Письмо Росреестра от 29.08.2022 N 14-7398-ТГ/22 "О направлении ответов на вопросы методического характера в сфере государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав"

N п/п

Наименование территориального органа Росреестра

Реквизиты направленного ТО письма

Вопрос территориального органа Росреестра

Ответ Центрального аппарата Росреестра

1.

Управление Росреестра по Нижегородской области

от 30.06.2022 N 10-11943-НК/22@

О необходимости согласования строительства объекта капитального строительства, расположенного в охранной зоне трубопровода, с соответствующей организацией

В соответствии с пунктом 6 статьи 105 ЗК < 1 > охранная зона трубопроводов (газопроводов, нефтепроводов и нефтепродуктопроводов, аммиакопроводов) является ЗОУИТ < 2 > .

Пределы правовой экспертизы, осуществляемой органом регистрации прав в отношении документов, представленных для осуществления учетно-регистрационных действий объекта капитального строительства, введенного в эксплуатацию, определены статьей 40 (в том числе его частями 13 - 15) Закона N 218-ФЗ < 3 > и не предусматривают проверку соответствия параметров объекта недвижимости ограничениям, установленным в границах ЗОУИТ.

В соответствии с частью 21 статьи 26 Закона N 342-ФЗ < 4 > до дня установления зоны минимальных расстояний до магистральных или промышленных трубопроводов (газопроводов, нефтепроводов и нефтепродуктопроводов, аммиакопроводов) в соответствии со статьей 106 ЗК (в редакции Закона N 342-ФЗ) и с утвержденным Правительством Российской Федерации положением о такой зоне строительство, реконструкция зданий, сооружений в границах минимальных расстояний до указанных трубопроводов допускаются только по согласованию с организацией - собственником системы газоснабжения, собственником нефтепровода, собственником нефтепродуктопровода, собственником аммиакопровода или уполномоченной ими организацией.

При этом в силу пункта 2 части 11 статьи 51, пункта 1 части 7 статьи 51.1, пункта 5 части 6, пункта 4 части 19 статьи 55 ГрК < 5 > проверка допустимости размещения объекта капитального строительства в соответствии с ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации, осуществляется при выдаче разрешения на строительство, разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию, рассмотрении уведомления о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома, уведомления об окончании строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома уполномоченными органами.

Таким образом, по нашему мнению, в целях осуществления учетно-регистрационных действий в отношении расположенных в охранной зоне газопровода объектов недвижимости, строительство которых осуществлено на основании разрешения на строительство, разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, а также уведомления о соответствии построенных или реконструированных объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома требованиям законодательства о градостроительной деятельности, не требуется предоставление информации о предусмотренном частью 21 статьи 26 Закона N 342-ФЗ согласовании строительства соответствующего объекта с организацией - собственником системы газоснабжения, собственником нефтепровода, собственником нефтепродуктопровода, собственником аммиакопровода или уполномоченной ими организацией.

Вместе с тем согласно части 12 статьи 70 Закона N 218-ФЗ до 01.03.2031 допускается осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на жилой или садовый дом, созданный на земельном участке, предназначенном для ведения гражданами садоводства, для индивидуального жилищного строительства или для ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством своей деятельности, и соответствующий параметрам объекта индивидуального жилищного строительства, указанным в пункте 39 статьи 1 ГрК, на основании только технического плана и правоустанавливающего документа на земельный участок, если в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН) не зарегистрировано право заявителя на земельный участок, на котором расположен указанный объект недвижимости (наличие уведомления о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома, уведомления об окончании строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома не требуется).

Пределы правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав в случае, предусмотренном частью 12 статьи 70 Закона N 218-ФЗ, определены частями 13 и 14 статьи 70 Закона N 218-ФЗ и включают в том числе проверку указанных документов на предмет соответствия ограничениям, установленным в ЗОУИТ, сведения о которых внесены в ЕГРН и (или) сведения о которых содержатся в документе, устанавливающем или удостоверяющем право на земельный участок, в границах которого расположено соответствующее здание.

Положения части 33 статьи 26 Закона N 342-ФЗ не применяются в отношении ЗОУИТ газопроводов и магистральных трубопроводов, поскольку ЗОУИТ указанных объектов устанавливаются в целях, указанных в части 27 статьи 26 Закона N 342-ФЗ.

На основании изложенного, если охранная зона установлена применительно к магистральному или промышленному газопроводу, то, на наш взгляд, для осуществления государственной регистрации в соответствии с частью 12 статьи 70 Закона N 218-ФЗ в отношении жилого или садового дома, расположенного в такой охранной зоне (строительство которого осуществляется без соответствующего уведомления), требуется согласование строительства, реконструкции такого объекта с организацией - собственником системы газоснабжения, собственником нефтепровода, собственником нефтепродуктопровода, собственником аммиакопровода или уполномоченной ими организацией, предусмотренное частью 21 статьи 26 Закона N 342-ФЗ.

Относительно согласования строительства в границах ЗОУИТ газораспределительных сетей отмечаем, что постановление Правительства Российской Федерации от 20.11.2000 N 878 "Об утверждении Правил охраны газораспределительных сетей" не предусматривает согласования строительства объектов капитального строительства в границах таких ЗОУИТ.

2.

Управление Росреестра по Липецкой области

от 30.06.2022 N 01/08-3612

Об исключении из ЕГРН < 6 > сведений о координатах характерных точек границ земельного участка в случае отсутствия документов (в том числе в реестровом деле, ГФД < 7 > ), на основании которых такие сведения были внесены в ЕГРН

Исключение из ЕГРН сведений о координатах характерных точек границ земельных участков, содержащих ошибки, Законом N 218-ФЗ, Порядком ведения ЕГРН < 8 > не предусмотрено (за исключением случаев, связанных с исполнением решений органа судебной власти).

Исправление ошибок, содержащихся в ЕГРН, заключается во внесении в ЕГРН "правильных" сведений (см. также пункты 15, 212 Порядка ведения ЕГРН) в соответствии с документами, свидетельствующими о наличии соответствующих ошибок и содержащими необходимые для их исправления сведения. При этом, если документы, подтверждающие внесение в ЕГРН сведений о местоположении границ земельных участков, отсутствуют, не представляется возможным установить наличие ошибки и квалифицировать такие сведения ЕГРН как ошибочные.

Причиной отсутствия в архивах органа регистрации прав, реестровых делах, ГФД документов, на основании которых сведения были внесены в ЕГРН, на наш взгляд, может быть в том числе следствием утраты таких документов.

В этой связи, если в ЕГРН в отношении ранее учтенных земельных участков содержатся сведения о координатах характерных точек их границ, при этом какая-либо документация, подтверждающая их установление (в том числе документы ГФД, а также иные документы о межевании), в органе регистрации прав отсутствует, то, как представляется, органу регистрации прав в отношении указанных земельных участков следует направить запросы в соответствующие органы исполнительной власти субъекта Российской Федерации, органы местного самоуправления на предмет возможного наличия у них соответствующих документов, содержащих сведения о местоположении границ земельных участков.

При отсутствии у названных органов соответствующих документов, если наличие в ЕГРН сведений о координатах характерных точек границ ранее учтенных земельных участков при отсутствии подтверждающих документов нарушает права третьих лиц, органу регистрации прав, на наш взгляд, следует:

самостоятельно обратиться в суд в целях исправления реестровой ошибки в сведениях ЕГРН об описании местоположения границ земельных участков (если имеет место быть реестровая ошибка);

направить всю имеющуюся информацию в прокуратуру для рассмотрения возможности предъявления прокурором иска в суд или арбитражный суд в интересах лиц, чьи права нарушены наличием в ЕГРН указанных выше сведений.

3.

Управление Росреестра по Калужской области

от 07.07.2022 N 6780-0203-МД/22@

О постановке на государственный кадастровый учет в порядке, предусмотренном частью 5 статьи 70 Закона N 218-ФЗ, помещений (без технического плана

По вопросу применения частей 5, 6 статьи 70 Закона N 218-ФЗ в территориальные органы Росреестра было направлено письмо от 07.07.2022 N 14-5637-АБ/22.

Исходя из буквального толкования норм частей 5, 6 статьи 70 Закона N 218-ФЗ, на основании декларации об объектах недвижимости, в том числе о земельных участках, относящихся к имуществу Вооруженных Сил Российской Федерации и подведомственных Министерству обороны Российской Федерации организаций, имуществу органов федеральной службы безопасности, форма, требования к подготовке которой и состав включаемых в нее сведений утверждены приказом Росреестра от 02.12.2021 N П/0564 (далее - Декларация), без подготовки технического плана могут быть осуществлены учетно-регистрационные действия в отношении зданий и сооружений, отвечающих в совокупности следующим условиям:

относятся к имуществу Вооруженных Сил Российской Федерации и подведомственных Министерству обороны Российской Федерации организаций, имуществу органов федеральной службы безопасности;

не подлежат передаче в собственность субъектов Российской Федерации или муниципальную собственность в соответствии со статьей 2 Закона N 423-ФЗ < 9 > ;

созданы до дня вступления в силу Закона N 122-ФЗ < 10 > .

Для осуществления учетных и (или) регистрационных действий в отношении помещения, отвечающего признакам, указанным в частях 5, 6 статьи 70 Закона N 218-ФЗ, в соответствии с действующим законодательством необходимо представление в орган регистрации прав технического плана, который может быть подготовлен на основании Декларации.

4.

Управление Росреестра по Чувашской Республике

от 05.07.2022 N 03/09257

О применении пункта 41 части 1 статьи 26, части 1 статьи 31 Закона N 218-ФЗ, когда в течение срока приостановления по заявлению одной стороны сделки поступает заявление другой стороны сделки о прекращении регистрационных действий и возврате документов без проведения государственной регистрации

Исходя из совокупного толкования пункта 41 части 1, части 8 статьи 26, части 1 статьи 27, части 1 статьи 30, частей 1, 2 статьи 31 Закона N 218-ФЗ, принимая также во внимание пункт 2 статьи 165 ГК < 11 > (согласно которому если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки; в этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда):

прекращение государственной регистрации прав на основании заявления одной из сторон договора не допускается;

если в период, на который согласно статье 30 Закона N 218-ФЗ регистрационные действия были приостановлены на основании заявления одной из сторон договора, в орган регистрации прав поступило заявление другой стороны договора о прекращении осуществления регистрационных действий, указанные обстоятельства являются основанием для приостановления государственной регистрации прав по причинам, указанным в пункте 41 части 1 статьи 26 Закона 218-ФЗ, на срок, установленный частью 8 статьи 26 Закона N 218-ФЗ;

при этом, на наш взгляд, поступление заявления о прекращении государственной регистрации прав, представленное одной из сторон договора, прерывает течение срока приостановления по основанию, предусмотренному частью 1 статьи 30 Закона N 218-ФЗ.

Дополнительно отмечаем, что данный вопрос будет рассмотрен Управлением нормативно-правового регулирования в сферах регистрации недвижимости, геодезии и картографии в рамках законопроектной деятельности.

5.

Управление Росреестра по Республике Крым и Севастополю

от 07.07.2022 N Исх/01-2004/22@

О возможности выдачи физическими лицами займов (заключения физическими лицами договоров займа), обязательства по которым обеспечены залогом недвижимого имущества

Из доведенных до территориальных органов Росреестра, ФГБУ "ФКП Росреестра", Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым, Управления государственной регистрации права и кадастра Севастополя писем Минфина России от 21.04.2021 N 05-06-05/30407 и Банка России от 15.06.2021 N 015-44-5/5448 по вопросу о возможности выдачи физическими лицами займов (заключения физическими лицами договоров займа), обязательства по которым обеспечены залогом недвижимого имущества в соответствии с Законом N 122-ФЗ, следует, что:

Федеральный закон от 21.12.2013 N 353-ФЗ "О потребительском кредите (займе)" регулирует отношения, связанные с предоставлением потребительских займов в качестве профессиональной деятельности, и не применяется к отношениям, возникающим при предоставлении займа физическим лицом;

законодательством Российской Федерации не установлены ограничения права физического лица предоставлять займы физическим лицам, в том числе обеспеченные ипотекой, если такая деятельность не является предпринимательской (исходя из признаков предпринимательской деятельности, предусмотренных статьей 2 ГК).