ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 5 ноября 2024 г. N 305-ЭС24-10270
Судья Верховного Суда Российской Федерации Борисова Е.Е., изучив по материалам истребованного дела кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Канси" на решение Арбитражного суда города Москвы от 30 июня 2023 г., постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 30 ноября 2023 г. и постановление Арбитражного суда Московского округа от 11 марта 2024 г. по делу N А40-141895/2022
по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Канси" (далее - истец, общество) к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - ответчик, департамент) об обязании заключить договор купли-продажи объекта недвижимости общей площадью 260,8 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, 1-й пер. Тружеников, д. 16, стр. 14, с кадастровым номером 77:01:0005004:4681 (эт. 1, пом. I, комн. 1, 2, 2а, 3 - 11; пом. II, комн. 1 - 4; пом. III, комн. 1 - 4), по цене 21 742 000 руб. без учета НДС в соответствии с отчетом от 14 декабря 2021 г. N 21-118/386, с условием об оплате в рассрочку сроком на 7 (семь) лет посредством ежемесячных выплат в равных долях и с условием о регистрации ипотеки в силу закона на условиях, изложенных в просительной части искового заявления,
при участии в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, государственного унитарного предприятия города Москвы "Центр управления городским имуществом" (далее - предприятие),
установил:
решением Арбитражного суда города Москвы от 30 июня 2023 г., оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 30 ноября 2023 г. и постановлением Арбитражного суда Московского округа от 11 марта 2024 г., в удовлетворении иска отказано.
В кассационной жалобе, поданной в Верховный Суд Российской Федерации, общество просит отменить принятые по делу судебные акты, направить дело на новое рассмотрение, ссылаясь на существенные нарушения судами норм материального права.
Основаниями для отмены или изменения судебных актов в порядке кассационного производства в Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации являются существенные нарушения норм материального и (или) норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод, законных интересов в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, а также защита охраняемых законом публичных интересов (часть 1 статьи 291.11 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
При изучении по материалам истребованного дела доводов кассационной жалобы, а также принятых по делу судебных актов, суд пришел к выводу о наличии оснований для пересмотра судебных актов по делу исходя из следующего.
Как следует из материалов дела и установлено судами, между обществом (арендатор) и департаментом (арендодатель) по результатам аукциона (выписка из протокола от 12 сентября 2019 г. N 17286) заключен договор аренды объекта нежилого фонда находящегося в собственности города Москвы от 18 октября 2019 г. N 00-01456/19, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду вышеуказанное нежилое помещение.
Срок действия договора аренды установлен до 2 октября 2029 г.
Впоследствии на основании распоряжения департамента от 29 сентября 2020 г. N 32285 объект недвижимости передан на праве хозяйственного ведения предприятию, о чем в Единый государственный реестр недвижимости внесена запись о государственной регистрации права от 18 ноября 2020 г. N 77:01:0005004:4681-77/051/2020-4.
Предприятие направило обществу уведомление от 14 декабря 2020 г. N Ц-04-5271/20 об изменении стороны договора аренды в силу закона.
20 октября 2021 г. общество обратилось к предприятию с заявлением о предоставлении государственной услуги по возмездному отчуждению недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы.
В заявлении общество сослалось на соответствие критериям, установленным статьей 3 Федерального закона от 22 июля 2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 159-ФЗ), и указало, в частности, на то, что имущество на день подачи заявления находится во временном пользовании общества непрерывно в течение двух лет.
Письмом от 1 декабря 2021 г. N Ц-17-8347/21 предприятие уведомило общество о том, что арендуемое имущество не может быть реализовано в порядке, предусмотренном частью 2 статьи 9 Федерального закона N 159-ФЗ, согласно которому субъект малого и среднего предпринимательства по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление в отношении имущества, не включенного в утвержденный перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
Предприятие указало, что сделки, направленные на возмездное отчуждение имущества, которое принадлежит государственному или муниципальному унитарному предприятию на праве хозяйственного ведения, совершаются на основании решения собственника о согласии на совершение такой сделки.
2 декабря 2021 г. общество направило аналогичное заявление в департамент.
Департамент письмом от 22 декабря 2021 г. N 33-5-118211/21-(0)-1 отказал обществу в предоставлении государственной услуги, сославшись на то, что объект недвижимости передан на праве хозяйственного ведения предприятию, решение о совершении сделки принимает предприятие, соответственно, право общества на приобретение объекта недвижимости не может быть реализовано в порядке, предусмотренном частью 2 статьи 9 Федерального закона N 159-ФЗ.
Поскольку ответчик не направил в адрес истца проект договора купли-продажи, общество заказало оценку рыночной стоимости нежилого помещения у независимой организации - общества с ограниченной ответственностью "Бизнес-оценка". В соответствии с отчетом от 14 декабря 2021 г. N 21-118/386 рыночная стоимость нежилого помещения по состоянию на 2 декабря 2021 г. составила 21 742 000 руб.
12 января 2022 г. истцом в адрес ответчика направлена досудебная претензия с требованием заключить договор купли-продажи объекта недвижимости на условиях, предусмотренных проектом договора, составленным истцом.
Письмом от 2 февраля 2022 г. N ДГИ-1-4346/22-1 департамент рассмотрел претензию общества и отказался от заключения договора купли-продажи, указав, что в соответствии с действующим законодательством рассмотрение данного вопроса относится к компетенции предприятия.
Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения общества в арбитражный суд с настоящим иском.
Разрешая спор и отказывая в удовлетворении иска, суды руководствовались статьями 2, 3, 4, 9 Федерального закона N 159-ФЗ, а также приняли во внимание разъяснения пунктов 5, 13 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 5 ноября 2009 г. N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Информационное письмо N 134).
Суды исходили из того, что закрепление в 2020 г. имущества за предприятием на праве хозяйственного ведения не имело цель воспрепятствовать реализации обществом преимущественного права, на момент передачи имущества предприятию у общества не возникло преимущественного права на его выкуп, поскольку имущество менее двух лет находится в аренде после передачи его предприятию. При этом распоряжение департамента о передаче имущества в хозяйственное ведение обществом не было оспорено.
Кроме того, положениями Федерального закона N 159-ФЗ не предусмотрена ни обязанность предприятия принять решение о совершении сделки, направленной на отчуждение закрепленного за ним недвижимого имущества, ни обязанность собственника недвижимого имущества дать согласие на его приватизацию.
При этом действия департамента по передаче объекта в хозяйственное ведение осуществлены в рамках правомочий собственника по распоряжению имуществом и полностью соответствуют основному виду деятельности предприятия - Управление недвижимым имуществом за вознаграждение или на договорной основе (код ОКВЭД 68.32).
Заявитель кассационной жалобы ссылается на формальное толкование судами положений Федерального закона N 159-ФЗ без учета его смысла и целей, выражающихся в создании благоприятных условий в поддержку деятельности субъектов малого и среднего предпринимательства.
Постановлением Конституционного Суда Российской Федерации от 20 декабря 2010 г. N 22-П "По делу о проверке конституционности части 8 статьи 4 и частей 2, 3 и 4 статьи 9 Федерального закона N 159-ФЗ в связи с жалобой администрации города Благовещенска" признаны не противоречащими Конституции Российской Федерации взаимосвязанные положения частей 2 и 3 статьи 9 Федерального закона N 159-ФЗ, поскольку эти положения в их конституционно-правовом смысле в системе действующего правового регулирования не предполагают возможности принудительного отчуждения из муниципальной собственности объектов, хотя и предоставленных в аренду субъектам малого и среднего предпринимательства, но необходимых муниципальным образованиям для решения вопросов местного значения и соответствующих требованиям законодательства о составе объектов муниципальной собственности.
Вместе с тем Конституционный Суд Российской Федерации указал, что Федеральный закон N 159-ФЗ направлен, как следует из его содержания, на поддержку малого и среднего предпринимательства. С этой целью субъектам малого и среднего предпринимательства предоставляется, в частности, преимущественное право на приобретение арендуемых ими объектов муниципального имущества, которое они могут реализовать в упрощенном (вне конкурсных процедур) по отношению к общим правилам приватизации порядке.
Общество полагает, что выводы судов противоречат разъяснениям абзаца 2 пункта 5 Информационного письма N 134, согласно которым суд может признать наличие у арендатора права на приобретение и в том случае, если после опубликования Федерального закона N 159-ФЗ субъектом Российской Федерации были совершены действия, имеющие своей целью исключительно воспрепятствование реализации субъектами малого или среднего предпринимательства права на приобретение (например, имущество, являющееся объектом договора аренды, было передано унитарному предприятию на праве хозяйственного ведения).
В настоящем случае действия департамента по передаче объекта в хозяйственное ведение предприятия (2020 г.) после вступления в силу Федерального закона N 159-ФЗ (2008 г.) и после заключения договора аренды с истцом (2019 г.) не могут быть признаны законными и добросовестными, поскольку создают для истца искусственные препятствия для выкупа (2021 г.), а также противоречат цели, заложенной законодателем при принятии Федерального закона N 159-ФЗ.
Поскольку до вступления в силу Федерального закона N 159-ФЗ и заключения договора аренды объект не принадлежал на праве хозяйственного ведения иному лицу, иные препятствия для реализации обществом права на выкуп на дату подачи заявления отсутствуют (обратное департаментом и предприятием не доказано), у департамента не имелось правовых оснований для отказа истцу в предоставлении объекта в собственность.
Ни департаментом, ни предприятием не была обоснована необходимость передачи объекта в хозяйственное ведение уже после возникновения у истца арендных прав на объект, подразумевающих возможность возникновения у истца права на выкуп в рамках Федерального закона N 159-ФЗ. При этом изъятие объекта из фактического владения общества в пользу предприятия не осуществлялось, арендные отношения остались без изменения.
Учитывая, что реализация права на выкуп арендуемого помещения осуществляется в соответствии с положениями Федерального закона N 159-ФЗ, вывод судов об отсутствии в рассматриваемом случае у ответчика обязанности заключать договор нельзя признать правомерным.
Ссылка судов на то, что истцом не было оспорено распоряжение департамента о передаче объекта в хозяйственное ведение, не имеет правового значения и не может являться основанием для отказа в иске.
Учитывая изложенное, доводы заявителя кассационной жалобы о существенном нарушении судами норм материального права, которые повлияли на исход настоящего дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита его нарушенных прав и законных интересов в сфере предпринимательской деятельности, заслуживают внимания, в связи с чем жалобу с делом следует передать для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.
Руководствуясь статьей 184, пунктом 2 части 7 статьи 291.6, статьей 291.9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
определил:
кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Канси" передать для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.
Назначить рассмотрение кассационной жалобы в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации на 26 ноября 2024 г., 13 часов 30 минут в помещении суда по адресу: город Москва, улица Поварская, дом 15, зал N 3048 (подъезд 5).
Судья Верховного Суда
Российской Федерации
Е.Е.БОРИСОВА