ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 30 сентября 2024 г. N 305-ЭС24-12864
Судья Верховного Суда Российской Федерации Грачева И.Л., изучив по материалам истребованного дела кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Имя" на постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 15 декабря 2023 г. и постановление Арбитражного суда Московского округа от 26 апреля 2024 г. по делу N А40-191684/2022,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Имя-Капитал", именуемое в настоящее время обществом с ограниченной ответственностью "Имя" (далее - Общество), обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - Департамент) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимости - нежилого помещения площадью 245 кв. м с кадастровым номером 77:01:0001049:3478 по адресу: Москва, Староконюшенный пер., 5/14.
Арбитражный суд города Москвы решением от 27 октября 2023 г. урегулировал разногласия сторон по договору купли-продажи, в том числе установил выкупную стоимость имущества по результатам судебной экспертизы в размере 15 693 448 руб.; принял ряд пунктов в редакции Общества, ряд пунктов в редакции Департамента, исключил часть пунктов из текста договора.
Девятый арбитражный апелляционный суд постановлением от 15 декабря 2023 г. изменил решение суда; урегулировал разногласия сторон по пункту 3.1 договора купли-продажи, установив выкупную стоимость имущества в размере 15 693 448 руб.; пункту 3.3, касающемуся начисления процентов на сумму денежных цены объекта, по уплате которых предоставляется рассрочка; пункту 3.4, определяющему порядок внесения платы, процентов за предоставленную рассрочку платежа, порядок зачисления платежей в соответствии со статьей 319 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс); остальные условия договора принял в редакции продавца - Департамента.
Арбитражный суд Московского округа постановлением от 26 апреля 2024 г. оставил в силе решение от 27 октября 2023 г. (в неизмененной части) и постановление апелляционного суда от 15 декабря 2023 г.
В кассационной жалобе, поданной в Верховный Суд Российской Федерации, Общество, ссылаясь на нарушение судами апелляционной и кассационной инстанций норм материального и процессуального права, просит пересмотреть указанные судебные акты в кассационном порядке.
Дело 16 августа 2024 г. истребовано из Арбитражного суда города Москвы.
По смыслу части 1 статьи 291.1, части 7 статьи 291.6, статьи 291.11 АПК РФ кассационная жалоба подлежит передаче для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации, если изложенные в ней доводы подтверждают наличие существенных нарушений норм материального права и (или) норм процессуального права, повлиявших на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Изучив материалы истребованного дела и приведенные в жалобе доводы, судья Верховного Суда Российской Федерации считает, что имеются основания для передачи кассационной жалобы Общества вместе с делом для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.
Как следует из материалов дела и установлено судами, Общество на основании заключенного с Департаментом (арендодателем) договора от 17 апреля 2000 г. является арендатором нежилого помещения площадью 245 кв. м с кадастровым номером 77:01:0001049:3478, расположенного по адресу: Москва, Староконюшенный пер., 5/14.
Общество в порядке реализации права, предусмотренного Федеральным законом от 22 июля 2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ), обратилось в Департамент с заявлением о выкупе арендуемого нежилого помещения, находящегося в собственности города Москвы.
Департамент издал распоряжение от 29 июля 2022 г. о приватизации указанного нежилого помещения путем предоставления Обществу преимущественного права выкупа с рассрочкой оплаты на 7 лет по цене 32 161 000 руб. и направил Обществу проект договора купли-продажи.
Не согласившись с ценой продажи объекта недвижимости, а также с рядом условий предложенного Департаментом проекта договора, Общество 02 августа 2022 г. представило Департаменту протокол разногласий к договору купли-продажи.
Ссылаясь на то, что сторонами не урегулированы возникшие при заключении договора купли-продажи разногласия по ряду условий договора, в том числе по цене продажи помещения, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, руководствуясь статьями 313, 394, 422, 445, 488 Гражданского кодекса, Федеральным законом от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", Законом N 159-ФЗ, урегулировал возникшие у сторон разногласия при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, установил выкупную стоимость объекта в размере 15 693 448 руб., определенную заключением судебной экспертизы, спорные условия договора установил как в редакции Общества, так и в редакции Департамента, исключил из договора ряд условий ввиду их противоречия требованиям гражданского законодательства, Закона N 159-ФЗ, возложения на покупателя обязанностей, не предусмотренных законодательством, недостижения сторонами соглашения по условиям, которые не предписаны законом и могут быть установлены только по взаимному согласию.
Апелляционный суд изменил решение суда первой инстанции, урегулировал разногласия сторон, определил редакцию только пунктов 3.1, 3.3, 3.4 договора, касающихся цены объекта недвижимости, порядка рассрочки и внесения платежей; остальные условия договора принял в редакции Департамента.
Суд апелляционной инстанции указал следующее.
Законом N 159-ФЗ предусмотрено право покупателя (Общества) оспаривать только цену договора, а иные пункты договора определяет собственник объекта недвижимости (Департамент), которые установлены условиями типового договора, соответствующего законодательству.
Исключение или изменение пунктов договора, указанных истцом (включения, исключения), помимо стоимости объекта и порядка рассрочки, приведет к преимущественному положению Общества относительно иных хозяйствующих субъектов, являющихся арендаторами недвижимого имущества на территории Москвы, и, как следствие, к нарушению положений статьи 16 Федерального закона от 26 июля 2006 г. N 135-ФЗ "О защите конкуренции".
Суд округа согласился с судами первой и апелляционной инстанций в части, касающейся определения выкупной стоимости объекта; признал правильными выводы апелляционного суда об отсутствии оснований для определения иных условий договора в редакции, предложенной истцом.
В кассационной жалобе Общество, ссылаясь на существенное нарушение судами апелляционной и кассационной инстанций норм материального и процессуального права, просит отменить постановления апелляционного и окружного судов и оставить в силе решение суда первой инстанции.
Податель жалобы указывает на следующее.
Законом N 159-ФЗ не установлена обязательная форма договора купли-продажи арендованного имущества, в нем отсутствуют положения, обязывающие учитывать какую-либо типовую форму, разработанную продавцом, при этом в силу части 3 статьи 1 данного Закона его положения применяются в системной связи с нормами Федерального закона от 21 декабря 2001 г. N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Закон N 178-ФЗ). Согласно пункту 4 статьи 3 Закона N 178-ФЗ к отношениям по отчуждению государственного и муниципального имущества, не урегулированным данным Законом, применяются нормы гражданского законодательства.
По мнению Общества, суды апелляционной и кассационной инстанций не учли разъяснения, изложенные в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14 марта 2014 г. N 16 "О свободе договора и ее пределах". В соответствии с этими разъяснениями граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. Согласно пункту 4 статьи 421 Гражданского кодекса условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано обязательными для сторон правилами, установленными законом или иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения (статья 422 Гражданского кодекса). В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.
Согласно пункту 2 статьи 445 Гражданского кодекса в случаях, когда в соответствии с данным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
В случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (пункт 1 статьи 446 Гражданского кодекса).
Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 39 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 г. N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", если при рассмотрении искового заявления о понуждении заключить договор или об урегулировании разногласий по условиям договора суд установит, что стороны не сослались на необходимость согласования какого-либо существенного условия и соглашение сторон по нему отсутствует, вопрос о таком условии выносится судом на обсуждение сторон (статья 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, статья 65 АПК РФ). Равным образом в случае, когда между сторонами отсутствует спор по части условий, суд может вынести на обсуждение сторон вопрос о соотношении таких условий со спорными условиями. По итогам обсуждения суд, учитывая, в частности, мнения сторон по названным вопросам, обычную договорную практику, особенности конкретного договора и иные обстоятельства дела, принимает решение о редакции условий договора, в том числе отличной от предложенных сторонами (пункт 4 статьи 445, пункт 1 статьи 446 Гражданского кодекса).
Общество считает неверным, противоречащим положениям Закона N 159-ФЗ и гражданскому законодательству вывод апелляционного и окружного судов о том, что субъект малого и среднего предпринимательства при заключении договора выкупа арендованного имущества вправе спорить только по условиям выкупной цены и не может спорить по иным условиям, касающимся справедливых преференций, не позволяющим обременять Общество дополнительными расходами и ограничивать его распоряжение приобретаемым имуществом.
Общество указывает, что при рассмотрении спора обосновало необходимость изменения или исключения тех условий договора, которые не предусмотрены в качестве существенных в силу Закона N 159-ФЗ.
Между тем, по мнению подателя жалобы, апелляционный и окружной суды в нарушение требований статей 71, 168, 170 АПК РФ не дали оценку доводам Общества о том, что ряд условий предлагаемого Департаментом договора купли-продажи, заключаемого на основании Закона N 159-ФЗ, не предусмотрены ни данным Законом, ни Гражданским кодексом, они ограничивают и ущемляют права покупателя - Общества, так как накладывают на него дополнительные обязательства и санкции, не предусмотренные законодательством.
Общество полагает, что в силу статьи 421 Гражданского кодекса условие, на которое сторона не согласилось и которое не предусмотрено законом в качестве обязательного для включения в договор купли-продажи, не может быть включено в договор.
Общество, в том числе указывает, что поскольку Законами N 159-ФЗ и 178-ФЗ не установлены неустойки и иные штрафные санкции за нарушение исполнения условий договора купли-продажи, а также не предусмотрена возможность продавца расторгнуть договор во внесудебном порядке, при этом Общество не давало согласия на установление договорной неустойки и иных штрафных санкций, спорило с условием о внесудебном расторжении договора, в силу статей 331 и 421 Гражданского кодекса у судов не было оснований для принятия таких условий договора в редакции Департамента.
Общество обращает внимание на то, что по аналогичным спорам, касающимся урегулирования разногласий по договорам купли-продажи, заключаемым в порядке Закона N 159-ФЗ, суды оценивают все спорные условия на соответствие действующему законодательству с учетом протоколов разногласий (судебные акты по делам N А40-152904/2022, А40-169073/2022, А40-188530/2020, А40-222284/2022).
Приведенные в жалобе Обществом доводы о существенном нарушении судами апелляционной и кассационной инстанций норм материального и процессуального права, которые повлияли на исход рассмотрения дела, заслуживают внимания, в связи с чем жалобу с делом следует передать для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.
Учитывая изложенное и руководствуясь статьей 184, пунктом 2 части 7 статьи 291.6, статьей 291.9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судья Верховного Суда Российской Федерации
определил:
жалобу общества с ограниченной ответственностью "Имя" на решение Арбитражного суда города Москвы от 27 октября 2023 г., постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 15 декабря 2023 г. и постановление Арбитражного суда Московского округа от 26 апреля 2024 г. по делу N А40-191684/2022 передать для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.
Назначить рассмотрение кассационной жалобы в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации на 24 октября 2024 г. на 1 2 часов 00 минут в помещении суда по адресу: Москва, Поварская улица, дом 15, зал N 3048 (подъезд 5).
Судья Верховного Суда
Российской Федерации
И.Л.ГРАЧЕВА