МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ФЕДЕРАЛЬНАЯ СЛУЖБА ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ,
КАДАСТРА И КАРТОГРАФИИ
ПИСЬМО
от 29 ноября 2018 г. N 14-11954-ГЕ/18
Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии в дополнение к письму Росреестра от 27.07.2018 N 14-07703-ГЕ/18 направляет для сведения и возможного учета в работе копию письма Департамента недвижимости Минэкономразвития России от 20.11.2018 N Д23и-6215 относительно государственной регистрации договоров аренды, а также дополнительных соглашений к договорам аренды земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в случаях, когда арендаторы таких земельных участков, находящихся в общей долевой собственности, одновременно являются участниками общей долевой собственности на них, так как ранее приобрели отдельные доли в праве собственности (земельные доли) на такие земельные участки (переход долей в праве также был зарегистрирован).
Г.Ю.ЕЛИЗАРОВА
Приложение
МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПИСЬМО
от 20 ноября 2018 г. N Д23и-6215
Департамент недвижимости Минэкономразвития России относительно государственной регистрации новых договоров аренды, а также дополнительных соглашений к договорам аренды земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, арендаторами по которым являются участники общей долевой собственности на такие земельные участки, с учетом поступившей информации территориальных органов Росреестра о практике осуществления государственной регистрации, принятия решений о приостановлении (отказе) государственной регистрации в отношении таких договоров, дополнительных соглашений (письмо Росреестра от 31 августа 2018 г. N 14-08847-МС/18) сообщает следующее.
В соответствии с пунктом 1 статьи 247 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.
Согласно пункту 1 статьи 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
Аналогичная норма содержится в пункте 5 статьи 12 Федерального закона от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон N 101-ФЗ): в случае перехода права собственности на земельную долю к другому лицу внесение изменений в договор аренды земельного участка, в составе которого находится такая земельная доля, не требуется.
На основании статьи 413 ГК РФ обязательство прекращается совпадением должника и кредитора в одном лице, если иное не установлено законом или не вытекает из существа обязательства.
Таким образом, приобретение арендатором у одного из участников долевой собственности доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, по мнению Департамента недвижимости, не препятствует осуществлению государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды. В рассматриваемом случае, исходя из положений статей 407 и 413 ГК РФ, имеет место прекращение обязательства в связи с совпадением сторон договора в одном лице, однако только в части, касающейся именно данного участника долевой собственности. В частности, следствием такого частичного прекращения обязательства является исключение обязанности арендатора по уплате арендной платы пропорционально принадлежащей ему размеру доли в праве общей долевой собственности, а также неприменение положений договора аренды, предусматривающих взаимные права и обязанности арендодателя и арендатора также в соответствующей части.
Относительно заключения договора аренды земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, арендаторами по которым являются участники общей долевой собственности на такие земельные участки, полагаем возможным отметить следующее.
При передаче в аренду земельного участка сельскохозяйственного назначения, принадлежащего на праве общей долевой собственности нескольким лицам, соответствующий договор заключается на основании решения общего собрания участников долевой собственности со множественностью лиц на стороне арендодателя (ст. 14 закона N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", п. 1 ст. 308 ГК РФ).
В силу статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора; стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами; стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор); к отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.
В этой связи в случае заключения договора аренды земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, арендаторами по которым являются участники общей долевой собственности на такие земельные участки стороны также в праве определить порядок пользования земельным участком. Принимая во внимание положения статьи 609 ГК РФ, а также статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации указанный договор подлежит государственной регистрации.
Обращаем внимание, что обозначенная позиция Департамента недвижимости относительно частичного прекращения обязательства в случае приобретения арендатором доли в праве собственности на предоставленный ему земельный участок сельскохозяйственного назначения, подтверждается выводами Верховного Суда Российской Федерации, изложенными в Обзоре судебной практике Верховного Суда Российской Федерации N 5 (2017), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27 декабря 2017 г. (ответ на вопрос 4 раздела "Разъяснения по вопросам, возникающим в судебной практике").
В этой связи, по мнению Департамента недвижимости, внесение изменений в ранее заключенный договор аренды земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, либо заключение нового договора аренды такого земельного участка не противоречит действующему законодательству.
Директор Департамента недвижимости
А.И.БУТОВЕЦКИЙ