ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 10 января 2022 г. N 309-ЭС21-25247
Судья Верховного Суда Российской Федерации Чучунова Н.С., изучив кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Западно-АбдулинО" на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 24.03.2021, постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.06.2021 и постановление Арбитражного суда Уральского округа от 15.09.2021 по делу N А47-3071/2020,
установил:
Администрация обратилась с иском к обществу "Западно-АбдулинО" об изъятии объекта незавершенного строительства "Торгово-административный комплекс "Атриум" с условным номером 56-56-01/069/2006-313, расположенного по адресу: Оренбургская область, г. Оренбург, ул. Советская, д. 50, путем продажи с публичных торгов и обязании общества "Западно-АбдулинО" передать Администрации документацию, связанную с объектом незавершенного строительства "Торгово-административный комплекс "Атриум", с условным номером 56-56-01/069/2006-313, расположенного по адресу: г. Оренбург, ул. Советская, д. 50.
Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 24.03.2021, оставленным без изменения постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.06.2021 и постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 15.09.2021, требования удовлетворены.
В кассационной жалобе, поданной в Верховный Суд Российской Федерации, заявитель просит отменить состоявшиеся по делу судебные акты, ссылаясь на существенное нарушение норм материального и процессуального права.
В обоснование доводов жалобы заявитель указывает, что судом апелляционной инстанции сделан вывод о том, что несмотря на то, что договор залога между ответчиком и ООО "Русбизнесадвокат" не был зарегистрирован в Росреестре ввиду обеспечительных мер, он имеет юридическую силу и имеет значение для заключивших его сторон. Таким образом, ООО "Русбизнесадвокат"должен быть привлечен к участию в деле.
В суде первой инстанции представителем ответчика заявлено ходатайство о привлечении в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора судебного пристава-исполнителя ОСП Железнодорожного района г. Самары Гурова И.Н., ООО ФБК "Курс",однако в удовлетворении ходатайства было необоснованно отказано.
Согласно пункту 2 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации требование в суд о продаже объекта незавершенного строительства вправе заявить исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченными на распоряжение земельными участком, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен этот объект.
Департамент градостроительства и земельных отношений администрации города Оренбурга является органом местного самоуправления, уполномоченным на распоряжение земельными участками, которые находятся в государственной или муниципальной собственности, и на котором расположен объект незавершенного строительства торгово-административного комплекса "Атриум".
Именно Департамент обладал правом на обращение в суд с иском об изъятии объекта.
Судами необоснованно отклонен довод ответчика о том, что действие статьи 239.1 Гражданского кодекса не распространяется на возникшие у сторон правоотношения.
ООО "Западно-АбдулиноО" является собственником объекта незавершенного строительства торгово-административного комплекса "Атриум".
Земельный участок под блоком "А" с кадастровым номером 56:44:02 001:9 и земельный участок под блоком "Б" с кадастровым номером 56:44:0000000:12 предоставлены в аренду в 2002 и 2004, то есть арендные отношения носят длящийся характер, поскольку возникли в 2002,2004 годах и фактически не прекратились на дату заключения договора аренды от 30.03.2016.
На основании договора купли-продажи от 03.10.2006 ответчик приобрел данный объект, вплоть до 2013 не мог зарегистрировать право собственности на него из-за арестов, предпринимал действия к их снятию.
Судами проигнорированы преюдициально установленные факты о том, что ООО "Западно-АбдулиноО" при получении земельных участков в аренду в 2016 реализовало свое право на заключение договоров аренды под объектом недвижимость имущества для целей, не связанных с завершением строительства объекта.
Решением Арбитражного Суда Оренбургской области по делу N А47-9903/2016 урегулированы разногласия в отношении заключения договоров земельных участков с кадастровым номерами 56:44:0220001:9 и 56:44:000000012. При этом судом указано, что договоры аренды заключены в порядке статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, то есть под объектами недвижимого имущества не для целей, связанных со строительством.
Согласно пункту 1.1 договоров аренды N 16\л-99 от 30.03.2016 и N 16\л-101 юр от 30.03.2016 договоры аренды заключены во исполнение решения суда по делу N А47-9903/2016. Положения статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен после 01.03.2015.
Выводы судов о том, что ответчик не предпринимал действий к окончанию строительства объекта не соответствуют действительности.
В период с 210 по 2014 ответчик 4 раза обращался к истцу по заключению договоров аренды, но получал отказы.
Арбитражный суд Оренбургской области решением от 20.02.2016 по делу N А47-7180/2015 признал действия Департамента градостроительства и земельных участков от 15.05.2015 N 4725/15, N 4722/15 и обязал департамент заключить с ООО "Западно-АбдулиноО" договоры аренды земельных участков с кадастровыми номерами 56:44:0220001:9, 56:44:0000000:12.
В период с 2015 по 2017 ответчик оспаривал незаконные действия Министерства культуры и внешних связей Оренбургской области выразившиеся в отказе согласовать проект зоны охраны объекта культурного наследия.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Оренбургской области от 02.05.2017 по делу N А47-109/2016 признано незаконным бездействие Министерства культуры и внешних связей Оренбургской области, выразившегося в непринятии решения в установленном законом порядке при рассмотрении обращения ООО "Западно-АбдулиноО" о согласовании проекта зон охраны объекта культурного наследия (памятника истории и культуры) регионального значения "Военное собрание", расположенного по адресу: г. Оренбург, ул. Советская, д. 48, режимов использования земель и градостроительных регламентов в границах данных зон, выполненного ООО "Vip Проект".Суд обязал Министерство культуры и внешних связей Оренбургской области устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя.
04.04.2016 Правительством Оренбургской области принято постановление 3237-п "Об утверждении границ объединенных зон охраны, особых режимов использования земель и требований градостроительным регламентам а утвержденных границах территорий объединенных зон охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) регионального значения "Военное собрание", "Дом купца Трошина", "Управление инженерной дистанции", "Особняк. Модерн. Начало XX века" по адресу: г. Оренбург, ул. Пролетарская, д. 35.
В период с 2016 по 2018 судом разрешались разногласия по договорам аренды, что подтверждается решением Арбитражного суда Оренбургской области от 28.07.2017 N А47-9903/2016, а также ответчиком оспаривался разрешительный вид использования земельного участка, который незаконно установил истец, что подтверждается решением Арбитражного суда Оренбургской области от 24.10.2018 по делу N А47-2980/2018.
16.04.2019 ООО "Западно-АбдулиноО" обратилось в Департамент земельных отношений Администрации города Оренбург за выдачей градостроительного плана на земельный участок. Департамент градостроительства и земельных отношений администрации г. Оренбурга от 20.05.2019 N 3130/19, N 3131/19 отказал в выдаче градостроительного плана на земельный участок, необходимый для завершения строительства, сославшись на отсутствие оформленного договора аренды.
Факт обращения за градостроительным планом установлен постановлением Арбитражного суда Уральского округа по делу N А47-11466/2019 от 28.09.2020.
Вопреки противодействию со стороны органов власти ответчик выполнял требования закона и фактически приступил к достройке объекта, обратившись за разрешительной документацией.
Согласно пункту 3 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен объект).
В дном случае нарушение срока строительства произошло по независящим от ответчика обстоятельствам.
Судом необоснованно отказано в удовлетворении ходатайства о назначении дополнительной экспертизы, в то время кК заключении е комплексной экспертизы N 274/20Э от 11.11.2020 не может являться допустимым доказательством.
Согласно пункту 1 части 7 статьи 291.6 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по результатам изучения кассационной жалобы судья Верховного Суда Российской Федерации выносит определение об отказе в передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации, если изложенные в кассационной жалобе доводы не подтверждают существенных нарушений норм материального права и (или) норм процессуального права, повлиявших на исход дела, и не являются достаточным основанием для пересмотра судебных актов в кассационном порядке, а также если указанные доводы не находят подтверждения в материалах дела.
При изучении доводов кассационной жалобы и принятых по делу судебных актов оснований, по которым жалоба может быть передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации, не установлено.
Как следует из обжалуемых актов, распоряжением главы города Оренбурга N 2270-р от 19.06.2002 обществу "Атриум" на условиях договора аренды предоставлен земельный участок по адресу г. Оренбург ул. Советская 50 площадью 11 071 кв. м с разрешенным использованием - строительство нулевого цикла торгово-административного комплекса "Атриум".
Распоряжением главы города Оренбурга N 4338-р от 24.10.2002 обществу "Атриум" предоставлен земельный участок на условиях аренды по ул. Советской 50 площадью 3711 кв. м, с разрешенным использованием - строительство торгово-административного комплекса "Атриум" (блок А) разрешено строительство (блок А) по ул. Пролетарской 37Б.
Распоряжением главы города Оренбурга N 3321-р от 08.07.2004 внесены изменения в Распоряжения N 2011-р от 31.05.2002, N 4338-р от 24.10.2002 и изменена площадь земельного участка на 3053 кв. м.
По договорам аренды от 03.07.2002 N 443-2270юр/2, от 12.07.2004 N 4/л-179юр/02 обществу "Атриум" переданы в пользование земельные участки площадью 3053 кв. м и 6946 кв. м по ул. Советская 50 в г. Оренбурге.
Общество "Западно-АбдулинО" по договору купли-продажи от 03.10.2006 N 1 приобрело право собственности на незавершенный строительством объект - торгово-административный комплекс "Атриум" в г. Оренбурге по ул. Советской 50, право собственности на спорный объект зарегистрирован за ответчиком 03.04.2013, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права N 56-АБ884423 от 03.04.2013.
Незавершенный строительством объект расположен на двух земельных участках с кадастровыми номерами 56:44:0220001:9 площадью 3 053 кв. м (Блок А) и единое землепользование с кадастровым номером 56:44:0000000:12 площадью 6 946 кв. м (Блок Б).
Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 20.02.2016 по делу N А47-7180/2015 удовлетворены требования общества "Западно-АбдулинО" к Департаменту о признании незаконными уведомлений (решений) департамента градостроительства и земельных отношений Администрации об отказе в заключении договоров аренды земельных участков от 15.05.2015 N 4724/15, N 4722/15 и об обязании Департамента заключить с обществом "Западно-АбдулинО" договоры аренды земельных участков с кадастровым номером 56:44:0000000:12 и кадастровым номером 56:44:0220001:9, Департамент обязан устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя, заключив с обществом "Западно-АбдулинО" договоры аренды земельных участков с кадастровыми номерами 56:44:0220001:9 и 56:44:0000000:12.
Во исполнение указанного решения суда Департамент направил в адрес ответчика проекты договоров аренды N 16/л-99юр от 30.03.2016 земельного участка с кадастровым номером 56:44:0000000:12 и договор аренды N 16/л-101юр от 30.03.2016 земельного участка с кадастровым номером 56:44:0220001:9.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Оренбургской области по делу N А47-9903/2016 от 28.06.2017 урегулированы разногласия между обществом "Западно-АбдулинО" и Департаментом при заключении договоров аренды земельных участков с кадастровым номером 56:44:0000000:12 и с кадастровым номером 56:44:0220001:9.
Согласно предмету указанного договора N 16/л-99юр от 30.03.2016 арендодатель сдал, а арендатор принял во временное владение и пользование земельный участок площадью 6946 кв. м, с кадастровым номером 56:44:0000000:12, с разрешенным использованием: строительство нулевого цикла торгово-административного комплекса "Атриум", с местоположением: Оренбургская обл., г. Оренбург, улица Советская, N 50, на основании решения Арбитражного суда Оренбургской области от 20.02.2016 N А47-7180/2015, вступившего в законную силу 20.03.2016.
Категория земель - земли населенных пунктов (пункт 1.2 договора).
Согласно пункту 1.4 земельный участок передается сроком на три года.
Указанный земельный участок передается однократно для завершения строительства объекта, расположенного на данном земельном участке (пункт 1.5 договора).
Пунктом 1.9 договора предусмотрено, что настоящий договор одновременно является актом приема-передачи земельного участка, независимо от государственной регистрации договора.
Согласно пункту 2.1 арендатор обязуется вносить арендную плату за использование участка согласно расчету арендной платы.
На основании п. 2.2 договора арендатор перечисляет арендную плату ежемесячно равными долями от суммы, указанной в договоре аренды земельного участка, в срок не позднее десятого числа текущего месяца.
В связи с ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по внесению арендных платежей и ненадлежащим использованием земельного участка, истец направил в адрес ответчика претензию N 01-24-1/4389 от 15.08.2019 с повторным требованием погасить имеющуюся задолженность по договору и с предложением расторгнуть договор аренды по соглашению сторон, совместно с соглашением о расторжении договора аренды.
Указанная претензия и соглашение от 15.08.2019 о расторжении договора земельного участка N 16/л-99юр от 30.03.2016 получены представителем общества Шатиловой А.С. 15.08.2019.
Соглашение о расторжении договора ответчиком не подписано.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Оренбургской области от 29.08.2019 по делу N А47-5695/2019 с общества "Западно-АбдулинО" в пользу Администрации взыскана задолженность по арендным платежам по договору N 16/л-101юр от 30.03.2016 (с кадастровым номером 56:44:0220001:9) за период с 01.07.2017 по 31.01.2019 в размере 365 156 руб. 80 коп., пени в размере 26 019 руб. 26 коп., всего 391 176 руб. 06 коп.
Полагая договор заключенным с момента вступления в законную силу решения суда по делу N А47-9903/2016 с 31.07.2017, указывая на невнесение обществом арендной платы более двух раз подряд, отсутствие разрешения на строительство и фактическое неиспользование земельного участка для целей строительства, ненадлежащее содержание объекта арендодатель - Департамент обратился в арбитражный суд с иском о расторжении договора аренды N 16/л-99юр от 30.03.2016.
По аналогичным обстоятельствам Департамент обратился в суд с иском к ответчику в рамках дела N А47-13114/2019 о расторжении договора аренды земельного участка N 16/л-101 от 30.03.2016.
Решением Арбитражного суда Оренбургской области по делу N А47-13113/2019 от 09.12.2019, вступившим в законную силу 25.02.2020, решением Арбитражного суда Оренбургской области по делу N А47-13114/2019 от 04.12.2019, вступившим в законную силу 22.06.2020, договоры аренды N 16/л-99юр от 30.03.2016, N 16/л-101 от 30.03.2016, заключенные между Департаментом и обществом "Западно-АбдулинО" расторгнуты.
Ссылаясь на отсутствие у ответчика цели завершения строительства незавершенного объекта, создающего угрозу жизни и здоровью граждан, вступившее в законную силу решение Арбитражного суда Оренбургской области по делу N А47-13112/2019, обязывающее ответчика ликвидировать котлован в пределах земельного участка с кадастровым номером 56:44:0220001:9 путем его засыпки, принимая во внимание требования статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, истец обратился в арбитражный суд с иском об изъятии у общества "Западно-АбдулинО" объект незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов и обязать ответчика передать техническую документацию по указанному объекту.
Удовлетворяя иск, суды исходили из следующего.
В силу пункта 1 статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.
Согласно подпункту 3.1 пункта 2 вышеуказанной статьи принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится отчуждение объекта незавершенного строительства в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (статья 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Пунктом 1 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, введенной в действие с 01.03.2015 в соответствии с Законом N 171-ФЗ предусмотрено, что в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.
В соответствии с пунктом 3 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект.
Правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено (пункт 6 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Как следует из пункта 33 статьи 34 Закона N 171-ФЗ, положения статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона) не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу настоящего Федерального закона (до 01.03.2015).
На основании статьи 35 Закона N 171-ФЗ закон вступает в силу с 01.03.2015 за исключением положений, для которых настоящей статьей установлен иной срок вступления их в силу.
Как установлено судами, ответчик пользовался земельными участками на основании договоров аренды N 16/л-99юр и N 16/л-101 от 30.03.2016.
Таким образом, ограничения в применении нормы статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации отсутствуют.
Судами приняты во внимание обстоятельства, установленные по делам N А47-13113/2020, N А47-13114/2020 о том, что, вступив в арендные правоотношения на основании договоров, ответчик по настоящему делу принял на себя обязанности арендатора в полном объеме, в том числе по использованию земельного участка в соответствии с видом разрешенного использования.
Между тем, согласно актам обследования земельного контроля от 20.08.2019 N 38/075 и от 22.11.2019 N 72/075 ответчик не осуществляет какие-либо строительные работы, к завершению объекта незавершенного строительства с 2008 года не приступал, за выдачей разрешения на строительство и утверждения проектной документации, необходимой в соответствии с требованиями статей 49, 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, не обращался.
Доказательств того, что строительство объекта завершено, либо нарушения сроков строительства спорного объекта по причине, связанной с действием (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления либо иных лиц обществом "Западно-АбдулинО" в материалы дела не представлено (ст. ст. 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Поскольку объект незавершенного строительства находится в границах объединенной охранной зоны объектов культурного наследия, установленной постановлением Правительства Оренбургской области от 04.04.2016 N 237-п, судами исключена целесообразность сохранения договорных отношений.
Как верно указано судами, федеральный законодатель, предусматривая в Гражданском кодексе Российской Федерации возможность публичного собственника земельных участков принятия решения о продаже объекта незавершенного строительства, независимо от основания прекращения договора аренды земельного участка, предполагал стимулирование арендатора к своевременному осуществлению строительства объекта недвижимости, учитывал необходимость защиты общественных интересов, в частности, потребность в эффективном использовании указанных земельных участков, а также возможность реализации арендатором не только прав, но исполнения соответствующих обязанностей, предусмотренных нормами гражданского, земельного, градостроительного законодательства.
Судами также установлено, что обществом "Западно-АбдулинО" реализовано право на однократное предоставление земельных участков в аренду без проведения торгов для завершения строительства, Арбитражный суд Оренбургской области в решении от 08.04.2021 по делу N А47-16480/2020 выводу об отсутствии оснований для заключения с обществом "Западно-АбдулинО" договоров аренды земельных участков без проведения торгов.
Кроме того, согласно пояснениям сторон в судебном заседании, в том числе представителя общества "Западно-АбдулинО", ответчиком принято решение о ликвидации общества, что также свидетельствует об отсутствии цели продолжения арендных отношений и завершения строительства.
Поскольку право на однократное заключение договора аренды земельного участка без проведения торгов для завершения строительства ответчиком реализовано, строительство объекта недвижимости не закончено, а договоры аренды земельного участка расторгнуты суды пришли к обоснованному выводу о наличии у истца права на реализацию правомочий, предусмотренных статьей 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии с требованиями пунктом 4 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации начальная цена продажи объекта незавершенного строительства определяется на основании оценки его рыночной стоимости.
Заключением экспертов общества "Авантаж" от 11.11.2020 N 274/20Э установлена рыночная стоимость оценки спорного объекта незавершенного строительства в размере 58 952 000 руб.
Оценив экспертное заключение, суды установили, что оно составлено экспертом, имеющим необходимые специальные познания; в заключении отсутствуют противоречия, сделав вывод об его обоснованности и соответствии требованиям статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, признали его надлежащим доказательством по делу.
Доводы заявителя жалобы не подтверждают существенных нарушений норм материального и (или) процессуального права, повлиявших на исход дела.
Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 291.1, 291.6 и 291.8 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судья Верховного Суда Российской Федерации
определил:
Отказать в передаче кассационной жалобы общества с ограниченной ответственностью "Западно-АбдулинО" для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.
Судья Верховного Суда
Российской Федерации
Н.С.ЧУЧУНОВА