ПЕНСИОННЫЙ ФОНД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПИСЬМО
от 13 августа 2001 г. N ЮБ-09-27/6616
О КУПЛЕ - ПРОДАЖЕ ОБЪЕКТОВ НЕЗАВЕРШЕННОГО
СТРОИТЕЛЬСТВА
Исполнительная дирекция ПФР в связи с поступающими из региональных отделений запросами о покупке ими объектов незавершенного строительства разъясняет следующее.
При покупке объектов незавершенного строительства прежде всего следует исходить из того, что право собственности у продавца на отчуждаемый объект незавершенного строительства как на недвижимое имущество возникает только с момента государственной регистрации данного объекта в установленном Федеральным законом от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (с изменениями от 5 марта, 12 апреля 2001 г.) порядке, на основании статьи 219 Гражданского кодекса Российской Федерации, связывающей возникновение права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество с моментом его государственной регистрации, до государственной регистрации объект незавершенного строительства не является недвижимостью, а представляет собой лишь известную совокупность строительных материалов и конструкций, в которую вложен также труд строителей. Право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество или передаваемое по договору возникает с момента государственной регистрации этой недвижимости (на основании статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам относятся объекты, прочно связанные с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно).
В пункте 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 февраля 1998 г. N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" определено, что если не завершенные строительством объекты являются предметом действующего договора строительного подряда, то они не могут относиться к недвижимому имуществу. Следовательно, прежде всего отделениям следует выяснять вопрос о том, расторгнут ли договор строительного подряда между заказчиком и подрядчиком, и требовать заключения соглашения о расторжении договора строительного подряда. Соглашение о расторжении договора строительного подряда является гарантией того, что у подрядчика отсутствуют права на указанный объект.
В соответствии со статьей 25 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ заказчик обязан осуществлять государственную регистрацию не завершенных строительством объектов, не являющихся предметом действующего договора строительного подряда, и представлять покупателю свидетельства об их государственной регистрации.
При заключении договора купли - продажи региональные отделения, несмотря на наличие свидетельств о государственной регистрации объектов незавершенного строительства, должны требовать от продавцов представления следующих документов:
решение муниципального образования о земельном отводе под строительство объекта;
разрешение уполномоченного органа власти на строительство на данном участке объекта (в целях исключения возможности самовольной постройки и наступления в связи с этим негативных последствий, установленных статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации);
план объекта незавершенного строительства, составленный и утвержденный БТИ;
проектно - техническая и проектно - сметная документация, а также другие документы, содержащие описание объекта незавершенного строительства.
В связи с изложенным исполнительная дирекция ПФР доводит до сведения региональных отделений, что впредь представленные не в соответствии с вышеуказанными требованиями материалы о купле - продаже объектов незавершенного строительства приниматься исполнительной дирекцией ПФР к рассмотрению не будут.
Заместитель
Исполнительного директора
Ю.И.БОЛЬШЕПАЕВ