По истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок.
Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.
При согласовании условий договора наниматель не вправе требовать увеличения числа лиц, постоянно с ним проживающих по договору найма жилого помещения.
Если наймодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать помещение внаем, но в течение года со дня истечения срока договора с нанимателем заключил договор найма жилого помещения с другим лицом, наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор.
1. Коммент. ст. посвящена преимущественному праву нанимателя на заключение именно с ним договора жилищного найма на новый срок, если наймодатель по-прежнему намерен сдавать помещение внаем. Данное право предоставлено законом всем нанимателям, включая и тех из них, которые допускали нарушения своих обязанностей по договору, что вряд ли оправданно. Поэтому наймодатель может избавиться от неугодного ему нанимателя лишь посредством воздержания от сдачи помещения внаем в течение одного года. Кроме того, он должен предупредить нанимателя не менее чем за три месяца до окончания срока действия договора о том, что не намерен более сдавать помещение.
2. Наличие у нанимателя преимущественного права на пролонгацию договора найма не означает, что он вправе настаивать на заключении с ним договора на тех же условиях, которые действовали ранее. Обе стороны вправе выдвигать новые условия, не допуская при этом злоупотребления своими правами. При недостижении соглашения спор между сторонами по смыслу закона может быть передан на рассмотрение суда. При этом специально подчеркивается, что при согласовании условий договора наниматель не вправе требовать увеличения числа лиц, постоянно с ним проживающих по договору найма жилого помещения.
Однако и в данном случае инициатива по согласованию новых условий найма должна исходить от наймодателя. Если в течение трех месяцев до момента истечения срока действия договора он не предложит нанимателю новые условия найма, договор будет считаться возобновленным на прежних условиях. Разумеется, предлагать новые условия найма может и наниматель.
3. Если наймодатель нарушит свое решение не сдавать помещение внаем в течение года, он рискует быть привлеченным к ответственности за убытки, причиненные отказом возобновить договор с прежним нанимателем. Кроме того, договор с новым нанимателем может быть признан недействительным, и поскольку виновником этого будет наймодатель, ему придется также возмещать убытки новому нанимателю. По смыслу закона и, конечно, если на этом будет настаивать наниматель, договор с ним должен считаться возобновленным на прежних условиях.
Устанавливая предельный срок действия договора коммерческого найма жилого помещения (пункт 1 статьи 683 ГК Российской Федерации), законодатель с целью обеспечить стабильность отношений сторон такого договора, по истечении срока его действия признает за нанимателем преимущественное право на заключение договора на новый срок (абзац первый статьи 684 ГК Российской Федерации), а также предусматривает правовой механизм, обеспечивающий возможность эффективного осуществления этого права и учитывающий необходимость соблюдения баланса интересов сторон (абзацы второй - четвертый статьи 684 данного Кодекса).
Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 17.01.2023 N 5-КГ22-102-К2
Положения статьи 684 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривают, что по истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок. Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.
Определение Верховного Суда РФ от 25.11.2022 N 303-ЭС22-24076 по делу N А73-17935/2020
Разрешая спор, суд апелляционной инстанции, с которым согласился суд округа, руководствовался статьями 210, 214, 216, 296, 309, 330, 539, 541, 544, 684 Гражданского кодекса Российской Федерации, Жилищным кодексом Российской Федерации, Федеральным законом от 27.07.2010 N 190-ФЗ "О теплоснабжении", Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 06.05.2011 N 354, и, исследовав и оценив представленные по делу доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пришел к выводу об отсутствии оснований для освобождения ответчика от оплаты теплоснабжения жилых помещений, находящихся в его оперативном управлении, не заселенных нанимателями.
Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 06.07.2018 N 305-ЭС17-22618 по делу N А40-96468/2016
Вместе с тем согласно пункту 2 статьи 60 ЖК РФ договор социального найма жилого помещения заключается без установления срока его действия. В отношении иных договоров найма жилых помещений действуют правила статьи 684 ГК РФ, согласно которым по истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок. Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок. При этом в отношении нежилых помещений, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610, пункт 2 статьи 621 ГК РФ).
Определение Верховного Суда РФ от 28.11.2023 N 303-ЭС23-23944 по делу N А73-16665/2022
Удовлетворяя исковые требования, суды руководствовались статьями 210, 214, 296, 309, 330, 426, 438, 539, 544, 684 Гражданского кодекса Российской Федерации, Жилищным кодексом Российской Федерации, Федеральным законом от 27.07.2010 N 190-ФЗ "О теплоснабжении", Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 06.05.2011 N 354, и, исследовав и оценив представленные по делу доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пришли к выводу об отсутствии оснований для освобождения первого ответчика от оплаты теплоснабжения жилых помещений, находящихся в его оперативном управлении, не заселенных нанимателями.
Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 22.06.2021 N 35-КГ21-3-К2
Отменяя решение суда первой инстанции в части удовлетворения иска ФГАУ "ОК "Дагомыс" о выселении Кудрявцевой А.А., Кудрявцева Я.Д., Канакиной С.Е. из спорного жилого помещения без предоставления другого жилого помещения, судебная коллегия указала на то, что содержание направленных в адрес Кудрявцевой А.А. уведомлений от 29 мая 2018 г. и 17 августа 2018 г. в их совокупности не может служить доказательством надлежащего исполнения ФГАУ "ОК "Дагомыс" предусмотренной пунктом 2 статьи 684 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанности по направлению в установленный срок в адрес нанимателя уведомления об отказе от продления договора найма, поскольку наймодатель фактически до истечения срока действия договора найма от 7 апреля 2014 г. требовал переселения нанимателя и членов его семьи в жилое помещение специализированного жилищного фонда, при этом Кудрявцева А.А. такие условия прекращения (расторжения) договора найма жилого помещения не приняла.