ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 5 июня 2018 г. N 306-ЭС17-15976
Судья Верховного Суда Российской Федерации Грачева И.Л., изучив по материалам истребованного дела кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Фанагиной Натальи Александровны (г. Саратов) на решение Арбитражного суда Саратовской области от 28.04.2017, постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.07.2017 и постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 12.12.2017 по делу N А57-12374/2014,
установил:
Администрация муниципального образования "Город Саратов" (далее - Администрация) обратилась в Арбитражный суд Саратовской области с иском к индивидуальному предпринимателю Фанагиной Наталье Александровне о взыскании 28 716 926 руб. 24 коп. задолженности по арендной плате по договору от 27.02.2008 N 98 аренды земельного участка за период с 24.03.2008 по 31.12.2013 и 31 609 958 руб. 14 коп. неустойки за период с 01.04.2008 по 01.04.2014.
Предприниматель предъявил встречный иск, уточненный в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), о признании недействительным договора от 27.02.2008 N 98 аренды земельного участка, применении последствий недействительности сделки и признании отсутствующим права аренды.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Комитет по управлению имуществом города Саратова, Комитет по управлению имуществом Саратовской области (далее - Комитет), Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Саратовской области.
Арбитражный суд Саратовской области решением от 18.06.2015 взыскал предпринимателя 1 228 603 руб. 80 коп. долга по арендной плате и 562 897 руб. пеней, в остальной части первоначального иска и в удовлетворении встречных требований отказал.
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд от 04.09.2015 отменил решение суда, признал недействительным договор аренды, в остальной части встречного иска и в удовлетворении первоначального иска отказал.
Арбитражный суд Поволжского округа постановлением от 21.12.2015 отменил судебные акты первой и апелляционной инстанций и направил дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Саратовской области.
При новом рассмотрении Арбитражный суд Саратовской области привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора муниципальное унитарное производственное предприятие "Саратовводоканал", акционерное общество "Саратовгаз", Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Саратовской области, открытое акционерное общество "Саратовские авиалинии", Комитет по градостроительной политике, архитектуре и капитальному строительству администрации муниципального образования "Город Саратов", общества с ограниченной ответственностью "Саратовское предприятие городских электрических сетей" и "Газпром межрегионгаз Саратов".
Названный суд решением от 28.04.2017, оставленным без изменения постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.07.2017 и постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 12.12.2017, взыскал с предпринимателя 3 058 785 руб. 03 коп. долга по арендной плате и 1 890 861 руб. 89 коп. пеней, в остальной части первоначального иска и в удовлетворении встречных требований Фанагиной Н.А. отказал.
В кассационной жалобе, поданной в Верховный Суд Российской Федерации, предприниматель, ссылаясь на нарушение судами трех инстанций норм материального и процессуального права, просит отменить указанные судебные акты в части удовлетворения первоначального иска и отказа в удовлетворении встречных требований и принять новый судебный акт об отказе полностью в иске Администрации и об удовлетворении встречных требований.
Дело 12.04.2018 истребовано из Арбитражного суда Саратовской области.
Согласно пунктам 1 и 2 части 7 статьи 291.6 АПК РФ по результатам изучения кассационной жалобы судья Верховного Суда Российской Федерации выносит либо определение об отказе в передаче жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации, либо о передаче кассационной жалобы вместе с делом для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации.
Определение об отказе в передаче жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации судья выносит в том случае, если изложенные в жалобе доводы не подтверждают существенных нарушений норм материального права и (или) норм процессуального права, повлиявших на исход дела, и не являются достаточным основанием для пересмотра судебных актов в кассационном порядке и (или) для решения вопроса о присуждении компенсации за нарушение права на судопроизводство в разумный срок, а также если указанные доводы не находят подтверждения в материалах дела.
Изучив доводы жалобы, материалы истребованного дела и принятые по делу судебные акты, судья Верховного Суда Российской Федерации считает, что оснований для передачи жалобы предпринимателя на рассмотрение в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации не имеется.
Как установлено судами и следует из материалов дела, предприниматель Фанагина Н.А. 20.09.2007 обратилась в Комитет с заявлением о выборе земельного участка площадью 25 225 кв. м, расположенного по адресу: г. Саратов, Кировский район, Депутатская ул., б/н, для размещения объекта - офисно-складских помещений.
Комитет распоряжением от 17.10.2017 N Т-4159-р утвердил акт выбора публичного земельного участка для строительства, согласовал предпринимателю место размещения офисно-складских помещений на земельном участке по указанному адресу, обязал предпринимателя установить границы земельного участка, обеспечить его постановку на государственный кадастровый учет и направить в Комитет кадастровый план земельного участка.
Земельный участок площадью 25 225 кв. м постановлен 20.11.2007 на кадастровый учет с присвоением кадастрового номера 64:48:030219:0191, категории земель населенных пунктов и видом разрешенного использования "для размещения офисно-складских помещений".
На основании распоряжения Комитета от 07.02.2008 N Т-810-р о предоставлении предпринимателю в аренду на 15 лет указанного земельного участка для строительства офисно-складских помещений Комитет (арендодатель) и предприниматель (арендатор) заключили договор аренды от 27.02.2008 N 98, по условиям которого арендатор обязался с момента подписания акта приема-передачи вносить арендную плату ежеквартально равными долями от суммы, указанной в приложении к договору. Участок передан арендатору по акту приема-передачи. Договор аренды зарегистрирован в установленном порядке.
Пунктом 3.5 договора предусмотрено, что размер арендной платы изменяется арендодателем в одностороннем порядке ежегодно с учетом коэффициента индексации ставок земельного налога на текущий финансовый год в соответствии с федеральным законом о федеральном бюджете на соответствующий год; в случае изменения базовой ставки арендной платы, в том числе методики расчета арендной платы, ее составляющих, а также в других случаях, предусмотренных нормативными правовыми актами Российской Федерации, Саратовской области и г. Саратова.
Согласно акту от 15.10.2014 осмотра, проведенного Отделом муниципального земельного контроля, на указанном участке отсутствуют какие-либо объекты недвижимости.
Администрация, осуществляющая полномочия по распоряжению земельными участками в городе Саратове, право государственной собственности на которые не разграничено, ссылаясь на то, что предприниматель не исполняет установленную договором обязанность по внесению арендной платы и на образование у него задолженности, обратилась в арбитражный суд с иском о взыскании долга за период с 24.03.2008 по 31.12.2013 и неустойки, начисленной на сумму долга в соответствии с пунктом 6.2 договора аренды.
Предприниматель, предъявляя встречные требования, в том числе о признании недействительным договора от 27.02.2008 N 98 аренды земельного участка, указал на следующее: при заключении договора аренды стороны не согласовали все существенные условия; переданный в аренду земельный участок не мог быть использован в соответствии с целью, определенной в договоре - для строительства офисно-складских помещений, ввиду нахождения на нем линейных сетевых сооружений, принадлежащих третьим лицам, и расположения участка в приаэродромной территории аэропорта.
Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, в том числе условия договора аренды, акт приема-передачи земельного участка, заключение судебной землеустроительной экспертизы, руководствуясь статьями 166, 168, 180, 195, 196, 199, 307, 309, 310, 328, 421, 424, 432, 606, 611, 612, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьями 1, 22, 30, 31, 32, 65 Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действовавшей в спорный период (далее - ЗК РФ), постановлением Правительства Саратовской области от 07.07.2009 N 270-П "Вопросы государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Саратовской области", распоряжением Комитета по управлению имуществом Саратовской области от 28.12.2012 N 989-р "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Саратовской области", разъяснениями, приведенными в пунктах 16, 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", пришли к выводам об обоснованности иска Администрации в части взыскания с предпринимателя 3 058 785 руб. 03 коп. долга и 1 890 861 руб. 89 коп. пеней и отсутствии оснований для удовлетворения встречных требований предпринимателя.
Суды, удовлетворяя требования Администрации о взыскании долга по арендной плате и неустойки за трехлетний период, предшествовавший дате предъявления иска, исходили из следующего: во исполнение обязательств по договору аренды от 27.02.2008 N 98 Комитет - арендодатель передал, а предприниматель - арендатор принял в фактическое владение и пользование земельный участок для строительства офисно-складских помещений сроком на 15 лет; договор аренды от 27.02.2008 заключен после вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации, поэтому арендная плата по договору является регулируемой и подлежит исчислению исходя из нормативно установленных (утвержденных) методики и ставок; принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений; в период с 24.03.2008 по 31.12.2013 арендатор не вносил арендную плату по спорному договору; поскольку предприниматель заявил о применении срока исковой давности по требованию о взыскании долга за период до 10.06.2011, долг и неустойка до указанной даты не подлежат взысканию; ввиду нарушения сроков внесения арендной платы ответчик обязан уплатить предусмотренную договором неустойку за период с 11.07.2011 по 01.04.2014.
Отказывая в удовлетворении встречных требований предпринимателя, суды исходили из того, что не имеется предусмотренных статьей 168 ГК РФ оснований для признания недействительным заключенного сторонами в 2008 году без разногласий и возражений договора аренды земельного участка, выбранного предпринимателем для строительства в соответствии с процедурой предварительного согласования места размещения объекта, предусмотренной статьями 30 - 31 ЗК РФ, действовавшими до 01.03.2015. Суды указали на следующее: в нарушение требований статьи 65 АПК РФ предприниматель не представил доказательств, подтверждающих невозможность использования земельного участка для целей, указанных в договоре, в том числе по причине нахождения на нем сетевых объектов и расположения в границах приаэродромной территории; согласно заключению судебной землеустроительной экспертизы общая площадь охранной зоны, установленной в отношении линейных сетевых объектов, расположенных в границах земельного участка площадью 25 225 кв. м с кадастровым номером 64:48:030219:0191, составляет 1358 кв. м; арендатор с 2008 года до предъявления Администрацией в 2014 году иска по настоящему делу не обращался к уполномоченному органу ни с претензией относительно состояния объекта аренды и невозможности использовать участок для строительства, ни с требованием о расторжении договора аренды.
Суд округа признал выводы судов первой и апелляционной инстанций законными и обоснованными.
Несостоятелен довод предпринимателя о том, что невозможность использования земельного участка подтверждается отказом публичного собственника в выдаче разрешительной документации. Согласно материалам дела арендатор лишь в 2016 году обратился в уполномоченный орган с заявлением о выдаче градостроительного плана земельного участка. При этом отказ Администрации в выдаче градостроительного плана участка мотивирован несоответствием вида разрешенного использования земельного участка, установленного договором аренды от 27.02.2008 N 98, Правилам землепользования и застройки муниципального образовании "Город Саратов", утвержденным решением Саратовской городской Думы от 29.04.2008 N 27-280, то есть после заключения сторонами договора аренды. Между тем предприниматель не принял мер, предусмотренных градостроительным законодательством и направленных на приведение вида разрешенного использования спорного земельного участка в соответствие с действующими Правилами землепользования и застройки.
Отказ открытого акционерного общества "Саратовские авиалинии" в согласовании строительства на спорном земельном участке, на который сослался предприниматель в кассационной жалобе, не свидетельствует об отсутствии возможности использовать земельный участок для целей, указанных в договоре, так как отказ в согласовании мотивирован несоответствием планируемого к строительству объекта параметрам (высотности) допустимого строительства на приаэродромной территории, а не запретом строительства на данной территории в целом.
Поскольку ответчик до предъявления Администрацией требований по настоящему о взыскании долга по арендной плате и пеней не заявлял о недействительности договора аренды, по прошествии длительного периода (7,5 лет) с момента заключения договора аренды не принимал мер по возврату арендодателю земельного участка, не осуществлял каких-либо действий, направленных на получение необходимых разрешений для строительства, довод предпринимателя о недействительности договора аренды с учетом положений пунктов 3 и 4 статьи 1, статьи 10, пункта 2 статьи 166 ГК РФ не может служить основанием для отказа в первоначальном иске о взыскании арендной платы.
Иные доводы кассационной жалобы не опровергают выводы судов, были предметом рассмотрения судов трех инстанций и получили соответствующую правовую оценку, направлены на переоценку обстоятельств, установленных судами, не подтверждают нарушений судами норм материального и процессуального права и в силу статьи 291.6 АПК РФ не являются основанием для передачи жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации.
Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 291.6, 291.8 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судья Верховного Суда Российской Федерации
определил:
отказать индивидуальному предпринимателю Фанагиной Наталье Александровне в передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.
Судья
Верховного Суда Российской Федерации
И.Л.ГРАЧЕВА