1. Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
2. В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное.
Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.
- Статья 616. Обязанности сторон по содержанию арендованного имущества
- Статья 618. Прекращение договора субаренды при досрочном прекращении договора аренды
1. В соответствии с п. 1 коммент. ст. перемена лиц на стороне арендодателя подчиняется следующему правилу: переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Таким образом, например, в случае смерти арендодателя договор аренды не прекращается: права и обязанности арендодателя переходят к его наследникам. Тем самым данное правило подчеркивает свойство следования, присущее праву аренды.
С одной стороны, это правило явно отвечает интересам арендатора, так как гарантирует ему спокойное пользование вещью вне зависимости от фигуры ее собственника. С другой стороны, формулировка указанного правила дает понять, что переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу автоматически делает нового собственника арендодателем, т.е. в изъятие из общих правил п. 2 ст. 388, п. 1 ст. 391 ГК не требует получения от арендатора какого-либо согласия, даже если личность прежнего арендодателя для арендатора имела существенное значение.
2. По общему правилу перемена лиц на стороне арендатора возможна с согласия арендодателя путем передачи прав и обязанностей по договору аренды - перенайма (см. коммент. к ст. 615 ГК). В порядке исключения перемена лиц на стороне арендатора возможна и без согласия арендодателя. Так, в случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное. Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора (п. 2 коммент. ст.).
На первый взгляд, само по себе наличие нормы о передаче прав и обязанностей по договору аренды недвижимого имущества в случае смерти гражданина-арендатора в п. 2 коммент. ст. и отсутствие аналогичного правила в отношении иных случаев универсального правопреемства может толковаться как квалифицированное умолчание законодателя. Однако правильнее распространить этот принцип как на случай смерти гражданина-арендатора по договору аренды движимого имущества (основания для этого дает ст. 418 ГК), так и на иные случаи универсального правопреемства, в частности реорганизацию организации-арендатора, связанную с ее прекращением.
Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, в том числе результаты агрохимического, обследования пахотного слоя почв земельного участка, акт проверки Управления Россельхознадзора по Чувашской Республике, проанализировав условия договора аренды земельного участка от 27.02.2008 и переписку сторон, руководствуясь статьями 9, 46 АПК РФ, статьями 10, 15, 393, 450, 606, 617, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьями 8, 45, 46 Земельного кодекса Российской Федерации, постановлением Правительства Российской Федерации от 22.07.2011 N 612, частью 1 статьи 8 Федерального закона от 21.12.2004 N 172-ФЗ "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую", разъяснениями, приведенными в пункте 13 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", пришли к выводу о наличии оснований для частичного удовлетворения иска общества "Удача" и отсутствии оснований для удовлетворения иска общества "Средняя Волга".
Определение Верховного Суда РФ от 05.06.2017 N 306-ЭС17-5485 по делу N А65-530/2015
Отказывая в удовлетворении требований акционерного общества о признании недействительным соглашения от 27.12.2013 о передаче прав и обязанностей арендодателя по договору аренды от 04.06.2012 N 071-4733, суды исходили из того, что согласно статьи 617 ГК РФ и разъяснений Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, данных в пункте 23 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", при перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду.
Определение Верховного Суда РФ от 01.08.2017 N 305-ЭС17-9656 по делу N А40-143550/2016
Принимая обжалуемые судебные акты, суды, руководствуясь положениями статей 309, 310, 329, 330, 606, 611, 614, 617 Гражданского кодекса Российской Федерации, исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные в дело доказательства, пришли к выводу о подтверждении наличия у общества задолженности по арендной плате за март, апрель и май 2016 года.
Определение Верховного Суда РФ от 07.08.2017 N 305-ЭС16-1656 по делу N А41-50737/2014
Согласно пункту 1 статьи 617 Гражданского кодекса переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
Суд апелляционной инстанции не согласившись с выводами суда первой инстанции, правомерно указал, что ответчик, являясь арендатором спорного имущества по договору аренды, владеет имуществом на законных основаниях, сославшись на необоснованность выводов суда первой инстанции о том, что представленные ответчиком документы в подтверждение внесения арендной платы являются не достоверными (сфальсифицированными) и подлежат исключению из числа доказательств.
Определение Верховного Суда РФ от 21.03.2018 N 309-ЭС18-2118 по делу N А07-2257/2017
Прекращая производство по апелляционной жалобе Харисова А.Т., апелляционный суд руководствовался статьей 42, пунктом 1 части 1 статьи 150, пунктом 1 части 1 статьи 264 АПК РФ, статьями 131, 307, 308, 552, 617 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, приведенными в пункте 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции", и исходил из следующего: из решения суда первой инстанции от 03.07.2017 о взыскании с Общества - арендатора задолженности по договору от 28.10.2014 N 617 аренды нежилых помещений, возникшей за период по февраль, август, сентябрь и октябрь 2016 года, и признании данного договора расторгнутым с 31.10.2016 не следует, что оно принято о правах или об обязанностях Харисова А.Т.; спорные помещения приобретены заявителем по договору купли-продажи 02.11.2016, то есть за пределами спорного периода; наличие у лица, не привлеченного к участию в деле, заинтересованности в исходе дела, само по себе не наделяет его правом на обжалование судебного акта.
Определение Верховного Суда РФ от 20.02.2019 N 303-КГ18-21258 по делу N А04-10653/2017
В соответствии со статьей 617 Гражданского кодекса Российской Федерации, переход права собственности на находящееся в аренде имущество не прекращает соответствующие арендные отношения.
Исходя из изложенных норм, общество указывает на наличие у Управления Росреестра обязанности по внесению в ЕГРН записи об обременении вновь образованного земельного участка правом аренды в пользу общества.
Определение Верховного Суда РФ от 01.03.2019 N 305-ЭС19-833 по делу N А40-206752/2017
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды руководствовались статьями 198, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьями 217, 294, 295, 617 Гражданского кодекса Российской Федерации, положениями Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Закон о приватизации), Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", пунктом 3.1 Положения об управлении объектами нежилого фонда, находящимися в собственности города Москвы, утвержденного Постановлением Правительства Москвы от 29.06.2010 N 540-ПП, и исходили из того, что факт согласия Департамента на совершение сделки ГУП "РЭМ" по отчуждению спорного объекта недвижимого имущества является реализацией права собственника имущества и само по себе оспариваемое распоряжение Департамента о согласовании унитарному предприятию совершения сделки по продаже нежилого здания не нарушает прав и законных интересов заявителя как арендатора спорного здания.
Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 25.02.2020 N 44-КГ19-32, 2-404/2019
Сама по себе же передача спорного имущества в собственность Манькову Л.Г. на основании договора, заключенного по результатам оспариваемого аукциона, не влечет в силу пункта 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации нарушение прав и законных интересов истца как арендатора.
Определение Судебной коллегии по экономическим спором Верховного Суда РФ от 10.11.2020 по делу N 310-ЭС20-6357, А83-3612/2019
В соответствии с пунктом 2 статьи 617 Гражданского кодекса в случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное.
Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.
Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 26.11.2020 N 306-ЭС20-12520 по делу N А49-9525/2019
По мнению предпринимателя Баклашова К.В. в нарушение статьи 617 Гражданского кодекса суд указал, что при переходе права собственности на арендованное имущество новый собственник не приобретает право на получение арендной платы в размере, полагавшемся прежнему собственнику.
Между тем, в соответствии с пунктом 1 статьи 617 Гражданского кодекса, переход права собственности на сданное в аренду имущество другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2020 N 305-ЭС20-14025 по делу N А40-89806/2019
Суды первой и апелляционной инстанций, сославшись на статьи 453, 617, 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьи 131, 134, 142 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве), пришли к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска Банка исходя из следующего: уплата страхового депозита, в том числе и в обеспечение исполнения договора аренды создает для сторон обеспечительное обязательство, которое по своей правовой природе является дополнительным (акцессорным) обязательством между арендодателем и арендатором, и не всегда может следовать судьбе основного обязательства; так как первоначальный арендодатель - общество "Нордстар Тауэр" признано несостоятельным (банкротом), все его имущество, имевшееся на дату открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу, за счет которой производятся расчеты с кредиторами в строгой очередности и в установленные законом о банкротстве сроки; вне очереди за счет конкурсной массы погашаются требования кредиторов по текущим платежам; поскольку на момент перехода к обществу "Тауэр" права собственности на здание в отношении первоначального арендодателя - общества "Нордстар Тауэр" было открыто конкурсное производство, требование о возврате страхового депозита, внесенного арендатором до начала процедуры банкротства, не является текущим, оно не могло быть ни погашено вне очереди, ни перейти к новому кредитору путем уступки права требования; так как спорные денежные средства (страховой депозит) были перечислены арендатором первоначальному арендодателю и собственнику, который не передал их ответчику - новому собственнику и арендодателю, на стороне последнего не возникло неосновательного обогащения.