ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 6 июня 2025 г. N 305-ЭС25-4116
Дело N А40-38896/2023
Судья Верховного Суда Российской Федерации Чучунова Н.С., изучив кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Мирнабэль", общества с ограниченной ответственностью "Веста", общества с ограниченной ответственностью "Дарина" на решение Арбитражного суда города Москвы от 12 сентября 2024 г., постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 06 ноября 2024 г. и постановление Арбитражного суда Московского округа от 27 февраля 2025 г. по делу N А40-38896/2023,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Мирнабэль", общество с ограниченной ответственностью "Веста", общество с ограниченной ответственностью ООО "Дарина" (далее - ООО "Мирнабэль", ООО "Веста", ООО "Дарина", истцы) обратились в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - Департамент, ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора о комплексном развитии территории нежилой застройки города Москвы с правообладателями в части пунктов 2.3, 2.8, 2.8.1, 2.9, 2.9.1 - 2.9.7, 3.1, 3.1.1.1, 3.1.1.5, 3.1.1.12, 4.3 проекта договора; в части исключения из проекта договора пунктов 2.7, 2.8.2, 4.5, 4.6, 4.7; в части дополнения проекта договора пунктов 3.2.5, 3.2.6, 3.2.7, 3.2.8, 3.2.9, 3.2.10, 3.2.11, 4.8, 4.9, 4.10.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Правительство Москвы, ООО "Стан-тур", АО "МЗАТЭ-2", ООО "Банзай-Строй", ООО "Бонз-рент", ООО "Стройрент", ИП Кареева С.Г.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 12 сентября 2024 г., оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 06 ноября 2024 г. и постановлением Арбитражного суда Московского округа от 27 февраля 2025 г., суд урегулировал разногласия, возникшие между ООО "Мирнабэль", ООО "Веста", ООО "Дарина" и Департаментом городского имущества города Москвы при заключении договора о комплексном развитии территории нежилой застройки города Москвы с правообладателями, в редакции Департамента городского имущества города Москвы по пунктам 2.1, 2.3, 2.8, 2.8.1, 2.9, 3.1, 3.1.1.1, 3.1.1.5, 3.1.1.12, 4.3; в удовлетворении остальной части исковых требований об исключении из договора о комплексном развитии территории нежилой застройки города Москвы с правообладателями пунктов 2.7, 2.8.2, 4.5, 4.6, 4.7, а также о дополнении договора о комплексном развитии территории нежилой застройки города Москвы с правообладателями пунктов 3.2.5, 3.2.6, 3.2.7, 3.2.8, 3.2.9, 3.2.10, 3.2.11, 4.8, 4.9, 4.10 отказано.
В кассационной жалобе, поданной в Верховный Суд Российской Федерации, заявители просят отменить состоявшиеся по делу судебные акты, ссылаясь на существенное нарушение норм материального и процессуального права.
В обоснование доводов жалобы заявители указывают, что суд первой инстанции вышел за пределы исковых требований соистцов, нарушив нормы процессуального права, а именно, часть 1 статьи 49 и часть 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), что привело к принятию неправильного решения.
В уточненных исковых требованиях соистцами были исключены требования об урегулировании разногласий пол пунктам 2.1 и 2.3 договора о комплексном развитии территорий. Данные требования не являлись предметом рассмотрения в суде первой и апелляционной инстанций, спор об урегулировании разногласий по пунктам 2.1. и 2.3 договора о комплексном развитии территорий отсутствует.
Урегулировав пункт 2.1 договора о комплексном развитии территории в своей редакции, суд нарушил нормы, как процессуального, так и материального права и законные интересы истцов.
Суд первой инстанции применил не подлежащие применению пункт 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договора. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.
Однако соистцами заявлен иск об урегулировании разногласий при заключении договора, а не о понуждении ответчика заключить договор о комплексном развитии территории.
Договор о комплексном развитии территории не может быть заключении с момента вступления в силу решения суда, так как судебные акты по настоящему делу касаются только трех правообладателей недвижимости на территории комплексного развития (истцов поделку), при этом сторонами договора являются еще несколько правообладателей, для которых пункт 2.1 договора о комплексном развитии территории в редакции суда не будет иметь силу.
При урегулировании разногласий по пунктам 2.7, 2.8.1, 2.8.2 договора о комплексном развитии территории судами не применены нормы части 13 статьи 68 Градостроительного кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации об одностороннем отказе от договора о комплексном развитии территории и об одностороннем изменении его условий, пункта 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Некоторые из перечисленных в пунктах 2.7, 2.8.1, 2.8.2 договора о комплексном развитии территории основания отказа Департамента от договора нарушают нормы Гражданского кодекса Российской Федерации и нормы Градостроительного кодекса Российской Федерации, предоставляя Департамент право на односторонний отказ от договора.
Так, пункт 2.7 договора лишает правообладателей, то есть истцов, их законных прав рассматривать предложенные Департаментом изменения к заключенному договору и согласовывать их или отказаться от их согласования.
Установленный Департаментом 5-ти дневный срок для рассмотрения, согласования и подписания дополнительного соглашения является невыполнимым условием для правообладателей.
Пункт 2.8 договора содержит противоречивое условие о праве Департамента отказаться от договора в случае нарушения истцами сроков подготовки и предоставления в уполномоченный орган исполнительной власти г. Москвы проекта технического задания по подготовке документации по планировке территории и сроков получения разрешений на строительство или разрешений на ввод объектов в эксплуатацию.
Перечень нарушений со стороны истцов, при которых Департамент вправе отказаться в одностороннем порядке от договора о комплексном развитии территории, установлен частью 13 статьи 68 Градостроительного кодекса Российской Федерации, этот перечень является исчерпывающим.
В нарушение части 3 статьи 69 АПК РФ, суды пришли к неверному выводу о том, что решение Московского городского суда по делу N 3а-1785/2022 имеет преюдициальное значение для настоящего спора. Между тем указанное решение не содержит выводов об обстоятельствах, имеющих отношение к лицам, участвующих в деле, а содержит лишь правовые выводы по заявленным истцами требований.
Суды пришли к ошибочному выводу о том, что заключение договора о комплексном развитии территории не является обязательным, ни для истцов, ни для ответчика.
В силу частей 3, 4 статьи 70 Градостроительного кодекса Российской Федерации комплексное развитие территории по инициативе правообладателей осуществляется на основании договоров о комплексном развитии территории, заключаемых органами местного самоуправления с правообладателями земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества.
С момента принятия Правительством Москвы решения о комплексном развитии территории производственной зоны N 65 "Чертаново" заключение договора о комплексном развитии территории стало обязательным как для истцов, так и для ответчика.
Решение суда изложить пункты 4.5 - 4.7 договора в редакции ответчика не соответствует положениям пункта 1 статьи 329, пунктам 1 и 4 статьи 421, пункту 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьям 68, 70 Градостроительного кодекса Российской Федерации и нарушает балан с интересов сторон.
Часть 5 статьи 68 Градостроительного кодекса Российской Федерации устанавливает право сторон предусмотреть договоре способы и размер обеспечения исполнения договора лицом, заключившим договор.
Согласно пункту 1 части 7 статьи 291.6 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по результатам изучения кассационной жалобы судья Верховного Суда Российской Федерации выносит определение об отказе в передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации, если изложенные в кассационной жалобе доводы не подтверждают существенных нарушений норм материального права и (или) норм процессуального права, повлиявших на исход дела, и не являются достаточным основанием для пересмотра судебных актов в кассационном порядке, а также если указанные доводы не находят подтверждения в материалах дела.
При изучении доводов кассационной жалобы и принятых по делу судебных актов оснований, по которым жалоба может быть передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации, не установлено.
Как следует из обжалуемых актов, истцы, а также ИП Кареева С.Г. являются собственниками нежилых зданий, расположенных на территории нежилой застройки города Москвы N 42 общей площадью 8,56 га, входящей в производственную зону N 65 "Чертаново".
В соответствии с пунктом 1.1 Постановления Правительства Москвы от 19 октября 2021 г. N 1650-ПП "О комплексном развитии территории нежилой застройки города Москвы, расположенной в производственной зоне N 65 "Чертаново" территория нежилой застройки города Москвы N 42 общей площадью 8,56 га, расположенная в производственной зоне N 65 "Чертаново", в границах которой находятся принадлежащие соистцам объекты недвижимости, подлежит комплексному развитию.
В соответствии с пунктами 2, 4 части 7 статьи 66 Градостроительного кодекса Российской Федерации, Постановлением Правительства Москвы от 23 марта 2021 г. N 331-ПП "О мерах по реализации проектов комплексного развития территорий нежилой застройки города Москвы", Постановлением
Правительства Москвы от 19 октября 2021 N 1650-ПП "О комплексном развитии территории нежилой застройки города Москвы, расположенной в производственной зоне N 65 "Чертаново", решением Градостроительной земельной комиссии города Москвы (протокол от 14 июля 2022 г. N 23, пункт 20), соглашением о разграничении обязанностей по осуществлению мероприятий по комплексному развитию территории нежилой застройки города Москвы по инициативе правообладателей от 6 августа 2021 г., ответчик письмом от 15 августа 2022 г. N ДГИ-И-58845/22 направил истцам и третьим лицам, как правообладателям нежилых зданий, расположенных в производственной зоне N 65 "Чертаново", проект договора о комплексном развитии территории нежилой застройки города Москвы с правообладателями.
Не согласившись с условиями проекта договора в предложенной ответчиком редакции, истцы совместно с иными правообладателями подготовили и направили ответчику протокол разногласий от 23 сентября 2022 г., в ответ на который ответчик письмами от 24 октября 2022 г. N ДГИ-Э-131722/22-1 и от 25 ноября 2022 г. N ДГИ-Э-150096/22-1 направил в адрес истцов и других правообладателей позицию об отклонении представленных замечаний и новую редакцию проекта договора с внесением в нее технических правок в части уточнения реквизитов правообладателей.
Рассмотрев условия предложенной ответчиком новой редакции проекта договора, истцы вместе с третьими лицами на основании пункта 1 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации направили в адрес ответчика совместное извещение от 26 декабря 2022 г. N 06-12/22 об акцепте новой редакции проекта договора на иных условиях, по результатам рассмотрения которого ответчик письмом от 23 января 2023 г. N ДГИ-1-79946/22-1 сообщил об отказе принять все предложенные истцами разногласия к проекту договора.
Таким образом, при заключении договора между сторонами возникли разногласия по его условиям.
Обращаясь в суд с иском, истцы ссылаются на пункт 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому при отклонении протокола разногласий сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
По мнению истцов, пункты 2.1, 2.3, 2.8, 2.8.1, 2.9, 2.9.1 - 2.9.7, 3.1, 3.1.1.1, 3.1.1.5, 3.1.1.12, 4.3 проекта договора о комплексном развитии территории в предложенной ответчиком редакции нарушают положения Градостроительного и Гражданского кодексов РФ, существенным образом нарушают права и законные интересы соистцов, баланс интересов сторон договора о комплексном развитии территории, при этом пункты 2.7, 2.8.2, 4.5, 4.6, 4.7 проекта договора о комплексном развитии территории являются явно обременительными для соистцов (несправедливые договорные условия).
Кроме того, истцы просят суд дополнить проект договора о комплексном развитии территории пунктами 3.2.5, 3.2.6, 3.2.7, 3.2.8, 3.2.9, 3.2.10, 3.2.11, 4.8, 4.9, 4.10.
Вступившим в законную силу решением Московского городского суда от 21 сентября 2022 г. по делу N 3а-1785/2022 установлено, что административные истцы (АО "Завод автотракторной электроаппаратуры", ООО "Стан-тур") обратились в Московский городской суд с административным исковым заявлением о признании недействующим Приказа Департамента городского имущества города Москвы от 30 июня 2022 г. N 166 "Об утверждении примерных форм документов в целях реализации комплексного развития территорий нежилой застройки города Москвы" в части пунктов 1.4, приложения N 4 и пунктов 1.2.4, 1.2.5, 1.2.7, 2.4, 2.7, 2.8, 2.8.1 - 2.8.3, 3.1.1.5 - 3.1.1.8, 4.2 - 4.7 примерной формы договора о комплексном развитии территории нежилой застройки города Москвы с правообладателями, заключаемого в соответствии с Постановлением Правительства Москвы от 23 марта 2022 г. N 331-ПП.
В рамках рассмотрения дела N 3а-1785/2022 Московский городской суд пришел к выводу о том, что сами по себе оспариваемые положения Приказа Департамента городского имущества города Москвы от 30 июня 2022 г. N 166 "Об утверждении примерных форм документов в целях реализации комплексного развития территорий нежилой застройки города Москвы" не содержат в себе никаких государственно-властных предписаний в отношении субъектов, являющихся стороной договора о комплексном развитии территории, а лишь определяют примерные формы документов, подлежащих подписанию в случае осуществления мероприятий по комплексному развитию территорий.
Типовая форма договора, утвержденная оспариваемым нормативным правовым актом, составлена в рамках статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах, как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. При этом, конкретные существенные условия вносятся в договор непосредственно при заключении соответствующего договора между Департаментом и правообладателями.
Нормативное закрепление типовой формы договора о комплексном развитии территории в оспариваемом Приказе Департамента городского имущества города Москвы от 30 июня 2022 г. N 166 "Об утверждении примерных форм документов в целях реализации комплексного развития территорий нежилой застройки города Москвы" направлено на ознакомление потенциальных инвесторов и правообладателей объектов недвижимости, которые находятся в границах таких территорий, с примерными условиями и порядком реализации соответствующих проектов.
Положения оспариваемого Приказа Департамента городского имущества города Москвы от 30 июня 2022 г. N 166 "Об утверждении примерных форм документов в целях реализации комплексного развития территорий нежилой застройки города Москвы" не создают обязательных и заранее установленных правил поведения при формировании условий договора о комплексном развитии территории, в текст договора не исключается внесение изменений в ходе его обсуждения сторонами.
При этом возникшие разногласия могут быть урегулированы как в досудебном порядке, так и посредством обращения в суд в порядке, предусмотренном статьей 446 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Что касается оспариваемых административными истцами пунктов 2.7, 2.8, 2.8.1 - 2.8.3 примерной формы договора о комплексном развитии территории нежилой застройки города Москвы, которые содержат условия о расторжении договора, об отказе от договора, Московский городской суд пришел к выводу о том, что в соответствии с частью 13 статьи 68 Градостроительного кодекса Российской Федерации в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств, предусмотренных пунктами 5, 6 и 9 части 4, пункта 1 части 5, части 6 статьи 68 Градостроительного кодекса Российской Федерации, исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления вправе в одностороннем порядке отказаться от договора.
Таким образом, Градостроительным кодексом РФ предусмотрены основания для одностороннего отказа от договора о комплексном развитии территории нежилой застройки органом государственной власти в случае нарушения лицом, заключившим договор обязательств по подготовке и представлению на утверждение исполнительному органу государственной власти в определенный договором срок документации по планировке территории; осуществлению строительства, реконструкции объектов капитального строительства в соответствии с утвержденной документацией по планировке территории; безвозмездной передаче в государственную собственность после окончания строительства объектов инфраструктуры, а также иных объектов, строительство которых осуществлялось за счет средств лица, заключившего договор.
Данные основания нашли свое отражение в пунктах 2.7, 2.8, 2.8.1 - 2.8.3 примерной формы договора оспариваемого приказа.
В договоре о комплексном развитии территории стороны вправе предусмотреть любые основания как для одностороннего отказа от исполнения договора, так и для расторжения договора судом по требованию одной из сторон.
Что касается доводов административных истцов в части пунктов 4.2 - 4.7 примерной формы договора и приложения 4 к приказу, которые содержат условия об ответственности сторон, то Московский городской суд указал на то, что в силу пункта 2 статьи 322 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанности нескольких должников по обязательству, связанному с предпринимательской деятельностью, равно как и требования нескольких кредиторов в таком обязательстве, являются солидарными, если законом, иными правовыми актами или условиями обязательства не предусмотрено иное. Действующим законодательством не установлено особенностей в части ответственности лиц, заключивших договор о комплексном развитии территории. При этом, условие об ответственности сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора должно быть указано в таком договоре в силу прямого указания статьи 68 Градостроительного кодекса Российской Федерации.
Таким образом, Московский городской суд пришел к выводу о том, что оспариваемый приказ Департамента городского имущества города Москвы от 30 июня 2022 г. N 166 "Об утверждении примерных форм документов в целях реализации комплексного развития территорий нежилой застройки города Москвы" принят в рамках установленной компетенции и в надлежащей форме, соответствует нормативным правовым актам, имеющим большую юридическую силу, а именно Гражданскому кодексу Российской Федерации и Градостроительному кодексу Российской Федерации, а также не нарушает прав и законных интересов административных истцов, поскольку не лишает административных истцов права вносить изменения в условия договора в порядке, предусмотренном действующим законодательством.
Суды, разрешая настоящий спор по существу, исследовав и оценив в соответствии с требованиями статей 69, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в дело доказательства, приняв во внимание обстоятельства, установленные Московским городским судом при рассмотрении дела N 3а-1785/2022, решение по которому от 21 сентября 2022 г. вступило в законную силу и в соответствии с частью 3 статьи 69 АПК РФ имеет преюдициальное значение при рассмотрении настоящего дела, руководствуясь положениями статей 124, 322, 421, 432, 445, 446, 450, 452 Гражданского кодекса Российской Федерации; статей 41, 42, 64, 66, 67, 68, 70 Градостроительного кодекса Российской Федерации; учитывая разъяснения, изложенные в пункте 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25 декабря 2018 г. N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", установив, что оспариваемые истцом пункты 2.1, 2.3, 2.9, 2.9.1 - 2.9.7, 3.1, 3.1.1.12 не противоречат Гражданскому кодексу Российской Федерации и Градостроительному кодексу Российской Федерации; дополнение проекта договора пунктами 3.2.5, 3.2.6, 3.2.7, 3.2.8, 3.2.9, 3.2.10, 3.2.11, 4.8, 4.9, 4.10 с учетом положений Гражданского кодекса Российской Федерации, Градостроительного кодекса Российской Федерации, Постановлений Правительства Москвы от 15 мая 2012 г. N 199-ПП и от 17 апреля 2012 г. N 145-ПП, Приказа Департамента городского имущества города Москвы от 30 июня 2022 г. N 166 не является необходимым, упомянутые истцами согласия о заключении договора о комплексном развитии территории направлены на реализацию правообладателями земельных участков и объектов недвижимости, расположенных в границах комплексного развития территории, их преимущественного права на заключение договора, содержание проекта договора о комплексном развитии территории в редакции ответчика не противоречит действующему законодательству Российской Федерации, кроме того Федеральным законом от 30 декабря 2020 г. N 494-ФЗ механизмы комплексного и устойчивого развития территорий, комплексного развития территорий и развития застроенной территории были унифицированы в рамках единого механизма комплексного развития территории, пришли к выводу о частичном удовлетворении исковых требований.
Доводы заявителей жалобы не подтверждают существенных нарушений норм материального и (или) процессуального права, повлиявших на исход дела.
Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 291.1, 291.6 и 291.8 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судья Верховного Суда Российской Федерации
определил:
Отказать в передаче кассационной жалобы общества с ограниченной ответственностью "Мирнабэль", общества с ограниченной ответственностью "Веста", общества с ограниченной ответственностью "Дарина" для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.
Судья Верховного Суда
Российской Федерации
Н.С.ЧУЧУНОВА