ОТКРЫТОЕ АКЦИОНЕРНОЕ ОБЩЕСТВО "РОССИЙСКИЕ ЖЕЛЕЗНЫЕ ДОРОГИ"
РАСПОРЯЖЕНИЕ
от 14 декабря 2015 г. N 2931р
ОБ ОПТИМИЗАЦИИ ПРОЦЕДУР ПРИ ПЕРЕДАЧЕ В АРЕНДУ
НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА ОАО "РЖД"
Во исполнение принятых решений о необходимости оптимизации процедур при передаче в аренду недвижимого имущества ОАО "РЖД", в целях ускорения процесса подготовки к заключению договоров аренды недвижимого имущества ОАО "РЖД" посредством проведения торгов:
1. Установить, что начальная цена торгов при передаче в аренду объектов (их частей) недвижимого имущества (далее - первоначальная арендная плата) для целей организации офиса, торговой деятельности, общественного питания, бытовых услуг, производственной и складской деятельности может быть определена без отчета об оценке на основании регламента, утвержденного настоящим распоряжением.
2. Утвердить прилагаемый регламент установления первоначальной арендной платы.
3. Первоначальная арендная плата устанавливается не ниже уровня, рассчитанного в соответствии с указанным регламентом. Расчет первоначальной арендной платы осуществляется службой (отделом, сектором) управления имуществом соответствующего филиала ОАО "РЖД" (в отношении имущества Центральной дирекции инфраструктуры - службой управления имуществом соответствующей железной дороги, в границах которой находятся подразделения дирекции инфраструктуры) и утверждается начальником службы (отдела, сектора) управления имуществом данного филиала.
Применение указанного регламента для целей определения первоначальной арендной платы возможно только при наличии в штате службы управления имуществом соответствующего филиала ОАО "РЖД" сотрудника, имеющего образование в области оценки.
4. Установить, что положения настоящего распоряжения не распространяются на следующие случаи:
1) заключение договоров аренды с инвестиционными условиями;
2) заключение договоров аренды, связанных с прекращением выполнения отдельных видов работ (операций) с использованием трудовых и иных ресурсов филиала ОАО "РЖД" (в том числе при аутсорсинге, сокращении и/или переводе штата работников);
3) заключение договоров аренды земельных участков;
4) передача в аренду на торгах объектов, расположенных в населенных пунктах с числом жителей менее 200 тыс. человек, для целей организации офиса.
5. Начальникам железных дорог в двухнедельный срок с даты настоящего распоряжения утвердить и предоставить в департамент управления имуществом перечень источников информации для поисков - при применении регламента установления первоначальной арендной платы - аналогов объектов недвижимого имущества, передаваемых в аренду в границах полигонов соответствующих железных дорог.
6. Департаменту управления имуществом в двухнедельный срок с даты получения информации согласно п. 5 настоящего распоряжения обобщить и направить на сеть общий перечень источников информации в разрезе полигонов железных дорог.
7. Установить, что при определении первоначальной ставки арендной платы без использования отчетов об оценке в случаях, установленных настоящим распоряжением, в договор аренды включается запрет на передачу объектов недвижимости в субаренду.
8. Установить, что по решению руководителя филиала ОАО "РЖД" или уполномоченного им лица первоначальная арендная плата может быть установлена на основании отчета об оценке, выполненного оценочной организацией, аккредитованной ОАО "РЖД".
9. Установить, что действие настоящего распоряжения распространяется на сделки, совершаемые с даты подписания настоящего распоряжения.
В отношении решений о сделках, принятых до указанной даты, применяется порядок определения первоначальной цены торгов, действовавший на дату принятия решения. В случае признания по таким решениям торгов несостоявшимися первоначальная цена последующих торгов может быть определена в соответствии с настоящим распоряжением.
В случае если отчет об оценке первоначальной арендной платы уже был заказан либо были начаты конкурсные процедуры по выбору оценщика до даты вступления в силу настоящего распоряжения, первоначальная арендная плата может определяться на основании отчета об оценке.
10. Установить, что в целях пополнения базы статистической информации и уточнения методов определения ставок арендной платы департамент управления имуществом вправе определять и устанавливать дополнительные параметры, занесение которых в Систему управления имущественным комплексом является обязательным для всех филиалов ОАО "РЖД" при подготовке сделок по передаче в аренду недвижимого имущества на основании данного распоряжения.
11. Контроль за исполнением настоящего распоряжения возложить на начальников соответствующих филиалов ОАО "РЖД" (в отношении сделок с имуществом Центральной дирекции инфраструктуры - на начальников соответствующей железной дороги, в границах которой находятся подразделения дирекции инфраструктуры).
Старший вице-президент
ОАО "РЖД"
С.МАЛЬЦЕВ
Утвержден
распоряжением ОАО "РЖД"
от 14 декабря 2015 г. N 2931р
РЕГЛАМЕНТ
УСТАНОВЛЕНИЯ НАЧАЛЬНОЙ ЦЕНЫ ТОРГОВ ПРИ ПЕРЕДАЧЕ
В АРЕНДУ ОБЪЕКТОВ (ИХ ЧАСТЕЙ) НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА
Настоящий регламент содержит последовательность действий филиалов ОАО "РЖД" для установления начальной цены торгов (далее - арендная плата) при передаче в аренду объектов недвижимого имущества (далее - Объект), решение по которым находится в рамках компетенции филиалов.
Для целей установления арендной платы Объекта (части Объекта) требуется:
1. Идентифицировать следующие характеристики Объекта:
1.1. Функциональное назначение
- производственно-складское;
- торговля/общепит/бытовые услуги;
- административно-офисное.
1.2. Наличие отопления (для производственно-складского назначения)
- отапливаемое;
- неотапливаемое.
| Аналоги Объект | Отапливаемое | Неотапливаемое |
| Отапливаемое | 1 | 1,3 |
| Неотапливаемое | 0,77 | 1 |
1.3. Проходимость (интенсивность потребительского потока) (для назначения торговля/общепит/бытовые услуги):
- высокая;
- низкая.
1.4. Транспортная доступность (для административно-офисного назначения):
- хорошая;
- плохая.
1.5. Состояние. При наличии отдельных недочетов (старые окна в помещении с хорошим ремонтом и т.д.) объекту присваивается характеристика состояния, соответствующая общему состоянию объекта.
| Хорошее | Здание (помещение), не требующее ремонта (отделка качественными материалами) (недавно сделан ремонт). Возможны мелкие неявные повреждения отделки (местные истертости, волосяные трещины) |
| Удовлетворительное | Здание (помещение), требующее косметического ремонта (явно видна обшарпанность отделки, трещины, отслоение штукатурки, следы протечек, истертость и повреждения покрытий полов, дверей и дверных коробок и т.д.) |
| Неудовлетворительное | Здание (помещение), требующее капитального ремонта (отсутствует отделка; коммуникации, окна, двери отсутствуют или требуют замены), непригодно к использованию |
1.5.1. Корректировка на состояние для производственно-складского назначения:
| Аналоги Объект | Хорошее | Удовлетворительное |
| Хорошее | 1,31 | |
| Удовлетворительное | 0,76 | 1 |
| Неудовлетворительное | X | 0,85 |
1.5.2. Корректировка на состояние для назначения торговля/общепит/бытовые услуги:
| Аналоги Объект | Хорошее | Удовлетворительное |
| Хорошее | 1 | 1,17 |
| Удовлетворительное | 0,89 | 1 |
| Неудовлетворительное | X | 0,75 |
1.5.3. Корректировка на состояние для административно-офисного назначения:
| Аналоги Объект | Хорошее | Удовлетворительное |
| Хорошее | 1 | 1,12 |
| Удовлетворительное | 0,89 | 1 |
| Неудовлетворительное | X | 0,75 |
1.5.4. Применение двух последовательных корректировок "на состояние" не допускается.
1.6. Корректировка на площадь.
1.6.1. Корректировка на площадь для производственно-складского назначения:
| Площадь аналогов, кв. м Площадь Объекта, кв. м | До 200 | От 201 до 1000 | От 1001 до 2500 | Более 2500 |
| До 200 | 1 | 1,1 | 1,15 | 1,2 |
| От 201 до 1000 | 0,91 | 1 | 1,05 | 1,1 |
| От 1001 до 2500 | 0,87 | 0,96 | 1 | 1,04 |
| Более 2500 | 0,83 | 0,91 | 0,96 | 1 |
1.6.2. Корректировка на площадь для назначения торговля/общепит/бытовые услуги:
| Площадь аналогов, кв. м Площадь Объекта, кв. м | До 50 | От 51 до 250 | От 251 до 1000 | Более 1001 |
| До 50 | 1 | 1,06 | 1,18 | 1,2 |
| От 51 до 250 | 0,94 | 1 | 1,1 | 1,02 |
| От 251 до 1000 | 0,85 | 0,91 | 1 | 1,02 |
| Более 1001 | 0,83 | 0,89 | 0,98 | 1 |
1.6.3. Корректировка на площадь для административно-офисного назначения:
| Площадь аналогов, кв. м Площадь Объекта, кв. м | До 50 | От 51 до 250 | От 251 до 1000 | Более 1001 |
| До 50 | 1 | 1,04 | 1,1 | 1,19 |
| От 51 до 250 | 0,96 | 1 | 1,05 | 1,14 |
| От 251 до 1000 | 0,91 | 0,95 | 1 | 1,09 |
| Более 1001 | 0,84 | 0,88 | 0,92 | 1 |
1.7. Корректировка на этаж расположения (для административно-офисного назначения):
| Аналоги Объект | Цоколь | 1 этаж | 2 этаж и выше |
| Цоколь | 1 | 0,8 | 0,9 |
| 1 этаж | 1,25 | 1,12 | |
| 2 этаж и выше | 1,11 | 0,89 | 1 |
1.8. Корректировка на железнодорожную ветку (для производственно-складского назначения):
| Аналоги Объект | Железнодорожная ветка есть | Железнодорожной ветки нет |
| Железнодорожная ветка есть | 1 | 1,16 |
| Железнодорожной ветки нет | 0,86 | 1 |
1.9. Местоположение:
- населенный пункт с численностью жителей до 10 тыс. чел. (поселок, село);
- населенный пункт с численностью жителей от 10 тыс. до 100 тыс. чел. (небольшой город);
- населенный пункт от 100 тыс. до 1 млн. чел. (областной центр, крупный город);
- населенный пункт более 1 млн. чел. (крупный областной центр).
2. Для целей поиска аналогов помещений в аренду разрешается использовать базу СУИК (действующие договоры с актуальными ставками аренды), специализированные печатные издания (например "Из рук в руки"), специализированные сайты сети Интернет, популярные в данном регионе (например: повсеместно - avito.ru, в г. Москва - cian.ru, в г. Самара - volga-info.ru, Екатеринбург - el.ru). При использовании базы СУИК в обязательном порядке проводится также поиск аналогов на рынке.
Для Объектов, расположенных в населенных пунктах с численностью жителей до 10 тыс. чел., в соответствующих источниках требуется найти не менее 3 (трех) аналогов (сделок/предложений) по передаче в аренду объектов недвижимости, сопоставимых с Объектом по признакам, указанным в п. 1.2.
Для Объектов, расположенных в населенных пунктах с численностью жителей от 10 тыс. чел., в соответствующих источниках требуется найти не менее 5 (пяти) аналогов (сделок/предложений) по передаче в аренду объектов недвижимости, сопоставимых с Объектом по признакам, указанным в п. 1.2.
Используемые в расчетах предложения аналогов должны быть актуальными на дату расчета арендной платы Объекта.
3. Заполнить расчетный лист (в соответствии с разработанными формами) путем внесения в соответствующие ячейки характеристик Объекта и аналогов, а также необходимых корректировок и простановки читаемых идентифицирующих знаков.
3.1. Требуется определить функциональное назначение объекта. Аналоги должны полностью совпадать с Объектом по функциональному назначению (торговля - торговля, офис - офис и т.д.).
3.2. Для производственно-складского назначения аналоги должны находиться на возможно меньшем расстоянии от Объекта.
3.3. Для назначения торговля/общепит/бытовые услуги необходимо определить проходимость Объекта (расположение относительно потребительского потока), сформированного местами массового скопления людей (железнодорожные платформы, железнодорожные вокзалы, автовокзалы, станции метро, остановки общественного транспорта, торговые центры, пешеходные зоны и т.д.). При определении арендной платы для назначения торговля/общепит/бытовые услуги аналоги и Объект должны быть сопоставимы по проходимости (потребительскому потоку).
3.4. Для объектов административно-офисного назначения необходимо определить транспортную доступность Объекта (удобство доступа к Объекту - асфальтированные подъездные пути и тротуары, расположение вблизи транспортных магистралей, пешеходных зон). При определении арендной платы административно-офисного назначения аналоги и Объект должны быть сопоставимы по транспортной доступности (удобству доступа).
3.5. Для объектов административно-офисного назначения проводится анализ возможности парковки автотранспортных средств. При определении арендной ставки Объекта подобранные аналоги должны соответствовать Объекту по критерию наличие/отсутствие возможности парковки автотранспортных средств.
3.6. При определении арендной ставки Объекта требуется подобрать аналоги с идентичной структурой арендной ставки по эксплуатационным и коммунальным расходам: в арендной ставке всех используемых в расчетах аналогов должны быть включены либо не включены эксплуатационные и коммунальные расходы. Если в арендную ставку аналогов эксплуатационные и коммунальные расходы включены, то из итоговой арендной ставки Объекта необходимо вычесть фактические эксплуатационные и коммунальные расходы Объекта.
3.7. В случае отсутствия достаточного количества аналогов в населенном пункте расположения Объекта допустимо использовать аналоги из других населенных пунктов. Населенные пункты, в которых расположены объекты-аналоги, должны находиться в одной группе по численности жителей с населенным пунктом, в котором расположен Объект.
Если найденные на рынке аналоги отличаются от Объекта по характеристикам "наличие/отсутствие отопления", "состояние", "площадь" и т.д., следует внести в удельные показатели арендной платы аналогов корректировки, указанные в расчетном листе и настоящем регламенте.
3.8. В случае наличия у Объекта дополнительных характеристик, оказывающих существенное влияние на ставку арендной платы, возможно скорректировать ставку арендной платы в пределах 5% в сторону уменьшения либо без ограничения в сторону увеличения с обязательным письменным обоснованием сделанной корректировки.
3.9. Читаемые копии объявлений об аренде объектов-аналогов (в том числе экранные копии сети Интернет) необходимо распечатать и сохранять с расчетным листом.
3.10. Расчетный лист дополняется картой взаимного расположения Объекта и аналогов, использованных в расчетах.
3.11. Первоначальная цена торгов удельной величины арендной платы приравнивается к медиане значений (числового ряда) удельных величин арендных плат найденных аналогов.
Рассчитанная арендная плата Объекта может быть использована для целей совершения сделки в течение 6 месяцев с даты утверждения расчета.