ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 18 марта 2020 г. N 308-ЭС19-25765
Судья Верховного Суда Российской Федерации Грачева И.Л., изучив по материалам истребованного дела кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Шуверы Николая Ивановича (г. Кисловодск) на постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.07.2019 и постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 13.11.2019 по делу N А63-18660/2018,
установил:
Индивидуальный предприниматель Шувера Николай Иванович обратился в Арбитражный суд Ставропольского края с заявлением о признании незаконным решения Комитета имущественных отношений администрации города города-курорта Кисловодска (далее - Комитет), содержащегося в сообщении от 13.08.2018 N 189, об отказе в предоставлении на условиях аренды на три года земельного участка площадью 588 кв. м с кадастровым номером 26:34:020212:38, расположенного адресу: г. Кисловодск, пересечение улицы Шаляпина и Бородинского переулка, 25/1, для завершения строительства без проведения торгов; об обязании Комитета предоставить заявителю названный земельный участок в аренду.
Арбитражный суд Ставропольского края решением от 16.04.2019 удовлетворил требования предпринимателя.
Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд постановлением от 22.07.2019, оставленным без изменения постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 13.11.2019, отменил решение от 16.04.2019 и отказал в удовлетворении требований предпринимателя.
В кассационной жалобе, поданной в Верховный Суд Российской Федерации, предприниматель, ссылаясь на нарушение судами апелляционной и кассационной инстанций норм материального и процессуального права, просит пересмотреть в кассационном порядке постановления апелляционного и окружного судов, отменить их и оставить в силе решение суда первой инстанции.
Дело 23.01.2020 истребовано из Арбитражного суда Ставропольского края.
По смыслу части 1 статьи 291.1, части 7 статьи 291.6, статьи 291.11 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) кассационная жалоба подлежит передаче для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации, если изложенные в ней доводы подтверждают наличие существенных нарушений норм материального права и (или) норм процессуального права, повлиявших на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Изучив материалы дела и приведенные в жалобе доводы, судья Верховного Суда Российской Федерации считает, что имеются основания для передачи кассационной жалобы предпринимателя вместе с делом для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.
Как следует из материалов дела и установлено судами, Комитет (арендодатель) и предприниматель (арендатор) 06.07.2007 заключили договор аренды земельного участка площадью 588 кв. м с кадастровым номером 26:34:020212:38, расположенного адресу: г. Кисловодск, пересечение улицы Шаляпина и Бородинского переулка, 25/1, для проектирования пансионата круглогодичного семейного отдыха сроком на 3 года. Участок передан арендатору по акту приема-передачи. Договор зарегистрирован в установленном порядке.
Стороны 12.08.2010 заключили новый договор аренды указанного земельного участка для проектирования пансионата круглогодичного семейного отдыха сроком до 11.08.2013.
Впоследствии вид разрешенного использования земельного участка изменен на вид "под строительство санатория - лечебного корпуса".
Дополнительным соглашением от 02.06.2011 стороны внесли изменения в договор аренды от 12.08.2010 в том числе в части указанного вида разрешенного использования участка.
Администрация города города-курорта Кисловодска (далее - Администрация) выдала предпринимателю разрешение от 27.04.2010 N Ru26305000-30 на строительство на указанном участке лечебного девятиэтажного корпуса (площадь застройки 491 кв. м, общая площадь 4155,1 кв. м, строительный объем 14 730 куб. м) сроком действия до 27.10.2011.
Арендатор возвел на арендованном земельном участке объект незавершенного строительства степенью готовности 16%, на который 13.10.2011 зарегистрировано его право собственности.
Предприниматель по договору купли-продажи от 24.05.2012 приобрел у закрытого акционерного общества "Бородино" в собственность смежный земельный участок площадью 2441 кв. м с кадастровым номером 26:34:020212:2 в целях строительства на двух указанных участках санаторного комплекса (лечебного корпуса, спального корпуса и бассейна). На земельном участке, находящемся в собственности предпринимателя, на основании выданных Администрацией разрешительных документов осуществлялось строительство спального корпуса и бассейна.
Администрация и предприниматель дополнительным соглашением от 26.07.2013 продлили срок аренды земельного участка с кадастровым номером 26:34:020212:38 до 25.07.2018.
Администрация продлила срок разрешения на строительство до 26.02.2017.
До окончания срока действия договора аренды предприниматель обратился в Комитет с заявлениями о продлении договора для завершения строительства.
Комитет сообщением от 13.08.2018 N 189 отказал предпринимателю в предоставлении испрашиваемого земельного участка в аренду без проведения торгов.
Предприниматель, считая, что отказ Комитета в предоставлении в аренду без торгов испрашиваемого земельного участка для завершения строительства не соответствует закону и нарушает его права и законные интересы, обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.
Суд первой инстанции, исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, руководствуясь статьями 198, 200, 201 АПК РФ, подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6, статьями 39.16, 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ), пришел к выводу об обоснованности требований предпринимателя исходя из следующего: на спорном земельном участке, предоставленном предпринимателю в аренду по договору, заключенному до 01.03.2015, предприниматель на основании разрешения на строительство возвел объект незавершенного строительства, право собственности на который зарегистрировано 13.10.2011; предприниматель в соответствии с пунктом 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ имеет право на получение земельного участка в аренду (однократно) на три года для завершения строительства объекта без проведения торгов; в оспариваемом решении Администрации не приведено ни одного из перечисленных в статье 39.16 ЗК РФ оснований для отказа в предоставлении земельного участка в аренду для завершения строительства.
Суд апелляционной инстанции, посчитав, что суд первой инстанции неправильно применил нормы материального права, отменил решение от 16.04.2019 и отказал в удовлетворении требований предпринимателя.
Апелляционный суд исходил из следующего: земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства на однократное предоставление ему в аренду публичного земельного участка для завершения строительства данного объекта; законодатель, введя льготный порядок получения в аренду публичного земельного участка для собственников незавершенных строительством объектов, адресовал его добросовестным лицам, не использовавшим прежде право на продление договора; поскольку спорный земельный участок ранее неоднократно предоставлялся предпринимателю в аренду без проведения торгов для завершения строительства объекта (в период с 12.08.2010 по 11.08.2013, с 26.07.2013 по 25.07.2018), у Комитета отсутствовали основания, предусмотренные подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ и пунктом 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ, для предоставления заявителю в целях завершения строительства в аренду без проведения торгов испрашиваемого земельного участка.
Суд округа согласился с выводом суда апелляционной инстанции об отсутствии оснований для удовлетворения требований предпринимателя, указав при этом следующее: по смыслу пункта 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ (в редакции, действовавшей до 01.03.2015), предприниматель как собственник объекта незавершенного строительства, право собственности на который зарегистрировано до 01.01.2012, имел право однократно приобрести земельный участок в аренду без проведения торгов на три года для завершения строительства; предпринимателю в соответствии с пунктом 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ в редакции до 01.03.2015 земельный участок предоставлялся в аренду без проведения торгов для завершения строительства, поэтому на него распространяется ограничение, установленное пунктом 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ в редакции, действующей с 01.03.2015.
В кассационной жалобе предприниматель, ссылаясь на то, что суды апелляционной и кассационной инстанций при рассмотрении настоящего дела, неправильно применили нормы материального и процессуального права, просит отменить постановления апелляционного и окружного судов.
В числе прочих доводов предприниматель указывает на следующее.
Согласно пункту 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ (в редакции, действовавшей до 01.03.2015) собственник объекта незавершенного строительства, право собственности на который зарегистрировано до 01.01.2012, имеет право приобрести земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен указанный объект, в аренду без проведения торгов в порядке, установленном для оформления прав на земельные участки собственниками зданий, сооружений.
В соответствии с пунктом 3 статьи 22 ЗК РФ, действовавшим до 01.03.2015, по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 35, пунктом 1 статьи 36 и статьей 46 данного Кодекса.
Пунктом 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) установлено, что если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.
Таким образом, земельным законодательством, действовавшим до 01.03.2015, не были предусмотрены ни пресекательный срок, ни правило об однократном продлении договора аренды публичного земельного участка, предоставленного в порядке статей 30 и 31 ЗК РФ, регулировавших процедуру предоставления земельных участков для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта.
При этом согласно пункту 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ в редакции Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 171-ФЗ) в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ.
Законом N 171-ФЗ Гражданский кодекс Российской Федерации дополнен, в том числе статьей 239.1 предусматривающей продажу объекта незавершенного строительства с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.
Пунктом 33 статьи 34 Закона N 171-ФЗ предусмотрено, что положения статьи 239.1 ГК РФ не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу этого Федерального закона (согласно пункту 1 статьи 35 Закона N 171-ФЗ данный Закон вступил в силу с 01.03.2015).
Согласно данным нормам права реализация положений статьи 239.1 ГК РФ возможна в случае, если собственником объекта незавершенного строительства для его завершения уже было реализовано предусмотренное пунктом 21 статьи 3 Законом N 137-ФЗ в редакции, действующей с 01.03.2015, право на однократное его предоставление для целей завершения строительства путем заключения без торгов договора аренды после 01.03.2015.
Спорный участок предоставлен предпринимателю в аренду в 2010 году для строительства объекта недвижимости, в период действия договора аренды предприниматель на основании разрешительных документов возвел на указанном земельном участке объект незавершенного строительства, право собственности на который зарегистрировано до 01.03.2015, следовательно, предприниматель в соответствии с земельным законодательством, вступившим в действие с 01.03.2015, имеет право на однократное продление договора аренды земельного участка на три года для завершения строительства.
Кроме того, в дополнительном соглашении от 26.07.2013 о продлении срока аренды спорного земельного участка до 25.07.2018 указано, что земельный участок предоставляется в целях строительства санатория, а не для завершения строительства.
Судами апелляционной и кассационной инстанций также не принят во внимание тот факт, что Администрация своими действиями (по отмене в 2016 году разрешения на строительство объекта недвижимости, по обращению в суд с иском о признании спорного объекта самовольной постройкой и его сносе, судебное разбирательство по которому длились более 3-х лет и в удовлетворении которого было отказано (дело N 33-6/2019), препятствовала проведению строительно-монтажных работ на спорном земельном участке.
Приведенные в жалобе предпринимателя доводы о существенном нарушении судами апелляционной и кассационной инстанций норм материального и процессуального права, которые повлияли на исход настоящего дела, заслуживают внимания, в связи с чем жалобу с делом следует передать для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.
Учитывая изложенное и руководствуясь статьей 184, пунктом 2 части 7 статьи 291.6, статьей 291.9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судья Верховного Суда Российской Федерации
определил:
жалобу индивидуального предпринимателя Шуверы Николая Ивановича передать для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.
Назначить рассмотрение кассационной жалобы в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации на 14 апреля 2020 года на 10 часов 30 минут в помещении суда по адресу: Москва, Поварская улица, дом 15, зал N 3048 (подъезд 5).
Судья Верховного Суда
Российской Федерации
И.Л.ГРАЧЕВА