ГОСУДАРСТВЕННЫЙ КОМИТЕТ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПО СТРОИТЕЛЬСТВУ И ЖИЛИЩНО - КОММУНАЛЬНОМУ КОМПЛЕКСУ
ПРИКАЗ
от 28 июня 2000 г. N 149
ОБ УТВЕРЖДЕНИИ РЕКОМЕНДАЦИЙ ПО ДАЛЬНЕЙШЕМУ
РАЗВИТИЮ СТРАХОВАНИЯ В ЖИЛИЩНО - КОММУНАЛЬНОМ КОМПЛЕКСЕ
В целях реализации Указа Президента Российской Федерации от 28.04.97 N 425 "О реформе жилищно - коммунального хозяйства в Российской Федерации", Постановления Правительства Российской Федерации от 22.11.96 N 1387 "О первоочередных мерах по развитию рынка страхования в Российской Федерации" и в соответствии с протокольным решением от 24.03.2000 заседания секции "Управление и эксплуатация жилищного фонда" НТС Госстроя России приказываю:
1. Утвердить прилагаемые Рекомендации по дальнейшему развитию страхования в жилищно - коммунальном комплексе.
2. Управлению реформирования ЖКХ (Дронову А.А.), Управлению жилищно - коммунальным комплексом (Авдееву В.В.), Управлению главной государственной жилищной инспекции (Сандуковскому Л.З.) считать приоритетным направлением в работе использование рыночных механизмов страхования в формировании источников воспроизводства основных фондов ЖКХ в условиях возрастания износа жилищного фонда и систем инженерного обеспечения.
3. Управлению реформирования ЖКХ (Дронову А.А.) организовать издание и обеспечить указанными "Рекомендациями" органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации, местного самоуправления и территориальных органов управления жилищно - коммунального хозяйства для практического применения на местах.
4. Контроль за выполнением настоящего Приказа возложить на заместителя председателя Госстроя России Л.Н. Чернышова.
Председатель
А.Ш.ШАМУЗАФАРОВ
Утверждено
Приказом Госстроя России
от 28.06.2000 N 149
РЕКОМЕНДАЦИИ
ПО ДАЛЬНЕЙШЕМУ РАЗВИТИЮ СТРАХОВАНИЯ
В ЖИЛИЩНО - КОММУНАЛЬНОМ КОМПЛЕКСЕ
1. Общие положения
Социально - экономическое состояние России, значительное снижение инвестиций в жилищно - коммунальную сферу закономерно приводят к возрастанию износа жилищного фонда, снижению надежности инженерных систем жилых домов и объектов инженерной инфраструктуры, росту затрат на восстановление жилья, пострадавшего в результате аварий, пожаров, техногенных взрывов.
Затраты на восстановление жилья исчисляются миллиардами рублей. Ремонт инженерных систем и конструктивных элементов жилых зданий, предоставление новой жилой площади взамен утраченной в результате пожаров, взрывов и различного рода аварий снижают эффективность использования и без того ограниченных финансовых ресурсов, направляемых в жилищно - коммунальную сферу. Все это диктует необходимость поиска дополнительных финансовых источников возмещения ущерба на объектах жилищной сферы.
В качестве такого механизма реформа ЖКХ определяет систему страхования жилья, предполагая разработку и принятие соответствующего федерального закона. Однако отсутствие такого закона не исключает возможности добровольного страхования жилья (ст. 927 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Реформа жилищно - коммунального хозяйства предполагает постепенный переход предприятий жилищно - коммунальной сферы на самоокупаемость, предусматривая постепенное сокращение бюджетных дотаций предприятий жилищной сферы при одновременном повышении оплачиваемой населением доли затрат на содержание, текущий ремонт жилья и объектов коммунального хозяйства с сохранением размеров платежей за жилье на социально доступном для основной массы населения уровне.
Настоящий документ разработан в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, Указом Президента Российской Федерации от 28.04.97 N 425 "О реформе жилищно - коммунального хозяйства в Российской Федерации", Законом Российской Федерации от 27.11.92 N 4015-1 (в редакции Федерального закона от 31.12.97 N 157-ФЗ) "Об организации страхового дела в Российской Федерации", Постановлениями Правительства Российской Федерации от 22.11.96 N 1387 "О первоочередных мерах по развитию рынка страхования в Российской Федерации" и от 02.08.99 N 887 "О совершенствовании системы оплаты жилья и коммунальных услуг и мерах по социальной защите населения".
1.1. Субъектами страхования в жилищно - коммунальной сфере являются:
- предприятия и учреждения любых организационно - правовых форм и ведомственной подчиненности (в том числе муниципальные), имеющие в собственности, хозяйственном ведении или оперативном управлении жилищный фонд, а также товарищества собственников жилых помещений; физические лица - собственники жилых помещений, расположенных в домах муниципального жилищного фонда, ЖК, ЖСК, а также домах, построенных за счет средств населения; наниматели жилых помещений, расположенных в домах муниципального жилого фонда; физические и юридические лица, получающие разрешение на проведение работ по инженерному благоустройству территорий, техническому обслуживанию, текущему, капитальному, планово - предупредительному ремонту, перепланировке (переоборудованию) помещений, расположенных во всех зданиях и сооружениях жилищного фонда, заключившие со страховщиками договоры страхования - в дальнейшем "Страхователи";
- страховые компании, имеющие лицензии на соответствующие виды деятельности, в дальнейшем "Страховщики";
- выгодоприобретатели, третьи лица (юридические и физические), чьи интересы были нарушены.
2. Модель организации страховой защиты
Эффективность использования присущих страхованию возможностей напрямую зависит от размеров страхового поля: чем выше процент жилого фонда, покрываемого страховой защитой, тем эффективнее система страхования жилья. В немалой степени количество застрахованных квартир будет зависеть от величины страхового взноса и согласованности действий органов местной администрации и страховой компании. Разумное взаимодействие страховой компании и органов власти на местах направлено на внедрение такой системы страховой защиты жилья, которая бы позволяла при выборе рисков, принимаемых на страхование, учитывать уровень платежеспособности населения и особенности, характерные для данной территории, что в конечном итоге позволит сделать величину страхового взноса доступной для большинства населения.
Опыт внедрения различных систем страховой защиты жилья показывает, что по выбору местной администрации модель страховой защиты жилья может основываться на выборе одного или сочетании нескольких видов страхования жилых помещений из перечисленных ниже:
- страховании жилищного фонда или жилого помещения его собственником;
- страховании жилого помещения его владельцем;
- страховании жилых помещений нанимателями;
- страховании ответственности собственника (владельца, пользователя) жилищного фонда (жилого помещения) за причинение вреда имущественным интересам третьих лиц;
- страховании ответственности предприятий и организаций, выполняющих функции управления жилищным фондом и объектами коммунальной инфраструктуры от лица или по поручению собственника, осуществляющих ремонт и обслуживание жилищного фонда (подрядчиков) за причинение вреда имущественным интересам третьих лиц;
- страхование ответственности собственников (владельцев, пользователей) нежилых помещений, расположенных в жилищном фонде, в случае нанесения ими ущерба третьим лицам;
- страхование ответственности коммунальных предприятий, поставляющих ресурсы, необходимые для обеспечения жилого фонда коммунальными услугами, за ущерб перед третьими лицами (резкое кратковременное повышение давления в системах водо- и теплоснабжения может являться причиной аварий, резкие скачки напряжения в сетях электроснабжения как возможная причина пожаров и т.д.);
- страхование рисков, связанных с возможностью потери жилья в результате утраты права собственности.
Система организации страховой защиты жилья предполагает выбор страховых рисков, наиболее характерных для конкретной территории. По выбору местной администрации это могут быть:
- пожары;
- взрывы бытового газа;
- проникновение воды через кровлю;
- проникновение воды в результате применения средств пожаротушения;
- аварии систем водоснабжения, отопления, канализации и внутреннего водостока;
- террористические акты и противоправные действия третьих лиц и т.д.
Внедрение страховой защиты жилищного фонда строится на разумном взаимодействии органов исполнительной власти на местах (или их представителей) и страховой компании в части:
- согласования методов оценки страховой стоимости принимаемых на страхование объектов (по выбору администрации страховая защита жилья может строиться на основе рыночной или инвентаризационной стоимости с применением утвержденных администрацией коэффициентов пересчета);
- согласования методики оценки величины ущерба, нанесенного жилым помещениям, в результате чрезвычайных событий, аварий;
- создания единого порядка распределения ответственности между структурами, обеспечивающими страховую защиту жилья, не только в денежной форме, но и в натуральной форме. Одним из возможных путей обеспечения гарантий предоставления пострадавшим гражданам аналогичного жилья взамен утраченного в результате страхового события является размещение части временно свободных резервов страховщика (при условии их возвратности и доходности) в строительство и реконструкцию жилых домов.
3. Страхование жилья
В результате глубоких преобразований, осуществляемых на местах в рамках реформы жилищно - коммунального хозяйства, изменилась структура жилищного фонда по видам собственности и фактически предопределилась необходимость перехода к новой системе организационно - правовых и хозяйственно - финансовых отношений в сфере владения, пользования и управления жилищным фондом.
В процессе дальнейшей приватизации жилья продолжается переход в частную собственность граждан жилых помещений, расположенных в домах муниципального жилищного фонда. При этом сами дома, за исключением ЖСК, кондоминиумов и жилищных кооперативов, несмотря на наличие в них частных квартир, продолжают оставаться муниципальной или государственной собственностью. Появление в одном и том же здании большого количества собственников объективно вынуждает их совместно решать вопросы о формах содержания жилого дома, обеспечения его сохранности и определения источников возмещения ущербов, возникающих в связи с ростом износа инженерных систем зданий и как следствие - повышения их аварийности.
В соответствии с нормами Гражданского кодекса Российской Федерации (ст. 210, 211) и Жилищного кодекса РСФСР (ст. 149, 149.1) в случае повреждения жилого помещения, находящегося в частной собственности, имущественные потери должны компенсироваться собственником квартиры, а повреждения конструктивных элементов домов - владельцем дома. Обслуживание и ремонт жилых зданий и занимаемых по договору найма жилых помещений муниципального жилищного фонда производится за счет бюджетных средств, а домов и квартир государственного жилищного фонда - за счет средств предприятий и учреждений, в чьем хозяйственном ведении или оперативном управлении они находятся.
Однако на практике правоотношения между нанимателями жилищного фонда и органами власти отличаются тем, что в соответствии с нормами Жилищного кодекса Российской Федерации граждане, жилище которых стало непригодным для проживания в результате стихийных бедствий, имеют право на внеочередное предоставление другого жилья взамен утраченного. Исполнительные власти на местах, принимая решения о предоставлении пострадавшим гражданам для переселения муниципальной жилой площади взамен утраченной, вынуждены отвлекать существенные средства из бюджета на восстановление жилья, пострадавшего в результате пожаров и различного рода аварий. Таким образом, потребность в страховой защите жилья уже реально сформировалась как со стороны администрации, так и собственников, нанимателей жилья.
Введение на местах системы страхования жилья позволит:
- обеспечить сохранение гарантий в области жилищных прав граждан на основе законодательно урегулированных договорных отношений независимо от условий финансирования жилищно - коммунальной сферы;
- обеспечить адресную помощь пострадавшим;
- создать систему объективной оценки причиняемого жилью ущерба, выявления его виновников и взыскания с них денежных средств, выплаченных за компенсацию ущерба, используя предоставленные страховщикам права;
- повысить ответственность подрядных организаций за качество обслуживания жилищного фонда;
- привлечь средства населения и других внебюджетных источников для возмещения ущерба жилищному фонду при стихийных бедствиях и чрезвычайных событиях;
- сократить бюджетные затраты, связанные с ремонтом или заменой поврежденного (уничтоженного) жилья (по оценкам специалистов данные затраты составляют около 20% от общего объема финансовых ресурсов, направляемых на содержание и ремонт жилищного фонда);
- инвестировать свободные средства страхового фонда в жилищную сферу на цели ремонта, реконструкции, строительства жилья и предупреждения нанесения ущерба.
4. Страхование потери жилья в результате утраты
права собственности
Статьями 450 - 453, 929 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрены многочисленные основания, по которым любая сделка с недвижимостью впоследствии может быть признана недействительной при отсутствии вины нотариуса, риэлтера или регистратора.
В случае признания сделки недействительной по решению суда объект недвижимости возвращается в собственность продавца, а уплаченные за него средства должны возвратиться покупателю. Практика показывает, что исполнение решения судов в части возврата физическим лицом (продавцом) ранее полученных от покупателя денежных средств весьма затруднительно, особенно когда с момента сделки прошло некоторое время. Добросовестный приобретатель недвижимости становится реально незащищенным от возможной потери своего жилья в результате утраты права собственности на него. Единственным эффективным методом защиты в данном случае является страхование.
Система страхования потери жилья в результате утраты права собственности должна основываться на следующих положениях:
- Полной информированности покупателей жилья о рисках, связанных с возможной потерей права собственности, и способах страховой защиты.
- Доступности (информационной и физической) страховых компаний, предоставляющих страховую защиту по данным рискам, и предоставлении потенциальному покупателю права выбора страховой компании для заключения соответствующего договора страхования.
- Предоставлении потенциальному страховщику возможности проведения экспертизы ожидаемой сделки.
- Признании страховым случаем при осуществлении данного вида страхования вступившее в законную силу решение суда о признании сделки недействительной.
- Выплате страховой компанией единовременного возмещения, позволяющего страхователю приобрести другое жилье без излишних потерь времени.
Установленная последовательность действий страховых компаний и минимальные сроки выплат возмещения позволят обеспечить устойчивость вторичного рынка жилья. Трудно переоценить социальную значимость данного вида страховой защиты собственников жилья, вступивших в свои права в результате оформления наследства, заключения договора ренты, сделок по договоренности, участия в сделках несовершеннолетних контрагентов.
5. Страхование гражданской ответственности юридических
и физических лиц за ущерб, причиненный третьим лицам
при проведении (или вследствие проведения) работ
в жилых помещениях, зданиях и сооружениях,
находящихся в муниципальной собственности
Данный вид страхования подразумевает организацию взаимоотношений хозяйствующих субъектов, физических лиц и страховых компаний по страхованию гражданской ответственности за ущерб, нанесенный третьим лицам при проведении (вследствие проведения) работ по техническому обслуживанию, текущему и капитальному ремонту, переоборудованию (перепланировке) помещений в жилых помещениях, зданиях и сооружениях, находящихся в муниципальной собственности.
Использование новых строительных материалов, конструкций и инженерного оборудования при проведении текущего, капитального ремонта зданий, ремонта фасадов и кровель, переоборудования помещений и изменения их планировки получили довольно широкое распространение в различных регионах России. Вместе с тем даже при наличии технического обоснования возможно причинение вреда соседним помещениям и объектам совместного пользования, снижение параметров качества работы как отдельных систем и конструкций, так и технического состояния зданий в целом. При этом не исключены аварии систем водоснабжения, канализации, отопления и пожары, возникающие по вине строительных и подрядных организаций. Нанесение ущерба происходит как во время производства работ, так и в процессе последующей эксплуатации зданий.
Таким образом, возникает потребность в страховой защите имущественных интересов собственников и нанимателей жилья при проведении (вследствие проведения) работ по текущему, капитальному ремонту зданий, перепланировке (переоборудовании) помещений и инженерном благоустройстве территорий городов и населенных пунктов.
Осуществление данного вида страхования позволит создать экономический механизм обеспечения страховой защиты имущественных интересов владельцев, арендаторов и пользователей помещений жилищного фонда при проведении ремонта зданий и сооружений.
Перечень работ, подлежащих страхованию, определяется органами местного самоуправления в соответствии с Временными строительными нормами (ВСН) при организации и проведении капитального ремонта.
Риски, подлежащие страхованию, отражают вероятность наступления тех или иных страховых событий в результате:
- переноса нагревательных, сантехнических и газовых приборов;
- устройства и переоборудования ванных комнат и туалетов;
- переноса, разборки перегородок, устройства проемов в перекрытиях, стенах и перегородках, переоборудования тамбуров;
- остекления балконов, лоджий и т.д.
Для приведения в действие механизма страхования гражданской ответственности за ущерб перед третьими лицами рекомендуется в перечень документов, представляемых в органы, разрешающие проведение работ, включить условие предоставления полиса (договора) страхования ответственности собственника или по его поручению владельца (балансодержателя) помещений за ущерб перед третьими лицами.
6. Формирование и использование фондов, создаваемых
в ходе реализации программы страхования рисков
в жилищной сфере городов и населенных пунктов
Средства, полученные за счет взносов страхователей по всем вышеперечисленным видам страхования жилищно - коммунальных услуг, позволят формировать установленные законодательством технические и страховые резервы и превентивные фонды страховщиков.
Порядок формирования и использования средств превентивных фондов, объемы инвестирования временно свободных страховых резервов определяются страховой организацией и утверждаются Департаментом страхового надзора Минфина России.
Размеры превентивных фондов, величины страховых взносов определяются расчетным путем, исходя из реализуемой модели страховой защиты, утверждаемой органами местного самоуправления с учетом технического состояния объектов жилищно - коммунального хозяйства, доходов населения, а также других социально - демографических факторов.
За счет средств страховых резервов будут производиться страховые выплаты при наступлении страхового события.
Средства превентивных фондов будут направляться в соответствии с установленными правилами на основании совместных решений Страховщика и органов местного самоуправления на финансирование мероприятий по предупреждению ущерба застрахованным объектам или на иные мероприятия, направленные на предупреждение ущерба.