ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 27 августа 2024 г. N 18-КГ24-124-К4
23RS0016-01-2021-000311-54
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации в составе
председательствующего Асташова С.В.,
судей Горшкова В.В. и Киселева А.П.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску департамента имущественных отношений Краснодарского края к Кузнецову Сергею Владимировичу, Титовой Анне Александровне о признании права собственности отсутствующим, сносе (демонтаже) самовольно размещенных объектов
по кассационной жалобе департамента имущественных отношений Краснодарского края на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 13 июля 2023 г. и определение судебной коллегии по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 21 ноября 2023 г.
Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Киселева А.П., выслушав Кузнецова С.В. и его представителя Тарасову А.С., поддержавших доводы кассационной жалобы, представителей Титовой А.А. - Горшенина М.В. и Мельникову Л.А., возражавших против удовлетворения кассационной жалобы, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации
установила:
департамент имущественных отношений Краснодарского края (далее - департамент) обратился в суд с иском к Кузнецову С.В., Титовой А.А. и, уточнив требования, просил признать отсутствующим право собственности на объекты недвижимости, возложить обязанность по освобождению и приведению части земельного участка с кадастровым номером < ... > в первоначальное состояние, существовавшее до нарушения права, путем сноса (демонтажа) спорных объектов.
На случай неисполнения судебного акта истец просил взыскать с ответчиков судебную неустойку из расчета 30 000 руб. за каждый день по истечении десятидневного срока с момента вступления решения суда в законную силу.
Решением Ейского районного суда Краснодарского края от 24 марта 2023 г. исковые требования удовлетворены.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 13 июля 2023 г., оставленным без изменения определением судебной коллегии по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 21 ноября 2023 г., решение суда первой инстанции отменено, по делу принято новое решение об отказе в иске.
В кассационной жалобе заявителем ставится вопрос об отмене определений судов апелляционной и кассационной инстанций, как незаконных.
Определением судьи Верховного Суда Российской Федерации Марьина А.Н. от 15 мая 2024 г. заявителю восстановлен срок на подачу кассационной жалобы на указанные выше судебные постановления, а определением от 19 июля 2024 г. кассационная жалоба с делом передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации.
Проверив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в кассационной жалобе, возражения на нее, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит жалобу подлежащей удовлетворению.
В соответствии со статьей 390.14 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебной коллегией Верховного Суда Российской Федерации судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права и (или) норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.
Такие нарушения допущены судами апелляционной и кассационной инстанций при рассмотрении настоящего дела.
Судом установлено, что 7 ноября 2006 г. между департаментом (арендодатель) и ЗАО "Подольский домостроительный комбинат" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка государственной собственности несельскохозяйственного назначения, по которому арендодатель предоставил арендатору для эксплуатации базы отдыха во временное владение и пользование из земель особо охраняемых территорий и объектов земельный участок с кадастровым номером < ... > площадью 24 571 кв. м, находящийся в собственности Краснодарского края (т. 1, л.д. 71 - 98, 163 - 183).
Договор аренды земельного участка зарегистрирован в установленном законом порядке 18 декабря 2006 г.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 28 декабря 2005 г. признано право собственности ЗАО "Подольский домостроительный комбинат" на 3-этажное здание лит. Б, Б1, Б2, б, б1 площадью 368,4 кв. м (кадастровый номер < ... > ), 2-этажное здание лит. А, а, а1 площадью 220,6 кв. м (кадастровый номер < ... > ), 2-этажное здание лит. Р, р площадью 68,5 кв. м (кадастровый номер < ... > ), расположенные на данном земельном участке (т. 1, л.д. 212 - 214).
В дальнейшем право аренды земельного участка и право собственности на объекты капитального строительства с кадастровыми номерами < ... > , < ... > , < ... > перешло к Кузнецову С.В. на основании договора купли-продажи имущества от 23 апреля 2019 г. (т. 1, л.д. 153 - 162, 185 - 189).
Кроме того, вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Краснодарского края от 16 марта 2012 г. удовлетворены исковые требования департамента к ЗАО "Подольский домостроительный комбинат" о сносе самовольных построек, а именно: спального корпуса N 1 лит. Д общей площадью 242,6 кв. м, лит. Д общей площадью 74,8 кв. м (кадастровый номер < ... > ); спального корпуса N 2 лит. Д1 общей площадью 490,3 кв. м (кадастровый номер < ... > ); спального корпуса N 3 лит. Д4 общей площадью 493,6 кв. м (кадастровый номер < ... > ); спального корпуса N 4 лит. Д2 общей площадью 491,5 кв. м (кадастровый номер < ... > ); спального корпуса N 5 лит. Д3 общей площадью 498,6 кв. м (кадастровый номер < ... > ); гостевого дома лит. Д5 общей площадью 105,2 кв. м (кадастровый номер < ... > ); гостевого дома с мансардой лит. Е общей площадью 103,2 кв. м (соответствует двухэтажному деревянному строению - деревянный сруб 7,9 x 7,7 м); гостевого дома лит. Е1 общей площадью 41,8 кв. м, лит. Е1 общей площадью 11,9 кв. м (соответствуют одноэтажному деревянному строению - деревянный сруб 9,9 x 6,5 м), а также гостевого дома лит. Ж общей площадью 38,6 кв. м, лит. ж общей площадью 19,3 кв. м, лит. ж1 общей площадью 14,8 кв. м, гостевого дома лит. З общей площадью 39,5 кв. м, лит. з общей площадью 51,1 кв. м, лит. з1 общей площадью 14,8 кв. м (данные объекты соответствуют домикам отдыха) и приведении названного выше земельного участка, на котором они расположены, в состояние, пригодное для использования в целях, установленных договором аренды.
В удовлетворении встречных исковых требований ЗАО "Подольский домостроительный комбинат" о признании права собственности на самовольные постройки отказано.
Впоследствии заочным решением Подольского городского суда Московской области от 27 марта 2014 г. по гражданскому делу N 2-177/2014 за Назаровым Р.Е. признано право собственности на расположенные на указанном земельном участке объекты: спальные корпуса 1 - 5, гостевой домик лит. Д5 общей площадью 105,2 кв. м (кадастровый номер < ... > ) (т. 1, л.д. 65 - 67).
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 24 сентября 2014 г. заочное решение суда отменено и по делу принято новое решение об отказе в иске.
Основанием для принятия судом апелляционной инстанции такого решения послужило наличие вступившего в законную силу решения Арбитражного суда Краснодарского края от 16 марта 2012 г. (т. 1, л.д. 68 - 70).
Вместе с тем, Назаров Р.Е. на основании отмененного заочного решения суда осуществил государственную регистрацию права собственности на объекты недвижимости с кадастровыми номерами < ... > , < ... > , < ... > , < ... > , < ... > , < ... > (т. 1, л.д. 35 - 38).
На основании сделок, заключенных в июне - августе 2014 года, последовательно произведена государственная регистрация перехода права собственности на эти же объекты сначала в пользу Моисеева А.Я., а затем в пользу Титовой А.А. (т. 1, л.д. 99 - 152, 228 - 236).
Согласно акту обследования от 6 августа 2021 г. N 452, составленному ГКУ Краснодарского края "Кубаньземконтроль", помимо перечисленных выше объектов на спорном земельном участке также расположены: два комплекса локальных очистных сооружений лит. В, В1 площадью 118,98 кв. м; артезианская скважина лит. Г13 площадью 18,46 кв. м; спортивная и детская площадки; пропускной пункт площадью 6,10 кв. м; кирпичный туалет лит. Г14 площадью 37,31 кв. м; деревянное одноэтажное строение "Кафе", "Игровая зона" площадью 178,34 кв. м; массажный кабинет площадью 38,53 кв. м - документы на которые не представлены (т. 1, л.д. 219 - 221).
По настоящему делу судом первой инстанции по ходатайству представителя Титовой А.А. была назначена строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено эксперту Яценко В.А.
В заключении судебной строительно-технической экспертизы от 1 февраля 2023 г. указано, что два комплексных очистных сооружения лит. В, В1, артезианская скважина лит. Г13 и кирпичный туалет лит. Г14 6,0 x 5,9 м являются капитальными сооружениями.
Не являются капитальными объектами строительства: спортивная и детская площадки, пропускной пункт, деревянное одноэтажное строение "Кафе", "Игровая зона" 16,9 x 9,9 м, массажный кабинет 6,0 x 6,0 м.
Также судебным экспертом сделан вывод о том, что пристройки к кирпичному зданию столовой лит. Р, р 18,9 x 8,10 м, 6,6 x 21,5 м, 7,5 x 14,5 м имеют общие стены со зданием лит. Р, р с кадастровым номером < ... > и являются единым объектом.
По мнению судебного эксперта, данные объекты соответствуют градостроительным, строительным, противопожарным, иным нормам и правилам, требованиям градостроительных регламентов, правил землепользования и застройки, генеральному плану и не создают угрозу жизни и здоровью граждан (т. 4, л.д. 71 - 138).
Установив соответствие объектов, являющихся предметом разбирательства в арбитражном суде, части объектов, в отношении которых департаментом в настоящем деле предъявлены исковые требования об их сносе, суд на основании абзаца третьего статьи 220 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации прекратил производство по делу в соответствующей части (т. 3, л.д. 27 - 32, 108 - 114).
Высказав суждение о том, что остальные объекты возведены ответчиками на земельном участке, находящемся в собственности Краснодарского края, без согласия департамента, осуществляющего полномочия по управлению и распоряжению данным имуществом, суд первой инстанции пришел к выводу об удовлетворении иска.
Отменяя решение суда первой инстанции, судебная коллегия по гражданским делам Краснодарского краевого суда указала, что департамент спорным имуществом не владеет, а потому им избран ненадлежащий способ защиты нарушенного права.
В то же время, по мнению суда апелляционной инстанции, Титова А.А., оплатившая реальную стоимость имущества и зарегистрировавшая право собственности на него в установленном порядке, является добросовестным приобретателем.
Кроме того, как указал суд апелляционной инстанции, снос спорных объектов представляет собой крайнюю меру гражданско-правовой ответственности, оснований для применения которой с учетом выводов, содержащихся в заключении судебной экспертизы, в рассматриваемом случае не имеется.
Кассационный суд общей юрисдикции согласился с выводами суда апелляционной инстанции.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит, что с постановлениями судов апелляционной и кассационной инстанций согласиться нельзя по следующим основаниям.
Согласно пункту 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 1).
Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2).
При этом в пунктах 74 и 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.
Применительно к статьям 166 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.
В силу пункта 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.
Положения данной правовой нормы направлены на полное исключение из гражданских правоотношений самовольной постройки как объекта гражданских прав, за исключением случаев признания права на такой объект судом.
В силу приведенных норм права и акта их толкования, все сделки по распоряжению объектами, признанными решением Арбитражного суда Краснодарского края от 16 марта 2012 г. самовольными постройками, ничтожны.
В пункте 34 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12 декабря 2023 г. N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" разъяснено, что вступившее в законную силу решение суда об удовлетворении иска о сносе самовольной постройки является основанием для внесения записи в ЕГРН о прекращении права собственности на самовольную постройку, о прекращении обременения правами третьих лиц (например, залогодержателя, арендатора) независимо от фактического исполнения такого решения (часть 2 статьи 13 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, часть 5 статьи 6 Федерального конституционного закона от 31 декабря 1996 г. N 1-ФКЗ "О судебной системе Российской Федерации", абзац первый пункта 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Учитывая изложенное, договоры купли-продажи нежилых зданий, заключенные между Назаровым Р.Е. и Моисеевым А.Я., а также последующий договор купли-продажи нежилых зданий, заключенный между Моисеевым А.Я. и Титовой А.А., являются недействительными (ничтожными) сделками независимо от признания их таковыми судом, поскольку они заключены с лицом, не являющимся собственником, в отношении самовольных построек, подлежащих сносу на основании вступившего в законную силу арбитражного суда.
Следовательно, право собственности Титовой А.А. и предшествовавших ей лиц на самовольные постройки не возникло, несмотря на его государственную регистрацию.
Таким образом, вывод судов апелляционной и кассационной инстанций о том, что Титова А.А. является добросовестным приобретателем нельзя признать правильным.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации также полагает необходимым отметить следующее.
Согласно статье 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки (пункт 1).
В соответствии с пунктом 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12 декабря 2023 г. N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" в силу пункта 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной признается постройка при наличии хотя бы одного из следующих признаков:
- возведение (создание) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке;
- возведение (создание) на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта на дату начала его возведения и на дату выявления постройки;
- возведение (создание) без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений, если требование о получении соответствующих согласований, разрешений установлено на дату начала возведения и является действующим на дату выявления постройки;
- возведение (создание) с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если такие нормы и правила установлены на дату начала возведения постройки и являются действующими на дату ее выявления.
При возведении объекта недвижимости арендатор земельного участка ограничен как правовым режимом земельного участка, так и условиями договора аренды, определяющими обязанность (возможность) арендатора создать, возвести на участке конкретный объект. Постройка, возведенная арендатором на земельном участке, условиями договора аренды которого не предусматривалась возможность создания соответствующего объекта, является самовольной (пункт 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12 декабря 2023 г. N 44).
В отличие от собственника, арендатор при использовании земельного участка ограничен не только актами, определяющими правовой режим этого участка, но и, являясь стороной договора аренды, должен выполнять его условия, в том числе в части целевого использования участка.
Из приведенных выше положений норм закона и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации следует, что необходимость сноса самовольной постройки связывается законом как с соблюдением требований о получении необходимых в силу закона согласований, разрешений на ее строительство, так и с установлением обстоятельств, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки ввиду несоблюдения при ее возведении правил землепользования и застройки.
Указанные обстоятельства являются юридически значимыми по делам по спорам, связанным с самовольной постройкой, и подлежащими установлению и определению в качестве таковых судом в силу части 2 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
Данные положения закона судом апелляционной инстанции учтены не были, обстоятельства, имеющие существенное значение для правильного разрешения спора, в полной мере не установлены.
Так, не дано оценки тому обстоятельству, что земельный участок с кадастровым номером < ... > отнесен к категории земель "земли особо охраняемых территорий и объектов" с видом разрешенного использования "для эксплуатации базы отдыха".
В соответствии с договором аренды земельного участка государственной собственности несельскохозяйственного назначения, заключенным 7 ноября 2006 г. между департаментом (арендодатель) и ЗАО "Подольский домостроительный комбинат", земельный участок с кадастровым номером < ... > из земель особо охраняемых территорий и объектов предоставлен в аренду для эксплуатации базы отдыха.
Договор аренды данного земельного участка для целей строительства спорных объектов с ответчиками не заключался, доказательств, подтверждающих получение ответчиками в установленном законом порядке разрешений на строительство и ввод в эксплуатацию спорных объектов, в материалах дела не имеется.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит, что в настоящем случае судом апелляционной инстанции при постановлении решения не были соблюдены требования о законности и обоснованности судебного акта, а потому допущенные нарушения, не исправленные кассационным судом общей юрисдикции, являются существенными и непреодолимыми, в связи с чем могут быть исправлены только посредством отмены судебных постановлений.
При таких обстоятельствах Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации считает, что принятые по делу апелляционное определение и определение кассационного суда общей юрисдикции нельзя признать законными, они подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.
Руководствуясь статьями 390.14, 390.15, 390.16 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации
определила:
апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 13 июля 2023 г. и определение судебной коллегии по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 21 ноября 2023 г. отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.