ФЕДЕРАЛЬНАЯ СЛУЖБА ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ,
КАДАСТРА И КАРТОГРАФИИ
ПИСЬМО
от 15 декабря 2022 г. N 14-11081-ТГ/22
Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии в связи с поступающими обращениями по вопросу погашения регистрационной записи о залоге права требования, вытекающего из договора участия в долевом строительстве (далее - ДДУ), заключенного с использованием кредитных средств (в том числе по условиям которого денежные средства в счет уплаты цены ДДУ внесены на счет эскроу), при расторжении такого ДДУ предлагает руководствоваться следующим.
Учитывая положения пункта 2 статьи 1, статьи 2, пункта 5 статьи 5, пункта 1 статьи 77.2 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке), при заключении ДДУ с использованием кредитных средств, по общему правилу, одновременно с государственной регистрацией такого ДДУ регистрируется возникающий в силу закона залог права требования участника долевого строительства в пользу кредитной организации, предоставившей кредит на приобретение объекта долевого строительства - предмета ДДУ.
В соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации (далее - ГК):
при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства (пункт 2 статьи 453);
к залогу недвижимого имущества (ипотеке) применяются правила ГК о вещных правах, а в части, не урегулированной указанными правилами и Законом об ипотеке, общие положения о залоге (пункт 4 статьи 334);
залог прекращается в том числе в случаях прекращения договора залога в порядке и по основаниям, которые предусмотрены законом, гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом, предусмотренным пунктом 2 статьи 345 ГК (пункт 1 статьи 352).
Учитывая вышеуказанные положения ГК, пункт 2 статьи 3 Закона об ипотеке, при расторжении ДДУ прекращаются также и возникшие в обеспечение исполнения обязательств по нему ограничения прав, в том числе залог права требования.
При этом полагаем возможным обратить внимание на то, что частью 4 статьи 53 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ) предусмотрено, что если в отношении объекта недвижимого имущества или права на объект недвижимости осуществлена государственная регистрация ипотеки, то государственная регистрация перехода права собственности на такой объект недвижимости или данного права, возникновения, перехода или прекращения иных обременений такого объекта недвижимого имущества или ограничений данного права, внесение изменений в сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН), о таком объекте недвижимого имущества осуществляются при наличии письменного согласия залогодержателя, если иное не установлено федеральным законом или договором об ипотеке.
В соответствии с частью 11 статьи 53 Закона N 218-ФЗ регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Законом об ипотеке, а также по основаниям, предусмотренным Законом N 218-ФЗ.
Исходя из общих правил, регистрационная запись об ипотеке (в том числе залоге права требования, вытекающего из ДДУ, заключенного с использованием кредитных средств и по условиям которого денежные средства в счет уплаты цены ДДУ вносятся на счета эскроу) погашается на основании заявления залогодателя и (или) залогодержателя и (или) законного владельца закладной (в зависимости от ситуации, указанной в пункте 1 статьи 25 Закона об ипотеке), а также по решению суда (арбитражного суда) о прекращении ипотеки.
Учитывая также установленный частью 1 статьи 14 Закона N 218-ФЗ заявительный характер государственной регистрации прав, записи в ЕГРН вносятся в соответствии с Порядком ведения Единого государственного реестра недвижимости, утвержденным Росреестра от 01.06.2021 N П/0241, на основании представленного заявления и необходимых документов.
Орган регистрации прав не вправе самостоятельно по своей инициативе при отсутствии заявлений и необходимых документов вносить в ЕГРН какие-либо записи, например, о погашении регистрационной записи об ипотеке (залоге права требования) в связи с расторжением ДДУ (за исключением случаев, установленных законом, либо если обязанность осуществить внесение соответствующих записей в ЕГРН возложена на орган регистрации прав судом в резолютивной части вступившего в законную силу судебного акта и копия такого акта была направлена судом в орган регистрации прав).
Исходя из изложенного:
внесение в ЕГРН сведений о расторжении ДДУ и при этом сохранение со статусом "актуальная" записи о государственной регистрации залога права требования, зарегистрированного на основании данного ДДУ, не согласуется с действующим законодательством;
действующее законодательство (в том числе Закон N 218-ФЗ, Закон об ипотеке) также не содержит норм о погашении регистрационной записи о залоге права требования, возникшем из ДДУ, на основании согласия залогодержателя при расторжении этого ДДУ;
на наш взгляд, внесение в ЕГРН сведений о расторжении ДДУ и погашение регистрационной записи о залоге права требования, возникшем из этого ДДУ, могут быть осуществлены одновременно на основании заявлений, указанных в части 8 статьи 48 Закона N 218-ФЗ и в пункте 1 статьи 25 Закона об ипотеке, и приложенных к таким заявлениям необходимых документов, предусмотренных указанными федеральными законами.
Руководителям, исполняющим обязанности руководителей территориальных органов Росреестра, Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым, Управления государственной регистрации права и кадастра Севастополя необходимо обеспечить доведение до сведения государственных регистраторов прав соответствующей информации.
Т.А.ГРОМОВА