ФЕДЕРАЛЬНАЯ СЛУЖБА ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ,
КАДАСТРА И КАРТОГРАФИИ
ПИСЬМО
от 13 сентября 2024 г. N 07-03642/24
Управление по контролю и надзору в сфере саморегулируемых организаций Росреестра направляет письмо и информационное сообщение Службы по защите прав потребителей и обеспечению доступности финансовых услуг Центрального банка Российской Федерации от 16.08.2024 N 59-3-5/39314.
Предлагаем довести до всех арбитражных управляющих указанное информационное сообщение в целях использования содержащихся в нем сведений в рамках процедур банкротства.
Начальник Управления
по контролю и надзору в сфере
саморегулируемых организаций
М.Г.СОКОЛОВА
Приложение
ЦЕНТРАЛЬНЫЙ БАНК РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
СЛУЖБА ПО ЗАЩИТЕ ПРАВ ПОТРЕБИТЕЛЕЙ И ОБЕСПЕЧЕНИЮ
ДОСТУПНОСТИ ФИНАНСОВЫХ УСЛУГ
ПИСЬМО
от 16 августа 2024 г. N 59-3-5/39314
О НЕОБХОДИМОСТИ СОБЛЮДЕНИЯ НОРМЫ П. 5 СТ. 61 102-ФЗ
Служба по защите прав потребителей и обеспечению доступности финансовых услуг < 1 > осуществляет мониторинг исполнения кредиторами положений пункта 5 статьи 61 Закона N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" в редакции от 06.12.2011 < 2 > и применения Информационного письма Банка России от 17.06.2019 N ИН-06-59/50 "О правовых последствиях обращения взыскания на принадлежащий гражданину предмет ипотеки" < 3 > , направленный на восстановление кредиторами прав граждан, в частности, на аннулирование задолженности, возврат платежей, поступивших после оставления кредитором за собой заложенного имущества, и прекращение процедур взыскания.
< 1 > Далее - Служба.
< 2 > Далее - Норма, Закон N 102-ФЗ.
< 3 > Далее - Письмо N ИН-06-59/50.
Согласно Норме, если залогодержатель в порядке, установленном Законом N 102-ФЗ, оставляет за собой предмет ипотеки, которым является принадлежащее залогодателю жилое помещение, а стоимости жилого помещения недостаточно для полного удовлетворения требований залогодержателя, задолженность по обеспеченному ипотекой обязательству считается погашенной и обеспеченное ипотекой обязательство прекращается. Задолженность по обеспеченному ипотекой обязательству считается погашенной, если размер обеспеченного ипотекой обязательства меньше или равен стоимости заложенного имущества, определенной на момент возникновения ипотеки.
В соответствии с частью 3 статьи 2 Федерального закона от 23.06.2014 N 169-ФЗ "О внесении изменений в статьи 31 и 61 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" < 4 > возникшие до 25.07.2014 обеспеченные ипотекой обязательства, по которым на указанную дату не были заключены договоры страхования ответственности заемщика и для исполнения которых залогодержатель после 25.07.2014 оставляет за собой предмет ипотеки, которым является принадлежащее залогодателю жилое помещение, прекращаются в порядке, установленном Нормой, без учета изменений, внесенных Законом N 169-ФЗ.
< 4 > Далее - Закон N 169-ФЗ.
В ряде случаев взыскание задолженности, подлежащей прекращению на основании Нормы, осуществляется кредиторами в рамках процедур банкротства заемщиков, в связи с чем для эффективной реализации мероприятий по восстановлению прав граждан требуется содействие со стороны Росреестра как органа, осуществляющего надзор за деятельностью саморегулируемых организаций < 5 > арбитражных управляющих < 6 > .
< 5 > Далее - СРО.
< 6 > В силу пункта 1 Положения о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии.
С учетом этого просим Росреестр через СРО арбитражных управляющих довести до их членов прилагаемое информационное сообщение в целях использования содержащихся в нем сведений в рамках процедур банкротства.
Будем благодарны за предоставление Росреестром информации о проведенных и/или запланированных мероприятиях письмом в адрес Службы в срок до 16.09.2024. В случае необходимости готовы к коммуникациям в рабочем порядке.
Заместитель руководителя
А.С.КАРЕВА
Приложение
ИНФОРМАЦИОННОЕ СООБЩЕНИЕ
О НЕОБХОДИМОСТИ СОБЛЮДЕНИЯ НОРМЫ П. 5 СТ. 61 102-ФЗ
Согласно пункту 5 статьи 61 Закона N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", в редакции от 06.12.2011 < 1 > , если залогодержатель в порядке, установленном Законом N 102-ФЗ, оставляет за собой предмет ипотеки, которым является принадлежащее залогодателю жилое помещение, а стоимости жилого помещения недостаточно для полного удовлетворения требований залогодержателя, задолженность по обеспеченному ипотекой обязательству считается погашенной и обеспеченное ипотекой обязательство прекращается. Задолженность по обеспеченному ипотекой обязательству считается погашенной, если размер обеспеченного ипотекой обязательства меньше или равен стоимости заложенного имущества, определенной на момент возникновения ипотеки.
< 1 > Далее - Норма, Закон N 102-ФЗ.
В соответствии с частью 3 статьи 2 Федерального закона от 23.06.2014 N 169-ФЗ "О внесении изменений в статьи 31 и 61 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" < 2 > возникшие до 25.07.2014 обеспеченные ипотекой обязательства, по которым на указанную дату не были заключены договоры страхования ответственности заемщика и для исполнения которых залогодержатель после 25.07.2014 оставляет за собой предмет ипотеки, которым является принадлежащее залогодателю жилое помещение, прекращаются в порядке, установленном Нормой, без учета изменений, внесенных Законом N 169-ФЗ.
< 2 > Далее - Закон N 169-ФЗ.
С учетом этого, положения Нормы о прекращении обязательства < 3 > действуют, если обеспеченное ипотекой обязательство возникло до 25.07.2014 < 4 > , размер обеспеченного ипотекой обязательства меньше или равен стоимости заложенного имущества, определенной на момент возникновения ипотеки, на 25.07.2014 по обязательству не был заключен договор страхования ответственности заемщика, и предметом залога является жилое помещение, которое залогодержатель оставил за собой в установленном законом порядке. При наличии этих условий положения Нормы применяются и в процедуре банкротства.
< 3 > Согласно статье 337 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание предмета залога и связанных с обращением взыскания на предмет залога и его реализацией расходов. С учетом этого на основании Нормы полностью прекращается задолженность по кредитному договору (в том числе просроченная), включая начисленные проценты, неустойки, судебные и иные расходы. Данная позиция находит отражение в судебной практике, например, в Постановлении Девятого арбитражного апелляционного суда от 12.03.2024 N 09АП-6682/2024 по делу N А40-98168/2023.
< 4 > В том числе, по договорам, заключенным до 07.03.2012.
В связи с этим важно учитывать, что в подпадающих под Норму ситуациях:
1. В случае, если оставление кредитором за собой заложенного жилого помещения имело место до начала процедуры банкротства, требования по такому обязательству (с учетом его прекращения в полном объеме на основании Нормы) не подлежат включению в реестр требований кредиторов < 5 > .
< 5 > Данная позиция отражена в Постановлении Девятого арбитражного апелляционного суда от 12.03.2024 N 09АП-6682/2024 по делу N А40-98168/2023, Постановлении Десятого арбитражного апелляционного суда от 26.07.2019 по делу N А41-75511/2018.
2. В случае, если оставление кредитором за собой заложенного жилого помещения имело место в рамках процедуры банкротства, требования по такому обязательству (с учетом его прекращения в полном объеме на основании Нормы) не подлежат оставлению в реестре требований кредиторов < 6 > .
< 6 > Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 26.06.2023 N 305-ЭС21-10270(3) по делу N А41-14480/2020.
3. Перечисленные кредитору после оставления предмета ипотеки за собой денежные средства в погашение обязательства, прекращенного в полном объеме на основании Нормы, являются неосновательным обогащением кредиторов и подлежат возврату в конкурсную массу по правилам главы 60 ГК РФ.
Доведение данных позиций до суда соответствует обязанности арбитражного уполномоченного действовать добросовестно и разумно в интересах должника, кредиторов и общества, а также применять меры по защите имущества должника < 7 > .
< 7 > В силу пунктов 2, 4 статьи 20.3 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)".