Письмо Росреестра от 04.04.2024 N 14-3008-ТГ/24 "О направлении ответов на поступившие вопросы методического характера в сфере государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав"

N П/П

Наименование территориального органа Росреестра

Реквизиты направленного ТО письма

Вопрос территориального органа Росреестра

Ответ Центрального аппарата Росреестра

1

Управление Росреестра по Смоленской области

от 07.02.2024 N N 06-02613/24-АЗ

Возможна ли на основании договора купли-продажи государственная регистрация перехода права и права собственности на земельный участок с видом разрешенного использования "для ведения личного подсобного хозяйства", если площадь такого участка превышает установленный (в том числе нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации) максимальный размер?

Принимая во внимание установленные пунктом 2 статьи 209 ГК < 1 > правомочия собственника объекта недвижимости (в том числе земельного участка), а также установленный частью 3 статьи 35 Конституции Российской Федерации, пунктом 6 статьи 8.1 ГК, частью 5 статьи 1 Закона N 218-ФЗ < 2 > принцип оспаривания зарегистрированного права только в судебном порядке, на наш взгляд, государственная регистрация перехода права и права собственности на основании договора купли-продажи земельного участка, указанного в вопросе, возможны при отсутствии иных причин, препятствующих осуществлению регистрационных действий (в том числе при отсутствии в ЕГРН < 3 > записей об ограничениях (обременениях), арестах (запретах), которые могли бы влиять на оборотоспособность данного земельного участка).

2

Управление Росреестра по Республике Башкортостан

от 19.02.2024 N 24-02340/208@

О ЕНК < 4 > (возможности включения в состав ЕНК, представляющего собой несколько нежилых зданий (магазин и хозяйственное строение), индивидуального жилого дома (для временного проживания персонала), понятии "технологическая связь", лице, ее устанавливающем/определяющем, документе, в котором она должна быть описана, о расстоянии между объектами недвижимости в ЕНК).

Учитывая положения статьи 133.1 ГК, ЕНК представляет собой совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически, в том числе линейных объектов (железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие), либо расположенных на одном земельном участке, если в ЕГРН зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как на одну недвижимую вещь.

В соответствии с пунктами 9, 12, 13 части 5 статьи 8 Закона N 218-ФЗ в реестр объектов недвижимости ЕГРН вносятся дополнительные сведения об объекте недвижимого имущества, в том числе сведения о назначении здания ("нежилое", "многоквартирный дом", "жилой дом", "садовый дом" или "гараж"), сооружения, ЕНК.

Государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на ЕНК осуществляется с учетом особенностей, установленных статьей 46 Закона N 218-ФЗ, а также Требованиями к подготовке технического плана < 5 > .

Государственный кадастровый учет и государственная регистрация права собственности на ЕНК осуществляются, в том числе в связи с объединением нескольких указанных в статье 133.1 ГК объектов недвижимости, сведения о которых внесены в ЕГРН и права на которые зарегистрированы в ЕГРН, по заявлению их собственника (часть 1 статьи 46 Закона N 218-ФЗ).

При этом, положения статей 133.1, 141.3 и 141.5 ГК, статьи 46 Закона N 218-ФЗ не предусматривают возможность создания ЕНК посредством объединения исходного ЕНК с иными объектами недвижимости.

По нашему мнению, если назначение объектов недвижимости, предлагаемых для объединения в ЕНК, не является единым (одинаковым), это является основанием для приостановления учетно-регистрационных действий в соответствии с пунктом 35 части 1 статьи 26 Закона N 218-ФЗ, а впоследствии - согласно статье 27 Закона N 218-ФЗ - для отказа в их осуществлении.

Учитывая положения пункта 84 Требований к подготовке технического плана, в технический план ЕНК включается раздел "Заключение кадастрового инженера" с указанием на наличие неразрывной физической или технологической связи между включаемыми в состав ЕНК зданиями, сооружениями и ее содержанием, с указанием на расположение таких объектов на одном земельном участке, либо с указанием того, что объект недвижимости исключается из состава ЕНК в связи с его разрушением и (или) сносом.

Обращаем внимание, что положения пункта 84 Требований к подготовке технического плана не ограничивают кадастровых инженеров в применении тех или иных документов, подтверждающих наличие технологической связи между объектами недвижимости.

На наш взгляд, допускается применение в качестве обоснований наличия такой связи положений проектной документации, исполнительной документации, разрешений на строительство, разрешений на ввод объектов недвижимости в эксплуатацию, строительных норм и правил.

Требованиями действующего законодательства не установлен исчерпывающий механизм подтверждения, установления или определения наличия между объектами недвижимости технологических связей, в том числе возможность определения такой связи посредством расчета расстояния между объектами недвижимости. Например, для промышленных производств, таких как химико-технологические системы, выделяют группы элементов или подсистем, связанных между собой в определенной последовательности, которая называется технологической связью.

При этом наличие технологической связи может быть предусмотрено напрямую требованиями действующего законодательства (см., например, пункты 5 и 9 статьи 2 Федерального закона от 07.12.2011 N 416-ФЗ "О водоснабжении и водоотведении" в отношении водопроводной и канализационной сетей).

С учетом изложенного, представляется, что технологическая связь - это способ соединения отдельных элементов (или подсистем) с помощью технологических потоков с образованием подсистем и систем.

В этой связи полагаем, что объект недвижимости, предназначенный для проживания работников предприятия (магазин), не включен в какую-либо последовательность, обеспечивающую производственный процесс (организацию торговой деятельности), в том числе в связи с тем, что работники, обеспечивающие деятельность предприятия, могут проживать в иных жилых помещениях, и это обстоятельство не приведет к нарушению или невозможности функционирования производственного процесса - торговой деятельности.

3.

Территориальные органы Росреестра

Относится ли заграничный паспорт гражданина Российской Федерации < 6 > к документам, указанным в части 8 статьи 18 Закона N 218-ФЗ?

В соответствии с частью 8 статьи 18 Закона N 218-ФЗ при представлении заявления о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав посредством личного обращения физическое лицо предъявляет документ, удостоверяющий его личность, а представитель физического лица - также нотариально удостоверенную доверенность, подтверждающую его полномочия, если иное не установлено федеральным законом.

Согласно пункту 1 части 13 статьи 18 Закона N 218-ФЗ при получении заявления о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов в форме документов на бумажном носителе МФЦ < 7 > в том числе удостоверяет личность лица, обратившегося за осуществлением государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, или его представителя в порядке, установленном Законом N 210-ФЗ < 8 > .

В соответствии с частью 10 статьи 7 Закона N 210-ФЗ в целях предоставления государственных и муниципальных услуг установление личности заявителя может осуществляться в ходе личного приема посредством предъявления паспорта гражданина Российской Федерации либо иного документа, удостоверяющего личность, в соответствии с законодательством Российской Федерации или посредством идентификации и аутентификации в органах, предоставляющих государственные услуги, органах, предоставляющих муниципальные услуги, МФЦ с использованием информационных технологий, предусмотренных частью 18 статьи 14.1 Федерального закона от 27.07.2006 N 149-ФЗ "Об информации, информационных технологиях и о защите информации".

В соответствии с Указом N 232 < 9 > паспорт гражданина Российской Федерации является основным документом, удостоверяющим личность гражданина Российской Федерации на территории Российской Федерации.

Положениями статьи 7 Федерального закона от 15.08.1996 N 114-ФЗ "О порядке выезда из Российской Федерации и въезда в Российскую Федерацию" установлено, что основными документами, удостоверяющими личность гражданина Российской Федерации, по которым граждане Российской Федерации осуществляют выезд из Российской Федерации и въезд в Российскую Федерацию признаются:

внутрироссийский паспорт (в случаях, установленных международными договорами Российской Федерации);

свидетельство о рождении (для несовершеннолетних граждан Российской Федерации, не достигших возраста 14 лет, в случаях, установленных международными договорами Российской Федерации);

заграничный паспорт гражданина Российской Федерации;

дипломатический паспорт;

служебный паспорт.

На основании положений Указа Президента Российской Федерации от 21.12.1996 N 1752 "Об основных документах, удостоверяющих личность гражданина Российской Федерации за пределами Российской Федерации", а также Указа Президента Российской Федерации от 19.10.2005 N 1222 "Об основных документах, удостоверяющих личность гражданина Российской Федерации за пределами территории Российской Федерации, содержащих электронные носители информации", заграничный паспорт гражданина Российской Федерации является основным документом, удостоверяющим личность гражданина Российской Федерации за пределами территории Российской Федерации.

Учитывая изложенное, паспорт гражданина Российской Федерации является документом, удостоверяющим личность гражданина Российской Федерации на территории Российской Федерации (предъявляется в случае представления документов на государственный кадастровый учет, государственную регистрацию прав заявителем лично), тогда как заграничный паспорт гражданина Российской Федерации является документом, удостоверяющим личность гражданина Российской Федерации на территории иного государства (может быть использован за пределами территории Российской Федерации, в том числе для оформления доверенности в консульском учреждении Российской Федерации).

4.

Территориальные органы Росреестра

О перечне документов, удостоверяющих личность физических лиц, предъявляемых при представлении документов для осуществления учетно-регистрационных действий.

В законодательстве Российской Федерации отсутствует единый кодифицированный перечень документов, удостоверяющих личность.

Соответствующие перечни содержатся в ряде нормативных правовых актов различного уровня (например, Федеральный закон от 25.07.2002 N 115-ФЗ "О правовом положении иностранных граждан в Российской Федерации", Федеральный закон от 19.02.1993 N 4528-1 "О беженцах", Указ N 232, постановление Правительства Российской Федерации от 09.04.2001 N 274 "О предоставлении временного убежища на территории Российской Федерации", постановление Правительства Российской Федерации от 12.02.2003 N 91 "Об удостоверении личности военнослужащего Российской Федерации", приказ Министерства внутренних дел Российской Федерации от 16.11.2020 N 773 "Об утверждении Административного регламента Министерства внутренних дел Российской Федерации по предоставлению государственной услуги по выдаче, замене паспортов гражданина Российской Федерации, удостоверяющих личность гражданина Российской Федерации на территории Российской Федерации").

Перечень документов, удостоверяющих личность физического лица при представлении заявления о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав посредством личного обращения, прилагается.