ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 27 февраля 2026 г. N 305-ЭС25-13562
Судья Верховного Суда Российской Федерации Грачева И.Л., изучив по материалам истребованного дела кассационную жалобу Федерального агентства по управлению государственным имуществом на постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 2 июня 2025 г. и постановление Арбитражного суда Московского округа от 17 сентября 2025 г. по делу N А40-223880/2024,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Арт Проект Исток" (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с заявлением о признании незаконными действий Федерального агентства по управлению государственным имуществом (далее - Росимущество), выразившихся в отказе в предоставлении Обществу в собственность земельного участка с кадастровым номером 66:41:0614066:331, содержащегося в письме от 26 июля 2024 г.; об обязании Росимущества устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено в Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Свердловской области (далее - Управление Росимущества).
Арбитражный суд города Москвы решением от 17 января 2025 г. произвел процессуальную замену Общества на Дачно-строительный потребительский кооператив "Арт Нуво" (далее - Кооператив) и отказал в удовлетворении заявленных требований.
Девятый арбитражный апелляционный суд постановлением от 2 июня 2025 г., оставленным без изменения постановлением Арбитражного суда Московского округа от 17 сентября 2025 г., отменил решение суда первой инстанции, признал оспариваемые действия Росимущества незаконными и обязал Росимущество устранить нарушение прав и законных интересов Кооператива путем предоставления ему земельного участка с кадастровым номером 66:41:0614066:331 на основании подпункта "а" пункта 1 постановления Правительства Российской Федерации от 9 апреля 2022 г. N 629.
В кассационной жалобе, поданной в Верховный Суд Российской Федерации, Росимущество, ссылаясь на нарушение судами апелляционной и кассационной инстанций норм материального и процессуального права, просит пересмотреть в кассационном порядке указанные судебные акты.
Дело 21 ноября 2025 г. истребовано из Арбитражного суда города Москвы.
По смыслу части 1 статьи 291.1, части 7 статьи 291.6, статьи 291.11 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) кассационная жалоба подлежит передаче для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации, если изложенные в ней доводы подтверждают наличие существенных нарушений норм материального права и (или) норм процессуального права, повлиявших на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Изучив материалы дела и приведенные в жалобе доводы, судья Верховного Суда Российской Федерации считает, что имеются основания для передачи кассационной жалобы Росимущества вместе с делом для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.
Как следует из материалов дела и установлено судами, Управление Росимущества (далее - арендодатель) и ЖСК "Звезда" (арендатор) 25 августа 2005 г. заключили договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения площадью 1 390 000 кв. м для осуществления деятельности, связанной с сельскохозяйственным производством, в том числе для жилищного строительства, индивидуального жилищного и иного строительства в границах, указанных в плане границ участка, расположенного в юго-западной части от п. Исток до а/д Екатеринбург - Тюмень.
Впоследствии стороны заключили дополнительное соглашение от 11 июня 2009 г. к договору аренды, в котором указали, что арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельные участки из земель населенных пунктов, в том числе участок площадью 87 434 кв. м с кадастровым номером 66:41:0614066:331, под размещение индивидуальной усадебной жилой застройки.
Срок действия договора аренды установлен до 13 июля 2026 г.
Право аренды указанного участка неоднократно переуступалось. По соглашению от 9 июня 2023 г. право аренды перешло к Обществу, которое 6 июня 2024 г. обратилось с заявлением о предоставлении указанного участка в собственность без проведения торгов для отдыха (рекреации) на основании подпункта "а" пункта 1 постановления Правительства Российской Федерации от 9 апреля 2022 г. N 629 "Об особенностях регулирования земельных отношений в Российской Федерации в 2022 и 2023 годах, а также о случаях установления льготной арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в федеральной собственности, и размере такой платы" (далее - Постановление N 629).
Росимущество письмом от 26 июля 2024 г. отказало Обществу в предоставлении в собственность испрашиваемого земельного участка ввиду отсутствия предусмотренных земельным законодательством и Постановлением N 629 оснований для предоставления этого участка в собственность Общества без торгов.
Общество, полагая, что отказ Росимущества в предоставлении ему в собственность без торгов указанного земельного участка является незаконным, обратилось в арбитражный суд с настоящими требованиями.
В период рассмотрения спора на основании соглашения от 12 декабря 2024 г. права и обязанности арендатора по договору аренды от 25 августа 2005 г. перешли к Кооперативу.
Суд первой инстанции, исследовав и оценив представленные в дело доказательства, руководствуясь статьями 198, 200, 201 АПК РФ, статьей 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс), Постановлением N 629, пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения требований Кооператива, исходя из следующего.
Подпунктом "а" пункта 1 Постановления N 629 допускается наряду со случаями, предусмотренными Земельным кодексом, продажа без проведения торгов земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, и земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, предназначенных для ведения личного подсобного хозяйства, ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд, отдыха (рекреации), производственной деятельности, нужд промышленности и предоставленных в аренду, при условии отсутствия у уполномоченного органа, предусмотренного статьей 39.2 Земельного кодекса, информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка.
Принятие решений о продаже земельных участков в соответствии с подпунктом "а" пункта 1 Постановления N 629 не представляется возможным без учета положений земельного и гражданского законодательств, в соответствии с нормами которых право на приобретение публичных земельных участков имеют те арендаторы, которые на протяжении срока действия договора аренды надлежаще используют без нарушений земельного законодательства земельные участки, предоставленные им в аренду в тех целях, которые указаны в данном постановлении.
Условиями договора аренды от 25 августа 2005 г. (в редакции дополнительного соглашения от 11 июня 2009 г.) предусмотрено, что земельный участок предоставлен в аренду под размещение индивидуальной усадебной жилой застройки.
Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) земельный участок имеет вид разрешенного использования "под размещение индивидуальной усадебной жилой застройки".
Между тем установленный Постановлением N 629 перечень земельных участков, продажа которых допускается в 2022 - 2024 годах без проведения торгов, не предусматривает продажу федерального земельного участка под размещение индивидуальной усадебной жилой застройки.
Само по себе нахождение спорного земельного участка в соответствии с Правилами землепользования и застройки города Екатеринбурга, утвержденными постановлением Администрации Екатеринбурга от 10 июня 2022 г. N 1597 (далее - Правила землепользования и застройки), в границах территориальной зоны Р-3, а также указание в заявлении Общества на цель использования земельного участка "для отдыха (рекреации)", не влечет изменение вида разрешенного использования земельного участка на вид "отдых (рекреация)".
Для применения Постановления N 629 необходимо, чтобы публичный земельный участок был предоставлен и использовался арендатором для тех видов деятельности, которые указаны в этом постановлении.
Хронология арендных правоотношений указывает исключительно на намерение Общества, а затем Кооператива, аффилированного с предыдущими арендаторами земельного участка, получить указанный земельный участок в собственность для последующей перепродажи и обогащения, при том, что арендатор не только не использует земельный участок, но и не вносит арендную плату (сумма долга Общества по арендным платежам за период с 16 июня 2023 г. по 30 сентября 2024 г. составила 165 745,80 руб.).
Управление Росимущества (арендодатель) инициировало судебный процесс о взыскании долга по арендной плате и расторжении договора аренды федерального земельного участка (дело N А60-61180/2024).
Кроме того, решением Арбитражного суда Свердловской области от 4 октября 2024 г. по делу N А60-36673/2023 с предыдущего арендатора земельного участка взыскана задолженность по арендной плате в размере 3 513 195 руб. 05 коп.
При таком положении суд первой инстанции пришел к выводу о том, что Росимущество правомерно отказало Обществу в предоставлении спорного участка в собственность без торгов.
Апелляционный суд посчитал выводы суда первой инстанции ошибочными, сделанными с неправильным применением норм материального и процессуального права, отменил решение суда первой инстанции и удовлетворил заявленные требования.
Апелляционный суд исходил из следующего: действующими Правилами землепользования и застройки испрашиваемый земельный участок отнесен к территориальной зоне Р-3 "зона природных и озелененных территорий", которая в качестве основного вида разрешенного использования земельного участка предусматривает вид "отдых (рекреация)", следовательно, спорный участок можно использовать для отдыха (рекреации) и арендатор вправе приобрести его в данных целях без торгов; несоответствие действующего вида разрешенного использования земельного участка правовому режиму, установленному для него градостроительной документацией, не является препятствием для выкупа данного участка на основании подпункта "а" пункта 1 Постановления N 629; согласно буквальному толкованию подпункта "а" пункта 1 Постановления N 629 продажа без проведения торгов земельного участка допускается только при условии отсутствия у уполномоченного органа информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка; между тем у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства при использовании испрашиваемого земельного участка; таким образом, у Росимущества отсутствовали предусмотренные земельным законодательством основания для отказа Обществу в предоставлении в собственность испрашиваемого земельного участка.
Суд округа согласился с выводами суда апелляционной инстанции.
В кассационной жалобе Росимущество, полагая, что суды апелляционной и кассационной инстанций неправильно применили нормы материального процессуального права, просит отменить постановления судов апелляционной и кассационной инстанций и оставить в силе решение суда первой инстанции.
Заявитель указывает на следующее.
По общим правилам, установленным земельным законодательством, продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 статьи 39.3 Земельного кодекса.
Продажа земельных участков, относящихся к федеральной собственности, без проведения торгов это исключительный порядок, возможный только при наличии безусловно подтвержденных условий, предусмотренных законом.
В данном случае обращение заявителя с требованием о предоставлении земельного участка в собственность без торгов обусловлено реализацией права, предоставленного арендаторам Постановлением N 629.
Подпункт "а" пункта 1 Постановления N 629 устанавливает льготный порядок выкупа земельных участков, предоставленных в аренду для конкретных целей, добросовестными арендаторами и распространяется исключительно на участки с видами разрешенного использования "личное подсобное хозяйство", "садоводство", "огородничество", "отдых (рекреация)", "производственная деятельность".
Между тем спорный федеральный земельный участок не предоставлялся в аренду под виды деятельности, указанные в Постановлении N 629. Вид разрешенного использования спорного участка не соответствует категориям льготной продажи и позволяет осуществлять его продажу без проведения торгов. По актуальным сведениям ЕГРН спорный участок имеет вид разрешенного использования "размещение индивидуальной усадебной жилой застройки".
По мнению подателя жалобы, отнесение с 2022 г. Правилами землепользования и застройки участка к зоне рекреации не дает оснований считать, что по действующему договору аренды участка, предоставленного для иного разрешенного использования, арендатор может требовать продажи ему участка без торгов под вид деятельности, который не предусмотрен договором.
Как считает Росимущество, приведенные обстоятельства свидетельствуют о том, что суды апелляционной и кассационной инстанций неправильно применили положения Постановления N 629 и сделали ошибочный вывод о возможности продажи спорного участка заявителю со ссылкой на данное постановление.
Положения земельного законодательства обязывают собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками земельных участков, использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением (статья 42 Земельного кодекса). Возникновение исключительного права на приобретение земельного участка без проведения торгов зависит от достижения той цели, для которой он предоставлялся лицу.
Росимущество полагает, что право на приобретение земельного участка в льготном порядке предоставлено не любому арендатору участка, а только лицу, которое надлежащим образом использовало предоставленные земли в период аренды в установленных договором целях.
Данный подход обусловлен спецификой земельных правоотношений, при которых публичному собственнику небезразлична личность покупателя земельного участка в связи с тем, что общественный интерес заключается в рациональном и эффективном использовании участка, в отношении которого заключается договор купли-продажи.
По мнению заявителя, суды апелляционной и кассационной инстанций проигнорировали представленные в материалы дела доказательства, подтверждающие ненадлежащее использование арендаторами федерального земельного участка.
Податель жалобы указывает, что спорный земельный участок находится в аренде с 2005 года (более двадцати лет на дату вынесения судебного акта), при этом в материалах дела не имеется доказательств использования арендатором земельного участка под цели, для которых он испрашивался.
Заявитель обращает внимание на то, что в материалы дела представлен акт выездного обследования, составленный уполномоченным органом по результатам осмотра и обследования спорного земельного участка, согласно которому на участке отсутствуют какие-либо объекты капитального строительства, участок не огорожен, строительные работы не ведутся, участок зарос многолетней сорной растительностью.
Несмотря на то, что доказательства использования земельного участка заявителем под цели, для которых он испрашивался, в материалы дела не представлены, суды апелляционной и кассационной инстанций приняли решение об отчуждении земельного участка из федеральной собственности в льготном порядке без торгов.
Кроме того, суды апелляционной и кассационной инстанции не учли, что Кооператив получил право аренды через цепочку переуступок, при этом предыдущие арендаторы неоднократно нарушали условия договора, не вносили арендную плату (которая взыскивается в судебном порядке) и не использовали участок. Переход права аренды не означает автоматического приобретения права на выкуп, если первоначальный арендатор опускал нарушения или не исполнял обязательства по договору.
Податель жалобы полагает, что игнорирование судами указанных обстоятельств, свидетельствующих о недобросовестности арендатора, привело к необоснованному удовлетворению его требования о выкупе без торгов земельного участка.
Росимущество отмечает, что в данном случае приоритет отдан интересам недобросовестного пользователя, вопреки публичным интересам и принципам разумности и справедливости, что является недопустимым. Предоставление земельного участка в собственность арендатору, систематически нарушавшему условия договора аренды, создает условия, нивелирующие значимость договорных обязательств и стимулирующие недобросовестное поведение арендаторов публичных земельных участков.
Приведенные в жалобе Росимущества доводы о существенном нарушении судами апелляционной и кассационной инстанций норм материального и процессуального права, которые повлияли на исход настоящего дела, заслуживают внимания, в связи с чем жалобу с делом следует передать для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.
Учитывая изложенное и руководствуясь статьей 184, пунктом 2 части 7 статьи 291.6, статьей 291.9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судья Верховного Суда Российской Федерации
определил:
жалобу Федерального агентства по управлению государственным имуществом передать для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.
Назначить рассмотрение кассационной жалобы в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации на 18 марта 2026 года на 11 часов 00 минут в помещении суда по адресу: Москва, Поварская улица, дом 15, зал N 3048 (подъезд 5).
Судья Верховного Суда
Российской Федерации
И.Л.ГРАЧЕВА