ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 13 февраля 2017 г. N 309-ЭС16-20211
Судья Верховного Суда Российской Федерации Чучунова Н.С., изучив кассационную жалобу акционерного общества "Управляющая компания "ИНВЕСТСТРОЙ", управляющего закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости "Мегаполис" на постановление Арбитражного суда Уральского округа от 12.10.2016 по делу N А60-48288/2015 Арбитражного суда Свердловской области,
установил:
Публичное акционерное общество "Екатеринбурггаз" обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском к акционерному обществу "Управляющая компания "ИНВЕСТСТРОЙ" о взыскании неосновательного обогащения в размере 16 265 159 руб. 45 коп., составляющего сбережение платы за пользование в период с 08.10.2012 по 08.10.2015 земельным участком с кадастровым номером 66:41:0601015:0009 площадью 5 277 кв. м, расположенным по адресу: Российская Федерация, Свердловская область, Екатеринбург, ул. Белинского, в 100 метрах на восток от ориентира дом N 37.
Общество "УК "Инвестстрой" обратилось в Арбитражный суд Свердловской области со встречным иском о признании за владельцами инвестиционных паев фонда "Уральский край" и владельцами паев фонда "Мегаполис", данные о которых устанавливаются на основании сведений лицевых счетов владельцев инвестиционных паев в реестре владельцев инвестиционных паев и счетов дело владельцев инвестиционных паев указанных закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости, в интересах которых выступает доверительный управляющий общество "УК "Инвестстрой", права общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 66:41:0601015:0009 общей площадью 5 277 кв. м, расположенный по адресу: Свердловская область, г. Екатеринбург, примерно в 100 м по направлению на восток от ориентира строение, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: г. Екатеринбург, ул. Белинского, 37, в следующих долях: доля владельцев инвестиционных паев фонда "Уральский край" - 591 / 5 277; доля владельцев инвестиционных паев фонда "Мегаполис" - 3 472 / 5 277; доля общества "Екатеринбурггаз" - 195 / 5 277.
Решением Арбитражного суда Свердловской области от 31.03.2016, оставленным без изменения постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.07.2016, в удовлетворении исковых требований по первоначальному иску общества "Екатеринбурггаз" отказано. Встречные исковые требования удовлетворены, за владельцами инвестиционных паев фонда "Уральский край" и владельцами паев фонда "Мегаполис", в интересах которых выступает доверительный управляющий общество "УК "Инвестстрой", признано право общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 66:41:0601015:0009 общей площадью 5 277 кв. м, расположенный по адресу: Свердловская область, г. Екатеринбург, примерно в 100 м по направлению на восток от ориентира строение, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: г. Екатеринбург, ул. Белинского, 37 без указания конкретного размера доли истца.
Постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 12.10.2016 решение суда первой инстанции от 31.03.2016 и постановление суда апелляционной инстанции от 13.07.2016 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Свердловской области.
В кассационной жалобе, поданной в Верховный Суд Российской Федерации, заявитель просит отменить постановление суда округа и оставить в силе решение первой инстанции, ссылаясь на существенное нарушение норм материального права.
В обоснование доводов жалобы заявитель указывает, что суд округа неправомерно не применил к рассматриваемым правоотношениям положения пункта 1 статьи 6, статей 249, 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, статьи 23 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", а также не учтены разъяснения, содержащиеся в пункте 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания", в пунктах 66, 67 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10\22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в пункте 41 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации".
Действующее законодательство Российской Федерации не устанавливает для зданий, в которых находятся нежилые помещения, иного режима пользования общим имуществом, отличного от многоквартирных домов.
На основании статей 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами и внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. Право общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме на земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, возникает в порядке, установленном статьей 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации".
В постановлении Конституционного Суда Российской Федерации N 12-П от 28.05.2010 разъяснено, что переход в общую долевую собственность помещений в многоквартирном доме земельного участка, на котором расположен этот дом, связывается с завершением процесса формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета и не предполагает принятие органами государственной власти или органами местного самоуправления специального решения о предоставлении конкретного земельного участка, ограничивая их участие в процессе передачи права собственности исключительно вопросами формирования земельного участка.
Это означает, что в отличие от порядка приобретения гражданами и юридическими лицами прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, который установлен Земельным кодексом Российской Федерации, для бесплатного перехода земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме необходимо и достаточно осуществления органами государственной власти или органами местного самоуправления формирования данного земельного участка в соответствии с требованиями земельного законодательства о градостроительной деятельности и проведения его государственного кадастрового учета.
Государственная регистрация прав на общее имущество в многоквартирных домах регулируется статьей 23 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Согласно принципу единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, закрепленного подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации установлен запрет на отчуждение земельного участка без находящихся на нем зданий, сооружений в случае, если они принадлежат одному лицу.
В силу указанных норм у истца по встречному иску возникает право общей долевой собственности на спорный земельный участок, на котором расположено здание, в состав которого входят нежилые помещения, принадлежащие истцу на праве собственности.
Заключением договора N 10-200-05 от 18.03.2005 ОАО "Екатеринбурггаз" фактически распорядилось своим земельным участком с целью строительства на нем спортивно-оздоровительного центра с предприятием общественного питания и поземным паркингом.
Доводы АО "Екатеринбурггаз" о том, что сделка по выкупу земельного участка с кадастровым номером 66:41:06 01015:0009, в состав которого до раздела входил спорный земельный участок, совершенная до 2004, то есть до начала строительства здания спортивно-оздоровительного центра и паркинга не могла нарушить права лиц, участвующих в строительстве и приобретших права на часть помещений в здании, не основана на законе.
Нарушение права общей долевой собственности собственников помещений на спорный земельный участок заключается в наличии и сохранении записи об индивидуальном праве собственности АО "Екатеринбурггаз".
То обстоятельство, что на момент приобретения права собственности ответчика на спорный земельный участок в состав указанных выше ЗПИФН "Мегаполис" и ЗПИФН "Уральский край", доверительное управление которым осуществляет АО УК "ИНВЕСТСТРОЙ", названные объекты не входили (на праве общей долевой собственности владельцам инвестиционных паев указанного фонда не принадлежали), не лишает АО УК "ИНВЕССТОРОЙ" ДУ ЗПИФН "Уральский край" и ЗПИФН "Мегаполис", в состав которых в настоящее время входят (принадлежат на праве общей долевой собственности владельцам инвестиционных паев указанных фондов) объекты недвижимости, размещенные на спорном земельном участке, реализовать права, предусмотренные пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, в том числе посредством заявленного и удовлетворенного судом первой инстанции встречного иска.
Данный способ защиты права является единственно возможным и соответствует принципу единства судьбы земельных участка и прочно связанных с ними объектов (статья 1 Земельного кодекса Российской Федерации).
Доказательств того, что ЗПИФН "Уральский край" и ЗПИФН "Мегаполис" с момента приобретения объектов недвижимости фактически пользовалось не только земельным участком в размере, необходимом для использования и эксплуатации принадлежащих им помещений, но и другой частью земельного участка, принадлежащей ПАО "Екатеринбурггаз", последним не представлено.
Ссылка суда Уральского округа на правовую позицию Верховного Суда РФ, изложенную в определении от 29.03.2016 N 305-ЭС16-16772, а также в пункте 8 "Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2016) не имеет отношения к рассматриваемому спору, поскольку в указанном Определении Верховного Суда РФ речь идет о земельных участках, находящихся в публичной собственности и предоставленных застройщику в аренду для строительства нежилых объектов. В рассматриваемом случае земельный участок на момент строительства находился в частной собственности ОАО "Екатеринбурггаз".
Согласно пункту 1 части 7 статьи 291.6 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по результатам изучения кассационной жалобы судья Верховного Суда Российской Федерации выносит определение об отказе в передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации, если изложенные в кассационной жалобе доводы не подтверждают существенных нарушений норм материального права и (или) норм процессуального права, повлиявших на исход дела, и не являются достаточным основанием для пересмотра судебных актов в кассационном порядке, а также если указанные доводы не находят подтверждения в материалах дела.
При изучении доводов кассационной жалобы и принятых по делу судебных актов оснований, по которым жалоба может быть передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации, не установлено.
Как следует из обжалуемых актов, между обществом "Екатеринбурггаз" и закрытым акционерным обществом "Корпорация "Атомстройкомплекс" (далее - общество "Корпорация "Атомстройкомплекс") заключен договор от 18.03.2005 N 10-200-05, в соответствии с условиями которого стороны путем долевого участия осуществляют финансирование и строительство спортивно-оздоровительного центра с предприятием общественного питания и подземным паркингом (далее - объект недвижимости) в квартале улиц Белинского - Энгельса - Красноармейская - К. Маркса в г. Екатеринбурге и приобретают права собственности на площади в указанном объекте пропорционально долям финансирования.
Согласно п. 3.1 договора вкладом общества "Екатеринбурггаз" являлась денежная сумма в размере 626 600 руб., включающая: оформление землеотводных документов и подготовка земельного участка для осуществления строительства объекта, при этом все затраты, связанные с оформлением, предоставлением земельного участка для строительства объекта, получением АПЗ, освобождением земельного участка от зеленых насаждений, сносом зданий, строений и сооружений, отселением, содержанием земельного участка (в том числе арендная плата, земельный налог на весь период строительства объекта и до 31.12.2005 и иные платежи) производятся истцом за свой счет.
Администрация города Екатеринбурга выдала обществу "Екатеринбурггаз" разрешение от 03.10.2005 (регистрационный номер 240/05) на строительство объекта недвижимости - 2-х секций офисного здания: 14-этажная секция (стр. 1), 9-этажная секция с кафе на 1-2 этаже (стр. 2) и подземного паркинга (стр. 2А), расположенного в Екатеринбурге, ул. Белинского, 37, общая площадь земельного участка 14 055 кв. м.
Указанный земельный участок с кадастровым номером 66:41:0601015:0001 принадлежал обществу "Екатеринбурггаз" на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 06.08.2004 серии 66 АБ N 447514.
Распоряжением Главы Екатеринбурга от 07.03.2006 N 66-р из земельного участка с кадастровым номером 66:41:0601015:0001, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Белинского, 37, сформировано три самостоятельных земельных участка, в том числе образован земельный участок с кадастровым номером 66:41:0601015:0009 площадью 5 277 кв. м, расположенный по адресу: г. Екатеринбург, примерно в 100 м по направлению на восток от ориентира строение, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: г. Екатеринбург, ул. Белинского, 37. Разрешенное использование земельного участка: земли, занятые под административные здания. На основании указанного Распоряжения в ЕГРП произведена соответствующая запись от 17.04.2006 за номером 66-66-01/145/2006-186.
Объект, являющийся предметом договора долевого участия и расположенный на спорном земельном участке, введен в эксплуатацию на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 27.12.2006 N RU 6630200-965, с присвоением адреса: г. Екатеринбург, ул. Красноармейская, 64 (литер А).
В результате реализации договора от 18.03.2005 N 10-200-05 общество "Екатеринбурггаз" приобрело право собственности на нежилые помещения NN 2-5 (3 этаж) общей площадью 93,2 кв. м, что подтверждено выпиской из ЕГРП от 21.08.2015 N 66/001/024/2015-2618, свидетельством о государственной регистрации права от 20.09.07 серии 66 АГ N 031522, и нежилые помещения NN 63-64 (1 этаж) общей площадью 208,5 кв. м (выписка из ЕГРП от 21.08.2015 N 66/001/024/2015-2616, свидетельство о государственной регистрации права от 20.09.2007 серия 66АГ N 031521), расположенные в нежилом здании общей площадью 8 361,2 кв. м по адресу: г. Екатеринбург, ул. Красноармейская, 64 (литер А).
По договору долевого участия от 06.03.2006 N 10-313а-06 в указанном здании право собственности на нежилые помещения общей площадью 5 334,5 кв. м приобрело также закрытое акционерное общество "Ларго" (далее - общество "Ларго"), что подтверждено свидетельством о государственной регистрации права от 03.08.2007 серии 66 АВ N 851306, выпиской из ЕГРП от 18.03.2008 N 01/271/2008-050.
Общество "Ларго" до 06.11.2008 являлось также собственником встроенно-пристроенного помещения, общей площадью 907,1 кв. м, расположенного в отдельно - стоящем здании (литер А) по адресу: г. Екатеринбург, ул. Красноармейская, 64 (выписки из ЕГРП от 18.03.2008 N 01/271/2008-046, от 06.10.2009 N 01/788/2009-195).
На основании выписок из ЕГРП от 14.09.2010 N 01/668/2010-050 от 21.08.2015 N 66/001/024/2015-2615 подтверждена регистрация с 06.11.2008 перехода к владельцам инвестиционных паев фонда "Уральский край", управляемого обществом "УК "Инвестстрой" права долевой собственности на нежилые помещения общей площадью 907,1 кв. м, расположенные в здании по адресу: г. Екатеринбург, ул. Красноармейская, 64.
Согласно выписке из ЕГРП от 14.09.2010 N 01/668/2010-049 с 07.11.2008 зарегистрирован переход к владельцам инвестиционных паев фонда "Уральский край", управляемого обществом "УК "Инвестстрой", права долевой собственности на нежилые помещения общей площадью 5334,5 кв. м, расположенные в здании по адресу: г. Екатеринбург, ул. Красноармейская, 64.
Общество "Екатеринбурггаз", полагая, что общество "УК "Инвестстрой" в силу наличия на спорном земельном участке объектов недвижимости, переданных ему в доверительное управление, является в настоящее время пользователем спорного земельного участка без оформления прав на него в установленном порядке, а также, учитывая, что использование земли в Российской Федерации является платным, обратилось в Арбитражный суд с рассматриваемыми исковыми требованиями о взыскании неосновательного обогащения.
В обоснование расчета суммы неосновательного обогащения, общество "Екатеринбурггаз" представило Отчет об оценке рыночной стоимости возмездного права пользования сроком на один месяц 1 кв. м (месячная арендная ставка) земельного участка общей площадью 5 277 кв. м, с кадастровым номером 66:41:0601015:9, расположенного по адресу: Российская Федерация, Свердловская область, г. Екатеринбург, ул. Белинского, в 100 метрах на восток от ориентира дом 37, выполненный обществом с ограниченной ответственностью "Областной центр экспертиз", согласно которому ежемесячная арендная плата за пользование спорным земельным участком составляет 604 689 руб. в месяц, с учетом НДС 18%.
Общество "УК "Инвестстрой", возражая относительно исковых требований, заявило встречный иск о признании права общей долевой собственности на земельный участок за владельцами инвестиционных паев фонда "Уральский край" и владельцами паев фонда "Мегаполис".
Отказывая в удовлетворении первоначальных исковых требований и удовлетворяя встречные исковые требования, суды первой и апелляционной инстанций исходили из возникновения права общей долевой собственности у владельцев фонда "Мегаполис" и фонда "Уральский край" на земельный участок, на котором расположен объект недвижимости, по аналогии с положениями законодательства о возникновении права общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома. Кроме того, суды исходили из того, что обществом "Екатеринбурггаз" не представлено доказательств факта безосновательного пользования земельным участком обществом "УК "Инвестстрой".
Суд кассационной инстанции, отменяя судебные указал на неправильное применение судами двух инстанций положений статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, ст. 249, 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации в отношении спорного земельного участка, в результате чего суды пришли к необоснованным выводам о возникновении у владельцев фонда "Мегаполис" и фонда "Уральский край" права общей долевой собственности на спорный земельный участок по аналогии с возникновением права общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме.
Суды не приняли во внимание, что в отношении земельных участков, не находящихся в собственности у застройщика, а предоставленных ему для строительства нежилых объектов, подлежит применению иной правовой подход.
Согласно абзацу 2 пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, пункту 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).
Учитывая отсутствие законодательного пробела в части регулирования спорных правоотношений, у судов не имелось оснований для применения к этим правоотношениям по аналогии закона положений о прекращении права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства многоквартирного дома, в случае отчуждения жилых или нежилых помещений в нем.
При этом суд округа исходил из правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 29.03.2016 N 305-ЭС15-16772, а также в п. 8 "Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2016)" (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 06.07.2016).
Из материалов дела следует, что на основании договора от 18.03.2005 N 10200-05 обществом "Корпорация "Атомстройкомплекс" и обществом "Екатеринбурггаз" путем долевого участия в финансировании и строительстве на земельном участке с кадастровым номером 66:41:0601015:0001, принадлежащем обществу "Екатеринбурггаз", возведено здание по ул. Красноармейская, д. 64, при этом указанным договором не была предусмотрена передача обществом "Екатеринбурггаз" обществу "Корпорация "Атомстройкомплекс" права собственности на земельный участок в качестве вклада в долевое участие в строительство здания, поскольку волеизъявление общества "Екатеринбурггаз" было направлено исключительно на предоставление разрешения продавцу, выполняющему функции застройщика, использовать земельный участок для возведения на нем здания.
В результате реализации договора от 18.03.2005 N 10-200-05 общество "Екатеринбурггаз" приобрело право собственности на нежилые помещения в здании по адресу: г. Екатеринбург, ул. Красноармейская, д. 64; во исполнение договора долевого участия от 06.03.2006 N 10-313а-06 общество "Ларго" приобрело у общества "Корпорация "Атомстройкомплекс" в собственность нежилые помещения общей площадью 5 334,5 кв. м в указанном здании.
Учитывая, что общество "Корпорация "Атомстройкомплекс" не являлось собственником земельного участка с кадастровым номером 66:41:0601015:0001, оно не могло, как обоснованно отметил суд округа, передать право собственности на земельный участок при продаже помещений в объекте недвижимости по ул. Красноармейская, д. 64 их приобретателям, в том числе обществу "Ларго" по договору от 06.03.2006 N 10-313а-06, а в последующем и обществу "УК "Инвестстрой", в связи с чем покупателям нежилых помещений необходимо оформить отношения пользования земельным участком с его собственником, то есть с обществом "Екатеринбурггаз".
Суд округа пришел к выводу о том, что суды первой и апелляционной инстанций не дали надлежащей правовой оценки объему переданных прав от общества "Ларго" владельцам фонда "Мегаполис" и фонда "Уральский край", управляемых обществом "УК "Инвестстрой", в том числе с учетом определения Арбитражного суда Свердловской области от 24.11.2010 по делу N А60-31423/2010-С2, которым утверждено мировое соглашение между обществом "Ларго" и обществом "Екатеринбурггаз"; отказ в удовлетворении первоначальных исковых требований и об удовлетворении встречных исковых требований общества "УК "Инвестстрой" сделаны без учета правовых оснований возникновения права общей долевой собственности на спорный земельный участок.
Суд округа в соответствии с полномочиями, установленными статьями 286 - 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, правомерно указал на необходимость при новом рассмотрении с учетом доводов и возражений лиц, участвующих в деле, установить обстоятельства, имеющие значение для дела, исследовать и дать оценку всем представленным в материалы дела доказательствам в их совокупности, правильно применить нормы материального права.
Доводы заявителя жалобы не подтверждают существенных нарушений норм материального и (или) процессуального права, повлиявших на исход дела.
Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 291.1, 291.6 и 291.8 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судья Верховного Суда Российской Федерации
определил:
Отказать в передаче кассационной жалобы акционерного общества "Управляющая компания "ИНВЕСТСТРОЙ", управляющего закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости "Мегаполис" для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.
Судья
Верховного Суда Российской Федерации
Н.С.ЧУЧУНОВА