ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 19 мая 2017 г. N 310-КГ17-2466
Судья Верховного Суда Российской Федерации Грачева И.Л., изучив по материалам истребованного дела кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Шаполовой Светланы Анатольевны (поселок Ивня, Ивнянский район, Белгородская область) на решение Арбитражного суда Белгородской области от 01.07.2016, постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.09.2016 и постановление Арбитражного суда Центрального округа от 22.12.2016 по делу N А08-7941/2015,
установил:
Индивидуальный предприниматель Шаполова Светлана Анатольевна обратилась в Арбитражный суд Белгородской области с требованиями, уточненными в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к индивидуальному предпринимателю Мишиной Татьяне Анатольевне, Администрации городского поселения "Поселок Ивня" Белгородской области (далее - Администрация поселения), государственному унитарному предприятию Белгородской области "Белоблтехинвентаризация" (далее - Предприятие) о признании отсутствующим зарегистрированного права собственности Мишиной Т.А. на земельный участок площадью 82 кв. м с кадастровым номером 31:01:0303014:72, расположенный по адресу: Белгородская область, Ивнянский район, поселок Ивня, Советская улица; о прекращении права собственности Мишиной Т.А. на указанный земельный участок; об исключении из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) записи о праве собственности Мишиной Т.А. на спорный земельный участок; о признании незаконным бездействия Администрации по нерассмотрению заявления Шаполовой С.А. от 31.07.2015 о предоставлении спорного земельного участка в общую долевую собственность Шаполовой С.А. и Мишиной Т.А. и об обязании Администрации поселения принять решение по указанному заявлению Шаполовой С.А.; об обязании Предприятия внести изменения в данные технического паспорта нежилого помещения с кадастровым номером 31:01:0303014:159 (инвентарный номер 7946), расположенного по адресу: Белгородская область, Ивнянский район, поселок Ивня, Советская улица, включив в общую площадь помещения площадь коридора (помещение N 3), указав общую площадь помещения в размере 39,1 кв. м; о взыскании с Мишиной Т.А. 42 335 руб. затрат, понесенных на проведение коммуникаций при реальном разделе помещений.
Арбитражный суд Белгородской области определением от 22.03.2016 прекратил производство по делу в отношении требования Шаполовой С.А. о взыскании с Мишиной Т.А. 42 335 руб. затрат в связи с отказом Шаповаловой С.А. от этого требования; определением от 05.05.2016 выделил в отдельное производство требования Шаполовой С.А., заявленные к Предприятию об обязании внести изменения в данные технического паспорта нежилого помещения с кадастровым номером 31:01:0303014:159.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Предприятие, Администрация муниципального района "Ивнянский район" Белгородской области, Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Белгородской области (далее - Управление Росреестра), Администрация Ивнянского поселкового округа.
Арбитражный суд Белгородской области решением от 01.07.2016, оставленным без изменения постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.09.2016 и постановлением Арбитражного суда Центрального округа от 22.12.2016, признал незаконным оспариваемое бездействие Администрации поселения; обязал Администрацию поселения принять решение по заявлению Шаполовой С.А. от 31.07.2015 о предоставлении спорного земельного участка в общую долевую собственность Шаповаловой С.А. и Мишиной Т.А., в удовлетворении остальных требований отказал.
Предприниматель Шаполова С.А., ссылаясь на существенное нарушение судами трех инстанций норм материального и процессуального права, ее прав и законных интересов, обратилась в Верховный Суд Российской Федерации с заявлением о пересмотре принятых по делу судебных актов в кассационном порядке в той части, в которой суды отказали в удовлетворении исковых требований о признании отсутствующим зарегистрированного права собственности Мишиной Т.А. на спорный земельный участок, прекращении права собственности ответчика на этот участок и исключении из ЕГРП записи о праве собственности ответчика на участок.
Дело 03.04.2017 истребовано из Арбитражного суда Белгородской области.
Согласно пунктам 1 и 2 части 7 статьи 291.6 АПК РФ по результатам изучения кассационной жалобы судья Верховного Суда Российской Федерации выносит либо определение об отказе в передаче жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации, либо о передаче кассационной жалобы вместе с делом для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации.
Основаниями для отмены или изменения судебных актов в порядке кассационного производства в Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации являются существенные нарушения норм материального и (или) норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод, законных интересов в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, а также защита охраняемых законом публичных интересов (часть 1 статьи 291.11 АПК РФ).
Изучив материалы дела и приведенные в жалобе доводы, судья Верховного Суда Российской Федерации считает, что имеются основания для передачи кассационной жалобы Шаполовой С.А. вместе с делом для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.
Как установлено судами и следует из материалов дела, Ивнянское районное потребительское общество (продавец), Шаполова С.А. и Мишина Т.А. (покупатели) заключили договор купли-продажи от 17.05.2000, в соответствии с которым покупатели приобрели в общую долевую собственность нежилое помещение площадью 68,58 кв. м, расположенное по адресу: Белгородская область, поселок Ивня, Советская улица.
Глава Администрации Ивнянского поселкового округа Белгородской области издал распоряжение от 06.09.2000 N 87 о предоставлении Мишиной Т.А. в собственность за плату земельного участка площадью 82 кв. м, расположенного по адресу: Белгородская область, Ивнянский район, поселок Ивня, Советская улица, для строительства магазина.
Решением Арбитражного суда Белгородской области от 31.07.2007 по делу N А08-847/07 за Шаполовой С.А. и Мишиной Т.А. признано право собственности на доли в размере 1/2 в праве собственности на нежилое помещение, приобретенное ими по договору купли-продажи от 17.05.2000.
Шаполова С.А. и Мишина Т.А. 26.09.2014 заключили соглашение о разделе нежилого помещения и прекращения права долевой собственности.
На основании данного соглашения Управление Росреестра зарегистрировало за Шаполовой С.А. право собственности на нежилое помещение площадью 39,1 кв. м с кадастровым номером 31:01:0303014:159, расположенное по адресу: Белгородская область, поселок Ивня, Советская улица (свидетельство о государственной регистрации права от 28.01.2015).
По заявлению Мишиной Т.А. Управление Росреестра зарегистрировало за ней право собственности на земельный участок площадью 82 кв. м с кадастровым номером 31:01:0303014:72 по указанному адресу. В качестве правоустанавливающего документа в свидетельстве о государственной регистрации права собственности указано только распоряжение Главы Администрации Ивнянского поселкового округа Белгородской области от 06.09.2000 N 87. Договор купли-продажи данного земельного участка с Мишиной Т.А. не заключался.
Шаполова С.А. 31.07.2015 обратилась в Администрацию поселения с заявлением о предоставлении в долевую собственность за плату земельного участка площадью 82 кв. м с кадастровым номером 31:01:0303014:72, на котором расположено принадлежащее ей нежилое помещение.
Инспектор-землеустроитель Администрации поселения в акте от 09.09.2015, составленном по результатам рассмотрения заявления предпринимателя, указал, что испрашиваемый земельный участок не может быть предоставлен в долевую собственность, так как на нем расположены два нежилых помещения, принадлежащих заявителю и Мишиной Т.А., которая зарегистрировала право собственности на спорный участок на свое имя, и предложил собственникам помещений написать совместное заявление в Администрацию поселения о предоставлении земельного участка в собственность за плату и ввиду сложившейся конфликтной ситуации обратиться в суд для разрешения спора.
Шаполова С.А. обратилась в арбитражный суд с настоящими требованиями, ссылаясь на следующее: Администрация поселения, не рассмотрев ее заявление о предоставлении спорного участка в долевую собственность, допустила незаконное бездействие; государственная регистрация права индивидуальной собственности Мишиной Т.А. на указанный земельный участок, на котором расположено, в том числе помещение, принадлежащее Шаполовой С.А., только на основании распоряжения Главы Администрации Ивнянского поселкового округа Белгородской области от 06.09.2000 N 87 без заключения договора купли-продажи земельного участка и внесения выкупной цены за публичный участок является незаконной, поскольку осуществлена с нарушением требований статьи 17 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ), статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), которой закреплен принцип единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов недвижимости, нарушает исключительное право истца на приобретение этого участка в долевую собственность; поскольку договор купли-продажи спорного земельного участка с Мишиной Т.А. не был заключен и часть этого участка находится в фактическом пользовании Шаполовой С.А., она лишена возможности обратиться за восстановлением ее нарушенного права путем признания вещного права на участок или истребования участка, поэтому единственным возможным способом защиты является признание отсутствующим зарегистрированного права собственности Мишиной Т.А. на земельный участок и аннулирование в ЕГРП записи о таком праве.
Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, руководствуясь статьями 198, 200 АПК РФ, сославшись на статьи 12, 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 1, 36, 39.3, 39.17, 39.20 ЗК РФ, на Закон N 122-ФЗ, разъяснения, приведенные в пункте 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановление Пленума N 10/22), Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 10.02.2009 N 2 "О практике рассмотрения судами дел об оспаривании решений, действий (бездействия) органов государственной власти, органов местного самоуправления, должностных лиц, государственных и муниципальных служащих", Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", пришли к выводу о том, что Администрация поселения, не рассмотрев заявление Шаполовой С.А. о предоставлении спорного участка в долевую собственность, допустила незаконное бездействие, и обязали Администрацию поселения принять решение по заявлению Шаполовой С.А. от 31.07.2015 о предоставлении спорного земельного участка в общую долевую собственность Шаполовой С.А. и Мишиной Т.А. Вместе с тем суды посчитали, что иные требования Шаполовой С.А., заявленные к Мишиной Т.А., не подлежат удовлетворению ввиду избрания истцом неверного способа защиты нарушенного права.
Суды исходили из следующего: обстоятельства дела не свидетельствуют о необходимости применения способа защиты права, предусмотренного в пункте 52 Постановления Пленума N 10/22 (признания отсутствующим зарегистрированного права собственности), поскольку спорный участок является объектом недвижимости и на него зарегистрировано только право собственности Мишиной Т.А.; согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлениях от 06.09.2011 N 4275/11, от 02.10.2012 N 5361/12, при нахождении на одном земельном участке объектов недвижимости нескольких субъектов каждый из них (при делимости участка) вправе совершить сделку приватизации принадлежащей ему части после выдела ее в натуре либо приобрести участок в долевую собственность; иск собственника объекта недвижимости, чьи права при приватизации земельного участка не были учтены, вправе оспорить сделку о приватизации в отношении части земельного участка, занятой его объектом недвижимости, либо предъявить иск об установлении (признании) на участок права общей долевой собственности (при наличии интереса в его выкупе); в правоприменительной практике выработаны подходы относительно защиты прав собственника объекта недвижимости, чьи права не были учтены другими собственниками строений при приватизации земельного участка, поэтому вопрос о защите такого права разрешается посредством предъявления соответствующих требований с участием всех собственников недвижимости и сторон, участвующих в сделке приватизации.
Окружной суд согласился с приведенными выводами судов первой и апелляционной инстанций, а также указал на следующее: в материалах дела имеется договор от 11.12.2006 купли-продажи еще одной части здания, покупателем по которому являлась Рагозина Любовь Николаевна; заявитель не вправе претендовать на часть земельного участка лишь совместно с Мишиной Т.А. без учета иного собственника части здания; в деле отсутствуют доказательства того, что спорный земельный участок сформирован для эксплуатации здания, в котором расположено помещение заявителя; в соответствующих разделах кадастрового паспорта от 09.09.2015 земельного участка с кадастровым номером 31:01:0303014:72 не содержится сведений о наличии на нем каких-либо объектов недвижимости, а разрешенное использование участка значится в государственном кадастре недвижимости как "для строительства магазина"; следовательно, заявитель не может реализовать право общедолевого собственника на спорный участок в порядке статьи 39.20 ЗК РФ; истцу следует сформировать земельный участок, который он сможет приобрести за плату вместе со всеми другими собственниками помещений в порядке пункта 2 статьи 39.20 ЗК РФ; обращение в суд вне этой единственно возможной для истца процедуры является преждевременным.
В кассационной жалобе предприниматель Шаполова С.А. просит отменить решение от 01.07.2016, постановления от 22.09.2016 и от 22.12.2016 в части отказа в удовлетворении требований, заявленных к Мишиной Т.А. о признании отсутствующим зарегистрированного права собственности на земельный участок, прекращении права собственности и исключении из ЕГРП записи о праве собственности, и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Шаполова С.А. указывает на следующее.
В связи с приобретением Шаполовой С.А. и Мишиной Т.А. нежилого помещения, расположенного на спорном земельном участке, к ним в силу статьи 552 ГК РФ перешло пользования частью земельного участка, на котором расположен объект недвижимости в равных долях.
Нормами земельного законодательства, действовавшего на момент приобретения заявителем в собственность нежилого помещения, и нормами действующего законодательства предусмотрен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.
С введением в действие Земельного кодекса Российской Федерации собственники помещений обладают исключительным правом на приобретение земельного участка, занятого объектом недвижимости, в котором расположены принадлежащие им помещения, в собственность либо аренду в соответствии с процедурой, установленной данным Кодексом.
Согласно ранее действовавшей статье 36 ЗК РФ и пункту 1 статьи 39.20 ЗК РФ (вступившей в действие с 01.03.2015) исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
В случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее - неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора (пункт 2 статьи 39.20 ЗК РФ).
Пунктом 5 статьи 39.20 ЗК РФ предусмотрено, что для приобретения права собственности на земельный участок все собственники здания, сооружения или помещений в них совместно обращаются в уполномоченный орган.
Установленный порядок приобретения прав на неделимые земельные участки объективно обусловлен спецификой объекта и природой права общей собственности, а также характером связанных с ней отношений; он направлен на защиту прав и законных интересов всех участников общей собственности. Приобретение права собственности на такие участки в обход установленной законом процедуры недопустимо.
Вместе с тем в 2015 году Управление Росреестра зарегистрировало право индивидуальной собственности Мишиной Т.А. на земельный участок, на котором расположены нежилые помещения, принадлежащие нескольким лицам. Регистрация указанного права осуществлена в отсутствие оснований, указанных в статье 218 ГК РФ, и в нарушение требований Земельного кодекса Российской Федерации.
Согласно пункту 1 статьи 2 Закона N 122-ФЗ (в редакции до 01.01.2017) государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права; зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
Поскольку все собственники объектов недвижимости, расположенных на спорном земельном участке, обладают равными правами в отношении данного участка, зарегистрированное право Мишиной Т.А. на земельный участок является непосредственным препятствием для реализации прав иных собственников недвижимого имущества, расположенного на спорном земельном участке, в том числе истца, на приобретение земельного участка в общую долевую собственность или аренду.
Вывод судов об избрании истцом ненадлежащего способа защиты права со ссылкой на правовую позицию Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенную в постановлениях от 06.09.2011 N 4275/11, от 24.01.2012 N 12576/11, от 02.10.2012 N 5361/12, в которых выработаны подходы относительно защиты прав собственника объекта недвижимости, чье право не было учтено другими собственниками строений при приватизации земельного участка, сделан без учета того, что право собственности Мишиной Т.А. на участок зарегистрировано лишь на основании распоряжения Главы Администрации Ивнянского поселкового округа Белгородской области от 06.09.2000 N 87 в отсутствие иных правоустанавливающих документов, влекущих в силу закона возникновение права собственности на публичный земельный участок.
При этом сделка купли-продажи спорного участка, занятого общей недвижимостью, право собственности на который зарегистрировано за Мишиной Т.А., не совершалась, плата за приобретение участка вносилась (что подтверждено Администрацией поселения), поэтому способ защиты права путем оспаривания сделки в данном случае неприменим.
Истец также не может заявить требование об установлении режима общей долевой собственности (совместно с Мишиной Т.А.) в отношении спорного участка, поскольку у Мишиной Т.А. не возникло права собственности на участок.
Вывод судов об избрании истцом ненадлежащего способа защиты права - признания отсутствующим зарегистрированного права собственности Мишиной Т.А. на земельный участок - влечет ситуацию, при которой не может быть реализовано исключительное право истца и других собственников объектов недвижимости, расположенных на участке, на приобретение земельного участка в собственность.
Нарушенное право истца может быть восстановлено только путем признания отсутствующим зарегистрированного без правовых оснований права собственности Мишиной Т.А. на земельный участок и исключения из ЕГРП недостоверной записи о таком праве.
Суд кассационной инстанции сделал неверные выводы о том, что требования, заявленные в настоящем деле, являются преждевременными, поскольку спорный участок не формировался под зданием, в котором расположены помещения истца и ответчика, что истец может сформировать земельный участок, занятый зданием, и обратиться в порядке статьи 39.20 ЗК РФ с соответствующим заявлением в уполномоченный орган.
Суд округа не учел, что факт нахождения на спорном участке здания, в котором расположены помещения истца и ответчика, подтвержден материалами дела и не оспорен ни ответчиком, ни Администрацией поселения. Более того, Мишина Т.А. предложила истцу заключить с ней договор аренды земельного участка в связи с нахождением на нем помещения истца. Именно наличие зарегистрированного права собственности ответчика на спорный участок является препятствием для реализации истцом и другими собственниками помещений, расположенных на участке, права на приобретение участка в порядке статьи 39.20 ЗК РФ. К тому же суд первой инстанции удовлетворил требование Шаполовой С.А. об обязании Администрации поселения принять решение по ее заявлению о предоставлении спорного участка в долевую собственность. Решение суда первой инстанции в данной части апелляционный суд и окружной суд оставили без изменения.
Приведенные в жалобе Шаполовой С.А. доводы о существенном нарушении судами норм материального и процессуального права, которые повлияли на исход настоящего дела, заслуживают внимания, в связи с чем жалобу с делом следует передать для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.
Учитывая изложенное и руководствуясь статьей 184, пунктом 2 части 7 статьи 291.6, статьей 291.9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судья Верховного Суда Российской Федерации
определил:
жалобу индивидуального предпринимателя Шаполовой Светланы Анатольевны передать для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.
Назначить рассмотрение кассационной жалобы в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации на 20 июня 2017 года на 11 часов 00 минут в помещении суда по адресу: Москва, Поварская улица, дом 15, зал N 3048 (подъезд 5).
Судья Верховного Суда
Российской Федерации
И.Л.ГРАЧЕВА