ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 7 июля 2022 г. по делу N 308-ЭС21-28715
Резолютивная часть определения объявлена 05.07.2022
Полный текст определения изготовлен 07.07.2022.
Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации в составе:
председательствующего судьи Поповой Г.Г.,
судей Борисовой Е.Е., Чучуновой Н.С.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Кунаковым В.В.,
с использованием системы веб-конференции (в режиме онлайн),
при участии представителей индивидуального предпринимателя Азатьяна Самвела Мамиконовича Петрий Н.Г. (по доверенности от 26.05.2022), администрации муниципального образования город Армавир Сокурова Р.В. (по доверенности от 10.06.2022 N 01-13/37/56),
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по кассационной жалобе индивидуального предпринимателя Азатьяна Самвела Мамиконовича на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.07.2021 и постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 20.10.2021 по делу Арбитражного суда Краснодарского края N А32-49829/2017,
установила:
индивидуальный предприниматель Азатьян Самвел Мамиконович (далее - Предприниматель, Азатьян С.М.) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к администрации муниципального образования город Армавир (далее - Администрация) об обязании заключить договор купли-продажи земельного участка площадью 13 638 кв. м с кадастровым номером 23:38:0105002:16, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Армавир, ул. Воровского, 73, относящегося к категории земель населенных пунктов, с разрешенным использованием для размещения производственной базы, по цене 372 071 руб. 92 коп., составляющей 2,5% от кадастровой стоимости земельного участка по состоянию на момент подачи заявления о выкупе.
Арбитражный суд Краснодарского края решением от 24.05.2021 иск удовлетворил.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд постановлением от 08.07.2021, оставленным без изменения постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 20.10.2021, решение от 24.05.2021 отменил, в удовлетворении иска отказал.
Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, Предприниматель обратился с кассационной жалобой в Верховный Суд Российской Федерации, в которой просит отменить постановления арбитражных судов апелляционной и кассационной инстанций, ссылаясь на допущенные судами существенные нарушения норм материального права, повлиявшие на исход дела, и оставить в силе решение суда первой инстанции.
Определением судьи Верховного Суда Российской Федерации Поповой Г.Г. от 25.05.2022 кассационная жалоба Предпринимателя вместе с делом передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.
В судебном заседании представитель Предпринимателя поддержал доводы кассационной жалобы, просил жалобу удовлетворить, отменить постановления Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.07.2021 и Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 20.10.2021, оставить в силе решение Арбитражного суда Краснодарского края от 24.05.2021.
Представитель Администрации в отзыве и в судебном заседании с доводами кассационной жалобы не согласился, считает принятые по делу судебные акты судов апелляционной и кассационной инстанций законными и обоснованными, не подлежащими отмене, просил оставить обжалуемые судебные акты без изменения.
Согласно части 1 статьи 291.11 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) основаниями для отмены или изменения судебных актов в порядке кассационного производства в Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации являются существенные нарушения норм материального права и (или) норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод, законных интересов в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, а также защита охраняемых законом публичных интересов.
Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Поповой Г.Г., выслушав объяснения представителей Предпринимателя и Администрации, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации пришла к выводу, что постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.07.2021 и постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 20.10.2021 подлежат отмене, решение Арбитражного суда Краснодарского края от 24.05.2021 - оставлению в силе.
Как установлено судами и следует из материалов дела, решением Армавирского городского совета народных депутатов Краснодарского края от 14.02.1988 N 45/5 Армавирскому горплодоовощторгу для строительства овощехранилищ емкостью 3 000 т, 1 000 т, 800 т отведен участок площадью 1,53 га по ул. Воровского, д. 39, составлен акт выбора земельного участка, в марте 1988 года утверждено архитектурно-планировочное решение.
На основании протокола от 06.11.1990 N 1 Армавирского агропромышленного объединения Армавирский горплодоовощторг переименован в Армавирское оптово-розничное торговое предприятие (далее - Предприятие).
Актом Управления главного архитектора г. Армавира от 15.08.1993 Предприятию отведен в натуре земельный участок площадью 16 141, 5 кв. м, расположенный в г. Армавире по ул. Воровского, для строительства производственной базы.
На основании данного акта постановлением Администрации от 02.03.1994 N 284 утвержден план границ указанного земельного участка и участок закреплен за Предприятием на праве постоянного (бессрочного) пользования, о чем Комитетом по земельной реформе и земельным ресурсам г. Армавир выдан Государственный акт серии КК-2 N 0213.
Согласно плану приватизации, согласованному с главой Администрации 09.03.1994, утвержденному председателем Комитета по управлению имуществом в г. Армавире (далее - Комитет) 10.03.1994, и зарегистрированному в Департаменте по финансам, бюджету и контролю Краснодарского края 16.03.1994, в состав приватизируемого имущества, расположенного на земельном участке площадью 16141,5 кв. м, входили компрессорный цех площадью застройки 218 кв. м, объемом 1 370 куб. м, степенью готовности 66%; фруктохранилище на 800 т площадью застройки 920 кв. м, объемом 7 200 куб. м, степенью готовности 25%; овощехранилище на 3 000 т площадью застройки 2 050 кв. м, объемом 16 384 куб. м, степенью готовности 22%.
В результате приватизации Предприятия, завершившейся 15.03.1994, было создано акционерное общество открытого типа "АГРО" (правопредшественник открытого акционерного общества "АГРО", далее - Общество).
Справкой от 11.11.1999 N 647/01 Комитет подтвердил, что не завершенные строительством объекты: фруктохранилище на 800 т и овощехранилище на 3 000 т по ул. Воровского, д. 73 входят в состав приватизированного Обществом имущества.
Право собственности Общества на недостроенные объекты компрессорного цеха готовностью 66%, фруктохранилища готовностью 25%, овощехранилища готовностью 22%, расположенных по адресу: Краснодарский край, г. Армавир, ул. Воровского, д. 73, зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРН) 09.08.2000 за N 23-01.37-3.15.2000-4, о чем выдано свидетельство серии КК N 185134.
В связи с продажей Билык В.Ю. компрессорного цеха готовностью 66% по договору купли-продажи от 22.02.2002 и регистрации 26.02.2002 права собственности на данный объект за Билык В.Ю., Общество перерегистрировало право собственности на объекты незавершенного строительства: фруктохранилище степенью готовности 25%, овощехранилище степенью готовности 22%, в результате чего Краснодарским краевым учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним выдано свидетельство о праве собственности от 27.08.2002 серии 23-АА N 699200.
По договору купли-продажи от 03.09.2002 Общество продало Григорьяну В.Х. не завершенные строительством фруктохранилище площадью застройки 920 кв. м готовностью 25%, лит. В и овощехранилище площадью застройки 2 050 кв. м, готовностью 22%, лит. Б, на основании чего 16.10.2002 Учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Краснодарского края в ЕГРН внесены записи о государственной регистрации права собственности Григорьяна В.Х. на данные объекты и выданы свидетельства от 17.10.2002 серии 23-АА N 833529 и N 833530.
Впоследствии Григорьян В.Х. и Азатьян С.М. заключили предварительный договор от 02.11.2004, согласно которому было закреплено намерение Григорьяна В.Х. продать принадлежащие ему на праве собственности объекты (недостроенное овощехранилище площадью застройки 2 050 кв. м, готовностью 22%, лит. Б и фруктохранилище площадью застройки 920 кв. м готовностью 25%, лит. В.) Азатьяну С.М.
Решением Армавирского городского суда от 30.05.2005 по делу N 2-2010/2005 заключенный между указанными лицами предварительный договор купли-продажи от 02.11.2004 признан действительным, за Азатьяном С.М. признано право собственности на недостроенное овощехранилище площадью застройки 2 050 кв. м, готовностью 22%, лит. Б и фруктохранилище площадью застройки 920 кв. м, готовностью 25%, лит. В.
На основании предварительного договора от 02.11.2004 и решения Армавирского городского суда Краснодарского края от 30.05.2005 право собственности на указанные объекты зарегистрировано за Азатьяном С.М. в установленном законом порядке, Главным управлением Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю выданы свидетельства о государственной регистрации права от 25.07.2005 серии 23-АА N 349313 и N 349314.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Краснодарского края от 10.10.2007 по делу N А32-15220/2007-41/394 установлено, что впоследствии Азатьяном С.М. без получения разрешительной документации путем строительства и реконструкции указанных недостроенных объектов было создано новое недвижимое имущество: цех по переработке сельхозпродукции (лит. Б) общей площадью 1 629,5 кв. м и склад (лит. В) общей площадью 1 462,70 кв. м, также Азатьяном С.М. было возведено административное здание (лит. Д) общей площадью 75,7 кв. м.
Данным решением от 10.10.2007 на основании статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) за Азатьяном С.М. признано право собственности на цех по переработке сельхозпродукции (лит. Б) общей площадью 1 629,5 кв. м; склад (лит. В) общей площадью 1 462,70 кв. м; административное здание (лит. Д) общей площадью 75,7 кв. м.
Инвентарные номера не завершенных строительством зданий овощехранилища площадью застройки 2 050 кв. м, готовностью 22%, лит. Б и фруктохранилища площадью застройки 920 кв. м, готовностью 25%, лит. В полностью совпадают с инвентарными номерами цеха по переработке сельхозпродукции, склада и административного здания, что подтверждается технической документацией.
Право собственности истца на объекты недвижимости: цех по переработке сельхозпродукции общей площадью 1 629,5 кв. м, лит. Б; склад общей площадью 1 462,70 кв. м, литер В; административное здание общей площадью 75,7 кв. м, литер Д зарегистрировано в ЕГРН 10.12.2007, о чем Управлением Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю выданы свидетельства серии 23 АД N 467347, 467348, 467349 соответственно.
Постановлением главы Администрации от 17.03.2010 N 987 прекращено право постоянного (бессрочного) пользования Предприятия земельным участком площадью 16 141,5 кв. м по ул. Воровского, 73 и Азатьяну С.М. предоставлен в аренду земельный участок площадью 13 638 кв. м для производственной базы на 49 лет.
Администрацией и Азатьяном С.М. 23.03.2010 заключен договор N 3800006034 аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения общей площадью 13 638 кв. м с кадастровым номером 23:38:1005002:16 для производственной базы на срок до 23.03.2059.
Договор аренды зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю в мае 2010 года.
Предприниматель 07.07.2017 обратился с заявлением в Администрацию о выкупе арендуемого земельного участка в собственность.
Администрация подготовила и подписала проект договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 23:38:0105002:16, указав выкупную стоимость спорного земельного участка в размере 100% его кадастровой стоимости, руководствуясь пунктом 3.1 постановления главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 25.03.2015 N 226 "Об установлении порядка определения цены земельных участков, находящихся в государственной собственности Краснодарского края, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договоров купли-продажи земельных участков без проведения торгов на территории Краснодарского края".
Не согласившись с условиями договора купли-продажи, истец направил в Администрацию протокол разногласий от 22.08.2017, указав цену выкупа земельного участка равной 2,5% кадастровой стоимости такого земельного участка со ссылкой на факт переоформления до 01.07.2012 права постоянного (бессрочного) пользования на испрашиваемый земельный участок.
Администрация письмом от 13.09.2017 N 30-13/А-539 отказала в заключении договора с протоколом разногласий, указав на отсутствие оснований для применения льготного порядка выкупа земельного участка в соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ), поскольку расположенные на испрашиваемом земельном участке объекты недвижимости являются ранее возведенными объектами самовольного строительства, следовательно не являются объектами, которые могли быть отчуждены в процессе приватизации государственных (муниципальных) предприятий.
Полагая выкупную стоимость завышенной, истец обратился с иском по настоящему делу в Арбитражный суд Краснодарского края.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из следующего.
Суд признал, что Обществу (правопреемнику Предприятия) на праве постоянного (бессрочного) пользования предоставлен земельный участок площадью 16 141, 5 кв. м, выдан государственный акт N 0213, что подтверждается материалами дела, в том числе справкой Комитета от 27.09.2001 N 203.
Государственный акт N 0213 у Общества не изымался, право постоянного (бессрочного) пользования не прекращалось.
Как следует из положений пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации (здесь и далее в редакции, действовавшей в период возникновения спорных правоотношений, далее - Земельный кодекс), пункта 2 статьи 271, пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и продавец недвижимости.
При этом, если покупатель недвижимости не относится к субъектам, перечисленным в статье 20 Земельного кодекса, земельный участок ему не может предоставляться на праве постоянного (бессрочного) пользования.
Однако невозможность предоставления такому покупателю участка на основании статьи 20 Земельного кодекса не означает, что право постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок не может перейти к нему в силу закона на основании указанных выше норм при переходе права собственности на находящийся на этом земельном участке объект недвижимости.
Момент возникновения права постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок у покупателя здания, сооружения или иной недвижимости определяется моментом регистрации перехода к нему права собственности на эту недвижимость.
В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Закона N 137-ФЗ до 01.07.2012 допускалась продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, коммерческим организациям, являющимся собственниками расположенных на таких участках зданий, сооружений, при переоформлении ими права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками по устанавливаемой субъектами Российской Федерации цене применительно к рассматриваемой ситуации в пределах 2,5% от кадастровой стоимости участков.
В силу пункта 2 статьи 3 Закона N 137-ФЗ юридическим лицам до 01.07.2012 вменялось в обязанность переоформление права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право их аренды или приобретение таких участков в собственность.
Если переоформление права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды осуществлено в период со дня вступления в силу данного закона до 01.07.2012, то собственники расположенных на земельном участке зданий, сооружений вправе приобрести такой участок в собственность по цене выкупа, устанавливаемой по правилам и в порядке, которые предусмотрены пунктом 1 статьи 2 Закона N 137-ФЗ (пункт 2.2 статьи 3 Закона N 137-ФЗ).
Согласно правовой позиции, сформулированной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 30.03.2015 по делу N 310-КГ14-5503, для приобретения собственником зданий, сооружений расположенного под ними земельного участка по льготной цене, установленной пунктом 1 статьи 2 Закона N 137-ФЗ, достаточно установить факт своевременного (до 01.07.2012) переоформления права постоянного (бессрочного) пользования этим или исходным земельным участком на право аренды.
При таких обстоятельствах, исходя из того, что право аренды истца на земельный участок с кадастровым номером 23:38:0105002:16 возникло в результате переоформления права постоянного (бессрочного) пользования в 2010 году на основании постановления главы Администрации от 17.03.2010 N 987 и договора аренды от 23.03.2010, то есть до 01.07.2012, суд первой инстанции пришел к выводу, что истец имеет право на приобретение спорного земельного участка по льготной цене в размере 2,5% от кадастровой стоимости земельного участка.
В соответствии с пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.
При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
В силу статей 421 и 422 Гражданского кодекса условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам (императивным нормам), установленным законом и иными правовыми актами, действующим в момент его заключения.
Выкупная цена земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, является регулируемой и должна соответствовать нормативным ставкам, действующим на момент заключения договора (статья 424 Гражданского кодекса).
С учетом приведенных правовых норм, цена выкупа земельных участков, находящихся в публичной собственности, должна определяться на основании нормативных правовых актов, действующих на дату заключения договора купли-продажи либо принятия судебного акта о понуждении уполномоченного органа заключить такой договор.
Таким образом, суд первой инстанции пришел к выводу, что требования Предпринимателя об обязании Администрации заключить договор купли-продажи земельного участка подлежат удовлетворению в редакции истца.
С целью определения площади земельного участка необходимого и достаточного для эксплуатации зданий, расположенных в его границах и находящихся в собственности истца, судом по ходатайству последнего определением от 17.05.2018 назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено кадастровому инженеру Картавиной М.П.
Согласно выводам эксперта разделить земельный участок площадью 13 640 кв. м с кадастровым номером 23:38:0105002:16 не представляется возможным, так как расположение производственных зданий, вспомогательных строений, инженерных коммуникаций, погрузочно-разгрузочных и разворотных площадок, охранных зон инженерных коммуникаций на земельном участке при образовании новых участков приведет к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, что приведет к невозможности использования существующих объектов недвижимости по виду использования - переработка сельскохозяйственной продукции.
Определением от 14.09.2018 Арбитражный суд Краснодарского края удовлетворил ходатайство истца о назначении дополнительной экспертизы, поручив ее тому же кадастровому инженеру.
В заключении эксперт пришел к выводу, что для эксплуатации зданий общей площадью застройки 4 103,4 кв. м (без учета площади мощения), права на которые зарегистрированы в ЕГРН, спорный земельный участок с кадастровым номером 23:38:0105002:16 площадью 13 640 кв. м превышает предельные размеры земельного участка, необходимого для эксплуатации расположенных на нем зданий, в соответствии с установленными нормами отвода земель для конкретных видов деятельности, правилами землепользования и застройки, градостроительной проектной документацией, на 5 433,2 кв. м, но произвести раздел данного земельного участка технически невозможно, так как образование новых земельных участков приведет к невозможности использования существующих зданий, строений и сооружений.
Судом, по ходатайству истца определением от 06.10.2020 назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО "Госземкадастрсъемка" - ВИСХАГИ Березову А.К.
В заключении от 23.12.2020 N 31 эксперт пришел к выводу, что площадь земельного участка, минимально необходимая для эксплуатации сооружений, приобретенных Азатьяном С.М. у Григорьяна В.Х. по договору купли-продажи от 02.11.2004, составляет 6 820 кв. м. Площадь земельного участка, минимально необходимая для эксплуатации всех существующих строений и сооружений в границах данного участка составляет 11 690 кв. м.
Эксперт Березов А.К. в судебном заседании был опрошен судом, дал пояснения, указал на неделимость земельного участка с кадастровым номером 23:38:0105002:16 в силу его конфигурации, недоступности и местоположения его границ относительно границ смежных участков.
Также экспертом Березовым А.К., с учетом замечаний сторон, 15.03.2021 представлены пояснения к заключению от 23.12.2020 N 31, согласно которым общая площадь участка, необходимая для многоэтажных складов (фруктохранилище и овощехранилище) в стадии реконструкции составляет 6,2593 га, одноэтажных - 13,3398 га, что значительно превышает площадь земельного участка с кадастровым номером 23:38:0105002:16 - 13 640 кв. м.
По смыслу пункта 1 статьи 2 и пункта 2.2 статьи 3 Закона N 137-ФЗ с 01.07.2012 право на выкуп земельных участков, в отношении которых до 01.07.2012 переоформлено право постоянного (бессрочного) пользования на право аренды (участков, образованных из названных участков), по льготной цене имеют лица, являющиеся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если эти объекты были отчуждены из государственной или муниципальной собственности, в том числе в случае, если до указанной даты на таких участках возведены или реконструированы здания, строения и сооружения, а также возведены вместо разрушенных или снесенных и ранее отчужденных из государственной или муниципальной собственности зданий, строений, сооружений.
С учетом изложенного, правом на приобретение в собственность земельного участка по льготной цене обладает собственник расположенных на таком участке зданий, сооружений, являющийся арендатором этого участка по договору аренды этого или исходного земельного участка, заключенному в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования на него.
Следовательно, истец имеет право на приобретение спорного земельного участка по льготной цене в размере 2,5% от кадастровой стоимости земельного участка, поскольку истец переоформил право постоянного (бессрочного) пользования до 01.07.2012 и до указанной даты возведены (реконструированы) здания, ранее отчужденные из государственной собственности, участок является неделимым и необходим для использования объектов недвижимости, расположенных на нем.
Отменяя решение суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции исходил из того, что принадлежащие Предпринимателю на праве собственности и расположенные на спорном земельном участке здания не отчуждались из государственной (муниципальной) собственности, не возводились (не реконструировались) вместо (из) снесенных (разрушенных) и ранее отчужденных из государственной (муниципальной) собственности зданий.
Право собственности на все расположенные объекты недвижимости у истца возникло на основании решения Арбитражного суда Краснодарского края от 10.10.2007 по делу N А32-15220/2007-41/394, как на объекты самовольного строительства в порядке статьи 222 Гражданского кодекса.
Таким образом, по мнению суда апелляционной инстанции, возведенные истцом объекты ввиду их строительства на земельном участке, не отведенном для этих целей, без получения на строительство необходимых разрешений являются самовольными постройками.
В силу части 3 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" собственники объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, обязаны либо взять в аренду, либо приобрести у государства или муниципального образования указанные земельные участки, если иное не предусмотрено федеральным законом.
В рассматриваемом случае вновь построенные Азатьяном С.М. цех по переработке сельхозпродукции (Лит. Б) общей площадью 1 629,5 кв. м, склад (Лит. В) общей площадью 1 462,70 кв. м и административное здание (Лит. Д) общей площадью 75,7 кв. м являются самовольными постройками.
На основании изложенного суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что данное обстоятельство препятствует признанию Предпринимателя субъектом права на выкуп земельного участка по льготной цене (2,5% от его кадастровой стоимости).
Исходя из того, что Предприниматель не выражал согласие на выкуп земельного участка по цене, предложенной Администрацией (100% его кадастровой стоимости), апелляционный суд отказал в удовлетворении иска.
Суд округа выводы суда апелляционной инстанции поддержал, дополнительно указав следующее.
Легализация нежилых зданий как самовольных построек в судебном порядке не могла быть квалифицирована как возведение (реконструкция) нежилых зданий вместо разрушенных (снесенных) и ранее отчужденных из муниципальной собственности объектов незавершенного строительства в смысле пункта 1 статьи 2 и пункта 2.2 статьи 3 Закона N 137-ФЗ. Под терминами возведение (реконструкция) подразумевается законное возведение (реконструкция) объектов недвижимости (на предоставленном в установленном порядке для этих целей земельном участке, разрешенное использование которого допускает строительство данных объектов, с получением необходимых согласований и разрешений, с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил).
Расположенные на спорном земельном участке нежилые здания не отчуждались из муниципальной собственности в составе приватизируемого имущества Предприятия, на законных основаниях не возводились (не реконструировались) вместо снесенных (разрушенных) ранее приватизированных зданий. Легализация в судебном порядке самовольных построек такую законность не обеспечила. Предприниматель не доказал наличие нормативно установленных обстоятельств, которые могли бы обусловить его право на льготное приобретение земельного участка по цене, составляющей 2,5% от его кадастровой стоимости.
Между тем суды апелляционной и кассационной инстанций не учли следующее.
Оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, руководствуясь пунктом 1 статьи 35, статьей 20, пунктом 2 статьи 271, пунктом 3 статьи 552 Гражданского кодекса, пунктом 1 статьи 2, пунктом 2 статьи 3 Закона N 137-ФЗ, суд первой инстанции сделал вывод о том, что к истцу перешло право постоянного (бессрочного) пользования спорным земельным участком, которое он переоформил на право аренды до 01.07.2012. Данный вывод соответствует установленным судом обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, судом апелляционной инстанции не опровергнут, является обоснованным.
Определяя цену земельного участка по договору купли-продажи, заключаемому с собственником объекта недвижимости, стороны должны руководствоваться Законом N 137-ФЗ, содержащим императивную норму о конкретных условиях определения стоимости земельного участка (пункт 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства").
Согласно пункту 1 статьи 2 Закона N 137-ФЗ до 01.07.2012 осуществляется продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в том числе, коммерческим организациям и индивидуальным предпринимателям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если эти здания, строения, сооружения были отчуждены из государственной или муниципальной собственности, в том числе в случае, если на таких земельных участках возведены или реконструированы здания, строения, сооружения; коммерческим организациям и индивидуальным предпринимателям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если эти здания, строения, сооружения были возведены на таких земельных участках вместо разрушенных или снесенных и ранее отчужденных из государственной или муниципальной собственности зданий, строений, сооружений;
При приобретении указанными лицами таких земельных участков их цена устанавливается субъектами Российской Федерации в пределах: двадцати процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в городах с численностью населения свыше 3 миллионов человек; двух с половиной процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в иной местности.
Пунктом 2.2 статьи 3 Закона N 137-ФЗ, в редакции Федерального закона от 18.07.2011 N 214-ФЗ, предусмотрено, что с 01.07.2012 собственники зданий, строений, сооружений приобретают в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки по цене, установленной по правилам и в порядке, которые предусмотрены пунктом 1 статьи 2 данного Федерального закона, в случаях, если: в период со дня вступления в силу данного Федерального закона до 01.07.2012 в отношении таких земельных участков осуществлено переоформление права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды; либо такие земельные участки образованы из земельных участков, указанных в абзаце третьем данного пункта (в период со дня вступления в силу настоящего федерального закона до 01.07.2012 в отношении таких земельных участков осуществлено переоформление права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды).
В определении Верховного Суда Российской Федерации от 30.03.2015 по делу N 310-КГ14-5503 сформулирована правовая позиция о том, что исходя из положений пункта 2.2 статьи 3 Закона N 137-ФЗ с 01.07.2012 право на приобретение земельного участка по льготной цене предоставлено не только первым собственникам приватизированных зданий, строений, сооружений, но и всем последующим.
Данный вывод также содержится в пункте 9 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2016), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.10.2016.
При этом для приобретения собственником такого объекта недвижимости земельного участка по льготной цене, установленной пунктом 1 статьи 2 Закона N 137-ФЗ достаточно установить факт своевременного (до 01.07.2012) переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды.
Суды апелляционной и кассационной инстанций полагают, что приобретение Азатьяном С.М. ранее приватизированных из государственной собственности объектов незавершенного строительства, впоследствии достроенных (реконструированных) истцом, который приобрел право собственности на них путем признания данного права в порядке статьи 222 Гражданского кодекса, не является основанием для выкупа земельного участка по льготной цене в соответствии с положениями пункта 1 статьи 2 и пункта 2.2 статьи 3 Закона N 137-ФЗ, части 3 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества".
С данным выводом Судебная коллегия согласиться не может на основании следующего.
Из положений статьи 222 Гражданского кодекса, как в редакции Федерального закона от 30.06.2006 N 93-ФЗ, действовавшей на дату признания права собственности на самовольные постройки за истцом, так и в последующих редакциях, следует, что законодатель установил для недобросовестного застройщика санкции в виде непризнания права собственности на самовольную постройку; непризнания самой самовольной постройки законным объектом недвижимости, исключение ее из гражданского оборота; сноса постройки или обращения ее в собственность обладателя вещного права на земельный участок, на котором она возведена, с компенсацией застройщику лишь расходов на ее возведение.
Так Конституционный Суд Российской Федерации в Постановлении от 11.11.2021 N 48-П "По делу о проверке конституционности положений пункта 6 части четвертой статьи 392 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 32 Федерального закона "О газоснабжении в Российской Федерации" в связи с жалобой гражданина Ю.В. Тихонова", обращаясь к вопросу о правовой природе обязанности по сносу самовольной постройки подчеркивал, что эта обязанность представляет собой санкцию за правонарушение, которое может состоять в нарушении норм, регулирующих предоставление земельного участка и его застройку, которая применима лишь при наличии вины застройщика.
Согласно пункту 3 статьи 222 Гражданского кодекса признание права собственности на самовольную постройку допускается лишь при наличии установленных в ней оснований.
Легализуя постройку, суд оценивает степень вины застройщика и безопасность постройки, а также решает вопрос о том, можно ли считать такую постройку безопасным зданием, строением, сооружением и ввести ее в гражданский оборот.
Помимо собственно признания права собственности на постройку такая легализация исключает применение приведенных выше санкций, предусмотренных статьей 222 Гражданского кодекса: постройка более не считается самовольной; является полноценным объектом гражданских прав; не подлежит сносу по тем основаниям самовольности, которые были предметом рассмотрения при ее легализации, поскольку объект уже введен в гражданский оборот.
Отказ собственнику легализованной в судебном порядке самовольной постройки в реализации предоставляемых государством льгот на выкуп земельного участка на том основании, что постройка изначально была самовольной, означает введение еще одной санкции, которая законом не предусмотрена.
Такой отказ в льготе противоречит принципу соразмерности ответственности допущенному нарушению, не учитывает вину застройщика, которая уже была оценена судом, признавшим право на постройку. Кроме того, отказ в признании легализованной судом самовольной постройки зданием, строением, сооружением, в отношении которого собственник вправе реализовать все права, по существу означает пересмотр обоснованности такого судебного решения.
В случае отказа в предоставлении льготной цены выкупа собственникам легализованных в установленном порядке самовольно возведенных объектов такая норма, как исключение из общего правила, должна быть прямо предусмотрена законом и это не может выводиться путем расширительного или ограничительного толкования.
Признание права собственности на самовольную постройку является основанием возникновения права собственности по решению суда (пункт 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").
После вступления в силу и исполнения решения суда о признании права собственности на самовольную постройку для гражданского оборота в целом и для решения вопроса о возможности приватизации земельного участка под таким объектом в частности, основание возникновения права на недвижимость правового значения не имеет.
Собственник соответствующего здания, сооружения имеет исключительное право на приобретение земельного участка под ним (статья 39.20 Земельного кодекса).
Пункт 1 статьи 2, пункт 2.2 статьи 3 Закона N 137-ФЗ не содержат указания на то, что предусмотренный ими порядок не применим к зданиям, строениям, сооружениям, на которые распространялся ранее режим самовольной постройки и которые были легализованы в судебном порядке.
Прямого ограничения (исключения) для применения льготной цены выкупа публичного земельного участка только на том основании, что право на объект приобретено в силу признания его судом на основании статьи 222 Гражданского кодекса действующее законодательство не содержит. А следовательно, и оснований для отказа в их применении лишь на этом основании не имеется.
Правовое значение для применения цены выкупа земельного участка имеет также определение площади земельного участка, занятого и необходимого для эксплуатации объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, в отношении которого истцом осуществлено переоформление права постоянного (бессрочного) пользования.
Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, в том числе заключения судебных экспертиз, дополнительной экспертизы, пояснений эксперта Березова А.К., суд первой инстанции сделал вывод о том, что испрашиваемый истцом земельный участок с кадастровым номером 23:38:0105002:16 с учетом вида разрешенного использования для переработки сельскохозяйственной продукции, площадей расположенных на нем зданий, вспомогательных сооружений, инженерных коммуникаций, погрузочно-разгрузочных и разворотных площадок, в силу его конфигурации, местоположения границ относительно границ смежных участков является неделимым; площадь участка 13 640 кв. м занята зданиями, сооружениями, принадлежащими на праве собственности истцу и необходима для их использования.
Данный вывод соответствует установленным судом обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, судом апелляционной инстанции не опровергнут, является обоснованным.
Принимая во внимание изложенное, Судебная коллегия считает, что при рассмотрении дела суды апелляционной и кассационной инстанций допустили неправильное толкование и применение статьи 222 Гражданского кодекса, пункта 1 статьи 2 и пункта 2.2 статьи 3 Закона N 137-ФЗ, части 3 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", которые повлияли на исход дела, поэтому обжалуемые судебные акты на основании части 1 статьи 291.11 АПК РФ подлежат отмене, а решение суда первой инстанции - оставлению в силе.
Руководствуясь статьями 176, 291.11 - 291.15 АПК РФ, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации
определила:
постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.07.2021 и постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 20.10.2021 по делу Арбитражного суда Краснодарского края N А32-49829/2017 отменить.
Решение Арбитражного суда Краснодарского края от 24.05.2021 оставить в силе.
Настоящее определение вступает в законную силу со дня его вынесения и может быть обжаловано в порядке надзора в Верховный Суд Российской Федерации в трехмесячный срок.
Председательствующий судья
Г.Г.ПОПОВА
Судья
Е.Е.БОРИСОВА
Судья
Н.С.ЧУЧУНОВА