ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 18 августа 2023 г. N 305-ЭС23-10752
Судья Верховного Суда Российской Федерации Чучунова Н.С., изучив по материалам истребованного дела кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Новая версия" на постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 14.02.2023 и постановление Арбитражного суда Московского округа от 02.05.2023 по делу N А40-78202/2022 Арбитражного суда города Москвы,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Новая версия" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Российской Федерации в лице Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (далее - Росреестр), Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (далее - Управление) о взыскании убытков в размере в размере 1 580 454 рублей 80 копеек.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 16.12.2022 исковые требования удовлетворены к Росреестру за счет казны Российской Федерации, в удовлетворении иска к управлению отказано.
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 14.02.2023, оставленным без изменения постановлением Арбитражного суда Московского округа от 02.05.2023, решение от 16.12.2022 отменено, в удовлетворении исковых требований отказано.
В кассационной жалобе, поданной в Верховный Суд Российской Федерации, заявитель просит отменить постановления апелляционного, окружного судов, ссылаясь на существенное нарушение норм материального и процессуального права.
Дело истребовано из Арбитражного суда города Москвы 13.07.2023.
Основаниями для отмены или изменения судебных актов в порядке кассационного производства в Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации являются существенные нарушения норм материального и (или) норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод, законных интересов в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, а также защита охраняемых законом публичных интересов (часть 1 статьи 291.11 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, далее - АПК РФ).
Согласно пункту 2 части 7 статьи 291.6 АПК РФ по результатам изучения кассационной жалобы судья Верховного Суда Российской Федерации выносит определение о передаче кассационной жалобы вместе с делом для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации.
При изучении доводов кассационной жалобы общества по материалам истребованного дела установлены основания для передачи кассационной жалобы с делом для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.
Как установлено судами и следует из материалов дела, 10.01.2020 между обществом с ограниченной ответственностью "Новая Недвижимость" (продавец) и истцом (покупатель) было заключено три договора купли-продажи недвижимого имущества, по условиям которых продавец обязался передать в собственность покупателя нежилые помещения с кадастровым номером 77:03:0009004:13433, по адресу: г. Москва, район Новокосино, ул. Новокосинская, д. 8, корп. 1, пом. V (далее - объект 1); с кадастровым номером 77:03:0009004:11074 по адресу: г. Москва, район Новокосино, ул. Новокосинская, д. 24, корп. 1, пом. 1а (далее - объект 2); с кадастровым номером 77:04:0001020:6161 по адресу: г. Москва, ул. Суздальская, д. 12, корп. 4 (далее - объект 3).
В обоснование исковых требований истец сослался на возникновение у него убытков в виде неполученной арендной платы от сдачи объектов в аренду в связи с несвоевременной регистрацией управлением перехода права собственности на указанные выше объекты недвижимого имущества по причине отказа в регистрации перехода права собственности и бездействия управления по осуществлению соответствующих регистрационных действий, признанных незаконными судебными актами по делам N А40-106032/2020 и N А40-158061/2020. В случае регистрации права собственности в отношении объектов в предусмотренный Законом о регистрации срок, истец имел бы возможность получения прибыли, которую все это время получал прежний собственник (продавец).
Исследовав и оценив в соответствии со статьей 71 АПК РФ представленные доказательства, приняв во внимание обстоятельства, установленные судебными актами по делам N А40-158061/2020, N А40-106032/2020, руководствуясь статьями 15, 16, 393, 401, 421, 617, 1069 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), статьей 66 Федерального Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ), разъяснениями, изложенными в пункте 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановление N 10/20), в пункте 10 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - Постановление N 73), в пункте 15 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Постановление N 25), суд первой инстанции удовлетворил исковые требования к Росреестру, придя к выводу, что истец подтвердил причинение убытков в виде упущенной выгоды в результате неправомерных действий (бездействия) регистрирующего органа, указав также на невозможность замещения покупателя на стороне арендодателя по спорным договорам аренды, так как стороны изначально связали такую перемену лиц специальным порядком и правилами.
Апелляционный суд, повторно рассмотрев дело в пределах полномочий, предусмотренных статьями 268, 269 АПК РФ, указанные выше нормы, а также статьи 2, 608 Гражданского кодекса, проанализировав условия договоров, в том числе пункты 3.3, 6.4 договоров купли-продажи, пункт 8.3 договоров аренды в порядке статьи 431 Гражданского кодекса, согласился с судом первой инстанции об отсутствии оснований для взыскания убытков с управления, вместе с тем пришел к выводу об отказе в удовлетворении заявленных истцом требований, поскольку неполучение истцом доходов от сдачи недвижимого имущества в аренду связано с определением самими сторонами условий соглашения и не находится в прямой причинно-следственной связи с действиями регистрирующего органа.
Суд округа поддержал выводы апелляционного суда.
В обоснование доводов жалобы заявитель указывает, что судами апелляционной и кассационной инстанций неверно применены положения статей 8, 131, 617 Гражданского кодекса, дано неправильное толкование правовым позициям, изложенным в пункте 60 Постановления N 10/22, в пункте 10 Постановления N 73 и сделан ошибочный вывод о том, что истец вправе требовать взыскание арендных платежей с продавца.
По смыслу статей 8, 131 Гражданского кодекса передача недвижимого имущества по договору купли-продажи не является необходимым условием возникновения права собственности покупателя на это имущество. Право собственности считается перешедшим к покупателю с момента государственной регистрации за этим лицом права.
Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 60 Постановления N 10/22, после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 Гражданского кодекса. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до государственной регистрации сохраняется за продавцом.
В соответствии с пунктом 8.3 договоров аренды переход права собственности на объекты другому лицу не являются основанием для изменения или расторжения договора. Новый собственник обязан в таком случае уведомить арендатора в письменной форме о состоявшемся переходе права собственности с приложением подтверждающих такой переход документов.
Учитывая, что предметом договоров купли-продажи являлась передача нежилых помещений в собственность истца (включая осуществление государственной регистрации), последний не обладал и не мог обладать документами, подтверждающими переход права собственности.
Заключая договоры купли-продажи, истец не предполагал возможным возникновение трудностей относительно вопроса регистрации права собственности, которая позволила бы ему впоследствии, с учетом пункта 8.3 договора аренды, выступать в качестве непосредственного арендодателя по ранее заключенным договорам.
Согласно статье 617 Гражданского кодекса переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменений или расторжения договора аренды.
Следовательно, при смене собственника и осуществления регистрации перехода права собственности покупатель занимает место продавца на стороне арендодателя, для этого заключение договора не требуется.
Вместе с тем, статья 617 Гражданского кодекса распространяет свое действие исключительно в отношении собственника имущества, которым может быть лицо, чье право на недвижимость было зарегистрировано.
Разъяснения, содержащиеся в Постановлении N 73 применимы исключительно к договору аренды, когда ни прежний собственник, ни арендатор не были связаны никакими арендными отношениями.
В случае, если бы ответчиком не были допущены нарушения, выразившиеся в безосновательном отказе в регистрации права собственности, приостановлении регистрации, истец имел бы возможность автоматически занять место на стороне арендодателя по ранее заключенным договорам аренды, получать арендные платежи.
Неправомерность действий Росреестра по уклонению и отказу в осуществлении регистрации перехода права собственности установлена в судебном порядке.
После заключения договора купли-продажи истец уведомил арендатора о смене собственника.
Ответным письмом арендатор просил истца предоставить документы, подтверждающие право собственности на недвижимое имущество, и указал, что исполнение сторонами договора купли-продажи недвижимости до государственной регистрации перехода права собственности не являются основанием для изменения их отношений с третьими лицами.
Истец направил уведомление продавцу о перечислении ему денежных средств по договорам аренды. Прежний собственник с указанным требованием не согласился, поскольку после подписания договоров купли-продажи между сторонами было заключено соглашение, согласно которому в период до государственной регистрации перехода права собственности расходы и доходы, полученные от содержания, использования и распоряжения имуществом получает именно продавец.
В результате признанных в судебном порядке незаконных действий (бездействия) Росреестра в осуществлении регистрации перехода права собственности истец был лишен возможности получать доход, который он бы мог получать при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено.
Приведенные заявителем в кассационной жалобе доводы заслуживают внимания, в связи с чем данную жалобу с делом следует передать для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.
Руководствуясь пунктом 2 части 7 статьи 291.6 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судья Верховного Суда Российской Федерации
определил:
кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Новая версия" с делом передать для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.
Назначить судебное заседание по рассмотрению указанной кассационной жалобы на 26 сентября 2023 года на 11 часов 00 минут в помещении суда по адресу: Москва, улица Поварская, дом 15, зал N 3048 (подъезд 5).
Судья Верховного Суда
Российской Федерации
Н.С.ЧУЧУНОВА