ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 28 августа 2024 г. N 305-ЭС24-10440
Дело N А40-29318/2022
Судья Верховного Суда Российской Федерации Попова Г.Г., изучив по материалам истребованного дела кассационную жалобу Департамента городского имущества города Москвы на решение Арбитражного суда города Москвы от 14 августа 2023, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 11 октября 2023 и постановление Арбитражного суда Московского округа от 9 апреля 2024 по делу N А40-29318/2022,
установил:
Департамент городского имущества города Москвы (далее - Департамент) обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Третий Вариант" (далее - Общество) о взыскании 9 943 411 руб. 55 коп. задолженности по арендной плате за период с 29.04.2014 по 30.09.2021 по договору аренды земельного участка от 28.02.2019 N М-01-053763 и 1 444 359 руб. 06 коп. пеней за несвоевременное внесение арендных платежей за период с 06.04.2019 по 30.09.2021.
Арбитражный суд города Москвы решением от 13.07.2022, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 13.10.2022, исковые требования удовлетворил в части, взыскал с ответчика в пользу истца 9 943 411 руб. 55 коп. задолженности по арендной плате за период с 29.04.2014 по 30.09.2021. В удовлетворении остальной части исковых требований отказал.
Арбитражный суд Московского округа постановлением от 15.02.2023 отменил решение Арбитражного суда города Москвы от 13.07.2022 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 13.10.2022, направил дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.
При новом рассмотрении дела Арбитражный суд города Москвы решением от 14.08.2023, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 11.10.2023 и постановление Арбитражного суда Московского округа от 09.04.2024, удовлетворил исковые требования частично, взыскал с Общества в пользу Департамента 3 557 322 руб. 01 коп. задолженности и 337 223 руб. 96 коп. пени. В удовлетворении остальной части исковых требований отказал.
В кассационной жалобе, поданной в Верховный Суд Российской Федерации, Департамент, ссылаясь на нарушение судами трех инстанций норм материального права, просит пересмотреть в кассационном порядке указанные судебные акты, отменить решение суда первой инстанции, постановления судов апелляционной инстанции и округа в части отказа от исковых требований, удовлетворить исковые требования в полном объеме.
Дело истребовано из Арбитражного суда города Москвы.
По смыслу части 1 статьи 291.1, части 7 статьи 291.6, статьи 291.11 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) кассационная жалоба подлежит передаче для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации, если изложенные в ней доводы подтверждают наличие существенных нарушений норм материального права и (или) норм процессуального права, повлиявших на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Изучив материалы дела и приведенные в жалобе доводы, судья Верховного Суда Российской Федерации считает, что имеются основания для передачи кассационной жалобы Департамента вместе с делом для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.
Как следует из материалов истребованного дела и установлено судами, Общество является собственником нежилого здания с кадастровым номером 77:01:0006013:1035, находящегося по адресу: Москва, пер. 5 Большой Строченовский, д. 13, стр. 2, запись о государственной регистрации права собственности 29.04.2014 внесена в Единый государственный реестр недвижимости (далее - ЕГРН).
Указанное здание расположено на земельном участке с кадастровым номером 77:01:0006013:12.
Департамент (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор от 28.02.2019 N М-01-053763 аренды земельного участка с кадастровым номером 77:01:0006013:12, имеющего адресные ориентиры: г. Москва, пер. Большой Строченовский, влад. 15, стр. 5, площадью 770 кв. м для эксплуатации здания сроком до 24.01.2068 (пункты 1.1, 2.1 договора).
В соответствии с пунктом 2.2 договора он вступает в силу с даты его государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (далее - Управление Росреестра по Москве).
Арендная плата начисляется с 29.04.2014, вносится арендатором ежеквартально равными частями, рассчитанными относительно размера ежегодной арендной платы, не позднее 5 числа первого месяца каждого отчетного квартала, размер ежегодной арендной платы указан в Приложении 2 к договору (пункты 3.2, 3.3 договора).
За несвоевременное внесение арендных платежей установлено взыскание пени в размере 1/300 ставки рефинансирования, начиная с 6-го числа по день уплаты включительно (пункт 7.2 договора).
Поскольку арендатор не внес арендную плату за период с 29.04.2014 по 30.09.2021, истец обратился 17.02.2022 в суд с исковыми требованиями о взыскании основного долга в размере 9 943 411 руб. 55 коп., а также неустойки за просрочку исполнения обязательств за период с 06.04.2019 по 30.09.2021 в сумме 1 444 359 руб. 06 коп.
В отзыве арендатор возражал против удовлетворения исковых требований, указывал, что договор аренды не прошел государственную регистрацию, поэтому является незаключенным. Управление Росреестра по Москве уведомлением от 02.04.2019 сообщило арендатору о приостановлении государственной регистрации договора аренды, поскольку вид разрешенного использования земельного участка "для строительства" не совпадал с целью договора аренды - предоставление земельного участка "для эксплуатации здания". Впоследствии Управление Росреестра по Москве в уведомлении от 26.06.2019 сообщило о прекращении государственной регистрации договора аренды от 28.02.2019 N М-01-053763.
Решение об осуществлении государственного кадастрового учета в части изменения вида разрешенного использования данного земельного участка принято Управлением Росреестра по Москве 12.07.2021.
Департамент (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили новый договор аренды от 15.11.2021 N М-01-057544 в отношении того же земельного участка с кадастровым номером 77:01:0006013:12.
Договор зарегистрирован в установленном порядке, запись о государственной регистрации внесена 26.11.2011 в ЕГРН.
Арбитражный суд города Москвы решением от 13.07.2022, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 13.10.2022, исковые требования удовлетворил частично, взыскал с ответчика в пользу истца 9 943 411 руб. 55 коп. задолженности по арендной плате за период с 29.04.2014 по 30.09.2021. В удовлетворении остальной части исковых требований отказал.
Суды первой и апелляционной инстанций исходили из того, что факт пользования земельным участком в спорный период доказан, в связи с чем с ответчика подлежит взысканию задолженность за спорный период. Во взыскании неустойки отказано, поскольку заключил, что с учетом условия пункта 2.2 договора о том, что он вступает в силу с государственной регистрации, которую он в данном случае не прошел, то договор аренды, в том числе условия о неустойке, является незаключенным.
Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 15.02.2023 решение суда первой инстанции от 13.07.2022 и постановление апелляционного суда от 13.10.2022 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.
Окружной суд указал, что судами не исследованы доводы ответчика о том, что поскольку договор аренды не был зарегистрирован в установленном порядке, в отношении прав пользования земельным участком имелась правовая неопределенность, арендатор был лишен возможности пользоваться объектом аренды для целей, предусмотренных договором. При этом, отказывая во взыскании неустойки, суды не поставили на обсуждение вопрос о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами в порядке статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).
При новом рассмотрении дела Общество заявило о пропуске срока исковой давности, указав, что Департамент подал исковое заявление в суд 17.02.2022, таким образом, в отношении требований о взыскании неосновательного обогащения за фактическое пользование земельным участком за период с 29.04.2014 по 17.01.2019 истцом пропущен срок исковой давности.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 14.08.2023, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 11.10.2023 и постановлением Арбитражного суда Московского округа от 09.04.2024, исковые требования удовлетворены частично, с ответчика в пользу истца взыскано 3 557 322 руб. 01 коп. задолженности и 337 223 руб. 96 коп. пеней. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.
Удовлетворяя частично исковые требования, суды руководствовались положениями статей 196, 202, 309, 432, 609, 614 ГК РФ, исходили из того, что сторонами были согласованы все существенные условия договора аренды, ответчик, который является собственником здания, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 77:01:0006013:12, не представил доказательств невозможности использования земельного участка по назначению, обязан вносить арендную плату в соответствии с условиями договора аренды.
Суды отметили, что отсутствие факта государственной регистрации договора при условии передачи объекта аренды, его принятия и доказанности использования объекта аренды, то есть фактического исполнения договора, не освобождает арендатора от оплаты арендных платежей.
Суды сослались на правовую позицию, изложенную в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", согласно которой, если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 ГК РФ не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.
При этом истцом пропущен срок исковой давности по требованиями о взыскании платы за пользование земельным участком за период с 29.04.2014 по 17.01.2019 (с учетом приостановления срока исковой давности на тридцать календарных дней в связи с направлением истцом 19.10.2021 претензии ответчику).
Доводы Департамента о том, что срок исковой давности прервался признанием долга ответчиком путем заключения договора аренды земельного участка от 28.02.2019 N М-01-053763, где на Общество возложена обязанность по внесению арендных платежей в соответствии с условиями договора, начиная с 29.04.2014 года (с даты государственной регистрации права собственности на нежилое здание), отклонены судами с указанием на то, что договором предусмотрен только период начисления арендной платы, что не свидетельствует о признании долга ответчиком.
В кассационной жалобе, поданной в Верховный Суд Российской Федерации, Департамент просит пересмотреть в кассационном порядке обжалуемые судебные акты в той части, в которой в удовлетворении исковых требований было отказано.
Заявитель полагает, что судами неверно применены положения гражданского законодательства о сроке исковой давности, а также не учтены положения статьи 425 ГК РФ.
В соответствии с пунктом 2 статьи 425 ГК РФ стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора, если иное не установлено законом или не вытекает из существа соответствующих отношений.
Согласно пункту 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 "О некоторых вопросах, связанных с применением, норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности", течение срока исковой давности прерывается совершением обязанным лицом действий, свидетельствующих о признании долга (статья 203 ГК РФ). К действиям, свидетельствующим о признании долга в целях перерыва течения срока исковой давности, в частности, могут относиться: признание претензии; изменение договора уполномоченным лицом, из которого следует, что должник признает наличие долга, равно как и просьба должника о таком изменении договора (например, об отсрочке или о рассрочке платежа); акт сверки взаимных расчетов, подписанный уполномоченным лицом.
Истец указывает, что в соответствии с пунктом 3.2 договора аренды земельного участка от 28.02.2019 N М-01-053763 арендная плата начисляется с 29.04.2014 (с даты государственной регистрации права собственности на нежилое здание), вносится арендатором ежеквартально не позднее 5-го числа первого месяца каждого отчетного квартала.
Таким образом, в рассматриваемом случае срок исковой давности прервался признанием долга ответчиком путем заключения указанного договора аренды, арендатор принял на себя обязательство по внесению арендных платежей за период с 29.04.2014.
Истец не согласен с выводами судов о том, что в договоре аренды стороны согласовали только период начисления арендной платы.
Согласно п. 3.3 договора аренды размер ежегодной арендной платы, счет, на который она вносится, указаны в Приложении N 2 к договору. Приложение N 2 является составной и неотъемлемой частью договора.
Как следует из Приложения N 2 к договору расчет арендной платы производится с 29.04.2014 года: годовая арендная плата (начисляется с 29.04.2014 по 31.12.2014) равна 1 587 091 руб. 97 коп. (пункт 1.7 приложения), годовая арендная плата (начисляется с 01.01.2015 по 31.12.2016) равна 1 312 051 руб. 13 коп. (пункт 1.8 приложения), годовая арендная плата (начисляется с 01.01.2017 по 31.12.2018) равна 1 317 130 руб. 43 коп. (пункт 1.9 приложения), годовая арендная плата (начисляется с 01.01.2019) равна 1 355 858 руб. 48 коп. (пункт 1.10 приложения).
Заявитель ссылается на то, что суды неверно истолковали условия договора аренды земельного участка от 28.02.2019 N М-01-053763, не учли цель договора, а также то обстоятельство, что он был заключен с целью оформления арендных прав собственника здания, расположенного на данном земельном участке, при этом право собственности Общества на земельный участок зарегистрировано 29.04.2014. Подписав спорный договор аренды, ответчик признал, что у него возникла обязанность по внесению арендной платы именно с указанной даты.
Приведенные в жалобе Департамента доводы о существенном нарушении судами трех инстанций норм материального права, которые повлияли на исход настоящего дела, заслуживают внимания, в связи с чем жалобу с делом следует передать для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.
Учитывая изложенное и руководствуясь статьей 184, пунктом 2 части 7 статьи 291.6, статьей 291.9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судья Верховного Суда Российской Федерации
определил:
жалобу Департамента городского имущества города Москвы передать для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.
Назначить рассмотрение кассационной жалобы в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации на 1 октября 2024 года на 13 часов 00 минут в помещении суда по адресу: Москва, Поварская улица, дом 15, зал N 3048 (подъезд 5).
Судья Верховного Суда
Российской Федерации
Г.Г.ПОПОВА