ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 10 сентября 2024 г. N 67-КГ24-7-К8
54RS0021-01-2022-000907-55
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации в составе:
председательствующего Асташова С.В.,
судей Марьина А.Н. и Горшкова В.В.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску прокурора Колыванского района Новосибирской области к администрации рабочего поселка Колывань Колыванского района Новосибирской области, Авдееву Антону Александровичу, Кузьменко Алексею Владимировичу и Сидоренко Сергею Анатольевичу о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи земельного участка, к Брыкову Максиму Александровичу и Ткаленко Василию Алексеевичу об истребовании имущества из незаконного владения
по кассационной жалобе Брыкова Максима Александровича и Ткаленко Василия Алексеевича на решение Колыванского районного суда Новосибирской области от 25 января 2023 г., апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Новосибирского областного суда от 27 апреля 2023 г. и определение судебной коллегии по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции от 26 сентября 2023 г.
Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Марьина А.Н., объяснения Брыкова М.А. и Сидоренко С.А., поддержавших доводы кассационной жалобы, мнение прокурора Генеральной прокуратуры Российской Федерации Клевцовой Е.А., возражавшей против удовлетворения кассационной жалобы, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации
установила:
прокурор Колыванского района Новосибирской области обратился в суд с иском к администрации рабочего поселка Колывань Колыванского района Новосибирской области (далее - администрация), Авдееву А.А., Кузьменко А.В. и Сидоренко С.А. о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи земельного участка от 16 июня 2022 г., заключенного между администрацией и Шевченко Н.Н., действовавшего в интересах Авдеева А.А., Кузьменко А.В. и Сидоренко С.А., и истребовании имущества из незаконного владения Брыкова М.А. и Ткаленко В.А.
Решением Колыванского районного суда Новосибирской области от 25 января 2023 г., оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Новосибирского областного суда от 27 апреля 2023 г., исковые требования удовлетворены.
Суд признал недействительным договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером (далее - КН) < ... > от 16 июня 2022 г., заключенный администрацией с Авдеевым А.А., Кузьменко А.В. и Сидоренко С.А., а также истребовал из незаконного владения Брыкова М.А. земельные участки с КН < ... > и < ... > , а из незаконного владения Ткаленко В.А. - земельные участки < ... > с КН < ... > и < ... > .
Определением судебной коллегии по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции от 26 сентября 2023 г. указанные судебные постановления оставлены без изменения.
В кассационной жалобе Брыкова М.А. и Ткаленко В.А. ставится вопрос об отмене состоявшихся по делу судебных постановлений, как незаконных.
Определением судьи Верховного Суда Российской Федерации Горохова Б.А. от 17 января 2024 г. отказано в передаче кассационной жалобы Брыкова М.А. и Ткаленко В.А. для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации.
Определением судьи Верховного Суда Российской Федерации от 2 мая 2024 г. Брыкову М.А. и Ткаленко В.А. восстановлен срок на подачу кассационной жалобы.
Определением заместителя Председателя Верховного Суда Российской Федерации Глазова Ю.В. от 1 августа 2024 г. определение судьи Верховного Суда Российской Федерации от 17 января 2024 г. об отказе в передаче кассационной жалобы отменено, кассационная жалоба с делом передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации.
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит кассационную жалобу подлежащей удовлетворению.
В соответствии со статьей 390.14 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебной коллегией Верховного Суда Российской Федерации судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права и (или) норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.
Такие нарушения допущены судами при рассмотрении настоящего дела.
Как установлено судом и следует из материалов дела, приказом департамента имущества и земельных отношений Новосибирской области от 24 сентября 2021 г. N 3556 администрации предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование для содействия в развитии сельского хозяйства земельный участок с КН < ... > , государственная собственность на который не разграничена, категории - земли сельскохозяйственного назначения, с видом разрешенного использования - для сельскохозяйственного производства, площадью 137 273 кв. м, расположенный по адресу: < ... > < ... > < ... > район, муниципальное образование < ... > .
Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) 12 апреля 2022 г. на указанный земельный участок зарегистрировано право муниципальной собственности.
21 апреля 2022 г. решением Совета депутатов рабочего поселка Колывань Колыванского района Новосибирской области N 3 указанный земельный участок внесен в Прогнозный план приватизации муниципального имущества на 2022 год.
18 мая 2022 г. администрация вынесла постановление N 279 о проведении аукциона в электронной форме по продаже муниципального имущества - земельного участка по цене 7 021 000 руб. в соответствии с Федеральным законом от 21 декабря 2001 г. N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Закон о приватизации).
Извещение о проведении аукциона опубликовано 18 мая 2022 г. на сайте https://torgi.gov.ru, а также в периодическом печатном издании р.п. Колывань "Муниципальный вестник" N 28.
Проведение аукциона назначено на 17 июня 2022 г., датой окончания подачи заявок определено 14 июня 2022 г., датой рассмотрения заявок - 15 июня 2022 г.
Согласно протоколу от 15 июня 2022 г. N < ... > на участие в аукционе подана одна заявка - Шевченко Н.Н., в отношении которого комиссией принято решение о допуске и признании участником аукциона. Открытый аукцион на право заключения договора купли-продажи земельного участка признан несостоявшимся.
16 июня 2022 г. между администрацией и Шевченко Н.Н. заключен договор купли-продажи земельного участка N 9 по цене 7 021 000 руб.
Как следует из агентского договора на совершение юридических действий от 1 мая 2022 г. Шевченко Н.Н. (агент) обязался по поручению Авдеева А.А., Кузьменко А.В. и Сидоренко С.А. (принципал) организовать покупку земельного участка на открытом аукционе в электронной форме в соответствии с постановлением администрации от 18 мая 2022 г. N 279, права и обязанности по данной сделке возникают непосредственно у принципала.
Согласно выписке из ЕГРН право собственности на земельный участок зарегистрировано 1 июля 2022 г. за Авдеевым А.А. в размере 1/4 доли, Кузьменко А.В. - 1/4 доли и Сидоренко С.А. - 1/2 доли.
15 сентября 2022 г. между Авдеевым А.А. (продавец) и Ткаленко В.А. (покупатель) заключен договор купли-продажи 1/4 доли в праве собственности на земельный участок, а также заключен договор купли-продажи 1/4 доли в праве собственности на земельный участок между Кузьменко А.В. (продавец) и Ткаленко В.А. (покупатель).
В этот же день между Сидоренко С.А. (продавец) и Брыковым М.А. (покупатель) заключен договор купли-продажи 1/4 доли в праве собственности на земельный участок.
Согласно выписке из ЕГРН право собственности на земельный участок зарегистрировано 16 сентября 2022 г. за Ткаленко В.А. и Брыковым М.А. в равных долях.
23 сентября 2022 г. между Ткаленко В.А. и Брыковым М.А. заключено соглашение о выделе долей в праве общей долевой собственности на земельный участок, согласно которому в собственность Ткаленко В.А. переходят два земельных участка площадью 34 318 кв. м каждый, а в собственность Брыкова М.А. два земельных участка площадью 46 413 кв. м и 22 223 кв. м.
Право собственности на новые земельные участки с КН < ... > , < ... > , < ... > и < ... > зарегистрировано 10 октября 2022 г. в установленном порядке.
3 октября 2022 г. Ткаленко В.А. обратился к администрации с заявлением по вопросу о выдаче рекомендаций и порядка выдачи разрешения на строительство объектов капитального строительства на земельном участке с КН < ... > .
4 октября 2022 г. администрация направила Ткаленко В.А. письмо N 3013 о том, что земельный участок находится в зоне сельскохозяйственного использования и для данной зоны выдача разрешения на строительство объектов капитального строительства не предусмотрена, допускается размещать сооружения (объекты некапитального строительства) для сельскохозяйственных нужд (хранение и переработка сельскохозяйственной продукции, техники).
Согласно повестке очного голосования комиссии по подготовке проектов правил землепользования и застройки поселений, входящих в состав Новосибирской агломерации Новосибирской области от 21 октября 2022 г. N 21, департамент имущества и земельных отношений Новосибирской области просит изменить функциональное и территориальное зонирование в отношении земельного участка с КН < ... > путем отнесения его к производственной зоне в связи с тем, что по информации министерства природных ресурсов и экологии Новосибирской области в пределах земельного участка расположено месторождение строительных песков.
24 октября 2022 г. Брыков М.А. подал в администрацию декларацию о выборе вида разрешенного использования земельных участков с КН < ... > и < ... > - растениеводство, о чем в ЕГРН внесены соответствующие сведения.
Суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования прокурора о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи земельного участка от 16 июня 2022 г., заключенного между администрацией и Шевченко Н.Н., действовавшего в интересах Авдеева А.А., Кузьменко А.В. и Сидоренко С.А., указал, что земельный участок как самостоятельный объект недвижимости не может быть приватизирован на правилам Закона о приватизации, при этом ответчиками нарушен порядок организации и проведения торгов, предусмотренный Земельным кодексом Российской Федерации (пункт 7 статьи 39.11, пункт 1 статьи 39.18), что повлекло нарушение прав неопределенного круга лиц, которые могли претендовать на получение земельного участка или права аренды на него.
Удовлетворяя иск об истребовании имущества из незаконного владения Брыкова М.А. и Ткаленко В.А., суд первой инстанции указал, что последние не могли не знать, что земельный участок относится к зоне сельскохозяйственного использования и не мог быть продан администрацией в силу закона.
Суд апелляционной инстанции и кассационный суд общей юрисдикции согласились с выводами суда первой инстанции.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации полагает, что обжалуемые судебные постановления приняты с существенными нарушениями норм права и согласиться с ними нельзя по следующим основаниям.
Согласно Конституции Российской Федерации земля и другие природные ресурсы используются и охраняются в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории (часть 1 статьи 9); условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона (часть 3 статьи 36), что предполагает определение федеральным законодателем необходимых условий и порядка реализации прав на землю.
Земельным кодексом Российской Федерации провозглашен принцип деления земель по целевому назначению, подразумевающий, что земли соответствующих категорий используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.
Оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Федеральным законом от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон об обороте сельскохозяйственных земель).
Данный Закон, принятый в связи с необходимостью установления на федеральном уровне единых правил использования и оборота земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения и долей в праве общей собственности на них, определяет, в том числе условия предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности (пункт 1 статьи 1 Закона об обороте сельскохозяйственных земель).
Принадлежность земельного участка к землям сельскохозяйственного назначения предопределяет необходимость учета требований специального Закона об обороте сельскохозяйственных земель при решении вопроса о предоставлении участка в собственность.
В соответствии с пунктом 4 статьи 1 Закона об обороте сельскохозяйственных земель приватизация земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется в порядке, установленном данным Федеральным законом, Земельным кодексом Российской Федерации и иными федеральными законами. Приватизация указанных земельных участков, расположенных на территории субъекта Российской Федерации, осуществляется с момента, установленного законом субъекта Российской Федерации (пункт 4).
Согласно пункту 1 статьи 10 указанного Закона земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в порядке, установленном Земельным кодексом Российской Федерации.
В силу подпункта 2 пункта 1 статьи 39.1 Земельного кодекса Российской Федерации (нормы приведены в редакции, действовавшей на момент отчуждения земельного участка) земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату.
Из пункта 1 статьи 39.3 указанного Кодекса следует, что продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи.
Если единственная заявка на участие в аукционе по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, подана лицом, которое соответствует указанным в извещении о проведении аукциона требованиям к участникам аукциона и заявка на участие в аукционе которого соответствует указанным в извещении о проведении аукциона условиям аукциона, либо если только один заявитель признан единственным участником аукциона или в аукционе принял участие только один его участник, продажа такого земельного участка осуществляется указанному лицу (пункт 3).
Из материалов дела следует, что договор купли-продажи земельного участка с КН < ... > , категории - земли сельскохозяйственного назначения и видом разрешенного использования - для сельскохозяйственного производства заключен с единственным участником аукциона, что не противоречит вышеуказанным нормам Земельного кодекса Российской Федерации.
Дата агентского договора - 1 мая 2022 г. - сама по себе не свидетельствует о недействительности (ничтожности) договора купли-продажи муниципального имущества, заключенного с единственным участником открытого аукциона. При этом ответчики ссылаются на то, что заключили агентский договор после того, как стало известно о торгах, а дата 1 мая 2022 г. является опиской, что объясняет ссылку в договоре на постановление администрации от 18 мая 2022 г. N 279.
Согласно пункту 1 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации в случае, если в соответствии с основным видом разрешенного использования земельного участка предусматривается строительство зданий, сооружений, предоставление такого земельного участка осуществляется путем проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, за исключением случаев проведения аукциона по продаже земельного участка или аукциона на право заключения договора аренды земельного участка в соответствии со статьей 39.18 данного Кодекса.
Из пункта 1 статьи 39.18 указанного Кодекса следует, что в случае поступления заявления гражданина о предварительном согласовании предоставления земельного участка или о предоставлении земельного участка для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства для собственных нужд, заявления гражданина или крестьянского (фермерского) хозяйства о предварительном согласовании предоставления земельного участка или о предоставлении земельного участка для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности уполномоченный орган в срок, не превышающий тридцати дней с даты поступления любого из этих заявлений, совершает одно из следующих действий: 1) обеспечивает опубликование извещения о предоставлении земельного участка для указанных целей (далее в этой статье - извещение) в порядке, установленном для официального опубликования (обнародования) муниципальных правовых актов уставом поселения, городского округа, по месту нахождения земельного участка и размещает извещение на официальном сайте, а также на официальном сайте уполномоченного органа в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет"; 2) принимает решение об отказе в предварительном согласовании предоставления земельного участка или об отказе в предоставлении земельного участка в соответствии с пунктом 8 статьи 39.15 или статьей 39.16 данного Кодекса.
Ссылаясь на данные положения, суд первой инстанции признал, что администрацией был нарушен порядок организации и проведения торгов, предусмотренный Земельным кодексом Российской Федерации.
Однако земельный участок с КН < ... > имел категорию - земли сельскохозяйственного назначения и вид разрешенного использования - для сельскохозяйственного производства. При разделе земельного участка категория земель и вид разрешенного использования сохранены.
Авдеев А.А., Кузьменко А.В. и Сидоренко С.А. (первые владельцы) с заявлением о разрешении строительства капитальных объектов или о предварительном согласовании предоставления земельного участка или о предоставлении земельного участка для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства для собственных нужд либо с заявлением о предварительном согласовании предоставления земельного участка или о предоставлении земельного участка для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности не обращались.
Кроме того, основания недействительности сделки должны существовать на момент ее совершения, последующие события и действия сами по себе к таким основаниям не относятся.
То обстоятельство, что Ткаленко В.А. обращался к администрации с заявлением по вопросу о выдаче рекомендаций и о порядке выдачи разрешения на строительство объектов капитального строительства на земельном участке с КН < ... > , в котором было отказано, а также, что департамент имущества и земельных отношений Новосибирской области внес предложение об изменении функционального и территориального зонирования в отношении земельного участка с КН < ... > , не имеют юридического значения для квалификации договора купли-продажи земельного участка от 16 июня 2022 г. как недействительной (ничтожной) сделки, поскольку не существовали на момент его заключения. Возможное последующее изменение категории и вида разрешенного использования спорного земельного участка, если таковое будет иметь место, может быть предметом самостоятельного судебного обжалования.
Кроме того, в соответствии со статьей 302 Гражданского кодекса Российской Федерации если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли (пункт 1).
Из установленных обстоятельств следует, что Брыков М.А. и Ткаленко В.А. не являлись участниками торгов, проводимых администрацией. Осведомленность последних покупателей о категории и виде разрешенного использования приобретаемого земельного участка не может свидетельствовать об их недобросовестности, поскольку порядок организации и проведения торгов по продаже земельного участка сельскохозяйственного назначения, предусмотренный Земельным кодексом Российской Федерации, нарушен не был.
Кроме того, суды не указали в силу чего на последующих приобретателей должна быть возложена обязанность проверки законности торгов, проведенных органом местного самоуправления, и договора, заключенного по результатам этих торгов с предшествующими приобретателями.
При таких обстоятельствах Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит, что допущенные судебными инстанциями нарушения норм права являются существенным, они повлияли на результат рассмотрения дела и не могут быть устранены без отмены судебных постановлений и нового рассмотрения дела.
Исходя из изложенного, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит нужным решение Колыванского районного суда Новосибирской области от 25 января 2023 г., апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Новосибирского областного суда от 27 апреля 2023 г. и определение судебной коллегии по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции от 26 сентября 2023 г. отменить, а дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Руководствуясь статьями 390.14 - 390.16 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации
определила:
решение Колыванского районного суда Новосибирской области от 25 января 2023 г., апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Новосибирского областного суда от 27 апреля 2023 г. и определение судебной коллегии по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции от 26 сентября 2023 г. отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.