Переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.
- Статья 674. Форма договора найма жилого помещения
- Статья 676. Обязанности наймодателя жилого помещения
1. Коммент. ст. направлена на укрепление стабильности отношений жилищного найма и обеспечивает охрану прав нанимателя при смене собственника жилого помещения. В своей основе закрепленное ею правило базируется на принципе, согласно которому имущество, обремененное правами третьих лиц, может отчуждаться лишь вместе с этими обременениями. Незнание нового собственника о наличии таких обременений не может служить основанием для освобождения от них имущества.
Поэтому в случае отчуждения жилого помещения, которое сдано внаем, новый собственник не вправе требовать выселения нанимателей лишь на том основании, что он не был предупрежден прежним собственником о том, что жилое помещение сдано внаем. Сказанное позволяет признать, что право нанимателя жилого помещения обладает свойством следования.
2. Интересы нового собственника жилого помещения, который не знал о том, что приобрел помещение, обремененное правами нанимателя, защищаются по отношению лишь к бывшему собственнику этого помещения. Новый собственник помещения может потребовать уменьшения цены договора или в одностороннем порядке отказаться от договора.
статьи 675 ГК Российской Федерации, в соответствии с которой переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения; при этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма;
Определение Конституционного Суда РФ от 31.03.2022 N 683-О
Таким образом, оспариваемые нормы Гражданского кодекса Российской Федерации направлены на защиту как нанимателя, так и наймодателя жилого помещения (Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 25 января 2012 года N 78-О-О) и сами по себе не могут рассматриваться как нарушающие конституционные права и свободы О.С. Шершневой, в деле с участием которой судами, в частности, было учтено, что ответчики проживают в приобретенном ею жилом помещении на основании договора найма от 11 января 2011 года, и по истечении первоначального срока действия которого сторонами не было заявлено о его прекращении; заявительница же как новый собственник - на основании положений статьи 675 ГК Российской Федерации - стала наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.
Определение Верховного Суда РФ от 06.07.2020 N 309-ЭС20-8573 по делу N А50-12261/2019
Отказывая в иске, суды, основываясь на оценке представленных в дело доказательств в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, руководствуясь статьями 153, 310, 450, 450.1, 671, 675 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 102, 129 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", пунктом 13 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 N 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении", исходили из того, что предусмотренная арендной сделкой плата за пользование помещением должника в три раза ниже соответствующей платы при сравнимых обстоятельствах, что указывало наличие законных оснований для одностороннего отказа конкурсным управляющим от исполнения данной сделки как препятствующей восстановлению платежеспособности должника и влекущей появление риска возникновения убытков.
Определение Верховного Суда РФ от 24.05.2019 N 310-ЭС18-6506(3) по делу N А68-1378/2016
Суды руководствовались статьей 61.1 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", пунктом 1 статьи 131, пунктом 1 статьи 168, пунктом 1 статьи 558, статьей 675 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 6 статьи 1, пунктом 2 статьи 14, подпунктом 3 пункта 3 статьи 15 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".
Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 03.10.2017 N 35-КГ17-9
Суд апелляционной инстанции, соглашаясь с выводами суда первой инстанции об отказе в иске, исходил из того, что передача неприватизированных жилых помещений в доме ... , корпус ... , по улице ... в муниципальную собственность в силу статьи 675 Гражданского кодекса Российской Федерации не влечет расторжения или изменения ранее заключенного с истцами договора коммерческого найма, а новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.
Определение Конституционного Суда РФ от 28.09.2023 N 2325-О
Как следует из представленных материалов, определением суда апелляционной инстанции (оставлено без изменения судом кассационной инстанции), вынесенным при новом рассмотрении дела, отменено решение суда общей юрисдикции, исковое требование К.А. Лупенских о признании права пользования жилым помещением на условиях договора социального найма оставлено без удовлетворения. Суды указали, что по договору найма от 18 сентября 2018 года заявителю была предоставлена комната, находящаяся в общежитии, принадлежащем хозяйственному обществу; комната предоставлялась в связи с наличием между заявителем и обществом трудовых отношений на время работы истца; после прекращения с работодателем трудовых отношений 9 января 2019 года использование комнаты не могло осуществляться на прежних условиях; смена собственника жилого помещения 25 марта 2020 года при переходе здания в муниципальную собственность в силу статьи 675 ГК Российской Федерации не повлекла для заявителя прекращения договора найма, в связи с чем он использует жилое помещение на основании найма жилого помещения, а не по договору социального найма. В передаче кассационной жалобы на указанные судебные постановления для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации было отказано.
Апелляционное определение Апелляционной коллегии Верховного Суда РФ от 18.06.2019 N АПЛ19-193
Договор социального найма жилого помещения заключается по основаниям, на условиях и в порядке, предусмотренных жилищным законодательством. К такому договору применяются правила статей 674, 675, 678, 680, пунктов 1 - 3 статьи 685 ГК РФ. Другие положения этого кодекса применяются к договору социального найма жилого помещения, если иное не предусмотрено жилищным законодательством (часть 3 статьи 672).