ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 19 апреля 2024 г. N 305-ЭС23-24901
Судья Верховного Суда Российской Федерации Чучунова Н.С., рассмотрев жалобу (заявление) индивидуального предпринимателя Коваленко Руслана Валерьевича на решение Арбитражного суда Московской области от 27.03.2023, постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 13.06.2023 и постановление Арбитражного суда Московского округа от 12.09.2023 по делу N А41-43096/2022,
установил:
индивидуальный предприниматель Коваленко Руслан Валерьевич (далее - Предприниматель) обратился в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к обществу с ограниченной ответственностью "Денолли 3 Ко" (далее - Общество), в котором просил: выделить из земельного участка с кадастровым номером 50:20:00302204:23, площадью 34 738 кв. м, земельный участок, занятый зданием с кадастровым номером 50:20:0030204:473 и необходимый для его использования, площадью 2 306,6 кв. м, в границах, определенных в экспертном заключении от 16.03.2022; признать право собственности на сформированный земельный участок за Предпринимателем; вынести решение о государственной регистрации права собственности; выделить из земельного участка с кадастровым номером 50:20:00302204:23, площадью 34 738 кв. м, земельный участок, необходимый для проезда, прохода, соблюдения противопожарных норм и правил к зданию с кадастровым номером 50:20:0030204:473, площадью 632,24 кв. м, в границах, определенных в экспертном заключении от 16.03.2022; признать право собственности на сформированный земельный участок за Предпринимателем; вынести решение о государственной регистрации права собственности.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, акционерное общество Коммерческий банк "Рублев" в лице конкурсного управляющего - государственной корпорации "Агентство по страхованию вкладов".
Решением Арбитражного суда Московской области от 27.03.2023, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 13.06.2023 и постановлением Арбитражного суда Московского округа от 12.09.2023, принят отказ Предпринимателя от исковых требований в части признания права собственности на нежилое здание - мебельный склад (кадастровый номер 50:20:0030204:473), площадью 676,4 кв. м, расположенный по адресу: Московская обл., г. Одинцово, Транспортный пр-д, д. 1 и вынесения решения о государственной регистрации; об обязании передать покупателю указанное нежилое здание, ключи и документы, подтверждающие приобретение имущества; производство по делу в указанной части прекращено; в удовлетворении оставшихся требований отказано.
В кассационной жалобе, поданной в Верховный Суд Российской Федерации, заявитель просит отменить состоявшиеся судебные акты, ссылаясь на существенное нарушение судами норм материального и процессуального права.
Письмом Верховного Суда Российской Федерации от 26.12.2023 дело N А41-43096/2022 истребовано из Арбитражного суда Московской области.
По смыслу части 1 статьи 291.1, части 7 статьи 291.6, статьи 291.11 АПК РФ кассационная жалоба подлежит передаче для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации, если изложенные в ней доводы подтверждают наличие существенных нарушений норм материального права и (или) норм процессуального права, повлиявших на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод, законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, а также защита охраняемых законом публичных интересов.
По результатам изучения материалов дела и доводов кассационной жалобы заявителя суд приходит к выводу о наличии оснований для ее передачи вместе с делом для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.
Как следует из материалов дела и обжалуемых актов, 15.12.2021 на основании проведенных торгов между Обществом в лице конкурсного управляющего Павлова Д.Э. (продавец) и Предпринимателем (покупатель) заключен договор купли-продажи N 2346-ОАОФ/3/3, согласно которому продавец обязуется передать в собственность покупателя недвижимое имущество - нежилое здание - мебельный склад, площадью 676,4 кв. м (кадастровый номер 50:20:0030204:473), находящееся по адресу: Московская обл., г. Одинцово, Южная промзона, Транспортный пр-д, д. 1.
Конкурсным управляющим 25.01.2022 подписан акт приема-передачи имущества; Предпринимателем также подписан акт с указанием, что выявлены недостатки в виде протечек кровли, ключи от здания и документы на строение не переданы.
В связи с уклонением конкурсного управляющего от передачи имущества и совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности Предприниматель обратился к Обществу с претензией от 29.01.2022, которая оставлена без удовлетворения.
Как установили суды, здание с кадастровым номером 50:20:0030204:473 располагается на земельном участке с кадастровым номером 50:20:00302204:23, принадлежащем на праве собственности Обществу.
Предприниматель, ссылаясь на то, что ему как правообладателю здания должно также перейти право собственности на земельный участок, занятый таким зданием и необходимый для его использования, также обращался к Обществу с требованием включить в договор купли-продажи соответствующий земельный участок. Общество отказало в удовлетворении требования Предпринимателя.
Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения Предпринимателя в арбитражный суд с соответствующими требованиями.
Отказывая в удовлетворении требований, суды руководствовались статьями 12, 209, 210, 212, 273, 421, 552 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), статьями 11.2, 35, 59 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс), статьей 22 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ), статьями 39, 40 Федерального закона Российской Федерации от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О кадастровой деятельности" (далее - Закон N 221-ФЗ), разъяснениями, изложенными в пунктах 52, 53, 59 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", пункте 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - Постановление N 11) и исходили из того, договор купли-продажи от 15.12.2021 не является безусловным основанием возникновения у Предпринимателя права собственности на земельный участок, занимаемый спорным зданием в испрашиваемом истцом размере.
По мнению судов, само по себе заключение договора купли-продажи здания не влечет за собой приобретения покупателем права собственности на земельный участок под ним и необходимый для его эксплуатации. Право собственности на земельный участок, занимаемый спорным объектом, Предпринимателю не передавалось; предметом договора купли-продажи являлось только здание; в договоре не содержится сведений о том, что цена здания определена сторонами с учетом стоимости земельного участка, на котором оно расположено.
Право собственника объекта недвижимости на часть земельного участка, расположенного под ним, возникает на основании покупки или аренды земельного участка, соответственно, право пользования земельным участком является возмездным.
Доказательств того, что после регистрации Предпринимателем права собственности на объект недвижимости Общество препятствует в пользовании зданием или оспаривает право на пользование землей, не представлено.
Предприниматель имеет преимущественное право на заключение с собственником земельного участка договора купли-продажи или аренды в той части, на которой расположен приобретенный им объект недвижимости, и которая необходима для его использования и эксплуатации.
Требование о возмездном приобретении права на спорный земельный участок Предприниматель к Обществу не заявлял.
Процедура согласования границ на принадлежащем Обществу земельном участке в предусмотренном законом порядке не проводилась, обращений со стороны кадастрового инженера, проводящего процедуру установления границ, не поступало, межевой план с актом согласования местоположения границ не изготавливался.
Таким образом, Предпринимателем не доказано, что в рассматриваемом случае действиями Общества нарушены права истца, которые могут быть восстановлены избранным способ.
Выражая свое несогласие с выводами судов, заявитель указывает, что суды проигнорировали основополагающий принцип земельного законодательства - единство судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов (пункт 5 статьи 1 Земельного кодекса), не применили пункт 4 статьи 35 Земельного кодекса, статью 273, пункты 1, 2 статьи 552, пункт 2 статьи 555 Гражданского кодекса.
Так как Общество на момент реализации здания являлось собственником земельного участка, на котором оно расположено, то в силу указанных выше норм права должно было передать права на земельный участок, относящийся к отчуждаемому зданию.
В Земельном кодексе (подпункт 5 пункта 1 статьи 1) закреплен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.
В силу статьи 273 Гражданского кодекса при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежащее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания (сооружения) переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием (сооружением) и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.
Согласно пункту 1 статьи 552 Гражданского кодекса по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.
В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом (пункт 2 статьи 552 Гражданского кодекса).
В силу пункта 2 статьи 555 Гражданского кодекса, если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее.
В соответствии с пунктом 4 статьи 35 Земельного кодекса отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев: отчуждение части здания, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка; отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со статьей 27 настоящего Кодекса; отчуждение сооружения, которое расположено на земельном участке на условиях сервитута, на основании публичного сервитута.
По мнению заявителя, законодатель ограничил возможность продажи здания без земельного участка только исключительными случаями, прямо установленными законом.
Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 11 Постановления N 11 разъяснено, что сделка, воля сторон по которой направлена на отчуждение здания или сооружения без соответствующего земельного участка, или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимости принадлежат одному лицу, является ничтожной.
По смыслу приведенных выше норм гражданского и земельного законодательства, а также разъяснений Пленума в случае принадлежности объектов недвижимости и земельного участка, на котором они расположены, одному лицу, в обороте объекты недвижимости и участок выступают совместно.
Судьба земельного участка, находящегося под зданием, неразрывно связана с судьбой здания, находящегося на этом земельном участке. Отчуждение права собственности на здание без передачи покупателю права собственности на земельный участок недопустимо в силу закона, как и отчуждение такого земельного участка иным лицам, не являющимся собственниками находящегося на нем здания.
Более того, законодатель прямо запретил отчуждать здание без земельного участка в случае, если они принадлежат одному лицу.
Таким образом, истец, как собственник объекта недвижимости, расположенного на земельном участке ответчика, имеет исключительные права на земельный участок под зданием и необходимый для его использования.
Судьба земельного участка, находящегося под зданием, неразрывно связана с судьбой здания. В случае принадлежности объектов недвижимости и земельного участка, на котором они расположены, одному лицу, в обороте объекты недвижимости и участок по общему правилу выступают совместно.
По смыслу статьи 273 Гражданского кодекса, право собственности на долю в праве на земельный участок возникает у покупателя помещения в силу закона с момента государственной регистрации перехода к нему права собственности на помещение (здание), а право собственности продавца на эту долю в праве на земельный участок прекращается.
При продаже объекта недвижимости, находящегося на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю объекта такой земельный участок может перейти только на праве собственности. Иное может быть установлено исключительно законом, например, при отчуждении здания, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота (подпункт 2 пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса).
Продавец здания, строения или помещений не вправе сохранять за собой право собственности на земельный участок, на котором расположено это здание, строение или помещения.
Ссылаясь на положения статьи 421 Гражданского кодекса, суды ошибочно полагали, что в силу свободы договора, продавец был вправе отчуждать здание без находящегося под ним земельного участка, хотя бы этот земельный участок и принадлежит продавцу, а требования статей 273, 552 Гражданского кодекса, статьи 35 Земельного кодекса, не являются императивными нормами закона, поэтому не влекут обязанность суда устранить нарушение.
Судами не учтено, что в силу пункта 1 статьи 422 Гражданского кодекса договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
По смыслу статьи 422 Гражданского кодекса, положения статьи о свободе договора, не могут противоречить, действующему законодательству на момент его заключения.
По мнению заявителя, ошибочными являются выводы судов, о том, что покупатель здания не лишен возможности заключить договор аренды земельного участка или воспользоваться преимущественным правом выкупа.
Судебными инстанциями не принято во внимание, что пунктом 1 статьи 552 Гражданского кодекса (в редакции Федерального закона от 26.06.2007 N 118-ФЗ "О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в части приведения их в соответствие с Земельным кодексом Российской Федерации" (далее - Закон N 118-ФЗ)) предусмотрено, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.
В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом (пункт 2 статьи 552 Гражданского кодекса).
Если до принятия Закона N 118-ФЗ положениями статей 273, 552 Гражданского кодекса допускалась возможность указания в договоре условия о принадлежности покупателю недвижимости не права собственности, а иного права на соответствующую часть земельного участка, то в соответствии с нормами названных статей, действующих в настоящее время, при продаже объекта недвижимости, находящегося на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю объекта земельный участок может перейти только на праве собственности. Иное может быть установлено исключительно законом, например, при отчуждении здания, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота (подпункт 2 пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса).
Ответчиком проигнорированы положения статьи 250 Гражданского кодекса, статьи 35 Земельного кодекса, согласно которым собственник здания имеет приоритетное право выкупа земельного участка, относящегося к зданию.
Если договором не определено передаваемое покупателю недвижимости право на соответствующий земельный участок, к покупателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования.
Таким образом, несмотря на отсутствие в договоре купли-продажи, специального указания на то, что вместе с помещением покупателю передается права собственности на земельный участок, относящийся к зданию, истец является собственником земельного участка, относящегося к зданию в силу закона (статьи 273, 555 Гражданского кодекса).
Поскольку условия, как реализации здания на торгах, так и договора купли-продажи недвижимого имущества заключенного на их основании не содержали иных условий о выкупной цене земельного участка, отличных от установленной выкупной цены объекта недвижимости, определенная сторонами цена договора включает стоимость земельного участка, относящегося к зданию.
По мнению Предпринимателя, им правомерно заявлены требования о выделении земельного участка в натуре и признания на него права собственности.
Статьей 59 Земельного кодекса установлено, что признание права на земельный участок осуществляется в судебном порядке. Судебное решение, установившее право на землю, является юридическим основанием, при наличии которого органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним обязаны осуществить государственную регистрацию права на землю или сделки с землей в порядке, установленном Законом N 218-ФЗ.
В ходе рассмотрения дела были представлены исчерпывающие доказательства возникновения у покупателя права на земельный участок, под зданием.
В силу статей 273, 552 Гражданского кодекса, статьи 35 Земельного кодекса, разъяснений, содержащихся в пункте 41 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" при отчуждении собственником здания и земельного участка, на котором оно расположено, помещений в этом здании, у покупателя здания (помещений) и продавца возникает режим общей долевой собственности на земельный участок (статья 244 Гражданского кодекса).
Установление права общей долевой собственности не препятствует каждому из собственников объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, заявить в этом же судебном процессе требование о разделе земельного участка или требование о выделе причитающейся его части в натуре (статьи 11.4, 11.5 Земельного кодекса.
Если в рамках рассмотрения требования об установлении права общей долевой собственности на земельный участок хотя бы один из собственников, расположенных на земельном участке объектов недвижимости заявляет о разделе (выделе) земельного участка, то суд в силу пункта 2 статьи 252 Гражданского кодекса в том же процессе должен рассмотреть и это требование. Причитающаяся ему часть земельного участка в натуре определяется судом по результатам проведения компетентным лицом в установленном порядке кадастровых работ.
Указанный подход призван обеспечить баланс интересов всех заинтересованных лиц, поскольку позволяет восстановить права лиц, не причиняя несоразмерного вреда правам и законным интересам других лиц, а также способствует стабильности гражданского оборота и следует законодательной тенденции соединения в одном лице собственника объекта недвижимости и собственника земельного участка, необходимого для использования этого объекта.
Кроме того, определенность в правоотношения сторон по поводу причитающихся им земельных участков вносится по результатам рассмотрения одного дела в суде, что способствует процессуальной экономии и обеспечивает максимально быструю защиту прав и интересов всех причастных к спору лиц.
Заявитель указывает на необоснованность вывода судов о том, что требования об истребовании и признании права собственности на земельный участок, занятый приобретенным зданием направлены на обход установленной статьями 39, 40 Закона N 221-ФЗ процедуры согласования местоположения границ земельного участка, ввиду отказа продавца передавать покупателю вместе со зданием права на земельный участок, в связи с чем какие-либо процедуры, направленные на установление границ и межевания земельного участка вне судебного процесса, невозможны.
Приведенные заявителем в кассационной жалобе доводы заслуживают внимания, в связи с чем данную жалобу с делом следует передать для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.
Руководствуясь пунктом 2 части 7 статьи 291.6 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судья
определил:
кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Коваленко Руслана Валерьевича на решение Арбитражного суда Московской области от 27.03.2023, постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 13.06.2023 и постановление Арбитражного суда Московского округа от 12.09.2023 по делу N А41-43096/2022 передать для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.
Назначить судебное заседание по рассмотрению указанной кассационной жалобы на 28 мая 2024 года на 10 часов 30 минут в помещении суда по адресу: Москва, улица Поварская, дом 15, зал N 3048 (подъезд 5).
Судья Верховного Суда
Российской Федерации
Н.С.ЧУЧУНОВА