ПЕНСИОННЫЙ ФОНД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПИСЬМО
от 24 августа 2001 г. N ЮБ-09-27/6925
О НЕКОТОРЫХ ОСОБЕННОСТЯХ ЗАКЛЮЧЕНИЯ ДОГОВОРОВ
АРЕНДЫ НЕЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ С ПРАВОМ ВЫКУПА
Исполнительная дирекция ПФР в ответ на поступающие запросы из региональных отделений об особенностях заключения договоров аренды нежилых помещений с правом выкупа сообщает следующее.
При заключении договоров аренды нежилых помещений с правом выкупа должны соблюдаться положения Федерального закона от 06.05.99 N 97-ФЗ "О конкурсах на размещение заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных нужд", Указа Президента Российской Федерации от 06.04.97 N 305, рекомендации письма ПФР от 03.09.97 N 09-12/6490-ИН.
Договоры аренды нежилых помещений с правом выкупа необходимо заключать в соответствии с положениями статьи 624 Гражданского кодекса Российской Федерации. Такие договоры носят смешанный характер: положения о владении и пользовании имуществом регулируются законодательными нормами об аренде имущества, положения о приобретении имущества регулируются нормами законодательства о купле - продаже имущества (параграф первый главы 30 Гражданского кодекса Российской Федерации, параграф седьмой той же главы в случаях приобретения зданий, сооружений, нежилых помещений).
Договоры аренды зданий, сооружений, нежилых помещений, заключаемые на срок не менее одного года, подлежат государственной регистрации в соответствии со статьей 651 Гражданского кодекса Российской Федерации.
При нахождении арендуемого имущества в оперативном управлении учреждения трехсторонний договор аренды нежилых помещений с правом выкупа должен заключаться между арендатором, арендодателем (собственником имущества) и титульным владельцем имущества, балансодержателем (учреждением).
При регистрации оперативного управления покупателя на приобретаемое в федеральную собственность имущество следует руководствоваться положениями Постановления Правительства Российской Федерации от 03.07.98 N 696 "Об организации учета федерального имущества и ведения реестра федерального имущества".
В зависимости от момента перехода права собственности к арендатору и последующего оформления права оперативного управления договоры аренды нежилых помещений с правом выкупа могут быть построены двумя способами. Переход права собственности может происходить лишь по истечении срока аренды либо такой переход возможен в любой момент срока действия договора при условии оплаты выкупной цены.
Среди прочих условий договоров рекомендуем обратить внимание на следующие:
1. Предмет договора и права арендатора следует излагать таким образом, чтобы по договору выкуп имущества являлся правом, но не обязанностью арендатора. В противном случае к договору будут полностью применяться положения о купле - продаже.
2. Перед заключением договоров рекомендуем прорабатывать вопрос о включении арендной платы в выкупную цену. При согласии арендодателя соответствующие положения следует включать в текст договора.
3. Рекомендуем определять выкупную цену до момента выкупа имущества, указывать в тексте договора ее размер и условие о том, что выкупная цена не подлежит изменению.
4. Рекомендуем не включать в договоры положения о внесении выкупной цены по частям (за исключением случаев зачета арендной платы в выкупную цену), так как в случае частичной оплаты имущества при неисполнении либо расторжении договора аренды возможно неправомерное удержание контрагентом денежных средств.
5. Рекомендуем предусматривать возможность выкупа имущества как после окончания аренды, так и в любой момент срока действия договора.
Заместитель
Исполнительного директора
Ю.И.БОЛЬШЕПАЕВ