ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 12 ноября 2024 г. N 18-КГ24-143-К4
23RS0044-01-2022-002884-82
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации в составе:
председательствующего Марьина А.Н.,
судей Горшкова В.В. и Кротова М.В.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску прокурора Северского района, действующего интересах неопределенного круга лиц, к администрации Афипского городского поселения Северского района, Харольской Марии Павловне, Кущему Артему Азаматовичу, Припоровой Татьяне Константиновне о признании решения о предварительном согласовании предоставления земельного участка в аренду без проведения торгов незаконным и его отмене, признании сделок недействительными и применении последствий такой недействительности,
по кассационным жалобам Кущего Артема Азаматовича, Припоровой Татьяны Константиновны на решение Северского районного суда Краснодарского края от 11 апреля 2023 г., апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 10 августа 2023 г., определение судебной коллегии по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 19 декабря 2023 г.
Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Кротова М.В., выслушав представителей Припоровой Т.К. Авилову Л.Д., Дрижжу Д.С., поддержавших доводы жалобы, прокурора Генеральной прокуратуры Российской Федерации Клевцову Е.А., возражавшую против удовлетворения жалобы, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации
установила:
прокурор Северского района Краснодарского края, действующий в интересах неопределенного круга лиц, обратился в суд с указанным выше иском, просил признать незаконным постановление администрации муниципального образования Северский район о предоставлении Харольской М.П. земельного участка с кадастровым номером < ... > , расположенного по адресу: < ... > ; признать недействительными договор аренды указанного выше земельного участка от 16 июля 2019 г., заключенный между администрацией Афипского городского поселения Северского района и Харольской М.П., а также последующие договоры о передаче прав и обязанностей по договору аренды, заключенные между Харольской М.П. и Кущием А.А., между Кущием А.А. и Припоровой Т.К., возвратить стороны в первоначальное положение, аннулировать регистрацию права аренды на земельный участок, регистрацию права собственности Припоровой Т.К. на объект незавершенного строительства, возведенный на данном земельном участке, снести его, привести земельный участок в первоначальное состояние.
Требования прокурора обоснованы тем, что администрацией Афипского городского поселения Северского района при предоставлении Харольской М.П. в аренду земельного участка без проведения торгов не установлена ее нуждаемость в улучшении жилищных условий и кроме того, Харольская М.П. не имела реальных намерений исполнять обязанности по договору аренды земельного участка, фактически договор был заключен с целью первоочередного предоставления земельного участка по упрощенной процедуре в обход проведения аукциона, чем нарушены права третьих лиц.
Решением Северского районного суда Краснодарского края от 11 апреля 2023 г., оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 10 августа 2023 г., заявленные требования удовлетворены частично.
Определением судебной коллегии по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 19 декабря 2023 г. судебные постановления судов первой и апелляционной инстанции оставлены без изменения.
В кассационных жалобах заявителями ставится вопрос об отмене состоявшихся по делу судебных постановлений, как незаконных.
Определением судьи Верховного Суда Российской Федерации Кротова М.В. от 20 мая 2024 г. Припоровой Т.К. восстановлен срок подачи кассационной жалобы и определением того же судьи от 4 октября 2024 г. кассационная жалоба с делом передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации.
Проверив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в кассационной жалобе, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит ее подлежащей удовлетворению.
В соответствии со статьей 390.14 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебной коллегией Верховного Суда Российской Федерации судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права и (или) норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.
Такие нарушения допущены при рассмотрении данного дела.
Как установлено судом и следует из материалов дела, 16 июля 2019 г. между администрацией Афипского городского поселения Северского района (арендодатель) и Харольской М.П. (арендатор) заключен договор аренды земельного участка сроком на 20 лет, согласно которому арендодатель обязуется предоставить во временное владение и пользование, а арендатор принять на условиях настоящего договора земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером < ... > общей площадью 975 кв. м, расположенный по адресу: < ... > с видом разрешенного использования "для индивидуального жилищного строительства". Указанный договор подписан сторонами на основании постановления администрации Афипского городского поселения Северского района от 3 июня 2019 г. N 365.
27 июля 2019 г. Харольская М.П. передала Кущему А.А. права и обязанности, возникшие из договора аренды, о чем между ними заключен соответствующий договор.
Далее 29 ноября 2019 г. права и обязанности, возникшие из договора аренды, Кущий А.А. передал Припоровой Т.К.
5 июля 2020 г. кадастровым инженером был подготовлен технический план объекта незавершенного строительства, возводимого на земельном участке, в отношении которого возник спор.
7 июля 2022 г. за Припоровой Т.К. зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства с присвоением ему кадастрового номера < ... > , что подтверждается выпиской из ЕГРН от 7 июля 2022 г.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции сослался на то, что при предоставлении в аренду земельного участка без проведения торгов не установлена нуждаемость Харольской М.П. в улучшении жилищных условий. Основанием для принятия администрацией Афипского городского поселения Северского района решения о предоставлении Харольской М.П. земельного участка в аренду без проведения торгов послужило только то, что Харольская М.П. является инвалидом. Вместе с тем, Харольская М.П., являясь инвалидом, не состоит на жилищном учете, оснований для постановки ее на такой учет не установлено. Кроме того, Харольской М.П. через короткий промежуток времени право аренды на земельный участок уступлено третьему лицу.
С учетом данных обстоятельств суд пришел к выводу о ничтожности договора аренды как заключенного с нарушением порядка предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, что повлекло нарушение принципа публичности и прав неопределенного круга лиц.
На основании изложенного суд со ссылкой на положения Земельного кодекса Российской Федерации и статью 10 Гражданского кодекса Российской Федерации признал недействительными как договор аренды, так и последующие договоры об уступке прав и обязанностей по нему.
Также, суд признал самовольной постройкой возведенное на спорном земельном участке строение возложил на Припорову Т.К. обязанность снести его.
С данными выводами судов первой и апелляционной инстанций согласился суд кассационной инстанции.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит, что с обжалуемыми судебными постановлениями нельзя согласиться по следующим основаниям.
Статьей 615 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества; арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем).
Пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 названной статьи, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.
В силу статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.
С учетом указанных норм, у Харольской М.П. не было препятствий распорядиться своим правом арендатора земельного участка.
Абзацем 3 пункта 6 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что приобретатель недвижимого имущества, полагавшийся при его приобретении на данные государственного реестра, признается добросовестным (статьи 234 и 302), пока в судебном порядке не доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии права на отчуждение этого имущества у лица, от которого ему перешли права на него.
В соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 223 данного кодекса, недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (пункт 1 статьи 302) на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных статьей 302 настоящего кодекса случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.
По смыслу указанных норм права, лицо, которое возмездно приобрело имущество и при этом полагалось на сведения ЕГРН является добросовестным приобретателем, если в ходе рассмотрения дела не доказано иное (презумпция добросовестного приобретения).
Припорова Т.К. на законных основаниях приобрела право аренды земельного участка у Кущего А.А. Никаких препятствий для такого приобретения не было, переход права аренды на земельный участок был зарегистрирован в установленном законом порядке. На момент приобретения, земельный участок не находился под арестом, не имел ограничений и обременений.
Согласно пункту 5 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации и разъяснениям, приведенным в пункте 70 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", сделанное в любой форме заявление о недействительности (ничтожности, оспоримости) сделки и о применении последствий недействительности сделки (требование, предъявленное в суд, возражение ответчика против иска и т.п.) не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность лицо действует недобросовестно, в частности, если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.
Из материалов дела следует, что после заключения договора уступки прав, его регистрации в установленном законом порядке, администрация Афипского городского поселения Северского района не только не оспаривало действия по уступки данных прав, но и выдало ответчику Припоровой Т.К. разрешение на строительство индивидуального жилого дома.
Однако судами первой и апелляционной инстанций не дано оценки тому, вправе ли была Припорова Т.К. при приобретении права аренды земельного участка и строительства на нем жилого дома добросовестно полагаться на факт предоставления данного земельного участка органом местного самоуправления, заключившим договор аренды с Харольской М.П., на предшествующие договоры уступки прав и обязанностей, на регистрацию права аренды и его перехода в Едином государственном реестре недвижимости и на уведомление органа местного самоуправления о допустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства на данном земельном участке.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации также полагает нужным отметить следующее.
Согласно статье 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.
Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка (пункт 1).
Абзацем четвертым пункта 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 данной статьи, и случае, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.
Как установлено судами, спорный жилой дом возводится на земельном участке, предоставленном органом местного самоуправления в аренду с разрешенным видом использования "для индивидуального жилищного строительства".
Каких-либо нарушений градостроительных и строительных норм и правил, угрозы жизни и здоровью граждан в отношении спорного дома судами не установлено. За Припоровой Т.К. зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства.
При этом судами не дано оценки тому, что администрация Афипского городского поселения Северского района была поставлена в известность о планируемом строительстве индивидуального жилого дома.
С учетом изложенного постановления судов первой и апелляционной инстанций нельзя признать законными и обоснованными.
Четвертый кассационный суд общей юрисдикции допущенные судами первой и апелляционной инстанций нарушения закона также не устранил.
При таких обстоятельствах Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит, что при рассмотрении данного дела судебными инстанциями допущены нарушения норм права, которые являются существенными, непреодолимыми и не могут быть устранены без нового рассмотрения дела, в связи с чем находит нужным отменить судебные постановления и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное и разрешить возникший спор в зависимости от установленных обстоятельств и в соответствии с требованиями закона.
Руководствуясь статьями 390.14 - 390.16 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации
определила:
решение Северского районного суда Краснодарского края от 11 апреля 2023 г., апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 10 августа 2023 г., определение судебной коллегии по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 19 декабря 2023 г. отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.