По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
2) существенно ухудшает имущество;
3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
- Статья 618. Прекращение договора субаренды при досрочном прекращении договора аренды
- Статья 620. Досрочное расторжение договора по требованию арендатора
1. Арендное обязательство может быть прекращено досрочно. Основанием для этого по общему правилу выступает соглашение сторон (п. 1 ст. 450 ГК); в ряде случаев - прекращение одной из сторон (подробнее см. коммент. к ст. 617 ГК). Договор аренды также может быть прекращен досрочно и в одностороннем порядке по требованию какой-либо из его сторон о его расторжении.
2. В абз. 1 - 6 коммент. ст. раскрываются основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя, суть каждого из которых подробнее раскрывается в иных статьях ГК. По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями (см. коммент. к ст. 450, 615 ГК); 2) существенно ухудшает имущество (см. коммент. к п. 2 ст. 450 ГК); 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату (см. коммент. к ст. 614 ГК); 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре - в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора (см. коммент. к ст. 616 ГК).
Перечень оснований досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя не является исчерпывающим. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК (например, однократное невнесение арендатором арендной платы), в том числе не связанные с каким-либо нарушением со стороны арендатора (например, возникновение у арендодателя необходимости самостоятельного использования сданного внаем имущества) (пп. 25, 26 письма ВАС N 66).
В литературе можно встретить точку зрения, согласно которой стороны в договоре аренды могут прямо исключить любое из оснований его досрочного расторжения по требованию одной из сторон. Данный вывод делается на основании автономии воли при определении условий договора, а также того, что досрочное расторжение договора является правом сторон, а не обязанностью. С этим мнением трудно согласиться. Статья 619 ГК (равно как и ст. 620 ГК, касающаяся права арендатора на досрочное расторжение договора) дает возможность лишь добавить перечень оснований для досрочного расторжения договора аренды, но не сузить его. Если же в договоре будет прямо закреплено исключение какого-либо из оснований, перечисленных в коммент. ст., то это условие следует признавать ничтожным как противоречащим коммент. ст. и ст. 422 ГК. Что касается автономии воли сторон и их права, а не обязанности расторгать договор, то эти принципы вполне соблюдаются уже потому, что каждая из сторон вольна сама решать, обращаться ли ей в суд с требованием о расторжении договора по тому или иному основанию или "простить" контрагента.
3. В абз. 7 коммент. ст. содержатся процедурные требования к расторжению договора по требованию арендодателя. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, а также предложения расторгнуть договор в соответствии с п. 2 ст. 452 ГК (п. 29 письма ВАС N 66). Напомним, по общему правилу о досудебном порядке расторжения договора достаточно направить лишь "предложение о расторжении договора" (ст. 452 ГК).
Функция предупреждения, очевидно, состоит в том, чтобы предоставить арендатору последнюю возможность исправить допущенное им нарушение: если он устранит нарушение до истечения установленного срока, то договор аренды расторгнут быть не может (п. 8 письма ВАС N 14). В судебной практике это правило получило еще более расширительное толкование: суд отказывает в иске о расторжении договора, если к моменту рассмотрения спора устранены обстоятельства, послужившее основанием для предъявления исковых требований.
Во избежание волокиты целесообразно сразу включать в текст предупреждения о необходимости исполнения обязательства предложение расторгнуть договор в случае, если обязательство не будет исполнено в установленный в предупреждении срок. К исковому заявлению арендодателя о расторжении договора аренды должны быть приложены как само предупреждение о необходимости исполнения обязательства с предложением расторгнуть договор, так и доказательства их отправки арендатору (п. 30 письма ВАС N 66); в противном случае иск будет оставлен без рассмотрения (ст. 148 АПК). Расторжение договора происходит на основании судебного решения (п. 2 ст. 450 ГК), с момента вступления в силу которого и происходит прекращение обязательства.
4. Наряду с расторжением договора по требованию арендодателя законом или договором может быть предусмотрено его право в одностороннем порядке без обращения в суд отказаться от исполнения договора (п. 27 письма ВАС N 66). В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом (например, возможность отказаться от договора аренды, возобновленного на неопределенный срок (п. 2 ст. 610, п. 2 ст. 621 ГК); утрата интереса кредитора к исполнению вследствие просрочки должника (п. 2 ст. 405 ГК)) или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным, без судебного разбирательства и предварительного направления требования об устранении нарушений (п. 3 ст. 450 ГК). Закон не содержит исчерпывающего перечня оснований для одностороннего отказа, поэтому стороны в своем соглашении могут сами установить эти основания.
Оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принимая во внимание фактические обстоятельства, установленные вступившими в законную силу решениями Арбитражного суда Республики Татарстан по делам N А65-17050/2018, А65-33864/2019, исходя из неоднократного нарушения обществом обязанности по внесению арендной платы в течение длительного времени, суд признал данные нарушения существенными и, руководствуясь пунктом 2 статьи 450, пунктом 2 статьи 452, статьями 606, 619, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 9 статьи 22, пунктом 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации, разъяснениями абзаца 2 пункта 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", удовлетворил требования в части расторжения договора и возложения на ответчика обязанности возвратить земельный участок. Кроме того, суд указал, что последующее погашение арендатором долга в период рассмотрения настоящего спора не исключает право арендодателя требовать расторжения договора.
Определение Верховного Суда РФ от 16.01.2017 N 307-ЭС16-19472 по делу N А21-7354/2015
Разрешая первоначальные исковые требования, суды, руководствуясь положениями статей 450, 619 Гражданского Кодекса Российской Федерации, статей 24, 71, 88 Лесного кодекса Российской Федерации, условиями спорного договора аренды, установив, что Общество нарушает существенные условия договора аренды и действующее законодательство, признал требования Учреждения обоснованными. Отказывая в удовлетворении встречного иска, суды исходили из того, что ни условия договора аренды, ни действующее законодательство не возлагают на арендодателя обязанности по осуществлению в одностороннем порядке государственной регистрации договора аренды.
Определение Верховного Суда РФ от 14.02.2017 N 301-ЭС16-20276 по делу N А82-63/2016
При таких обстоятельствах, суд округа, руководствуясь статьями 310, 421, пунктом 1 статьи 450, статьями 619, 620 Гражданского кодекса Российской Федерации, в удовлетворении иска отказал.
Доводы заявителя являлись предметом рассмотрения судебных инстанций, получили соответствующую правовую оценку и не подтверждают существенных нарушений норм материального и процессуального права, повлиявших на исход дела.
Определение Верховного Суда РФ от 09.03.2017 N 309-ЭС17-580 по делу N А76-7653/2016
Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в их совокупности, руководствуясь статьями 65, 69, 71, 8, 9, 16 АПК РФ, подпунктами 1 и 2 пункта 2 статьи 450, статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, разъяснениями, приведенными в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", в пункте 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", пришли к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения встречного иска о перерасчете взысканной с Общества вступившим в законную силу решением суда по делу N А76-12170/2014 задолженности по арендной плате и неустойки. Суды также посчитали, что Комитет не доказал наличие законных оснований для расторжения договора аренды земельного участка.
Определение Верховного Суда РФ от 10.03.2017 N 301-ЭС17-628 по делу N А79-387/2016
Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, в том числе результаты агрохимического, обследования пахотного слоя почв земельного участка, акт проверки Управления Россельхознадзора по Чувашской Республике, проанализировав условия договора аренды земельного участка от 27.02.2008 и переписку сторон, руководствуясь статьями 9, 46 АПК РФ, статьями 10, 15, 393, 450, 606, 617, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьями 8, 45, 46 Земельного кодекса Российской Федерации, постановлением Правительства Российской Федерации от 22.07.2011 N 612, частью 1 статьи 8 Федерального закона от 21.12.2004 N 172-ФЗ "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую", разъяснениями, приведенными в пункте 13 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", пришли к выводу о наличии оснований для частичного удовлетворения иска общества "Удача" и отсутствии оснований для удовлетворения иска общества "Средняя Волга".
Определение Верховного Суда РФ от 22.05.2017 N 310-ЭС17-5152 по делу N А08-7632/2015
Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, в том числе кадастровую выписку в отношении земельного участка, градостроительный план земельного участка, проектную документацию на торговый центр, технический план сооружения, проанализировав условия договора, Правила землепользования и застройки Губкинского городского округа от 25.12.2012, приняв во внимание результаты судебной экспертизы, руководствуясь статьями 222, 450, 452, 611, 619, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 42, 46, 62 Земельного кодекса Российской Федерации, пришли к выводу о наличии оснований для расторжения договора аренды земельного участка, обязания Общества снести самовольно возведенное строение, размеры которого указаны в иске Администрации округа, и возвратить земельный участок арендодателю по акту приема-передачи.
Определение Верховного Суда РФ от 16.06.2017 N 301-ЭС16-19518 по делу N А82-12461/2014
Принимая обжалуемые судебные акты, суды, руководствуясь положениями статей 309, 310, 450, 452, 606, 611, 614, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные в дело доказательства, установив факт наличия у общества задолженности по арендным платежам в спорной сумме и соблюдение досудебного порядка урегулирования спора о расторжении договора аренды, признал иск управления обоснованным.
Определение Верховного Суда РФ от 16.06.2017 N 305-ЭС17-6787 по делу N А41-24661/2016
Принимая обжалуемые судебные акты, суды, руководствуясь положениями статей 307, 328, 330, 450, 450.1, 609, 614, 619, 623, 651 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), исходили из того, что общество, в нарушение условий договора аренды, не произвело работ по подготовке проекта перепланировки и его согласованию в соответствующих органах, что препятствует последующей государственной регистрации договора. Установив факт наличия задолженности по внесению арендных платежей, суды удовлетворили требования предпринимателя в данной части. Указав на несоблюдение претензионного порядка, суды оставили без рассмотрения иск предпринимателя в части расторжения договора аренды. Встречное исковое заявление в части требования о расторжении договора аренды признано обоснованным. Учитывая обстоятельства несоблюдения обусловленных договором аренды условий для возврата стоимости произведенных арендатором неотделимых улучшений объекта, суды отказали обществу в удовлетворении встречного иска в этой части. Также судами не установлено оснований для взыскания с предпринимателя в пользу общества убытков (затрат на изготовление вывесок) и неиспользованной части арендной платы помещения в размере 338 917 руб.
Определение Верховного Суда РФ от 14.04.2017 N 307-ЭС17-2711 по делу N А56-73764/2015
Судами не применена статья 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу части третьей которой арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Предложение N 2150 от 01.09.2015 о расторжении договора аренды N 260\1.6-08 от 31.05.20007 земельного участка необоснованно расценено судами как надлежащее требование о расторжении договора. Кроме того, факт получения ответчиком указанного уведомления не подтвержден. Ответчику не был предоставлен разумный срок для устранения нарушений условий договора.
Определение Верховного Суда РФ от 26.06.2017 N 301-ЭС17-5962 по делу N А31-2338/2016
Суды, учитывая соблюдение департаментом досудебного порядка урегулирования спора, установив факт систематического нарушения арендатором сроков по внесению арендной платы, пришли к выводу о существенном нарушении ответчиком условий договора аренды лесного участка и наличии в связи с этим в силу пункта 3 статьи 619, пункта 2 статьи 450, пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации оснований для расторжения договора аренды лесного участка.
Определение Верховного Суда РФ от 03.07.2017 N 310-ЭС17-7659 по делу N А84-2477/2016
Оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статей 65 и 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, проанализировав условия договора аренды от 06.08.2008, суд установил, что имущество находится в неудовлетворительном состоянии, здания и сооружения требуют ремонта; неосуществление необходимого капитального и текущего ремонта переданного в аренду имущества, привело к его значительному ухудшению, а в части - к полной непригодности и гибели; арендованное имущество используется третьими лицами без юридически оформленных отношений в отсутствие согласия арендодателя; трудового коллектива общества уже не существует, фактически общество состоит из трех человек, поэтому не может осуществлять деятельность, соответствующую назначению арендованного имущества, и, руководствуясь пунктом 2 статьи 450, положениями статей 615, 616, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, признав наличие существенных нарушений обществом условий договора, а также требований статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд удовлетворил требования департамента в части расторжения спорного договора аренды.