ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 24 января 2023 г. N 305-ЭС22-20663
Резолютивная часть определения объявлена 17.01.2023.
Полный текст определения изготовлен 24.01.2023.
Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации в составе председательствующего Грачевой И.Л., судей Поповой Г.Г. и Хатыповой Р.А.,
при участии представителей общества с ограниченной ответственностью "ТехЭнерго" Агаповой Н.В. (доверенность от 10.01.2023), акционерного общества "Дом.РФ" Коробовой Н.Н. (доверенность от 23.05.2022 N 2158),
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ТехЭнерго" (г. Тюмень) на постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 11.03.2022 и постановление Арбитражного суда Московского округа от 28.07.2022 по делу N А40-137895/2021,
установила:
Акционерное общество "Дом.РФ" (далее - общество "Дом.РФ") обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к обществу с ограниченной ответственностью "ТехЭнерго" (далее - общество "ТехЭнерго") о взыскании 453 001 руб. 69 коп. платы за фактическое пользование земельными участками, в том числе 336 945 руб. 80 коп. за период с 1 по 4 квартал 2020 года в размере арендной платы по договору аренды от 09.07.2013 N ДЗ-59, 116 055 руб. 89 коп. за период с 3 квартала 2019 года по 1 квартал 2020 года в размере арендной платы по договору аренды от 23.07.2013 N ДЗ-78.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено акционерное общество "СибСтройСервис" (далее - общество "СибСтройСервис").
Арбитражный суд города Москвы решением от 17.12.2021 в иске отказал.
Девятый арбитражный апелляционный суд постановлением от 11.03.2022, оставленным без изменения постановлением Арбитражного суда Московского округа от 28.07.2022, отменил решение и удовлетворил иск.
В кассационной жалобе, поданной в Верховный Суд Российской Федерации, общество "ТехЭнерго", ссылаясь на нарушение судами апелляционной и кассационной инстанций норм материального и процессуального права, просит пересмотреть в кассационном порядке постановления судов апелляционной и кассационной инстанций.
Определением от 26.12.2022 судьи Верховного Суда Российской Федерации Грачевой И.Л. жалоба общества "ТехЭнерго" вместе с делом передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.
В отзыве на кассационную жалобу общество "Дом.РФ" просит оставить постановления судов апелляционной и кассационной инстанций без изменения, считая их законными и обоснованными.
В судебном заседании представитель общества "ТехЭнерго" поддержал доводы кассационной жалобы, а представитель общества "Дом.РФ" - доводы, приведенные в отзыве на жалобу.
Общество "СибСтройСервис", извещенное надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, своего представителя в суд не направило, что в соответствии со статьей 291.10 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не является препятствием для рассмотрения дела в его отсутствие.
Согласно части 1 статьи 291.11 АПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных актов в порядке кассационного производства в Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации являются существенные нарушения норм материального права и (или) норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод, законных интересов в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, а также защита охраняемых законом публичных интересов.
Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Грачевой И.Л., выслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации пришла к выводу о том, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене.
Как следует из материалов истребованного дела и установлено судами, Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства (далее - Фонд РЖС, арендодатель) и общество с ограниченной ответственностью "Уралметаллургремонт-4" (арендатор) по результатам аукционов заключили следующие договоры аренды земельных участков, расположенных в городе Тюмени, для их комплексного освоения в целях жилищного строительства:
- договор от 09.07.2013 N ДЗ-59 аренды земельных участков общей площадью 154 118 кв. м с кадастровыми номерами 72:23:0427001:9846, 72:23:0427001:9844 на срок до 09.07.2023 (с учетом дополнительных соглашений);
- договор от 23.07.2013 N ДЗ-78 аренды земельных участков общей площадью 82 557 кв. м с кадастровыми номерами 72:23:0427001:9843, 72:23:0427001:9848, 72:23:0427001:9847 на срок до 23.07.2019 (с учетом дополнительных соглашений).
По условиям данных договоров арендатор принял на себя обязательство по комплексному освоению земельных участков в соответствии с видами их разрешенного использования, включающими подготовку проекта планировки территории, проекта межевания территории в границах участков, а также строительство объектов недвижимости - жилого, вспомогательного (инженерная инфраструктура), социального назначения, подлежащих передаче в муниципальную (или государственную) либо в частную собственность.
Арендная плата определена в соответствии с аукционной документацией и условиями статьи 4 договоров.
В дальнейшем права и обязанности арендодателя по данным договорам перешли к обществу "Дом.РФ" (как агенту Российской Федерации), а права и обязанности арендатора - к обществу "СибСтройСервис".
В ходе комплексного освоения арендованные земельные участки были разделены на несколько участков для возведения различных объектов недвижимости, предусмотренных проектами планировки и межевания территории.
В результате раздела в том числе образованы земельный участок площадью 1501 кв. м с кадастровым номером 72:23:0427001:10630 и земельный участок площадью 612 кв. м с кадастровым номером 72:23:0427001:23349 для размещения объектов инженерно-технического обеспечения зданий, сооружений, допустимых к размещению в соответствии с требованиями санитарного законодательства Российской Федерации.
На участке с кадастровым номером 72:23:0427001:23349 построен объект инфраструктуры - газовая котельная с кадастровым номером 72:23:0427001:17113, введенная в эксплуатацию в 2017 году, собственником которой 13.04.2018 стало общество "ТехЭнерго".
На участке с кадастровым номером 72:23:0427001:10630 построен объект инфраструктуры - газовая котельная с кадастровым номером 72:23:0427001:22492, введенная в эксплуатацию в 2019 году, собственником которой 09.01.2020 также стало общество "ТехЭнерго".
Согласно выпискам из Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) на указанные участки зарегистрировано право собственности Российской Федерации: 28.10.2018 - на участок с кадастровым номером 72:23:0427001:10630; 29.08.2019 - на участок с кадастровым номером 72:23:0427001:23349.
На основании решений Правительственной комиссии по развитию жилищного строительства и оценке эффективности использования земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации (протоколы от 30.12.2019 N 5 и от 30.09.2020 N 5), агентские полномочия общества "Дом.РФ" в отношении указанных федеральных земельных участков прекращены. Участки переданы Федеральному агентству по управлению государственным имуществом (далее - Росимущество) по актам от 12.02.2020 (участок с кадастровым номером 72:23:0427001:23349) и от 10.11.2020 (участок с кадастровым номером 72:23:0427001:10630).
Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тюменской области, Ханты-Мансийском автономном округе - Югре, Ямало-Ненецком автономном округе (далее - Управление Росимущества) заключило с обществом "ТехЭнерго" договор от 09.08.2021 N 2211/з аренды земельного участка с кадастровым номером 72:23:0427001:23349 и договор от 09.08.2021 N 2212/з аренды земельного участка с кадастровым номером 72:23:0427001:10630 на 49 лет в целях эксплуатации газовых котельных.
В договорах указано, что арендатор должен оплатить пользование участками за периоды, предшествовавшие заключению этих договоров (за период с 09.01.2020 по 13.07.2021 по договору N 2212/з и за период с 29.08.2019 по 15.07.2021 по договору N 2211/з), в размере арендной платы, подлежащей определению в соответствии с Правилами определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 (далее - Правила N 582), и приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 23.04.2013 N 217 "Об утверждении ставки арендной платы в отношении земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации и предоставленных (занятых) для размещения трубопроводов и иных объектов, используемых в сфере тепло-, водоснабжения, водоотведения и очистки сточных вод" (далее - Приказ N 217), в сумме 9456 руб. 48 коп. по первому договору и в сумме 4789 руб. 89 коп. по второму договору.
Общество "Дом.РФ" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском, ссылаясь на то, что к обществу "ТехЭнерго" с момента регистрации права собственности на спорные котельные перешли права и обязанности арендатора по договорам от 09.07.2013 N ДЗ-59 и от 23.07.2013 N ДЗ-78 аренды участков в целях их комплексного освоения, однако ответчик не оплатил истцу пользование спорными земельными участками за период до их передачи Росимуществу. Плату за пользование истец рассчитал в размере арендной платы, установленной договорами аренды 2013 года, то есть исходя из рыночной стоимости права аренды участков в целях их комплексного освоения, поскольку эти договоры были заключены на аукционе.
В отзыве на иск общество "ТехЭнерго" сослалось на следующее: после приобретения в собственность газовых котельных оно многократно пыталось оформить право аренды на земельные участки, занятые котельными, направляя соответствующие уведомления как в адрес истца, так и в адрес Росимущества и Управления Росимущества, но данные лица сообщали об отсутствии у них прав на заключение такого договора; договоры аренды были заключены с Управлением Росимущества только 09.08.2021; по условиям этих договоров общество "ТехЭнерго" обязалось оплатить фактическое пользование спорными земельными участками за период до заключения договоров; при этом общество "Дом.РФ", утратившее полномочия арендодателя в отношении спорных участков, испрашивает арендную плату за тот же период; поскольку на федеральных земельных участках расположены введенные в эксплуатацию газовые котельные, переданные ответчику в собственность, то есть в отношении этих участков комплексное освоение завершено, арендная плата (плата за пользование участками) подлежит определению в соответствии с Правилами N 582 и Приказом N 217, а не в размере, установленном в договорах о комплексном освоении земельных участков.
Суд первой инстанции, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, руководствуясь статьями 309, 310, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), Правилами N 582, Приказом N 217, пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных обществом "Дом.РФ" требований, согласившись с доводами ответчика.
Суд апелляционной инстанции, сославшись на статьи 271, 552 Гражданского кодекса, статьи 35, 36, 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс), Федеральный закон от 24.07.2008 N 161-ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства" (далее - Закон N 161-ФЗ), посчитал выводы суда первой инстанции ошибочными, отменил решение от 17.12.2021, указав, что с момента перехода к обществу "ТехЭнерго" права собственности на котельные оно приобрело права и обязанности арендатора публичных земельных участков, на котором расположены эти объекты, поэтому обязано вносить плату за пользование спорными сформированными земельными участками в размере арендной платы, определенной в соответствии с условиями договоров аренды 2013 года, заключенных по результатам аукциона.
Суд кассационной инстанции согласился с выводами суда апелляционной инстанции.
Судебная коллегия считает, что суды апелляционной и кассационной инстанций при рассмотрении настоящего спора неправильно применили нормы материального права и не учли следующего.
Договоры N ДЗ-59 и ДЗ-78 аренды земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства заключены в июле 2013 года в соответствии с действовавшей в данный период статьей 30.2 Земельного кодекса и Законом N 161-ФЗ, согласно статьям 4, 12 - 14 которого в редакции, действовавшей на дату заключения этих договоров, Фонд РЖС был наделен правом на предоставление в аренду земельных участков в целях комплексного освоения и жилищного строительства, переданных ему в качестве имущественного взноса Российской Федерации на основании соответствующих решений межведомственного коллегиального органа.
Закон N 161-ФЗ принят в целях формирования рынка доступного жилья и иного развития территорий и регулирует отношения, возникающие между Фондом РЖС, органами государственной власти, органами местного самоуправления, физическими и юридическими лицами.
В соответствии с Федеральным законом от 23.06.2016 N 221-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О содействии развитию жилищного строительства" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 221-ФЗ) права и обязанности Фонда РЖС по решению задач и осуществлению функций, предусмотренных Законом N 161-ФЗ, права и обязанности по договорам (контрактам, соглашениям), заключенным Фондом РЖС, перешли к определенному Федеральным законом от 13.07.2015 N 225-ФЗ "О содействии развитию и повышению эффективности управления в жилищной сфере и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" единому институту развития в жилищной сфере (далее - единый институт развития), акционерному обществу, учрежденному Российской Федерацией (в настоящее время - общество "Дом.РФ", все акции которого находятся в собственности Российской Федерации). При этом заключение дополнительных соглашений к указанным договорам (контрактам, соглашениям) не требуется.
Согласно внесенным названными Законами изменениям единый институт развития для достижения целей, определенных Законом N 161-ФЗ, стал исполнять функции агента Российской Федерации в отношении имущества и сделок, указанных в части 1 статьи 12.2 данного Закона.
В силу приведенных норм к обществу "Дом.РФ" перешли права и обязанности арендодателя по договорам аренды N ДЗ-59 и ДЗ-78, заключенным в 2013 году.
При замене понятия "института развития жилищного строительства" (Фонд РЖС) на понятие "единый институт развития в жилищной сфере деятельности" не изменились предусмотренные статьей 3 Закона N 161-ФЗ основные задачи данного института, которыми среди прочих являются: содействие развитию жилищного строительства (включая строительство жилья экономического класса, наемных домов), с использованием механизмов, предусмотренных Законом N 161-ФЗ; содействие комплексному освоению территории; содействие обеспечению земельных участков, предоставленных для жилищного или иного строительства, объектами инженерной, социальной и транспортной инфраструктур.
Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" были изменены нормы земельного законодательства, регулирующие порядок предоставления публичных земель в аренду, в том числе для их комплексного освоения. Вместе с тем пунктом 14 статьи 34 данного Закона предусмотрено, что отношения, связанные с реализацией положений заключенных до дня вступления в силу этого Закона договоров аренды земельных участков, предоставленных для комплексного освоения в целях жилищного строительства, и договоров аренды земельных участков, образованных из таких земельных участков, регулируются Земельным кодексом в редакции, действовавшей до 01.03.2015.
Статьей 30.2 Земельного кодекса, действовавшей до 01.03.2015, определен перечень мероприятий, которые подлежат выполнению арендатором в процессе комплексного освоения земельного участка в целях жилищного строительства, а именно: подготовка документации по планировке территории; выполнение работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры; осуществление жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования.
По смыслу статьи 30.2 Земельного кодекса, статьи 3 Закона N 161-ФЗ целью аренды земельных участков для их комплексного освоения является строительство жилых объектов и объектов инженерной инфраструктуры. Особенностью данных договоров является то, что при достижении указанных целей и исполнения сторонами обязательств (завершения строительства, ввода объектов в эксплуатацию и регистрации на них права собственности определенных договорами лиц) правоотношения по этим договорам как в отношении исходных земельных участков, так и участков, которые образованы в процессе межевания и раздела исходных участков для возведения конкретных объектов недвижимости, прекращаются в силу статьи 408 Гражданского кодекса надлежащим исполнением.
Кроме того, частью 3 статьи 12.2 Закона N 161-ФЗ установлено, что единый институт развития осуществляет права и исполняет обязанности по договорам, заключенным им в соответствии с данным Федеральным законом в отношении земельных участков единого института развития, в том числе земельных участков, образованных из этих земельных участков, иных объектов недвижимого имущества единого института развития, другого имущества единого института развития, иным заключенным в соответствии с данным Федеральным законом договорам, соглашениям до полного исполнения сторонами обязательств по таким договорам, соглашениям либо до расторжения таких договоров, соглашений по основаниям, предусмотренным законодательством Российской Федерации.
Пунктом 10.2 договоров аренды N ДЗ-59 и ДЗ-78 также предусмотрено, что договоры действуют до полного исполнения сторонами обязательств, возложенных на них договором. Об исполнении обязательств по договору арендатор письменно уведомляет арендодателя с приложением документов, перечисленных в пункте 6.2.23 договоров и подтверждающих окончание жилищного и иного строительства на образованных участках.
Как установлено судами, на двух спорных участках, образованных из исходных участков в соответствии с проектами межевания территории, подготовленными застройщиком и утвержденными в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, возведены объекты инфраструктуры - газовые котельные, строительство которых было запланировано в целях обеспечения теплоснабжения многоквартирных домов, о чем арендодателю было известно.
Поскольку на указанные объекты зарегистрировано право собственности ответчика, в силу приведенных норм обязательства, предусмотренные договорами аренды N ДЗ-59 и ДЗ-78, в отношении земельных участков, сформированных для эксплуатации этих объектов, прекратились. На данное обстоятельство указывал и истец - общество "Дом.РФ" в письменных пояснениях, представленных в суд первой инстанции.
При прекращении обязательств по указанным договорам аренды комплексного освоения в отношении спорных земельных участков к новому собственнику расположенных на них объектов недвижимости не могут перейти права и обязанности арендатора - застройщика, в том числе в части внесения арендной платы в размере, предусмотренном договорами в соответствии с протоколами аукционов на период осуществления комплексного освоения в целях жилищного строительства.
В части 3 статьи 16.4 Закона N 161-ФЗ указано, что граждане, юридические лица, имеющие в собственности объекты индивидуального жилищного строительства, иные объекты недвижимого имущества, расположенные на земельных участках единого института развития, земельных участках, государственная собственность на которые не разграничена, приобретают права на эти земельные участки в соответствии со статьей 39.20 Земельного кодекса, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 1.1 части 5 статьи 16.1, статьей 16.5 данного Федерального закона.
В силу пункта 1 статьи 39.20 Земельного кодекса исключительное право (то есть без торгов) на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
Согласно пункту 1 статьи 39.7 Земельного кодекса размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации. Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в федеральной собственности, подлежащие предоставлению в аренду без торгов, устанавливается Правительством Российской Федерации (пункт 3 статьи 39.7 данного Кодекса).
Нормативным правовым актом, устанавливающим размер арендной платы за земельные участки, находящиеся в федеральной собственности, являются Правила N 582, согласно пункту 5 которых плата за пользование федеральными земельными участками, используемыми для размещения объектов, используемых в сфере теплоснабжения, устанавливается и не может превышать размер, определенный Приказом N 217.
Таким образом, неверен вывод судов апелляционной и кассационной инстанций о том, что ответчик в силу пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса и пункта 2 статьи 271 Гражданского кодекса осуществляет фактическое пользование земельными участками на условиях договоров аренды 2013 года и обязан вносить плату за пользование в размере арендной платы, предусмотренной этими договорами.
Пунктами 10 и 11 части 1 статьи 12.2 Закона N 161-ФЗ предусмотрено, что единый институт развития вправе совершать сделки по продаже земельных участков единого института развития, на которых расположены объекты инфраструктуры, находящиеся в частной собственности и не подлежащие передаче в государственную или муниципальную собственность; по продаже земельных участков единого института развития, на которых расположены находящиеся в собственности граждан или юридических лиц объекты индивидуального жилищного строительства и иные объекты недвижимого имущества (за исключением многоквартирных домов), данным гражданам и юридическим лицам.
В Законе N 161-ФЗ отсутствуют положения о том, что единый институт развития вправе заключать договоры аренды федеральных земельных участков с лицами, которые являются собственниками указанных объектов.
Представитель общества "Дом.РФ" в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам подтвердил отсутствие у данного общества такого права и пояснил, что заключать договоры аренды федеральных участков по правилам статьи 39.20 Земельного кодекса с собственниками расположенных на таких участках объектов обладает Российская Федерация в лице уполномоченных органов.
После принятия Правительственной комиссией по развитию жилищного строительства и оценке эффективности использования земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации решений, оформленных протоколами от 30.12.2019 N 5 и от 30.09.2020 N 5, о передаче Росимуществу спорных земельных участков общество "Дом.РФ" утратило статус агента Российской Федерации в отношении этих участков, полномочия по предоставлению участков в аренду перешло к Росимуществу в лице территориального управления.
Управление Росимущества заключило 09.08.2021 договоры аренды спорных участков с обществом "ТехЭнерго", предусмотрев обязательство последнего оплатить пользование участками за периоды, предшествовавшие заключению этих договоров: за период с 09.01.2020 по 13.07.2021 по договору N 2212/з и за период с 29.08.2019 по 15.07.2021 по договору N 2211/з.
Суд первой инстанции сделал правильные выводы о том, что к ответчику не перешли обязательства по оплате пользования спорными участками в размере, установленном договорами 2013 года, и о необходимости рассчитывать плату за пользование участками в период, указанный в иске, в размере, определенном Правилами N 582 и Приказом N 217. Однако при этом суд первой инстанции не учел, что спорные участки были переданы Росимуществу на основании протоколов от 30.12.2019 N 5 и от 30.09.2020 N 5 по актам от 12.02.2020 и от 10.11.2020, и не установил, кто вправе получать плату за пользование участками единого института развития до передачи их Росимуществу в порядке, предусмотренном Законом N 161-ФЗ.
Кроме того, общество "Дом.РФ" заявило требование о взыскании платы за период, часть которого не была учтена в договорах аренды N 2211/з и 2212/з, заключенных Управлением Росимущества и обществом "ТехЭнерго".
Принимая во внимание изложенное, Судебная коллегия считает, что решение суда первой инстанции от 17.12.2021, постановление апелляционного суда от 11.03.2022 и постановление окружного суда от 27.07.2022 приняты с нарушением норм материального и процессуального права, при неполном исследовании обстоятельств, имеющих существенное значение для правильного разрешения спора, поэтому указанные судебные акты на основании части 1 статьи 291.11 АПК РФ подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.
При новом рассмотрении дела суду надлежит учесть изложенное; проверить все доводы сторон; рассмотреть вопрос о необходимости привлечения Управления Росимущества к участию в деле; правильно применив нормы материального и процессуального права, принять законное и обоснованное решение.
Руководствуясь статьями 167, 176, 291.11 - 291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации
определила:
решение Арбитражного суда города Москвы от 17.12.2021, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 11.03.2022 и постановление Арбитражного суда Московского округа от 28.07.2022 по делу N А40-137895/2021 отменить.
Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.
Определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке надзора в Верховный Суд Российской Федерации в трехмесячный срок.
Председательствующий
И.Л.ГРАЧЕВА
Судьи
Г.Г.ПОПОВА
Р.А.ХАТЫПОВА