ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 11 июля 2025 г. N 301-ЭС25-4898
Дело N А43-29068/2023
Судья Верховного Суда Российской Федерации Чучунова Н.С., изучив кассационные жалобы Добруник Марины Владимировны, Администрации города Сарова на постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 25 октября 2024 г. и постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 21 марта 2025 г. по делу N А43-29068/2023 Арбитражного суда Нижегородской области,
установил:
индивидуальный предприниматель Сидорук Олег Альбертович (далее - Предприниматель) обратился в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным решения администрации города Сарова (далее - Администрация), оформленное письмом от 3 июля 2023 г. N Исх-151-02-337124/23.
Требование основано на статьях 7 и 39.1 Земельного кодекса Российской Федерации, 46.1 и 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей до 30.12.2020) и мотивировано незаконным отказом Администрации в принятии решения об изъятии жилых помещений в домах, подлежащих сносу, расположенных на застроенной территории.
Арбитражный суд Нижегородской области решением от 4 апреля 2024 г. удовлетворил заявленное Предпринимателем требование и признал незаконным решение администрации, оформленное письмом от 3 июля 2023 г. N Исх151-02-337124/23, об отказе в принятии решения об изъятии жилых помещений в подлежащих сносу многоквартирных домах, указанных в постановлениях администрации от 13 апреля 2020 г. N 831 и от 26 мая 2020 г. N 1091 о развитии застроенной территории; обязал администрацию устранить допущенные нарушения прав и законных интересов Предпринимателя путем принятия решения об изъятии жилых помещений в подлежащих сносу многоквартирных домах, указанных в постановлениях администрации от 13 апреля 2020 г. N 831 и от 26 мая 2020 г. N 1091 о развитии застроенной территории.
Первый арбитражный апелляционный суд определением от 16 июля 2024 г. на основании статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом наличия безусловного основания для отмены решения, предусмотренного пунктом 4 части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, перешел к рассмотрению дела по правилам первой инстанции.
Апелляционный суд привлек к участию в деле в качестве в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Рубцова Валерия Владимировича, Блажнову Надежду Александровну, Трубкину Веру Петровну, Мамуненко Зинаиду Васильевну, Тетерева Дениса Викторовича, Домашневу Елену Львовну, Забавину Алену Владиславовну, Карпаева Александра Леонидовича, Карпаеву Александру Ивановну, Баранова Виктора Константиновича, Баранову Ольгу Васильевну, Гришину Евгению Артемовну, Лисина Алексея Ивановича, Гришину Светлану Владимировну, Маслову Диану Александровну, Душкину Дарью Евгеньевну, Емельянову Юлию Николаевну, Горохова Евгения Владимировича, Молдованова Евгения Васильевича, Молдованова Андрея Васильевича, Молдованова Василия Федоровича, Сидорову Ларису Юрьевну, Добруника Ивана Ивановича, Добруник Марину Владимировну, Селиверстова Ивана Васильевича, Селиверстову Елену Алексеевну, Краснову Кристину Яковлевну, Лютина Виктора Дмитриевича, Профе Яну Игоревну, Профе Анну Михайловну, Малыгину Алену Андреевну, Нечаеву Веру Александровну, Волгина Романа Валерьевича, Волгина Евгения Валерьевича, Королеву Татьяну Васильевну, Зайцева Анатолия Анатольевича, Короленю Евгению Александровну, Зайцеву Елену Николаевну, Столетову Екатерину Александровну, Миронова Евгения Викторовича, Васинькина Александра Владимировича, Артемичеву Раису Федоровну, Свиягину Антонину Сергеевну, Свиягину Веру Александровну, Сафронову Антонину Николаевну, Коршунова Артема Евгеньевича, Карагодникову Валерию Алексеевну, Малинову Татьяну Николаевну, Петрова Дениса Евгеньевича, Давыдову Елену Викторовну, Белову Ольгу Сергеевну, Жаринову Анастасию Владимировну, Гольдберг Викторию Игоревну, Никитенко Михаила Ивановича, Никитенко Владимира Ивановича, Никитенко Тамару Игоревну, Никитенко Ивана Владимировича, Назимова Константина Ивановича, Авадани Дмитрия Аркадьевича, Козыреву Марину Юрьевну, Левкину Варвару Евгеньевну, Левкина Евгения Викторовича, Левкина Романа Евгеньевича, Левкину Светлану Витальевну, Логинову Маргариту Сергеевну, Баландина Андрея Николаевича, Карлину Ларису Сергеевну, Коптягину Лилию Вячеславовну, Коптягину Анну Васильевну, Коптягину Екатерину Васильевну, Коптягина Василия Михайловича, Семенихину Татьяну Михайловну, Шмакову Наталью Михайловну, Шмакова Виктора Михайловича, Голованову Татьяну Викторовну, Степанову Кристину Юрьевну, Степанову Анну Юрьевну, Соколова Александра Владимировича, Соколову Юлию Юрьевну.
Постановлением Первого арбитражного апелляционного суда от 25 октября 2024 г., оставленным без изменения постановлением Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 21 марта 2025 г., решение от 4 апреля 2024 г. отменено, признано незаконным решение администрации города Сарова, оформленное письмом от 3 июля 2023 г. N Исх151-02-337124/23 об отказе в принятии решения об изъятии жилых помещений в подлежащих сносу многоквартирных домах указанных в постановлениях администрации города Сарова Нижегородской области от 13 апреля 2020 г. N 831 и от 26 мая 2020 г. N 1091 о развитии застроенной территории; суд обязал администрацию города Сарова в срок, не превышающий одного месяца со дня вступления в законную силу настоящего постановления, принять решение об изъятии жилых помещений в подлежащих сносу многоквартирных домах, указанных в постановлениях администрации города Сарова Нижегородской области от 13 апреля 2020 г. N 831 и от 26 мая 2020 г. N 1091 о развитии застроенной территории.
В кассационных жалобах, поданных в Верховный Суд Российской Федерации, заявители просят отменить состоявшиеся по делу судебные акты, ссылаясь на существенное нарушение норм материального и процессуального права.
В обоснование доводов жалоб Добруник М.В. указывает, что Федеральным законом от 30 декабря 2020 г. N 494-ФЗ "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях комплексного развития территорий" (далее - Закон N 494-ФЗ) Градостроительный кодекс Российской Федерации (далее - Градостроительный кодекс) дополнен главой 10, в которой устанавливается единый правовой механизм регулирования комплексного развития территории (цели и виды комплексного развития территории, порядок заключения договоров о комплексном развитии территорий и порядок его осуществления и реализации, порядок изъятия земельных участков и иных объектов недвижимости для государственных и муниципальных нужд в целях комплексного развития территорий).
Согласно пункту 1 части 6 статьи 18 Закона N 494-ФЗ по решению высшего исполнительного органа государственной власти субъект Российской Федерации при реализации договоров о развитии застроенной территории в отношении жилых помещений в многоквартирных домах, не признанных аварийными и подлежащими сносу или реконструкции и включенных в решение о развитии застроенной территории, применяются положения, предусмотренные статьей 32.1 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - Жилищный кодекс), при условии, что общими собраниями собственников помещений указанных многоквартирных домов принято решение, предусмотренное пунктом 4.6 части 2 статьи 44 Жилищного кодекса, о включении многоквартирного дома в границы территории жилой застройки, подлежащей комплексному развитию в соответствии с проектом решения о комплексном развитии такой территории.
В целях реализации Закона N 494-ФЗ Постановлением Правительства Нижегородской области от 13 июля 2021 г. N 601 утверждено Положение о комплексном развитии территорий в Нижегородской области (далее - Положение N 601).
На территории Нижегородской области решение о комплексном развитии территории принимается Правительством Российской Федерации, в том числе по инициативе Правительства Нижегородской области, в установленном Градостроительном кодексом порядке в случае, если территория, подлежащая комплексному развитию, расположена на территории городского округа Нижний Новгород, городского округа города Дзержинск, городского округа города Саров, Богородского муниципального округа, Кстовского муниципального округа Нижегородской области.
В соответствии с пунктом 5 части 4.4 статьи 2 Закона Нижегородской области от 23 декабря 2014 г. N 197-3 "О перераспределении отдельных полномочий между органами местного самоуправления муниципальных образований Нижегородской области и органами государственной власти Нижегородской области (с изменениями от 23 декабря 2023 г. N 182-З) Правительство Нижегородской области осуществляет, в том числе полномочия органов местного самоуправления городского округа Саров, по принятию решений о подготовке документации по планировке территории в границах городского округа города Саров, в том числе по инициативе органов местного самоуправления городского округа город Саров, кроме случаев, указанных в части 1.1 статьи 45 Градостроительного кодекса, а также утверждение документации по планировке территории в границах городского округа город Саров, в той числе подготовленной лицами, указанными в части 1.1 статьи 45 Градостроительного кодекса, за исключением полномочий по организации и проведению общественных обсуждений или публичных слушаний.
Постановлением Правительства Нижегородской области от 30 июня 2022 г. N 484 внесены изменения в Генеральный план города Саров, утвержденный решением Городской Думы города Саров Нижегородской области от 8 сентября 2005 г. N 126/4 Генеральный план не предусматривает снос существующих и строительство новых объектов капитального строительства на территории спорных земельных участков, а также новых объектов коммунальной и социальной инфраструктуры.
Многоквартирные дома по ул. Александровича N 15,17,17А по ул. Победы N 1,3,4 не признаны аварийными и подлежащими сносу. Собственники квартир оплачивают управляющей организации МУП "Центр ЖКХ" ежемесячные взносы в фонд капитального ремонта общего имущества многоквартирного дома (далее - МКД), как это предусмотрено частью 1 статьи 169 Жилищного кодекса.
Согласно правовой позиции, сформулированной в пункте 2 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1(2016), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 13 апреля 2016 г., решение об изъятии земельного участка для государственных (муниципальных) нужд может быть принято только в исключительных случаях для достижения общественно-полезных целей, реализация которых невозможна без вмешательства органов государственной власти и местного самоуправления в частные интересы.
Изъятие земельных участков под указанными многоквартирными домами и находящихся в них квартир произведено не для государственных или муниципальных нужд, а в коммерческих интересах Сидорука А.О.
В обоснование доводов кассационной жалобы Администрация города Сарова указала, что при разрешении споров, связанных с защитой жилищных прав, суды руководствуются принципами неприкосновенности жилища и недопустимости произвольного лишения жилищных прав (статья 25 Конституции Российской Федерации, статьи 1, 3 Жилищного кодекса).
Принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, предусмотренных пунктом 2 статьи 235 Гражданского кодекса, перечень таких оснований сформулирован законодателем исчерпывающим образом.
Частным случаем принудительного изъятии я недвижимого имущества, предусмотренного подпунктом 3.2 пункта 2 статьи 235 Гражданского кодекса, является изъятие у собственника земельного участка в публично-правовых интересах (для государственных или муниципальных нужд).
Согласно части 2 статьи 32 Жилищного кодекса (в редакции, действующей на дату заключения договора) жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд.
Изъятие земельных участков для государственных и муниципальных нужд может осуществляется лишь в исключительных случаях. Основания для изъятия определены статьей 49 Земельного кодекса, а также условия для принятия решения об изъятии, определенных статьей 56.3 Земельного кодекса, в рассматриваемом случае не имеется.
Строительство, реконструкция объектов государственного значения или объектов местного значения на спорной территории, подлежащей развитию, актами государственного планирования, в том числе и Генеральным планом города Сарова, не предусмотрено.
На территории, в отношении которой заключен договор о развитии застроенной территории, многоквартирных домов, признанных аварийными и подлежащим сносу или реконструкции, не имеется.
В соответствии с частью 10 статьи 32 Жилищного кодекса и разъяснениями, приведенными в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 г. N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации", муниципальная нужда заключается, в частности в том, чтобы на территории муниципального образования не было жилого дома, не позволяющего обеспечить безопасность жизни и здоровью граждан.
На территории, в отношении которой принято решение о развитии застроенной территории, таких объектов нет.
Само по себе заключение договора по развитии застроенной территории не является основанием для изъятия земельных участков, поскольку такой договор только регламентирует порядок реализации решения о развитии территории, принятого администрацией, в то время как возможность изъятия земельного участка у собственника обусловлена наличием государственных или муниципальных нужд (пункт 2 Обзора практики Верховного Суда Российской Федерации N 1(2016), утвержденного Президиумом Верховного Совета Российской Федерации 13 апреля 2016 г.).
Под государственными или муниципальными нуждами при изъятии земельных участков понимаются потребности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования, связанными с обстоятельствами, установленными соответственно федеральными законами или законами субъектов Российской Федерации, удовлетворение которых невозможно без изъятия земельных участков, например, размещении е объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов их размещения, застройка в соответствии с генеральными планами городских и сельских поселений (пункт 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 г.N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации").
В данном случае развитее застроенной территории без перехода права собственности в отношении объектов недвижимости, расположенные в границах застроенной территории, возможно.
Согласно пункту 1 части 7 статьи 291.6 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по результатам изучения кассационной жалобы судья Верховного Суда Российской Федерации выносит определение об отказе в передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации, если изложенные в кассационной жалобе доводы не подтверждают существенных нарушений норм материального права и (или) норм процессуального права, повлиявших на исход дела, и не являются достаточным основанием для пересмотра судебных актов в кассационном порядке, а также если указанные доводы не находят подтверждения в материалах дела.
При изучении доводов кассационных жалоб и принятых по делу судебных актов оснований, по которым жалобы могут быть переданы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации, не установлено.
Как следует из обжалуемых актов и установлено судами, решением Городской Думы города Сарова от 3 августа 2017 г. N 80/6-гд утверждена "Муниципальная адресная программа сноса многоквартирных домов в целях развития застроенных территорий города Сарова на период с 2017 до 2025 года" (далее - Муниципальная программ).
Заказчиком Муниципальной программы выступила Администрация. Задачами Муниципальной программы являются: улучшение условий проживания граждан; обеспечение развития застроенных территорий; снос многоквартирных домов на площадках перспективного развития в городе Сарове; создание условий для строительства комфортабельного жилья, объектов социального и коммунально-бытового назначения и инженерной инфраструктуры на территории города; комплексное решение проблемы перехода к устойчивому развитию застроенных территорий города; создание безопасных и благоприятных условий для приведения жилого фонда в соответствие со стандартами качества.
В целях реализации программы предусмотрено принятие решения о развитии застроенной территории, проведение аукционов и заключение договоров о развитии застроенной территории; реализация мероприятий в рамках заключенных с инвесторами договоров о развитии застроенных территорий по переселению граждан, сносу жилищного фонда на предоставленных площадках, а также строительство на застроенных территориях жилищного фонда, отвечающего стандартам качества, обеспечивающего комфортные условия проживания. Реализация программы должна обеспечивать, в том числе, увеличение количества объектов муниципальной собственности с улучшенными характеристиками.
Во исполнение решения Городской Думы города Сарова от 3 августа 2017 г. N 80/6-гд Администрация приняла постановления от 13 апреля 2020 г. N 831 "О развитии застроенной территории в районе домов N 15, 17, 17А по ул. Александровича в городе Сарове Нижегородской области" и от 26 мая 2020 г. N 1091 "О развитии застроенной территории в районе домов N 1, 3, 5, 7 по ул. Победы в городе Сарове Нижегородской области", в которых утверждены Перечни подлежащих сносу зданий, строений, сооружений, расположенных на застроенной территории и не признанных аварийными, а также приняты решения о подготовке проекта постановления администрации о проведении аукциона на право заключить договор о развитии застроенной территории.
Указанные правовые акты не обжалованы в установленном порядке третьими лицами, привлеченными к участию в настоящем деле.
Администрацией принято постановление от 23 октября 2020 г. N 2678 о проведении аукциона на право заключения договора о развитии застроенной территории в городе Сарове Нижегородской области в районе домов N 15, 17, 17А по ул. Александровича и домов N 1, 3, 5, 7 по ул. Победы города Сарова Нижегородской области. По результатам аукциона победителем признан Предприниматель Сидорук О.А.
Между администрацией и Предпринимателем (девелопер) заключен договор от 13 января 2021 г. N 1 о развитии застроенной территории, расположенной в районе домов N 15, 17, 17А по ул. Александровича и домов N 1, 3, 5, 7 по ул. Победы города Сарова Нижегородской области.
В разделе 2 договора от 13 января 2021 г. N 1 предусмотрены обязанности девелопера:
- в срок не позднее 10 месяцев с момента заключения договора подготовить и представить в администрацию на согласование и утверждение документацию по планировке территории, включающую в себя проект планировки и межевания застроенных территорий, разработанную в соответствии с Генеральным планом города Сарова, Правилами землепользования и застройки в городе Сарове 2.1.1 договора);
- в срок не позднее 20 дней момента утверждения проекта планировки застроенной территории представить на согласование администрации план-график поэтапной передачи в муниципальную собственность благоустроенных (созданных или приобретенных) жилых помещений для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, договорам найма специализированного жилого помещения (2.1.3 договора);
- передать в муниципальную собственность г. Сарова благоустроенные, готовые к заселению жилые помещения для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, расположенных на застроенной территории и предоставленных им по договорам социального найма, в соответствии с их согласием переехать в передаваемые в муниципальную собственность жилые помещения, согласно графику передачи, а также предоставить администрации письменное согласие выселяемых из жилых помещений, расположенных на застроенной территории граждан, переехать в передаваемые в муниципальную собственность квартиры (2.1.5, 2.1.6);
- в течение 20 дней с момента принятия администрацией решения об изъятии жилых помещений и подлежащих сносу многоквартирных домов, расположенных на застроенной территории, представить на согласование администрации план-график оплаты возмещения за изымаемые жилые помещения в многоквартирных домах и земельные участки, на которых расположены такие многоквартирные дома, расположенные на застроенной территории. Возместить за изымаемые на основании решения администрации, принятого в соответствии с жилищным законодательством, жилые помещения в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии и земельные участки, на которых расположены такие многоквартирные дома, согласно графику оплаты (пункт 2.1.7 договора):
- осуществить строительство объектов, предусмотренных документацией по планировке территории, в соответствии с планом-графиком строительства (пункт 2.1.8 договора).
Обязанности Администрации определены в разделе 3 договора от 13 января 2021 г. N 1:
- не позднее 60 календарных дней с момента представления девелопером документации по планировке территории согласовать и утвердить ее, либо направить девелоперу мотивированный отказ в утверждении. В срок не позднее 14 календарных с момента представления девелопером проекта плана-графика строительства объектов осуществить его согласование или направить мотивированный отказ (пункты 3.1.1, 3.1.2 договора);
- в месячный срок с момента обращения девелопера принять в муниципальную собственность указанные в пункте 2.1.5 договора благоустроенные, готовые к заселению жилые помещения (при условии подтверждения девелопером согласия выселяемых граждан переехать в передаваемые в муниципальную собственность жилые помещения); в срок не позднее 6 месяцев с момента предоставления девелопером благоустроенных, готовых к заселению жилых помещений осуществить мероприятия, направленные на выселение лиц, проживающих в подлежащих сносу жилых домах, в том числе обратиться в суд с иском о выселении граждан из жилых помещений, расположенных на застроенной территории и подлежащих сносу (пункты 3.1.3, 3.1.4 договора);
- в случае необходимости в срок не позднее 30 календарных дней с момента утверждения документации по планировке территории администрация принимает решение об изъятии путем уплаты возмещения за изымаемые жилые помещения в подлежащих сносу многоквартирных домах, расположенных на застроенной территории (пункт 3.1.5 договора).
Приложением N 1 к договору определен перечень адресов зданий и сооружений, расположенных на застраиваемой территории микрорайонов и подлежащих сносу: девяти гаражей, а также семи жилых многоквартирных домов N 15, 17, 17А по ул. Александровича и N 1, 3, 5, 7 по ул. Победы города Сарова Нижегородской области, которые не признаны аварийными, однако отнесены к ветхому фонду.
Во исполнение условий договора Предприниматель обеспечил подготовку документации по планировке и межеванию участка для развития застроенной территории по адресу: г. Саров Нижегородской области, Центральный район, в районе домов N 15, 17, 17А по ул. Александровича и домов N 1, 3, 5, 7 по ул. Победы города Сарова Нижегородской области, которая утверждена постановлением администрации от 25 мая 2023 г. N 1269.
Поскольку утвержденным проектом планировки предусмотрен снос многоквартирных жилых домов N 15, 17, 17А по ул. Александровича и N 1, 3, 5, 7 по ул. Победы города Сарова Нижегородской области, Предприниматель обратился в администрацию с заявлением от 16 июня 2023 г. о необходимости принятия решения об изъятии жилых помещений в подлежащих сносу многоквартирных домах. Администрация письмом от 3 июля 2023 г. N Исх-151-02-337124/23 отказала в принятии данного решения со ссылкой на часть 3 статьи 46.1 Градостроительного кодекса, указав, что оснований для изъятия земельных участков и объектов на них расположенных не имеется, поскольку на застроенной территории, предоставленной для развития, отсутствуют объекты недвижимости признанные аварийными и подлежащими сносу или реконструкции.
Несогласие с отказом Администрации, формализованным в письме от 3 июля 2023 г. N Исх-151-02-337124/23, послужило основанием для обращения Предпринимателя в суд с настоящим заявлением.
Суд апелляционной инстанции, усмотрев безусловные основания для отмены решения Арбитражного суда Нижегородской области, перешел к рассмотрению настоящего спора по правилам суда первой инстанции и рассмотрел его, исходя из предмета и оснований (фактических обстоятельств дела), определяя круг обстоятельств, имеющих значение для разрешения спора и подлежащих исследованию и проверке, с учетом доводов и возражений сторон (абзац 6 пункта 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 декабря 2021 г. N 46 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в суде первой инстанции").
Первый арбитражный апелляционный суд установил, что фактически между администрацией и Предпринимателем имеется гражданско-правовой спор, вытекающий из заключенного по результатам аукциона договора от 13 января 2021 г. N 1 о развитии застроенной территории в городе Сарове Нижегородской области, рассмотрел настоящий спор с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации и норм Градостроительного кодекса..
Договор от 13 января 2021 г. N 1 о развитии застроенной территории в городе Сарове Нижегородской области заключен на основании Муниципальной программы, как это предусмотрено подпунктом 2 пункта 3 статьи 46.1 Градостроительного кодекса (в редакции, действовавшей до 30 декабря 2020 г.).
В соответствии с положениями части 7 статьи 46.1 Градостроительного кодекса развитие застроенных территорий осуществляется на основании договора о развитии застроенной территории в соответствии со статьей 46.2 настоящего Кодекса.
По договору о развитии застроенной территории одна сторона обязуется в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц выполнить обязательства в соответствии с пунктами 3 - 6 части 3 настоящей статьи, а другая сторона (орган местного самоуправления) обязуется создать необходимые условия для выполнения обязательств в соответствии с пунктами 7 - 9 части 3 настоящей статьи. Договором могут быть предусмотрены иные обязательства сторон в соответствии с частью 4 настоящей статьи. Договор заключается органом местного самоуправления, принявшим решение о развитии застроенной территории, с победителем открытого аукциона на право заключить такой договор или иным лицом в соответствии с частями 17.2, 17.3, 25 и 28 статьи 46.3 настоящего Кодекса (части 1, 2 статьи 46.2 ГрК РФ в редакции, действовавшей до 30 декабря 2020 г.).
Существенными условиями договора о развитии застроенной территории являются:
- обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, создать либо приобрести, а также передать в государственную или муниципальную собственность благоустроенные жилые помещения для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, договорам найма специализированного жилого помещения и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, максимальные сроки выполнения указанного обязательства;
- обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, уплатить возмещение за изымаемые на основании решения органа местного самоуправления, принятого в соответствии с жилищным законодательством, жилые помещения в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, и земельные участки, на которых расположены такие многоквартирные дома, за исключением жилых помещений и земельных участков, находящихся в собственности, в том числе в общей долевой собственности, Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования, в случае, если таким собственникам были переданы жилые помещения в соответствии с пунктом 4 настоящей части, максимальные сроки выполнения указанного обязательства (пункты 4, 5 части 3 статьи 46.2 Градостроительного кодекса).
Глава 5.1 Градостроительного кодекса "Виды деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории и порядок их осуществления" утратила свою силу (часть 18 статьи 1 Федерального закона N 494-ФЗ, указанный Закон в ступил в силу 30 декабря 2020 г.). В части 1 статьи 18 Федерального закона N 494-ФЗ определено, что положения законодательных актов Российской Федерации, измененных настоящим Федеральным законом, распространяются на правоотношения, возникшие после дня вступления в силу настоящего Федерального закона с учетом особенностей, установленных частями 2 - 9 настоящей статьи. Частью 4 статьи 18 Федерального закона N 494-ФЗ установлено, что в случае принятия органами местного самоуправления до дня вступления в силу настоящего Федерального закона решения о развитии застроенных территорий (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу настоящего Федерального закона), к правоотношениям, связанным с исполнением таких решений, внесением изменений в такие решения и признанием таких решений утратившими силу (отменой таких решений), применяются положения Градостроительного кодекса (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу настоящего Федерального закона), Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу настоящего Федерального закона) с учетом особенностей, предусмотренных частью 6 настоящей статьи.
В части 6 статьи 18 Федерального закона N 494-ФЗ установлено, что по решению высшего исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации при реализации договоров о развитии застроенной территории:
1) в отношении жилых помещений в многоквартирных домах, не признанных аварийными и подлежащими сносу или реконструкции и включенных в решение о развитии застроенной территории, применяются положения, предусмотренные статьей 32.1 Жилищного кодекса, при условии, что общими собраниями собственников помещений указанных многоквартирных домов принято решение, предусмотренное пунктом 4.6 части 2 статьи 44 Жилищного кодекса, с учетом особенностей, установленных Жилищным кодексом (в редакции настоящего Федерального закона);
2) нежилые помещения в многоквартирных домах, указанных в пункте 1 настоящей части, подлежат изъятию для государственных или муниципальных нужд в целях развития застроенной территории.
Положениями статьи 32.1 Жилищного кодекса (в редакции, действовавшей до 24 июня 2023 г.) предусмотрено предоставление собственникам жилых помещений в многоквартирных домах, взамен освобождаемых ими жилых помещений возмещения, либо другого жилого помещения с зачетом его стоимости. В случае, если у собственника жилого помещения не имеется в собственности иных жилых помещений, по его заявлению за ним сохраняется предусмотренное частью 6 статьи 32 Жилищного кодекса право пользования жилым помещением на срок не более чем шесть месяцев после предоставления ему равноценного возмещения в денежной форме, если более продолжительный срок не определен в договоре, предусмотренном частью 10 настоящей статьи. В отношении нанимателей жилых помещений предусмотрено предоставление взамен освобождаемого им жилого помещения иного жилого помещения по договору социального найма.
Согласно части 9 статьи 32.1 Жилищного кодекса (в редакции, действовавшей до 24 июня 2023 г.) предоставление равноценного возмещения или жилого помещения с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за освобождаемое жилое помещение, предоставление равнозначного жилого помещения в соответствии с частью 5 настоящей статьи осуществляются на основании договора, заключаемого между собственником жилого помещения и уполномоченным органом государственной власти или органом местного самоуправления, юридическим лицом, созданным Российской Федерацией или субъектом Российской Федерации и обеспечивающим в соответствии с Градостроительным кодексом реализацию соответствующего решения.
В рассматриваемом случае решение о развитии застроенной территории принято до 30 декабря 2020 г. во исполнение Муниципальной программы, предполагающей снос многоквартирных домов не по причине их аварийности, а по иным обстоятельствам - в целях обеспечения застроенных территорий современным качественным и комфортным жильем взамен расположенного на данных территориях морально устаревшего ветхого фонда (дома 50-х годов застройки с малокомфортабельными квартирами), за счет привлечения средств инвестора на основании договора развития застроенной территории.
Согласно статье 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. Если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.
Суды, проанализировав условия договора о развитии застроенной территории, пришли к выводу, что в договоре не предусмотрена обязанность Предпринимателя осуществить выкуп жилых помещений в многоквартирных домах, подлежащих сносу и расположенных на территории, в отношении которой принято решение о развитии, непосредственно у собственников помещений; перед началом строительства в отношении жителей, проживающих на подлежащей развитию застроенной территории, предусмотрен порядок их переселения в зависимости от оснований занимаемых ими жилых помещений: для лиц проживающих по договору социального найма в жилых помещениях находящихся в муниципальной собственности - путем предоставления им иных жилых помещений находящихся в муниципальной собственности, предварительно предоставленных девелопером администрации; для лиц, являющихся собственниками жилых помещений - путем выплаты девелопером компенсации стоимости изъятых помещений.
В статье 46.2 Градостроительного кодекса (действовавшей в спорный период) также не предусмотрена такая обязанность.
Из системного толкования условий названного договора, в том числе в пунктах 2.1.7 и 3.1.5, следует обязанность именно Администрации принять решение об изъятии жилых помещений в подлежащих сносу многоквартирных домов, расположенных на застроенной территории. На Предпринимателя возлагается только обязанность возместить выкупную стоимость данных жилых помещений непосредственно публично-правовому образованию, осуществившему соответствующие мероприятия по изъятию таких помещений у собственников (пункт 2.1.7 договора).
В Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" разъяснено, под государственными или муниципальными нуждами при изъятии земельных участков следует понимать потребности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования, связанные с обстоятельствами, установленными соответственно федеральными законами или законами субъектов Российской Федерации, удовлетворение которых невозможно без изъятия земельных участков (например, выполнение международных обязательств Российской Федерации, размещение объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов их размещения, застройка в соответствии с генеральными планами городских и сельских поселений). В результате исполнения договора о развитии территории достигаются как цели, преследуемые органом местного самоуправления за счет средств исполнителя, по увеличению жилищного фонда, предоставлению благоустроенного жилья гражданам, проживающим в подлежащих сносу домах, передаче в муниципальную собственность дополнительного жилья, так и цели, преследуемые лицом, заключившим договор, по получению земельных участков в границах, подлежащей развитию территории, для капитального строительства и получению прибыли в результате использования и реализации построенных объектов. При этом указанные выше обязательства исполняются в определенной последовательности и направлены на достижение целей договора. Таким образом, предусмотренная пунктом 3.1.5 договора от 13 января 2021 г. N 1 необходимость вытекает из цели заключения договора о развитии застроенной территории и исполнения сторонами взаимных обязательств.
Обязательства по спорному договору являются встречными. Ни одна из сторон обязательства, по условиям которого предусмотрено встречное исполнение, не вправе требовать по суду исполнения, не предоставив причитающегося с нее по обязательству другой стороне (пункт 3 статьи 328 Гражданского кодекса).
Специальным законодательством об обязательствах, возникающих из договора о развитии застроенной территории, не предусмотрено возложение на лицо, заключившего договор, обязанности исполнять договор без встречного предоставления со стороны муниципального образования.
Исполнение Администрацией своих обязательств по принятию решения об изъятии жилых помещений в подлежащих сносу многоквартирных домов, расположенных на застроенной территории, по договору от 13 января 2021 г. N 1 не противоречит положениям части 6 статьи 18 Федерального закона N 494-ФЗ и требованиям статьи 32.1 Жилищного кодекса.
Доводы заявителей жалоб не подтверждают существенных нарушений норм материального и (или) процессуального права, повлиявших на исход дела.
Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 291.1, 291.6 и 291.8 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судья Верховного Суда Российской Федерации
определил:
отказать в передаче кассационных жалоб Добруник Марины Владимировны, Администрации города Сарова для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.
Судья Верховного Суда
Российской Федерации
Н.С.ЧУЧУНОВА