ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 17 апреля 2023 г. N 305-ЭС22-29516
Судья Верховного Суда Российской Федерации Грачева И.Л., изучив по материалам истребованного дела кассационную жалобу администрации городского округа Краснознаменск Московской области на решение Арбитражного суда Московской области от 31.05.2022, постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 02.08.2022 и постановление Арбитражного суда Московского округа от 03.11.2022 по делу N А41-42428/2019,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Лидер-Авто" (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к администрации городского округа Краснознаменск Московской области (далее - Администрация) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора от 15.02.2019 аренды земельного участка с кадастровым номером 55:01:0020304:51; об обязании заключить договор аренды на следующих условиях:
- изложить пункт 1.3 договора в редакции: "Участок предоставляется для осуществления арендатором следующих видов деятельности: "Автомобильный транспорт код 7.2";
- пункт 7.2 исключить;
- при расчете арендной платы применять Кд = 1.1 в соответствии с пунктом 21 приложения к Закону Московской области от 07.06.1996 N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области" (далее - Закон Московской области от 07.06.1996 N 23/96-ОЗ) - для размещения объектов транспорта и дорожного хозяйства.
Администрация предъявила в арбитражный суд встречный иск и просила считать договор аренды земельного участка площадью 3602 кв. м с кадастровым номером 50:51:0020304:51, расположенного по адресу: Московская область, г. Краснознаменск, в районе ул. Связистов, заключенным с даты вступления в законную силу решения суда по настоящему делу на следующих условиях:
- присвоить договору аренды новый номер согласно сквозной нумерации Администрации на дату заключения договора (дату вступления в законную силу решения суда);
- определить, что в соответствии с частью 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) датой заключения договора является дата вступления в законную силу решения суда по настоящему делу;
- изложить пункт 1.3 договора в следующей редакции: "1.3. Участок предоставляется для осуществления арендатором следующих видов деятельности (разрешенное использование земельного участка): строительство и размещение автостоянки с пунктом технического обслуживания";
- изложить пункт 2.1 договора в следующей редакции: "2.1. Настоящий договор заключается на срок 3 года с даты вступления в законную силу решения суда по делу N А41-42428/19";
- изложить пункт 2.2 договора в следующей редакции: "2.2. В соответствии с частью 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации настоящий договор вступает в силу с даты вступления в законную силу решения суда по делу N А41-42428/19";
- изложить пункт 3.3 договора в следующей редакции: "3.3. Плата за фактическое использование земельного участка за период с 03.04.2017 по дату вступления в законную силу решения суда по делу N А41-42428/19 начислена согласно приложениям N 1, 2 и вносится арендатором в полном размере в течение 30 календарных дней с даты вступления в законную силу решения суда по делу N А41-42428/19";
- изложить абзац 2 пункта 3.4 договора (реквизиты для перечисления арендной платы) в приведенной редакции;
- изложить пункт 7.2 договора в следующей редакции: "7.2. Изменение вида разрешенного использования земельного участка не допускается";
- изложить банковские реквизиты арендодателя в разделе X договора в приведенной редакции; актуальные адрес и банковские реквизиты арендатора (Общества);
- приложения 1, 2 к договору аренды изложить в приведенной редакции, при расчете арендной платы за фактическое использование земельного участка применять Кд = 4.2 (за 2017 - 2020 гг.), Кд = 6.0 (за 2021 - 2022 гг.).
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Министерство имущественных отношений Московской области.
Арбитражный суд Московской области решением от 31.05.2022, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 02.08.2022 и постановлением Арбитражного суда Московского округа от 03.11.2022, удовлетворил первоначальный иск Общества и отказал во встречном иске Администрации.
В кассационной жалобе, поданной в Верховный Суд Российской Федерации, Администрация, ссылаясь на нарушение судами трех инстанций норм материального и процессуального права, просит пересмотреть в кассационном порядке указанные судебные акты.
Дело 14.02.2023 истребовано из Арбитражного суда Московской области.
По смыслу части 1 статьи 291.1, части 7 статьи 291.6, статьи 291.11 АПК РФ кассационная жалоба подлежит передаче для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации, если изложенные в ней доводы подтверждают наличие существенных нарушений норм материального права и (или) норм процессуального права, повлиявших на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Изучив материалы дела и приведенные в жалобе доводы, судья Верховного Суда Российской Федерации считает, что имеются основания для передачи кассационной жалобы Администрации вместе с делом для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.
Как следует из материалов дела и установлено судами, на основании заявления Общества Администрация постановлением от 15.10.2013 согласовала место строительства и размещения автостоянки с пунктом технического обслуживания, утвердила схему расположения земельного участка на кадастровом плане территории и акт выбора земельного участка площадью 3602 кв. м для строительства и размещения автостоянки с пунктом технического обслуживания по адресу: Московская область, г. Краснознаменск, в районе ул. Связистов.
Администрация (арендодатель) и Общество (арендатор) 02.04.2014 заключили договор аренды земельного участка площадью 3602 кв. м с кадастровым номером 50:51:0020304:51 для строительства и размещения автостоянки с пунктом технического обслуживания сроком на 3 года.
Общество 21.11.2014 получило разрешение N Ru 50322000-36/14 на строительство объекта капитального строительства - автостоянка с пунктом технического обслуживания.
На основании указанного разрешения Общество возвело на данном участке объект незавершенного строительства с кадастровым номером 50:51:0020304:149 степенью готовности 18%. Право собственности Общества на указанный объект незавершенного строительства зарегистрировано 05.06.2017.
Общество 28.04.2017 обратилось в Администрацию с заявлением о заключении нового договора аренды земельного участка с кадастровым номером 50:51:0020304:51 без проведения торгов для завершения строительства объекта недвижимости.
Администрация приняла постановление от 10.07.2017 N 471-ПА о предоставлении Обществу в аренду земельного участка площадью 3602 кв. м с кадастровым номером 50:51:0020304:51 с разрешенным использованием "строительство и размещение автостоянки с пунктом технического обслуживания"; предписала Комитету по управлению государственным имуществом Московской области заключить с Обществом от имени Администрации договор аренды указанного земельного участка сроком на 3 года.
Администрация направила Обществу проект договора аренды указанного земельного участка с указанием в пункте 1.3 договора вида деятельности (разрешенное использование земельного участка): строительство и размещение автостоянки с пунктом технического обслуживания, а в пункте 7.2 - изменение вида разрешенного использования земельного участка не допускается.
Общество, не согласившись с приведенным видом использования участка и с условием о невозможности его изменения, направило Администрации протокол разногласий, в котором попросило указать в пункте 1.3 договора следующее: "Участок предоставляется для осуществления арендатором следующих видов деятельности: "Автомобильный транспорт код 7.2", а пункт 7.2 предложило исключить.
Администрация письмом от 01.04.2019 отклонила протокол разногласий.
В связи с тем, что возникшие между сторонами разногласия урегулированы не были, Общество и Администрация обратились в суд с настоящими требованиями об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды, и определении его условий.
Суды первой и апелляционной инстанций, сославшись на статьи 445, 446 Гражданского кодекса, статьи 7, 39.1, 39.6, 39.8, 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс), статьи 1, 30, 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - Градостроительный кодекс), статью 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", статью 34 Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 171-ФЗ), статью 14 Закона Московской области от 07.06.1996 N 23/96-ОЗ, Классификатор видов разрешенного использования земельных участков утвержденный приказом Министерством экономического развития Российской Федерации от 01.09.2014 N 540 (далее - Классификатор), разъяснения, приведенные в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" (далее - Постановление Пленума ВС РФ N 49), приняв во внимание обстоятельства, установленные в рамках дела N А41-81557/2019, пришли к выводу о наличии оснований для урегулирования условий договора аренды в редакции Общества.
Суды исходили из следующего.
Арбитражный суд Московской области решением от 27.08.2018, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 21.11.2018 и постановлением Арбитражного суда Московского округа от 06.03.2019 по делу N А41-81557/2019, отказал в иске Общества об обязании Администрации установить коэффициент (Кд) = 1.1 (коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка) в договоре от 10.07.2017 N 6 аренды земельного участка площадью 3602 кв. м с кадастровым номером 50:51:0020304:51.
Суды исходили из того, что поскольку спорный земельный участок имеет смешанный вид разрешенного использования, значение Кд должно применяться в соответствии с видом разрешенного использования земельного участка с учетом наибольшего из всех возможных значений.
При этом суды указали, что вопросы, касающиеся изменения (установления) вида разрешенного использования земельного участка, применения коэффициента Кд для расчета размера арендной платы, могут быть разрешены в ходе заключения договора аренды путем урегулирования разногласий либо изменения (установления, приведения в соответствие) вида разрешенного использования земельного участка.
Согласно абзацу 4 пункта 2 статьи 7 Земельного кодекса виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений.
В соответствии с Классификатором вид разрешенного использования "Автомобильный транспорт" код 7.2 предусматривает деятельность по размещению зданий и сооружений, предназначенных для обслуживания пассажиров, а также обеспечивающих работу транспортных средств, размещение объектов, предназначенных для размещения постов органов внутренних дел, ответственных за безопасность дорожного движения; оборудование земельных участков для стоянок автомобильного транспорта, а также для размещения депо (устройства мест стоянок) автомобильного транспорта, осуществляющего перевозки людей по установленному маршруту.
К виду разрешенного использования "Автомобильный транспорт" относится деятельность по размещению производственно-технологического комплекса, предназначенного для обслуживания пассажиров (зданий и сооружений, предназначенных для обслуживания пассажиров, а также обеспечивающих работу транспортных средств, осуществляющих перевозки людей по установленному маршруту (в т.ч. такси), оборудование земельных участков для стоянок вышеуказанных транспортных средств).
Между тем в настоящее время земельный участок с кадастровым номером 50:51:0020304:51 имеет вид разрешенного использования: "Строительство и размещение автостоянки с пунктом технического обслуживания". Данного вида разрешенного использования Классификатором не предусмотрено.
В части 13 статьи 34 Закона N 171-ФЗ указано, что по заявлению правообладателя земельного участка об установлении соответствия разрешенного использования земельного участка классификатору видов разрешенного использования земельных участков уполномоченные на установление или изменение видов разрешенного использования земельного участка орган государственной власти или орган местного самоуправления в течение одного месяца со дня поступления такого заявления обязаны принять решение об установлении соответствия между разрешенным использованием земельного участка, указанным в заявлении, и видом разрешенного использования земельных участков, установленным классификатором видов разрешенного использования земельных участков. Данное решение является основанием для внесения изменений в сведения государственного кадастра недвижимости о разрешенном использовании земельного участка.
Согласно выписке из Единого государственного реестра юридических лиц по состоянию на 13.06.2018 основным видом экономической деятельности Общества является деятельность такси (код 49.32), а в число дополнительных видов входит вид Техническое обслуживание и ремонт автотранспортных средств (код 45.20).
В такой ситуации, учитывая, в том числе указание судов по делу N А41-81557/2019 о том, что вопросы, касающиеся изменения (установления) вида разрешенного использования земельного участка, применения коэффициента Кд для расчета размера арендной платы, могут быть разрешены Обществом в ходе заключения договора аренды путем урегулирования разногласий, вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 50:51:0020304:51 "Строительство и размещение автостоянки с пунктом технического обслуживания" подлежит приведению в соответствие с Классификатором путем изменения редакции пункта 1.3 договора аренды с указанием на то, что "участок предоставляется для осуществления арендатором следующих видов деятельности: Автомобильный транспорт код по классификатору 7.2".
Порядок определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Московской области, а также земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливается статьей 14 Закона Московской области от 07.06.1996 N 23/96-ОЗ.
В соответствии со статьей 14 указанного закона коэффициент Кд применяется с учетом вида разрешенного использования земельного участка, а его значения определяются в соответствии с приложением к данному Закону.
Урегулирование разногласий сторон относительно пункта 1.3 договора и фактическая деятельность, осуществляемая Обществом, являются основанием для применения в договоре аренды земельного участка с даты вступления решения суда в законную силу коэффициента Кд = 1,1, соответствующего виду разрешенного использования "для размещения объектов транспорта и дорожного хозяйства" согласно приложению к Закону Московской области от 07.06.1996 N 23/96-ОЗ.
Действующее законодательство предусматривает порядок изменения вида разрешенного использования земельного участка и указанная возможность не поставлена в зависимость от того, внесено ли соответствующее условие в договор аренды, поэтому пункт 7.2 договора, согласно которому изменение вида разрешенного использования земельного участка не допускается, подлежит исключению.
Суд округа согласился с выводами судов первой и апелляционной инстанций.
В кассационной жалобе Администрация, ссылаясь на нарушение судами трех инстанций норм материального и процессуального права, на неправильное применение положений Гражданского, Земельного и Градостроительного кодексов, Закона N 171-ФЗ, просит отменить указанные судебные акты.
В числе прочих доводов податель жалобы указывает на следующее.
В пункте 43 Постановления Пленума ВС РФ N 49 указано, что толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательства.
Между тем, по мнению подателя жалобы, суды неправильно установили цель использования предоставляемого в аренду земельного участка, неверно определили редакцию пункта 1.3 договора (вид деятельности "автомобильный транспорт код 7.2") и необоснованно в нарушение положений Закона Московской области N 23/96-ОЗ указали на необходимость при расчете арендной платы использовать Кд = 1.1.
Вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 50:51:0020304:51 "для строительства и размещения автостоянки с пунктом технического обслуживания" установлен постановлением Администрации от 15.10.2013 N 573-ПА по заявлению Общества от 18.03.2013, то есть до вступления в силу Классификатора.
Вид разрешенного использования участка "для строительства и размещения автостоянки с пунктом технического обслуживания" не является тождественным (равнозначным) виду разрешенного использования "Автомобильный транспорт (код 7.2) Классификатору в редакции, действовавшей до 2020 года, так и в редакции, действующей в настоящее время.
Податель жалобы обращает внимание на то, что Общество не обращалось в установленном порядке с заявлением и Администрацией не принималось решение о приведении существующего вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 50:51:0020304:51 в соответствие с Классификатором, являющегося основанием для внесения изменений в сведения Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) или об отказе в таком установлении. При этом решение суда по настоящему делу не влечет за собой изменение сведений, содержащихся в ЕГРН в части установленного вида разрешенного использования указанного земельного участка "строительство и размещение автостоянки с пунктом технического обслуживания".
В абзаце 1 пункта 2 статьи 7 Земельного кодекса предусмотрено, что земли и земельные участки используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель и земельных участков определяется в соответствии с федеральными законами исходя из их принадлежности к той или иной категории земель и разрешенного использования.
Согласно подпункту 2 пункта 1 статьи 40 и пункта 1 статьи 41 Земельного кодекса арендатор земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.
В силу пункта 1 части 6 статьи 30 Градостроительного кодекса виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства в пределах соответствующей территории устанавливаются в градостроительных регламентах.
Градостроительные регламенты, в свою очередь, являются составной частью правил землепользования и застройки (пункт 3 части 2 статьи 30 Градостроительного кодекса).
В соответствии с частью 1 статьи 36 Градостроительного кодекса градостроительным регламентом определяется правовой режим земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства.
В градостроительном регламенте в отношении земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в пределах соответствующей территориальной зоны, указываются предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства (пункт 2 части 6 статьи 30 Градостроительного кодекса).
В силу пункта 3 части 1 статьи 38 Градостроительного кодекса одной из составляющих градостроительного регламента являются предельные параметры разрешенного строительства и реконструкции объектов капитального строительства, которые включают в себя в том числе предельное количество этажей или предельную высоту зданий, строений, сооружений.
В части 3 статьи 37 Градостроительного кодекса указано, что изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.
Согласно правовой позиции, приведенной в пункте 9 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка", утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 14.11.2018, вид разрешенного использования земельного участка не может быть изменен в случае, если для запрашиваемого вида разрешенного использования градостроительным регламентом, правилами землепользования и застройки установлены предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры и предельные параметры, не позволяющие осуществлять деятельность в соответствии с таким видом разрешенного использования.
В силу пункта 1 статьи 615 Гражданского кодекса использование арендованного имущества, в том числе земельного участка, должно осуществляться арендатором в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.
При заключении договора аренды собственник должен вполне определенно выразить свою волю на предоставление земельного участка в аренду для возведения строений конкретного типа.
Администрация обращает внимание, что заявленной Обществом целью использования земельного участка, предоставляемого на основании подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса однократно на три года, является завершение строительства объекта капитального строительства "Автостоянка с пунктом технического обслуживания", что соответствует виду разрешенного использования земельного участка.
По мнению подателя жалобы, Общество как арендатор не вправе изменять договор в одностороннем порядке или требовать от арендодателя изменить вид разрешенного использования арендованного земельного участка по выбору арендатора.
Кроме того, податель жалобы указывает, что в соответствии с пунктом 15 статьи 11 Градостроительного регламента Правил землепользования и застройки территории (части территории) городского округа Краснознаменск, утвержденных постановлением Администрации от 22.06.2021 N 435-ПА, для земельных участков с видом разрешенного использования 7.2 "Автомобильный транспорт", расположенных во всех территориальных зонах, данный вид разрешенного использования является основным, если в градостроительном регламенте не указано иное, с параметрами предельной этажности 0 и остальными параметрами, не подлежащими установлению.
Как считает заявитель, из приведенных норм следует, что Общество не сможет использовать земельный участок с видом разрешенного использования 7.2 "Автомобильный транспорт", для которого градостроительным регламентом правил землепользования и застройки установлены параметры предельной этажности 0 для заявленной цели - завершение строительства объекта капитального строительства, поэтому вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 50:51:0020304:51 не может быть изменен на вид разрешенного использования "Автомобильный транспорт" (код 7.2 Классификатора).
Приведенные в жалобе Администрации доводы о существенном нарушении судами трех инстанций норм материального и процессуального права, которые повлияли на исход настоящего дела, заслуживают внимания, в связи с чем жалобу с делом следует передать для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.
Учитывая изложенное и руководствуясь статьей 184, пунктом 2 части 7 статьи 291.6, статьей 291.9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судья Верховного Суда Российской Федерации
определил:
жалобу администрации городского округа Краснознаменск Московской области передать для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.
Назначить рассмотрение кассационной жалобы в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации на 23 мая 2023 года на 11 часов 00 минут в помещении суда по адресу: Москва, Поварская улица, дом 15, зал N 3048 (подъезд 5).
Судья Верховного Суда
Российской Федерации
И.Л.ГРАЧЕВА