1. По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.
2. Правила настоящего параграфа применяются к аренде предприятий, если иное не предусмотрено правилами настоящего Кодекса об аренде предприятия.
- Статья 649. Особенности аренды отдельных видов транспортных средств
- Статья 651. Форма и государственная регистрация договора аренды здания или сооружения
1. В п. 1 коммент. ст. дано определение договора аренды здания или сооружения. По договору аренды здания и сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение. Данный договор представляет собой договор аренды отдельного вида имущества и выделяется законодателем ввиду специфики его предмета: здания и сооружения имеют привязку к конкретному земельному участку, рассчитаны на длительный срок использования и имеют повышенную значимость для гражданского оборота.
Договор аренды здания и сооружения является возмездным, взаимным и консенсуальным и в этом смысле не отличается от классического договора аренды.
2. Правовое регулирование договора аренды здания и сооружения основывается на нормах § 4 гл. 34 ГК и, в субсидиарном порядке, общих положениях об аренде, содержащихся в § 1 гл. 34 ГК, причем из последних сначала должны применяться общие нормы о договоре аренды недвижимого имущества (п. 2 ст. 609 ГК о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества, п. 2 ст. 617 ГК об особенностях перехода прав и обязанностей по договору аренды недвижимого имущества в случае смерти гражданина-арендатора и т.д.).
Есть разумные основания в законодательном порядке расширить сферу действия § 4 гл. 34 ГК до аренды всех объектов недвижимости, как это сделано в § 7 гл. 30 ГК относительно продажи недвижимости. Однако трудно согласиться с мнением о том, что уже сейчас правила об аренде здания и сооружения могут применяться к аренде иных видов недвижимого имущества (в том числе земельных участков и других природных ресурсов). То, что, например, в п. 2 ст. 22 ЗК содержится указание на то, что аренда земельных участков регулируется гражданским законодательством, еще не означает применения к ней норм § 4 гл. 34 ГК об аренде зданий и сооружений.
3. Объем прав арендатора, как видно из приведенного определения договора, не отличается от обычной аренды (см. коммент. к ст. 606 ГК) и включает в себя владение и пользование либо только пользование (примером последнего варианта является договор аренды линий электропередач).
4. Определение договора не ограничивает круг лиц, могущих быть его сторонами. Как арендодателем, так и арендатором могут быть любые субъекты гражданского права, с учетом некоторых ограничений, изложенных в коммент. к ст. 608 ГК. При этом ГК не оперирует термином "балансодержатель" применительно к вопросу о сторонах договора аренды здания и сооружения. Поэтому иногда встречающиеся на практике примеры замещения или дополнения стороны арендодателя, у которого имущество находится на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, некими балансодержателями следует признать не основанными на законе.
5. Предмет договора составляют здания и сооружения. Общим признаком можно считать то, что в обоих случаях это разновидности недвижимого имущества, которые неразрывно связаны с земельным участком, необходимым для их использования. Хотя с точки зрения логики понятие "сооружение" является родовым по отношению к термину "здание", на практике обычно под зданиями понимают строения, предназначенные для постоянного нахождения в них людей (как жилые, так и нежилые), тогда как под сооружениями - все иные постройки и конструкции (трансформаторы, тепловые узлы, линии электропередач, мосты, эстакады, стадионы, бассейны, тоннели, маяки, шлюзы). Однако закон не определяет данные понятия и, более того, не придает значения их разделению (не предлагает их дифференцированного регулирования). Важнее отличать здания и сооружения от построек, не относящихся к недвижимому имуществу (киоски, палатки, павильоны, щитовые домики).
Важным представляется вопрос о том, входят ли нежилые помещения в предмет договора аренды здания и сооружения. С одной точки зрения, нежилые помещения технически входят в состав зданий и, следовательно, могут подпадать под действие норм § 4 гл. 34 ГК (см. информационное письмо Президиума ВАС РФ от 1 июня 2000 г. N 53 "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений" (Вестник ВАС. 2000. N 7), аргументация которого, при всей целесообразности итогового вывода, весьма спорна). С другой позиции, нежилые помещения юридически, как объекты гражданских прав, выделены из зданий, имеют собственные кадастровые номера в системе учета объектов недвижимости и характеризуются весьма опосредованной связью с земельными участками под зданиями. Это лишает их необходимой специфики для применения правил § 4 гл. 34 ГК и оставляет их аренду под действием общих норм § 1 гл. 34 ГК.
На наш взгляд, современное гражданское законодательство дает основания, скорее, для второй точки зрения и аренда нежилых помещений должна подчиняться общим правилам о договоре аренды (как и следовало ожидать, подобную позицию заняли и фискальные органы - см., например, письмо Минфина России от 2 февраля 2000 г. N 04-02-05/2). Конечно, это толкование порождает очевидный парадокс: менее ценный объект (помещение) подвергается гораздо большим ограничениям по сравнению с более ценным (здание); например, при таком подходе требуется государственная регистрация любого договора аренды нежилого помещения, даже если он заключен на несколько часов (п. 2 ст. 609 ГК), тогда как для краткосрочной аренды зданий этого не требуется (п. 2 ст. 651 ГК). Однако выход из этой ситуации видится один - уточнение действующего законодательства.
Что касается жилых помещений, то их наем гражданами осуществляется на основании норм о договоре найма жилого помещения (ст. 673 ГК), юридическими лицами - на основании общих правил о договоре аренды и только для последующего проживания в них граждан (п. 2 ст. 671 ГК, ст. 17 ЖК).
Наконец, аренда объектов незавершенного строительства вполне допустима, но в этом случае возникающие правоотношения не будут охватываться специальными правилами § 4 гл. 34 ГК, регулирующими аренду здания и сооружения.
6. Закон не устанавливает особых требований к идентификации предмета договора аренды здания и сооружения. Лишь в общих положениях о договоре аренды установлено, что в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды (п. 3 ст. 607 ГК). Описание предмета договора аренды здания и сооружения производится с указанием его адреса (расположения на земельном участке), наименования, назначения, кадастрового номера. Государственный кадастровый учет недвижимого имущества - это как раз действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи. Соответственно, каждый объект недвижимости, сведения о котором внесены в государственный кадастр недвижимости, имеет не повторяющийся во времени и на территории Российской Федерации кадастровый номер (п. 3 ст. 1, п. 1 ст. 5 Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" // СЗ РФ. 2007. N 31. Ст. 4017).
7. Закон не содержит специальных норм о сроке договора аренды здания и сооружения, в частности не устанавливает предельного максимального или минимального срока в этой части и не придает соответствующему условию характера существенного. Договор аренды здания и сооружения может быть заключен как на определенный, так и на неопределенный срок.
Прекращение договора аренды здания и сооружения также осуществляется согласно общим правилам о договоре аренды.
8. Пункт 2 коммент. ст. подчеркивает применимость норм § 4 гл. 34 ГК к аренде предприятий (см. коммент. к ст. 656 ГК).
Исследовав и оценив доказательства по делу в соответствии со статьей 71 АПК РФ, суды установили факт пользования ИП Филипенко Г.В. объектом аренды в спорный период при отсутствии доказательств внесения платы в соответствии с условиями договора и, руководствуясь статьями 330, 614, 650, 654 Гражданского кодекса Российской Федерации, удовлетворили иск частично с учетом заявления о несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательств.
Определение Верховного Суда РФ от 11.08.2017 N 310-ЭС17-9248 по делу N А08-4871/2015
Разрешая спор, руководствуясь статьями 425, 432, 433, 607, 609, 650, 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", разъяснениями, изложенными в пунктах 14, 15 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", в пунктах 4, 7 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными", и установив, что спорный земельный участок передан арендатору на основании договора долгосрочной аренды земельного участка от 05.09.2013 N 75-1/13, стороны приступили к исполнению договора, и в процессе его исполнения у них не возникло спора по поводу местонахождения земельного участка, суд апелляционной инстанции, с выводами которого согласился суд округа, пришел к выводу о согласовании сторонами всех существенных условий договора аренды при его подписании, в связи с чем не усмотрел оснований для признания его незаключенным, и удовлетворения в связи с этим, встречных исковых требований общества.
Определение Верховного Суда РФ от 26.02.2018 N 302-ЭС17-23758 по делу N А78-2012/2017
Исследовав и оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные сторонами в обоснование своих требований и возражений доказательства, установив, что обязательства по оплате за пользование арендованным имуществом в заявленный период обществом не выполнялись, что является существенным нарушением условий договора аренды, суды, руководствуясь статьями 309, 310, 329, 330, 450, 606, 614, 619, 622, 650, 654 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришли к выводу о наличии оснований для частичного удовлетворения требований комитета о взыскании долга, пени, расторжении договора аренды и возврате имущества.
Определение Верховного Суда РФ от 29.09.2020 N 303-ЭС20-13075 по делу N А73-19430/2019
Удовлетворяя иск Центра, суды первой и апелляционной инстанций исследовали и оценили по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, проанализировали условия заключенного сторонами договора аренды нежилого помещения, руководствовались статьями 309, 450, 606, 607, 619, 650, 622, 651 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и исходили из следующего: представленными в материалы дела доказательствами подтверждается, что ответчик (арендатор) в нарушение условий договора передал помещение в субаренду для использования в целях, не предусмотренных договором аренды (торговая деятельность вместо оказания услуг населению); после направления истцом (арендодателем) письменного предупреждения арендатору о необходимости устранить допущенные нарушения, последний их не устранил, поэтому Центр на основании пункта 6.2.1 договора и статьи 619 ГК РФ правомерно заявил требование о расторжении договора аренды и об обязании ответчика возвратить помещение по правилам статьи 622 ГК РФ.
Определение Верховного Суда РФ от 09.10.2020 N 302-ЭС20-14004 по делу N А19-12265/2019
Принимая обжалуемые судебные акты, суды, руководствуясь положениями статей 8, 309, 310, 424, 432, 452, 606, 607, 614, 650 Гражданского кодекса Российской Федерации, исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные в дело доказательства, установив, что между сторонами заключен охранно-арендный договор от 24.12.1999 N 5/99 на пользование недвижимым памятником истории и культуры, согласно условиям которого перерасчет арендной платы арендодатель направляет письменным уведомлением, которое является неотъемлемой частью договора и подлежит обязательному исполнению арендатором, на основании отчета об оценке рыночной стоимости права пользования объектом аренды истец направил ответчику уведомление об изменении арендной платы с 01.01.2016, обязательства по оплате за пользование арендованным имуществом за период с 25.05.2017 по 30.09.2018 обществом не выполнялись, просрочка исполнения обязательства общества по оплате арендной платы являлась значительной (более двух раз подряд), что явилось существенным нарушением ответчиком предусмотренных договором аренды обязательств, после получения уведомления о расторжении договора обществом в разумный срок не приняты меры по устранению нарушения, пришли к выводу о наличии оснований для взыскания с арендатора задолженности по арендной плате и неустойки, расторжения договора и возложении обязанности возвратить арендованное имущество.
Определение Верховного Суда РФ от 07.10.2020 N 302-ЭС20-13975 по делу N А19-13047/2019
Удовлетворяя иск, суды первой и апелляционной инстанций исследовали и оценили по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, проанализировали условия спорных договоров, руководствовались статьями 309, 310, 329, 330, 333, 432, 606, 614, 622, 650 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и исходили из следующего: предприниматель (арендатор) не представил в материалы дела надлежащих доказательств подтверждающих, что он после истечения срока действия договора аренды вернул Обществу (арендодателю) арендованное у него имущество, поэтому ответчик должен оплатить пользование данным имуществом в размере постоянной и переменной арендной платы и уплатить начисленную на сумму долга неустойку, размер которой подлежит уменьшению по ходатайству ответчика по правилам статьи 333 ГК РФ.
Определение Верховного Суда РФ от 19.10.2020 N 309-ЭС20-14723 по делу N А07-15794/2019
Отказывая в удовлетворении иска, суды, руководствуясь положениями статей 425, 606, 610, 623, 650 Гражданского кодекса Российской Федерации, учитывая разъяснения, содержащиеся в пункте 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах", правовую позицию, изложенную в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.12.2012 N 9785/12, установив, что на момент предъявления иска стороны состоят в договорных арендных правоотношениях ввиду продления срока действия договора аренды, обоснованно пришли к выводу, что техникум не может требовать возмещения стоимости неотделимых улучшений, произведенных им в период действия договора до прекращения этих правоотношений, указав при этом на согласование сторонами спора условия договора в редакции дополнительного соглашения от 10.02.2006 об отсутствии у истца права на возмещение стоимости неотделимых улучшений.
Определение Верховного Суда РФ от 27.10.2020 N 302-ЭС20-16463 по делу N А33-14355/2018
Разрешая спор, суды, руководствуясь статьями 15, 210, 393, 401, 606, 615, 616, 650, 1064 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 37 и 38 Федерального закона от 21.12.1994 N 69-ФЗ "О пожарной безопасности", разъяснениями, изложенными в пункте 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", принимая во внимание заключение судебной экспертизы, проведенной в целях определения причин возникновения пожара в арендуемом ответчиком помещении, пришли к выводу о недоказанности вины предпринимателя в возникновении пожара и отсутствии причинно-следственной связи между действиями ответчика и убытками кооператива.
Определение Верховного Суда РФ от 11.01.2022 N 309-ЭС21-26092 по делу N А07-21653/2019
Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, проанализировав условия спорного договора аренды, руководствуясь статьями 329, 330, 331, 333, 432, 606, 607, 614, 616, 623, 650 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), разъяснениями, приведенными в пункте 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", пришли к выводам об обоснованности встречного иска и об отсутствии оснований для удовлетворения первоначального иска предпринимателя.
Определение Верховного Суда РФ от 15.04.2022 N 302-ЭС22-3677 по делу N А33-32558/2019
Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав и оценив по правилам статей 69 и 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, проанализировав условия спорного договора, руководствуясь статьями 307, 309, 329, 330, 333, 431, 606, 608, 610, 614, 621, 650, 655 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), приняв во внимание обстоятельства, установленные судом общей юрисдикции при рассмотрении дела N 2-152/2020, установив, что после истечения срока действия договора аренды предприниматель (арендатор) не вернул арендованное помещение Обществу (арендодателю) и продолжил его использовать, пришли к выводу о наличии оснований для взыскания с ответчика в пользу истца испрашиваемого долга по арендной плате и по оплате коммунальных платежей, начисленной на сумму долга неустойки, размер которой подлежит снижению по ходатайству ответчика по правилам статьи 333 ГК РФ до 1 324 121 руб.
Определение Верховного Суда РФ от 12.05.2020 N 302-ЭС20-5242 по делу N А33-10743/2019
Принимая обжалуемые судебные акты, суды, руководствуясь положениями статей 209, 244, 246, 247, 606, 608, 610, 621, 622, 650 Гражданского кодекса Российской Федерации, исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные в дело доказательства, установив, что у ответчика отсутствуют правовые основания для использования спорного объекта после истечения срока действия договора аренды от 16.04.2018 N А03/18-Н, удовлетворили иск.