ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 2 октября 2019 г. N 25-КА19-5
Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в составе
председательствующего Абакумовой И.Д.,
судей Нефедова О.Н. и Иваненко Ю.Г.
рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N 2а-622/2018 по кассационной жалобе Максименко Наили Зинуровны на апелляционное определение судебной коллегии по административным делам Астраханского областного суда от 5 сентября 2018 г. по административному исковому заявлению Максименко Н.З. к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханской области о признании незаконным уведомления о приостановлении государственной регистрации.
Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Абакумовой И.Д., Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации
установила:
Максименко Н.З. обратилась в суд с административным исковым заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханской области (далее - Управление, орган регистрации прав) о признании незаконным уведомления от 12 апреля 2018 г. N 30/002/001/2018-2155, которым приостановлена государственная регистрация договора аренды, заключенного 1 февраля 2014 г. N 2001 Н между административным истцом и администрацией муниципального образования "ЗАТО Знаменск Астраханской области" (далее - Администрация) в отношении земельного участка из земель населенных пунктов площадью 25 кв. м, расположенного по адресу: г. Знаменск Астраханской области, просп. 9 Мая, напротив жилого дома N 65, кадастровый номер 30:13:010124:27 с целью использования земельного участка - "для эксплуатации торгового киоска N 129".
Решением Ахтубинского районного суда Астраханской области от 21 июня 2018 г. административное исковое заявление удовлетворено.
Апелляционным определением судебной коллегии по административным делам Астраханского областного суда от 05 сентября 2018 г. решение суда отменено, административный иск Максименко Н.З. оставлен без удовлетворения.
Определением судьи Астраханского областного суда от 25 декабря 2018 г. отказано в передаче кассационной жалобы административного истца для рассмотрения в судебном заседании суда кассационной инстанции.
По запросу судьи Верховного Суда Российской Федерации от 03 апреля 2019 г. административное дело истребовано в Верховный Суд Российской Федерации и определением от 09 августа 2019 г. кассационная жалоба с административным делом передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации.
В кассационной жалобе Максименко Н.З. просит отменить апелляционное определение судебной коллегии по административным делам Астраханского областного суда от 05 сентября 2018 г. и оставить в силе решение суда первой инстанции.
В соответствии со статьей 328 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее также - КАС РФ) основаниями для отмены или изменения судебных актов в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального или норм процессуального права, которые повлияли на исход административного дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.
Такие существенные нарушения допущены судом апелляционной инстанции исходя из следующего.
В силу положений ч. 3 ст. 1 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ) государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.
Государственная регистрация аренды недвижимого имущества осуществляется посредством государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества (ч. 1 ст. 51 Закона N 218-ФЗ).
В соответствии с ч. 1 ст. 14 Закона N 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением предусмотренных данным федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном названном федеральным законом порядке (ч. 1 ст. 14 Закона N 218-ФЗ), которые должны соответствовать требованиям, содержащихся в законодательстве Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости (ч. 1 ст. 21 Закона N 218-ФЗ).
Согласно материалам административного дела постановлением Администрации от 28 января 2014 г. N 75 (далее также - Постановление N 75) Максименко Н.З. предоставлен земельный участок с кадастровым номером 30:13:010124:27 в целях эксплуатации торгового киоска N 129. На основании данного постановления между Максименко Н.З. и Администрацией 01 февраля 2014 г. заключен договор аренды N 2001 Н названного земельного участка сроком до 01 февраля 2019 г.
Максименко Н.З. 06 апреля 2018 г. обратилась в Управление с заявлением о государственной регистрации указанного договора аренды, приложив к нему названное постановление Администрации, договор аренды земельного участка, расчет арендной платы, акт приема-передачи, подтверждение уплаты государственной пошлины.
Уведомлением от 12 апреля 2018 г. N 30/002/001/2018-2155 государственный регистратор Управления приостановил осуществление регистрационных действий по заявлению административного истца на основании п. 7 ч. 1 ст. 26 Закона N 218-ФЗ, указав, что в нарушение требований п. 1 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) земельный участок предоставлен Максименко Н.З. без соблюдения конкурентных процедур.
Апелляционная комиссия по обжалованию решений о приостановлении осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав при Управлении указала, что данное решение не может быть оспорено в комиссии и отказала в принятии к рассмотрению заявления Максименко Н.З. об обжаловании уведомления о приостановлении (решение от 18 мая 2018 г. N 40).
Суд первой инстанции, руководствуясь ст. 36 ЗК РФ, действующей на дату заключения договора, пришел к выводу, что данная норма не предусматривала предоставление земельного участка на торгах, признал оспариваемое уведомление незаконным.
Отменяя решение суда первой инстанции, судебная коллегия по административным делам Астраханского областного суда, ссылаясь на положения ст. ст. 130, 131, п. 3 ст. 433, ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), ст. ст. 25, 39.6 ЗК РФ, п. 14 ст. 1, п. 1 ст. 34 Федерального закона от 23 июня 2014 г. N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 171-ФЗ), ст. 1, п. 7 ч. 1 ст. 26 Закона N 218-ФЗ, сделала вывод, что административным истцом только начата процедура получения названного земельного участка в аренду, договор аренды земельного участка является незаключенным, право аренды у Максименко Н.З. не возникло. Суд апелляционной инстанции также указал, что административный истец обратилась с заявлением о государственной регистрации договора аренды после 1 марта 2015 г., следовательно, ей необходимо было представить в Управление документы в соответствии со ст. 39.6 ЗК РФ либо подтвердить, что ей на основании п. 1 ст. 34 Закона N 171-ФЗ было предварительно согласовано место размещения объекта, для которого предоставляется земельный участок. Поскольку указанных доказательств административным истцом не представлено, суд пришел к выводу, что приостановление регистрационных действий на основании п. 7 ч. 1 ст. 26 Закона N 218-ФЗ является законным.
Между тем судом апелляционной инстанции не учтено следующее.
Согласно ч. 1 ст. 14 Закона N 218-ФЗ основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются, в частности, акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания, и устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости (п. 1), а также договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки (п. 2).
Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включают в том числе проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных Законом N 218-ФЗ оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (п. 3 ч. 1 ст. 29 Закона N 218-ФЗ).
Одним из оснований для приостановления государственной регистрации прав согласно п. 7 ч. 1 ст. 26 Закона N 218-ФЗ является несоответствие формы и (или) содержания документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав требованиям законодательства Российской Федерации.
Таким образом, государственный регистратор при правовой экспертизе актов, изданных уполномоченными органами, договоров и других сделок в отношении недвижимого имущества, послуживших основаниями для осуществления государственной регистрации прав, проверяет их на соответствие законодательству, действовавшему в месте и на момент издания таких актов, и законодательству, действовавшему в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки.
В данном случае Максименко Н.З. в Управление представлены постановление Администрации от 28 января 2014 г. N 75 о предоставлении ей в аренду земельного участка с кадастровым номером 30:13:010124:27 и договор аренды названного земельного участка от 01 февраля 2014 г. N 2001 Н, т.е. до вступления в силу Закона N 171-ФЗ. Следовательно, по смыслу изложенных выше положений Закона N 218-ФЗ данные документы подлежали проверке государственным регистратором на соответствие ЗК РФ в редакции, действовавшей на дату издания Постановления N 75 и заключения указанного договора.
Между тем обжалуемый акт основывается на положениях ст. 39.6 ЗК РФ, которые вступили в силу после предоставления административному истцу земельного участка на праве аренды и обратной силы не имеют.
Кроме того, п. 1 ст. 34 Закона N 171-ФЗ, на который имеется ссылка в определении судебной коллегии по административным делам Астраханского областного суда, регулирует ситуацию, когда земельный участок предоставляется лицу в соответствии со ст. ст. 31 и 32 ЗК РФ в редакции, действовавшей до 01 марта 2015 г., т.е. для целей строительства и земельный участок еще не предоставлен. Между тем согласно Постановлению N 75 земельный участок предоставлен истцу на праве аренды не для целей строительства, на основании ст. 36 ЗК РФ с административным истцом 01 февраля 2014 г. подписан договор аренды земельного участка N 2001 Н.
Относительно вывода суда апелляционной инстанции о том, что договор аренды земельного участка N 2001 Н является незаключенным, так как он не прошел государственную регистрацию, необходимо отметить следующее.
Согласно п. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом и в силу ч. 3 ст. 433 ГК РФ считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
По смыслу ч. 3 ст. 1 Закона N 218-ФЗ, ч. 3 ст. 433 ГК РФ государственная регистрация права на недвижимое имущество является юридическим актом, принимаемым в целях признания и подтверждения, а также информирования третьих лиц об уже возникшем праве определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (ч. 3 ст. 1 Закона N 218-ФЗ), а не действием государственного органа, порождающим такое право либо его ограничение. Уклонение стороны договора аренды земельного участка от его государственной регистрации само по себе не означает, что между сторонами договора не возникли обязательственные правоотношения или не были соблюдены предшествующие ей этапы процедуры по предоставлению гражданину земельного участка, находящегося в государственной либо муниципальной собственности. Данная позиция, в частности, подтверждена разъяснениями, содержащимися в п. 5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 г. N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора".
Как следует из п. п. 2 и 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 г. "О судебном решении", судебный акт является законным в том случае, когда он принят при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, и обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, а также тогда, когда он содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.
Обжалуемое апелляционное определение приведенным требованиям не отвечает.
В связи с этим Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации считает, что апелляционное определение судебной коллегии по административным делам Астраханского областного суда от 05 сентября 2018 г. подлежит отмене с направлением административного дела по административному исковому заявлению Максименко Н.З. на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции с учетом приведенного выше толкования норм материального права.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328 и 329 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации
определила:
апелляционное определение судебной коллегии по административным делам Астраханского областного суда от 05 сентября 2018 г. отменить.
Административное дело N 2а-622/2018 по административному исковому заявлению Максименко Наили Зинуровны направить на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.