срока заключения договора аренды.
3. Графа "Время использования объекта" заполняется следующим образом: если арендатор использует помещение только несколько часов в день, а в остальное время помещение используется арендодателем, то указывается: "почасовое" и количество часов в неделю (месяц). Если помещение используется только арендатором, указывается "круглосуточно".
4. Экспертная оценка представляется в трех экземплярах.
5. Заявление (обращение) о согласовании представленной экспертной оценки составляется в произвольной форме с обязательным указанием перечня направляемых документов.
6. В Рособразование представляется копия отчета независимого оценщика о рыночной ставке арендной платы за пользование федеральным недвижимым имуществом, планируемым к передаче в аренду, заверенная печатью образовательного учреждения, выполненного не позднее 3 месяцев до момента представления в Рособразование. В соответствии с Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 N 256 "Об утверждении федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)" срок, в течение которого итоговая величина стоимости объекта оценки может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки, составляет не более 6 месяцев.
7. Проект договора аренды в соответствии с Приказом Рособразования от 23.04.2007 N 724 "О страховании имущества, переданного в аренду" должен предусматривать обязательство арендаторов следующего содержания: "Арендатор обязуется застраховать в пользу Арендодателя риски гибели и повреждения арендуемых помещений от огня и других опасностей на весь срок действия настоящего Договора и представить Арендодателю надлежащим образом оформленный договор страхования (страховой полис)".
8. В проекте договора аренды должна отсутствовать возможность передачи арендуемого помещения в субаренду.
9. Учитывая, что реализация преимущественного права арендатора на заключение договора аренды на новый срок исключает проведение торгов, а положения пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) о преимущественном праве арендатора на заключение нового договора носят диспозитивный характер, в проекте договора аренды должно содержаться условие, исключающее преимущественное перед другими лицами право арендатора на заключение договора аренды на новый срок.
10. С учетом поручения Правительства РФ от 22.01.2008 N ДМ-П45-272 о необходимости принятия мер, направленных на обеспечение целевого использования находящихся в федеральной собственности зданий, предназначенных для размещения учреждений дошкольного образования, Рособразование считает нецелесообразным передачу в аренду помещений в указанных зданиях.
11. Конкурсная документация на право заключения договоров аренды федерального недвижимого имущества, закрепленного на праве оперативного управления за государственными образовательными учреждениями, подведомственными Рособразованию, должна содержать ограничения для участников конкурса в соответствии с действующим законодательством (запрет на распространение алкогольной продукции; пива и напитков, изготавливаемых на его основе; табака, табачных изделий и курительных принадлежностей; деятельность политических партий, их структурных подразделений, общественно-политических и религиозных движений и организаций (объединений); незарегистрированную индивидуальную трудовую педагогическую деятельность, размещение на фасаде и крыше зданий и сооружений рекламы, антенн и т.д.; размещение мест пользователей компьютерной техникой в цокольных и подвальных помещениях).
12. Выкопировки из технического паспорта БТИ с точным указанием помещений, предлагаемых образовательным учреждением к передаче в аренду, должны состоять из поэтажного плана и экспликации (ведомости помещений) и быть приложены к каждому комплекту экспертных оценок.
Одновременно следует учитывать, что экспертные оценки, предусматривающие передачу в аренду помещений для целей, противоречащих их целевому назначению (например, аудитория для размещения офиса, кабинет для размещения склада или производства), не могут быть согласованы.
Кроме того, общежития относятся к специализированному жилищному фонду и предназначены для временного проживания рабочих, служащих, студентов в период их работы или учебы.
В соответствии со статьей 92 Жилищного кодекса Российской Федерации жилые помещения в общежитии не подлежат передаче в аренду. Нежилые помещения в общежитии могут выделяться для размещения предприятий торговли, общественного питания, поликлиник, здравпунктов, санаториев, профилакториев и предприятий бытового обслуживания.
Таким образом, передача в аренду нежилых помещений в общежитиях может быть только для указанных целей. Кабинеты и аудитории, располагающиеся в общежитиях, предназначены для учебно-воспитательного процесса и самоподготовки студентов, передача их в аренду для организации офисов, научно-исследовательских и иных целей недопустима.
Кроме того, в соответствии со статьей 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.
Учитывая, что единицей индивидуализации может быть только помещение, определенное документами БТИ (комната, кабинет и др.), передача в аренду частей этих помещений влечет в соответствии со статьей 607 ГК РФ недействительность договора аренды; условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
В связи с изложенным экспертные оценки, предусматривающие передачу частей помещений, за исключением передачи помещений, площадь которых может быть определена размерами размещенного на них оборудования (банкомат, автомат по продаже напитков, киоск, ксерокопийный аппарат и др.), не могут быть согласованы.
Представление документов для согласования экспертной оценки осуществляется исключительно до проведения процедуры конкурса.
Непредставление или представление не в полном объеме документов (копий документов), представление экспертной оценки после объявления или проведения конкурса на право заключения договора аренды, а также если указанные документы не соответствуют установленным требованиям, содержат противоречивые сведения и (или) имеют исправления, является основанием для отказа Рособразования в согласовании экспертной оценки.
Заместитель Руководителя
А.РОЖДЕСТВЕНСКИЙ